行业核心发展观点 - 深圳物协秘书长张红喜在2025熙说物业年度演讲中提出 物业行业当前处于“深水区” 发展面临现实而紧迫的议题[1][3][5][6] - 行业发展需树立三面旗帜 即坚持市场化根基 推动专业化与数字化双轮驱动 探索中国特色物业社区综合发展道路[3][6] 市场化发展根基 - 第一面旗是“市场化是根 松不得” 强调所有力量都应遵循市场节拍发力[3][6] - 党政机关深入物业领域是好事 但需校准引导坐标以激活市场机制[3][6] - 提及住建部今年颁发的199号文 其行业作用堪比1994年建设部33号令 但更尊重市场逻辑[3][6] - 新修订的《居委会组织法》赋予居委会协助指导和监督社区公共事务的新角色 此举被解读为帮助业主和甲方站稳脚跟 使市场运转更坚实 而非无端干预[3][6] 专业化与数字化驱动 - 第二面旗是“专业化与数字化”双轮驱动 专业人士需具备超越业主和客户的知识、素养与能力[3][6] - 当前行业应聚焦于提供专业解决方案 包括市场价格机制、物业服务量清单和成本定额测算 以及更清晰详尽的物业服务合同样本[3][6] 中国特色发展道路 - 第三面旗是探索“中国特色物业社区综合发展道路”[3][6] - 该道路首先立足于粤港澳大湾区的融通发展 其本质是港澳与深圳乃至广东省的双向奔赴[3][6]

行业趋势转变 - 头部物业企业包括龙湖智创生活、万科物业、中海物业等正主动从规模化扩张转向质量化深耕 战略调整涉及剥离投入产出比低的项目以优化资产组合[3][6] - 行业领军者如融创服务、金碧物业、金科智慧服务因关联地产方业务调整加速独立市场化运营 更审慎评估项目财务健康状况[6] - 全行业形成向效益看齐共识 无论国资背景企业如保利物业或市场化企业如长城物业均无法在长期亏损项目上无限投入[7] 撤场项目特征 - 2025年7月以来全国近50个项目发生物业撤场 其中主动撤出占比超80% 强制退出和换聘分别涉及少数项目[1][2] - 撤场项目集中在苏州、重庆、合肥、成都、武汉等新一线及强二线城市 这些区域因前期扩张迅猛导致竞争激烈且矛盾集中[8][10] - 典型案例如南京弘阳物业入驻8个月亏损93.9万元且收缴率仅6.5% 鄂州小区累计欠费59.59万元 合肥某项目持续亏损32个月[11] 撤场核心原因 - 根本原因为经营难以为继 涉及物业费收缴率过低（如南京项目6.5% 岳阳项目低于60%）及开发商欠款（如杭州绿地小区欠446万元）[11][14] - 物业费降价潮导致成本收益失衡 杭州小区从2.8元/㎡·月降至2.2元/㎡·月 重庆小区从3.2元/㎡·月降至1.9元/㎡·月并造成龙湖物业单项目亏损超300万元[12] - 开发商遗留问题转嫁矛盾 包括房屋质量问题和消防系统瘫痪（上海小区修复费用达数十万至百万）且开发商失联[14] - 人力与维保成本持续上涨 成都某小区因40%低入住率导致月运营成本超70万元无法覆盖[16] 撤场后续影响 - 环境卫生崩塌表现为垃圾围城 南宁小区33层住宅变垃圾瀑布且粪水倒灌车库 广安小区垃圾清运赶不上产生速度[20][21] - 安全防线失守包括电梯停运（南宁小区30层居民爬楼）和犯罪率上升30% 消防通道堵塞延误急救[22][23] - 资产价值蒸发显著 南京小区房价半年暴跌25% 徐州小区二手房挂牌价持续下降仍无人问津[24] 潜在解决方案 - 透明化运营需公示收支明细和公共收益 建德金色阳光小区通过公告栏、电子屏、微信群等多渠道实现[28] - 创新服务模式如万科物业提供508项弹性定价清单 支持业主按需选择服务项目[29] - 共建共治机制提升业主参与度 长沙湘熙水郡通过三方联席会议化解160余难题且收缴率达95.32%[30] - 政策支持需针对老旧小区补贴、优化物业费定价机制及厘清开发商责任边界[32]