2025 年 8 月 26 日 可能強制全面要約 就金科智慧服務集團股份有限公司的股份的交易披露 執行人員接獲依據香港《公司收購及合併守則》規則 22 作出以下的證券交易的披露： | 交易方 | 日期 | 買入／賣出 | 股份數目 | 每股價格 | | 交易後數額（包括與其訂有 | 佔該類別證券的百分比（包 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | | 協議或達成諒解的任何人士 | 括與其訂有協議或達成諒解 | | | | | | | 的證券） | | 的任何人士的證券）% | | 雲南國際信託有限公司 | 2025 年 8 月 25 | 賣出 | | 13,200 | $6.6800 | 1,411,000 | 0.2363% | | | 日 | 賣出 | | 19,100 | $6.6800 | 1,391,900 | 0.2331% | | | | 賣出 | | 19,100 | $6.6800 | 1,372,800 | 0.2299% | | | | 賣出 | | 25,600 | $6.6800 | 1,347, ...

核心观点 - 多家物业公司发布2025年中期业绩 显示行业整体营收增长但分化明显 部分企业扭亏为盈 部分企业业绩下滑 [3][4][5][7][8][9][10][11][12][29] - 物业企业持续拓展第三方项目和市场业务 中标多个大型城市综合服务项目 聚焦高质量拓展和深耕核心城市战略 [3][5][8][16][17][18][19][20][21] - 行业积极参与标准制定和绿色低碳转型 推动建筑碳排放评价和好房子技术指南实施 助力双碳目标 [26][27][28] - 行业活动聚焦高质量发展主题 探讨深水区挑战和解决方案 [13][14][15] 公司业绩表现 - 保利物业上半年营业收入83.92亿元同比增长6.6% 归母净利润8.9亿元同比增长5.3% 物业管理服务收入63.25亿元同比增长13.1% 非业主增值服务收入8.63亿元同比下降16.1% 社区增值服务收入12.04亿元同比下降3.7% 在管面积8.3亿平方米 合同面积10.0亿平方米 新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元同比增长17.2% 核心50城新拓展项目占比84.6% [3][4][5] - 中海物业上半年总营收70.89亿元同比增长3.67% 股东应占利润7.69亿元同比增长4.29% 拟派中期股息每股0.1港元 [3][4][7] - 融创服务上半年收入35.47亿元同比增长1.8% 净利润1.42亿元同比扭亏为盈 在管面积2.93亿平方米 战略核心城市饱和收入占比87% 市场拓展单年签约额1.8亿元同比增长8% [4][8] - 金科服务上半年股东应占利润6502万元同比扭亏为盈 上年同期亏损1.94亿元 总营收23.35亿元同比下降3.13% 其他亏损净额同比减少68.5%至1120万元 行政开支同比减少41.9%至1.77亿元 [4][9] - 金茂服务上半年总收入17.83亿元同比增长19.6% 期内利润1.84亿元同比增长1.9% 在管建筑面积1.09亿平方米同比增长10.6% 派发中期股息每股0.087港元及特别股息每股0.066港元 [4][10] - 新大正上半年营业收入15.03亿元同比下降12.88% 归母净利润7117.68万元同比下降12.96% 基本每股收益0.31元同比下降13.89% [4][11] - 烨星集团预期中期拥有人应占溢利1280万元同比增长94% 毛利增至4360万元 行政开支降至1890万元 [4][12] - 万物云上半年营收181.37亿元同比增长3.11% [29] - 绿城服务上半年营收92.89亿元同比增长6.12% [29] - 滨江服务上半年营收20.25亿元同比增长22.70% [29] - 建发物业上半年营收18.23亿元同比增长13.76% [29] - 鲁商服务上半年营收2.94亿元同比下降4.76% [29] 业务拓展与中标 - 中海物业联合体中标青岛市城阳区城市空间综合服务项目 中标金额约8亿元 服务期3年 分包5家民营企业金额3.7亿元 [3][18] - 越秀服务上半年新签约项目37个 新增合约面积596万平方米 [4][16] - 中海物业续约香港古洞北福利服务综合大楼服务合约 总建筑面积44000平方米 [4][17] - 中节能物业中标杭州西站站房配套物业管理服务项目二标段 总建筑面积约51万平方米 [4][19] - 鸿荣源物业签约深圳宝安沙井中心区域拾悦城项目 总建筑面积约45.3万平方米 [4][20] - 新大正中标北京国药资产管理有限责任公司采购项目 中标金额2571.68万元 [4][21] 战略与运营 - 保利物业聚焦优质核心城市圈 单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目占比达56.2% 第三方项目合同管理面积占比63.8% 全年目标新拓单年合同额30亿元 [5][6] - 融创服务细化核心城市发展潜力及在管密度 潜力城市单年签约额占比约91% 布局新能源汽车产业、金融产业、科技产业、养老产业等板块 [8] - 绿城服务推动生活服务转型 构建增长大循环 深化品质标签 [14][15] - 卓越商企服务附属公司接受卓越置业转让总代价3.63亿元物业 抵销应收款项 [4][23] - 德商产投服务附属公司支付4330万元竞买保证金参与成都市土地拍卖 [4][24] 行业动态与标准 - 中物智库创始人杨熙宣布2025煕说物业年度演讲12月2日在深圳举办 主题《深水区》 [4][13] - 国贸物业参编的《民用建筑碳排放评价标准》将于2025年9月1日起实施 [26][27] - 金地智慧服务东北区域公司参与编制《辽宁省好房子技术指南》8月14日发布 [28] - 深圳市物协号召物业企业参与物业小区爱国卫生运动及文明城市建设工作 [4][25] - 新大正董事会秘书变更 杨谭接任翁家林 [4][22]

财务表现 - 总收入约人民币23.35亿元 同比下降3.1% [2] - 毛利约4.58亿元 同比下降1.4% [2] - 公司拥有人应占溢利6502万元 同比扭亏为盈 [2] - 每股基本盈利0.11元 [2]

财务表现 - 总收入23.35亿元同比下降3.1% [1] - 毛利4.58亿元同比下降1.4% [1] - 公司拥有人应占溢利6502万元同比扭亏为盈 [1] - 每股基本盈利0.11元 [1] 成本控制 - 其他亏损净额1120万元同比减少68.5% 主要因商誉减值损失同比下降 [1] - 行政开支1.77亿元同比减少41.9% 因降本增效及未新增股份激励 [1] 现金流与供应商管理 - 贸易应付款项及应付票据7.385亿元同比减少27.1% 因缩短付款周期换取供应商降价 [1]

财务表现 - 总收入23.35亿元同比下降3.1% [1] - 毛利4.58亿元同比下降1.4% [1] - 公司拥有人应占溢利6502万元同比扭亏为盈 [1] - 每股基本盈利0.11元 [1] 成本控制措施 - 行政开支1.77亿元同比减少41.9% 主要因降本增效见效及未新增股份激励 [1] - 贸易应付款项及应付票据7.385亿元同比减少27.1% 因缩短付款周期换取供应商降价 [1] 特殊项目影响 - 其他亏损净额1120万元同比减少68.5% 主因商誉减值损失同比下降 [1] - 2024年同期曾因宏观经济对收购物业公司商誉计提减值 本期未见进一步减值迹象 [1]

收入和利润（同比环比） - 公司期内总收入约为人民币23.347亿元，较2024年同期下降3.1%[3] - 2025年上半年总收入23.35亿元人民币，较2024年同期24.10亿元下降3.1%[18] - 公司2025年上半年总收入为2,334.689百万元人民币，同比下降3.1%，较2024年同期的2,410.155百万元人民币减少75.466百万元人民币[48] - 总收入同比下降，住宅服务收入从人民币17.752亿元小幅减少1.6%至17.467亿元[49] - 期内溢利约人民币7230万元，公司拥有人应占溢利6500万元[3] - 公司拥有人应占利润从2024年亏损人民币1.94亿元转为2025年盈利人民币6502万元[26] - 除所得税前利润从2024年亏损人民币1.85亿元转为2025年盈利人民币1.00亿元[22] - 每股基本盈利从2024年亏损人民币0.32元转为2025年盈利人民币0.11元[26] 成本和费用（同比环比） - 公司服务成本、销售及营销开支以及行政开支总计下降7.9%，从2024年的人民币22.61亿元降至2025年的人民币20.81亿元[19] - 雇员福利费用同比下降16.7%，从2024年的人民币9.86亿元降至2025年的人民币8.21亿元[19] - 销售成本从2024年同期的1,945.9百万元人民币下降3.5%至2025年上半年的1,877.1百万元人民币[62] - 行政开支同比大幅减少41.9%至人民币176.7百万元[68] - 员工成本为人民币821.4百万元（2024年同期为人民币985.8百万元）[91] 各业务线收入表现 - 住宅服务收入约人民币17.467亿元，占总收入74.8%[3] - 企业服务收入约人民币4.799亿元，较2024年同期下降8.4%[3] - 住宅服务收入17.47亿元，其中基础物业服务16.31亿元，多种经营服务0.98亿元，非业主增值服务0.18亿元[18] - 企业服务收入4.80亿元，其中随时间确认3.87亿元，于某一时点确认0.93亿元[18] - 其他服务收入1.08亿元，其中随时间确认0.20亿元，于某一时点确认0.88亿元[18] - 住宅服务收入占比74.8%，达1,746.699百万元人民币，同比下降1.6%，其中基础物业服务收入1,630.857百万元人民币[48] - 企业服务收入479.872百万元人民币，同比下降8.4%，占比20.6%，较2024年同期523.915百万元人民币减少44.043百万元人民币[48] - 其他服务收入108.118百万元人民币，同比下降2.7%，占比4.6%，与2024年同期占比持平[48] - 基础物业服务收入占比69.8%，达1,630.857百万元人民币，同比下降0.5%[48] - 非业主增值服务收入大幅下降50.8%，从2024年同期的37.041百万元人民币减少至18.217百万元人民币[48] - 基础物业服务收入从人民币16.391亿元小幅下降至16.309亿元，期内退出住宅在管建筑面积约8.7百万平方米[49] - 非业主增值服务收入下降50.8%，从人民币3700万元降至1820万元[49] - 企业服务收入减少8.4%，从人民币5.239亿元降至4.799亿元，期内退出企业服务项目约55个[49] - 其他服务收入减少2.7%，从人民币1.111亿元降至1.081亿元[49] - 基础物业服务收入从2024年上半年的1,639.1百万元人民币略降至2025年上半年的1,630.9百万元人民币，下降0.5%[57] - 多种经营服务收入从2024年同期的99.0百万元人民币下降1.4%至2025年上半年的97.6百万元人民币[58] - 非业主增值服务收入从2024年同期的37.0百万元人民币大幅下降50.8%至2025年上半年的18.2百万元人民币[59] - 企业服务收入从2024年同期的523.9百万元人民币下降8.4%至2025年上半年的479.9百万元人民币[60] - 其他服务收入从2024年同期的111.1百万元人民币下降2.7%至2025年上半年的108.1百万元人民币[61] 各业务线毛利率表现 - 期内毛利约人民币4.576亿元，综合毛利率19.6%[3] - 综合毛利率从2024年上半年的19.3%增长0.3个百分点至2025年上半年的19.6%[63] - 多种经营服务毛利率从2024年上半年的66.5%大幅增长2.6个百分点至2025年上半年的69.1%[64] - 基础物业服务毛利率从2024年上半年的19.3%微增0.1个百分点至2025年上半年的19.4%[64] - 非业主增值服务毛利同比下降48.6%至人民币1.9百万元，毛利率小幅增长0.5个百分点至10.5%[65] - 企业服务毛利同比下降19.6%至人民币58.7百万元，毛利率下降1.7个百分点至12.2%[65] - 其他服务毛利同比大幅增长126.9%至人民币12.7百万元，毛利率提升6.7个百分点至11.7%[65] 在管及合约建筑面积 - 在管建筑面积2.033亿平方米，较2024年末下降1.9%，其中44.2%为独立第三方开发物业[3] - 合约建筑面积2.196亿平方米，其中46.8%为独立第三方开发物业[3] - 住宅在管建筑面积共计约203.3百万平方米，西南核心区域占比56.6%达115.2百万平方米[51] - 新增住宅在管建筑面积约4.7百万平方米，较2024年同期减少32.8%[52] - 基础物业平均单价维持在每平方米/月人民币2.15元，综合收缴率为85.9%[53] - 金科集团项目在管建筑面积从100.829百万平方米降至95.915百万平方米，收入从8.659亿元降至8.272亿元[56] - 外拓项目在管建筑面积从67.600百万平方米增至68.477百万平方米，收入从4.161亿元增至4.584亿元[56] - 住宅在管总建筑面积从2024年6月30日的209,488千平方米下降至2025年6月30日的203,342千平方米，减少2.9%[57] 资产和债务状况 - 现金及等价物等流动性资产总计约人民币26.512亿元[3] - 贸易应收款项等流动资产达人民币15.653亿元[5] - 公司权益总额人民币34.482亿元，较2024年末增加1.96%[6] - 贸易应收款项第三方部分增长10.9%，从2024年底的人民币20.46亿元增至2025年6月的人民币22.70亿元[29] - 其他应收款项总额从2024年末的人民币1,175,909千元下降至2025年6月末的人民币1,161,529千元，降幅1.2%[30] - 贸易应收款项总额从2024年末的人民币2,724,222千元增至2025年6月末的人民币2,919,376千元，增幅7.2%[31] - 贸易应收款项减值拨备从2024年末的人民币1,599,390千元增至2025年6月末的人民币1,714,409千元，增幅7.2%[31] - 向关联方贷款净额从2024年末的人民币308,505千元略降至2025年6月末的人民币304,950千元[32] - 贷款减值拨备从2024年末的人民币1,338,316千元增至2025年6月末的人民币1,353,954千元，增幅1.2%[32][35] - 现金及现金等价物从2024年末的人民币2,406,107千元降至2025年6月末的人民币1,980,039千元，降幅17.7%[35] - 贸易应付款项从2024年末的人民币959,935千元降至2025年6月末的人民币738,476千元，降幅23.1%[36] - 其他应付款项从2024年末的人民币879,259千元略降至2025年6月末的人民币872,735千元[37] - 应付工资从2024年末的人民币233,549千元降至2025年6月末的人民币182,066千元，降幅22.0%[37] - 一年以内贸易应付款项从2024年末的人民币831,885千元降至2025年6月末的人民币626,500千元，降幅24.7%[38] - 贸易应收款项及应收票据账面余额增长7.2%至人民币2,936.5百万元[70] - 贸易应付款项及应付票据减少27.1%至人民币738.5百万元[72] - 合约负债下降16.2%至人民币744.4百万元[73] - 现金及现金等价物减少至人民币1,980.0百万元[75] - 经营活动现金流出净额为人民币371.2百万元[77] - 对金科股份应收贷款再次计提减值拨备约人民币15.6百万元[71] 股东结构和股权变动 - 公司第一大股东博裕集团持股37.86%，第二大股东金科股份持股27.30%[8] - 金科股份持有的107,797,875股（约18.05%）公司股份被拍卖以偿还债务[8] - 博裕集团在拍卖胜出后持股将增至333,846,846股（55.91%），金科股份持股将减至500,000股（0.08%）[9] 募集资金使用情况 - 上市及行使超额配售权所得款项净额约6,660.9百万港元[85] - 截至2025年6月30日已使用募集资金约5,181.9百万港元[85] - 未动用所得款项净额约1,479.0百万港元[85] - 战略投资及收购已使用2,503.4百万港元[86] - 数字化及智能管理系统升级已使用97.5百万港元[86] - 增值服务发展已使用915.5百万港元[88] - 一般业务运营及营运资金已使用655.7百万港元[88] - 股份回购及激励计划预留990.3百万港元[88] 无形资产变动 - 公司无形资产账面净值从2025年初的490.34百万元人民币下降至6月30日的477.252百万元人民币，减少13.088百万元人民币[40] - 公司期内新增无形资产5.556百万元人民币，同时处置无形资产0.323百万元人民币[40] - 无形资产累计摊销增加18.321百万元人民币，其中客户关系摊销13.252百万元人民币，软件及其他摊销5.069百万元人民币[40] 其他财务数据 - 政府补助下降36.6%，从2024年的人民币1011.7万元降至2025年的人民币641.1万元[20] - 其他亏损净额改善68.5%，从2024年亏损人民币3545.6万元收窄至2025年亏损人民币1116.7万元[21] - 所得税开支增长396.7%，从2024年的人民币565.5万元增至2025年的人民币2809.1万元[22] - 普通股加权平均数减少3.6%，从2024年的6.13亿股降至2025年的5.91亿股[26] - 截至2025年6月30日现金及现金等价物中222,758,000港元（人民币203,144,000元）和123,000美元（人民币880,000元）位于香港[16] - 截至2025年6月30日定期存款中800,000美元（人民币5,727,000元）位于香港[16] 人力资源相关 - 雇员人数减少至10,456名（2024年同期为12,377名）[91] 公司治理和合规 - 公司决定2025年上半年不派发中期股息，与2024年同期政策一致[41] - 公司未宣派截至2025年6月30日止六个月的中期股息[96] - 公司未于联交所回购H股或进行任何上市证券交易[95] - 公司确认无持有库存股份[95] - 审核委员会由五名成员组成并已审阅未经审核简明中期业绩[97][98] - 中期业绩经罗兵咸永道会计师事务所审阅但未经审核[98] - 公司确认遵守企业管治守则及董事证券交易标准守则[93][94] - 董事会包含八名成员含三名独立非执行董事[100]

完 註： 雲南國際信託有限公司是與受要約公司有關連的根據一致行動的定義第(3)類別屬第(1)類別聯繫人。 交易是為本身帳戶進行的。 雲南國際信託有限公司是最終由雲南省國有金融資本控股集團有限公司擁有的公司。 交易披露 2025 年 8 月 25 日 可能強制全面要約 就金科智慧服務集團股份有限公司的股份的交易披露 執行人員接獲依據香港《公司收購及合併守則》規則 22 作出以下的證券交易的披露： | 交易方 | 日期 | | | 買入／賣出 | 股份數目 | | 每股價格 | | 交易後數額（包括與其訂 | | 佔該類別證券的百分比 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | | | | | 有協議或達成諒解的任 | | （包括與其訂有協議或 | | | | | | | | | | | | 何人士的證券） | | 達成諒解的任何人士的 | | | | | | | | | | | | | | 證券）% | | | 雲南國際信託有限公司 | 2025 | 年 8 | 月 ...

行业趋势转变 - 头部物业企业包括龙湖智创生活、万科物业、中海物业等正主动从规模化扩张转向质量化深耕 战略调整涉及剥离投入产出比低的项目以优化资产组合[3][6] - 行业领军者如融创服务、金碧物业、金科智慧服务因关联地产方业务调整加速独立市场化运营 更审慎评估项目财务健康状况[6] - 全行业形成向效益看齐共识 无论国资背景企业如保利物业或市场化企业如长城物业均无法在长期亏损项目上无限投入[7] 撤场项目特征 - 2025年7月以来全国近50个项目发生物业撤场 其中主动撤出占比超80% 强制退出和换聘分别涉及少数项目[1][2] - 撤场项目集中在苏州、重庆、合肥、成都、武汉等新一线及强二线城市 这些区域因前期扩张迅猛导致竞争激烈且矛盾集中[8][10] - 典型案例如南京弘阳物业入驻8个月亏损93.9万元且收缴率仅6.5% 鄂州小区累计欠费59.59万元 合肥某项目持续亏损32个月[11] 撤场核心原因 - 根本原因为经营难以为继 涉及物业费收缴率过低（如南京项目6.5% 岳阳项目低于60%）及开发商欠款（如杭州绿地小区欠446万元）[11][14] - 物业费降价潮导致成本收益失衡 杭州小区从2.8元/㎡·月降至2.2元/㎡·月 重庆小区从3.2元/㎡·月降至1.9元/㎡·月并造成龙湖物业单项目亏损超300万元[12] - 开发商遗留问题转嫁矛盾 包括房屋质量问题和消防系统瘫痪（上海小区修复费用达数十万至百万）且开发商失联[14] - 人力与维保成本持续上涨 成都某小区因40%低入住率导致月运营成本超70万元无法覆盖[16] 撤场后续影响 - 环境卫生崩塌表现为垃圾围城 南宁小区33层住宅变垃圾瀑布且粪水倒灌车库 广安小区垃圾清运赶不上产生速度[20][21] - 安全防线失守包括电梯停运（南宁小区30层居民爬楼）和犯罪率上升30% 消防通道堵塞延误急救[22][23] - 资产价值蒸发显著 南京小区房价半年暴跌25% 徐州小区二手房挂牌价持续下降仍无人问津[24] 潜在解决方案 - 透明化运营需公示收支明细和公共收益 建德金色阳光小区通过公告栏、电子屏、微信群等多渠道实现[28] - 创新服务模式如万科物业提供508项弹性定价清单 支持业主按需选择服务项目[29] - 共建共治机制提升业主参与度 长沙湘熙水郡通过三方联席会议化解160余难题且收缴率达95.32%[30] - 政策支持需针对老旧小区补贴、优化物业费定价机制及厘清开发商责任边界[32]

股权变动 - 金科地产持有的3500万股股份因司法判决于2023年12月26日转让予第三方 [1] - 金科地产额外持有的3268万股及2200万股股份（分别占公司已发行股本总数约5.47%及3.68%）通过公开拍卖完成转让 [1] - 股份转让予北京东方雨虹及重庆中讯金通投资(集团)有限公司并于2025年6月25日完成 [1] 股东权益结构 - 东方雨虹于2025年8月13日仅持有2843.12万股股份，占公司已发行股本总数约4.76% [1] - 东方雨虹及重庆中讯金通投资(集团)有限公司均独立于要约人且非一致行动人 [1]

股权变动情况 - 金科地产持有的3500万股股份于2023年12月26日司法判决转让予第三方[1] - 金科地产额外3268万股（占已发行股本5.47%）和2200万股（占3.68%）在法院监督下公开拍卖[1] - 上述拍卖股份转让于2025年6月25日完成交割，受让方为东方雨虹和重庆中讯金通[1] 股东权益结构 - 东方雨虹截至2025年8月13日实际持有2843.12万股，持股比例降至4.76%[1] - 东方雨虹与重庆中讯金通均独立于要约人且不存在一致行动关系[1] 司法执行进展 - 股份处置系执行重庆市第五中级人民法院对金科地产的司法判决[1] - 拍卖活动由金科地产管理人在法院监督下组织实施[1]