会议安排 - 公司将在2025年8月25日举行董事会会议[3] - 会议将考虑及批准截至2025年6月30日止六个月中期业绩及其发布[3] 人员信息 - 公告日期董事会主席兼非执行董事为汪孟德先生[3] - 公告日期执行董事为曹鸿玲女士及杨曼女士[3] - 公告日期非执行董事为路鹏先生及高曦先生[3] - 公告日期独立非执行董事为王励弘女士、姚宁先生及赵中华先生[3]

股份数据 - 截至2025年7月底，公司法定/注册股份数目为10,000,000,000股，面值0.01港元，法定/注册股本总额为100,000,000港元[1] - 截至2025年7月底，公司已发行股份（不包括库存股份）数目为3,056,844,000股，库存股份数目为0，已发行股份总数为3,056,844,000股[2] - 2025年7月公司法定/注册股份数目和已发行股份数目均无增减[1][2]

股价表现 - 物管股集体下跌 碧桂园服务跌5.9%至6.54港元 雅生活服务跌5.73%至2.96港元 万物云跌3.83%至22.6港元 融创服务跌3.76%至1.79港元[1] - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束[1] 行业盈利预期 - 物业管理商2025年上半年平均盈利同比增幅预计放缓至13% 低于2024年上半年的17%及2024年全年的14%增长 市场预期为15%[1] - 盈利放缓主要受住宅市场放缓拖累 导致在管面积增长减慢 物业费收缴率下降 开发商增值服务减少 社区增值服务毛利率受压[1] 行业竞争格局 - 物业服务行业存在内卷式竞争 部分项目业主对物业费的降价诉求不理性[1] - 头部公司市占率较低 调整在管组合空间很大 盈利能力不会因内卷式竞争而下降[1] - 政策反对内卷式竞争 鼓励优质优价 有利于企业收缴率 费率和盈利能力稳定 利好重视服务口碑的公司[1] - 看好具备品牌竞争力的公司[1]

行业盈利预期 - 物业管理商2025年上半年平均盈利同比增幅预计放缓至13% 低于2024年上半年的17%及2024年全年的14%增长 市场预期为15% [1] - 盈利放缓主要受住宅市场放缓拖累 导致在管面积增长减慢 物业费收缴率下降 开发商增值服务减少及社区增值服务毛利率受压 [1] 股价表现与估值 - 物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束 [1] - 截至发稿碧桂园服务跌5.9%报6.54港元 雅生活服务跌5.73%报2.96港元 万物云跌3.83%报22.6港元 融创服务跌3.76%报1.79港元 [1] 行业竞争格局 - 物业服务行业存在内卷式竞争 部分项目业主对物业费的降价诉求不理性 [1] - 头部公司市占率较低 企业调整在管组合空间很大 头部公司盈利能力不会因内卷式竞争而下降 [1] - 政策反对内卷式竞争 鼓励优质优价 有利于企业收缴率 费率和盈利能力稳定 有利于重视服务口碑的公司 [1] - 看好具备品牌竞争力的公司 [1]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [3][5] 报告的核心观点 - 关联方境外债重组取得重大进展，5月销售表现亮眼，融创服务对关联方依赖度显著降低，深耕核心城市，物管基本盘稳固，有望摆脱地产周期影响步入稳健增长轨道，但整体利润率有待企稳，下调2025 - 2026归母净利润预测，新增2027年预测 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 融创中国5月全口径销售金额49亿元，同比+128%，权益口径销售金额24.5亿元，同比+108%；1 - 5月累计全口径销售金额160亿元，同比 - 35%，权益口径销售金额80亿元，同比 - 41% [1] - 融创中国合计95.5亿美元境外债务计划通过发行新强制可转换债券转换为普通股，截至5月26日约82%持有人支持重组方案 [1] - 2024年度融创服务实现收入70亿元，同比基本持平，归母净亏损4.5亿元，核心归母净利润8.0亿元，同比基本持平，宣派股息每股0.143元，合计派息约4.4亿元，占核心净利润比重55% [1] 点评 - 地产关联影响基本解除，独立发展能力提升，2024年来自第三方收入68亿元，同比增长5.6%，收入占比97.6%；非业主增值服务收入占比降至2.1%（2021年为33.9%）；关联方贸易应收款减值计提充分，2025年起有望摆脱地产周期影响 [2] - 深耕核心城市，基本盘稳固，截至2024年末在管面积2.9亿平，同比增长7%，项目续约率95%，同比增加4pct；在管项目饱和收入85%和2024年新签约金额98%来自核心城市，项目密度提升，合同额超千万项目签约额占比约49%，大客户数量较2022年增长约84%，新拓展签约同比持平 [2] - 2024年物业管理/社区生活/非业主增值服务毛利率分别为20.9%/34.7%/28.2%，同比变化 - 2.9/+3.0/+15.2pct，物管业务成本增加致毛利率下滑，增值服务业务结构优化使毛利率提升，综合毛利率21.9%，同比下滑1.9pct [3] 盈利预测、估值与评级 - 下调2025 - 2026归母净利润预测至4.2/5.2亿元（原预测5.3/7.1亿元），新增2027年预测为6.2亿元，当前股价对应PE为11/9/8倍 [3] 公司盈利预测与估值简表 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|7,010|6,970|7,203|7,523|7,838| |营业收入增长率|-1.6%|-0.6%|3.3%|4.4%|4.2%| |归母净利润（百万元）|-435|-451|423|524|622| |归母净利润增长率|-|-|-|23.9%|18.9%| |EPS（元）|-0.14|-0.15|0.14|0.17|0.20| |ROE（归母，摊薄）|-7.0%|-8.5%|8.1%|9.8%|11.4%| |P/E|-|-|11.1|9.0|7.6| |P/B|0.8|0.9|0.9|0.9|0.9| [4] 财务报表与盈利预测 - 利润表展示了2023 - 2027E各年度营业收入、成本、利润等指标变化情况 [7] - 资产负债表呈现了2023 - 2027E各年度资产、负债、股东权益等项目数据 [7] - 现金流量表给出了2023 - 2027E各年度经营、投资、融资活动现金流及净现金流情况 [7]

中证香港物业管理与服务主题指数表现 - 中证香港物业管理与服务主题指数报396 40点 [1] - 近一个月上涨6 27% 近三个月上涨12 78% 年至今上涨9 84% [1] 指数构成与样本选择 - 从香港市场选取30只业务涉及物业管理服务 社区增值服务和非业主增值服务等领域的上市公司证券作为指数样本 [1] - 以2019年12月31日为基日 以1000 0点为基点 [1] 十大权重股分布 - 华润万象生活权重16 07% 碧桂园服务15 21% 保利物业13 82% 万物云12 77% 绿城服务7 31% 中海物业7 29% 融创服务6 09% 恒大物业5 72% 雅生活服务5 57% 永升服务4 43% [1] 市场与行业分布 - 香港证券交易所占比100 00% [1] - 房地产管理行业占比100 00% [1] 指数调整规则 - 样本每半年调整一次 实施时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日 [2] - 新上市物业管理与服务公司发行市值排名前二十的 将在上市第十一个交易日快速纳入指数 [2] - 样本退市时从指数中剔除 收购 合并 分拆等情形参照计算与维护细则处理 [2]

交易概述 - 融创服务全资附属公司融远投资与广西老彰家物业服务有限公司签署协议，以8.27亿元的价格转让广西彰泰融创智慧服务集团80%股权 [1] - 交易完成后，融创服务将全面退出彰泰服务集团 [1] 交易背景 - 此次交易标志着融创服务与彰泰服务集团自2021年以来的战略合作正式终止 [1] 交易细节 - 交易标的为广西彰泰融创智慧服务集团80%股权 [1] - 交易对价为8.27亿元 [1]

文章核心观点 融创服务为优化战略布局聚焦一二线核心城市，出售彰泰融创智慧80%股权全面退出彰泰服务集团 [1] 交易详情 - 2025年4月29日融创服务全资附属公司融远投资与广西老彰家等订立股权交易协议 [1] - 融远投资将间接持有的广西彰泰融创智慧80%股权以8.2662亿元转让给广西老彰家 [1] - 交易完成后融创服务不再持有彰泰服务集团任何权益 [1]

收入和利润（同比环比） - 2024年公司收入约69.70亿元，2023年为70.09517亿元，2022年为71.26161亿元，2021年为79.03674亿元，2020年为46.25166亿元[10] - 2024年公司毛利为15.27273亿元，2023年为16.6786亿元，2022年为16.04439亿元，2021年为24.9097亿元，2020年为12.75697亿元[10] - 2024年公司年内亏损4.33139亿元，2023年亏损3.93183亿元，2022年亏损4.62396亿元，2021年利润为13.58494亿元，2020年利润为6.21631亿元[10] - 2024年来自非关联方的收入约68.02亿元，同比增长约5.6%，占比达约98%[13] - 2024年公司收入约69.695亿元，较2023年减少约4000万元（约0.6%），主要因非业主增值服务收入减少[21] - 按来源划分，2024年第三方收入68.017亿元，占比97.6%，同比增长5.6%；关联方收入1.678亿元，占比2.4%，同比减少70.6%[21] - 按业务划分，2024年物业管理及运营服务收入63.796亿元，占比91.5%，同比增长3.6%；社区生活服务收入4.43亿元，占比6.4%，同比减少6.5%；非业主增值服务收入1.469亿元，占比2.1%，同比减少61.0%[21] - 2024年物业管理及运营服务收入约63.796亿元，较2023年增加约2.21亿元（约3.6%），来自融创集团等开发物业收入约46.041亿元，占比约72.2%；来自独立第三方物业开发商开发物业收入约17.755亿元，占比约27.8%[22] - 2024年社区生活服务收入约4.43亿元，较2023年减少约3080万元（约6.5%）[23] - 2024年业主资源业务收入约2.2亿元，同比增长约5%，占整体社区生活服务收入比重约50%，同比提升约6个百分点；参与营销的主营一线员工数量同比增长约25%，实发佣金比率增加约0.5个百分点，主营团队分销金额占总额比例提升约24个百分点[16] - 2024年非业主增值服务收入约146.9百万元，较2023年的约377.1百万元减少约230.2百万元（约61.0%）[29] - 2024年毛利约为1527.3百万元，较2023年的约1667.9百万元减少约140.6百万元（约8.4%）；2024年毛利率约为21.9%，较2023年的23.8%减少约1.9个百分点[32] - 2024年物业管理及运营服务毛利率从23.8%降至20.9%，社区生活服务毛利率从31.7%增至34.7%，非业主增值服务毛利率从13.0%增至28.2%[33] - 便民服务2024年收入约215.8百万元，与2023年基本持平；空间运营服务2024年收入约117.2百万元，较2023年减少约26.0百万元；美居服务2024年收入约65.7百万元，较2023年增加约7.1百万元；房屋经纪服务2024年收入约44.2百万元，较2023年减少约11.4百万元[24][25][28] - 截至2024年12月31日止年度，公司财务收入净额约为3330万元，较上一年度下降2220万元，主要因存款利息收入减少2350万元[40] - 截至2024年12月31日止年度，公司净亏损约为4.331亿元，公司拥有人应占亏损约为4.512亿元，较上一年度有所增加，主要因计提减值拨备[43] 成本和费用（同比环比） - 2024年销售成本约为5442.2百万元，较2023年的约5341.7百万元增加约100.5百万元（约1.9%）[31] - 2024年行政开支约为569.6百万元，较2023年的约634.3百万元减少约64.7百万元[34] - 2024年销售及营销开支约为56.9百万元，较2023年的约62.8百万元下降约5.9百万元[35] - 2024年金融资产减值亏损净额约为1388.0百万元，较2023年的约850.2百万元增加约537.8百万元，其中贸易应收款减值1087.2百万元[36] 各条业务线表现 - 截至2024年底，公司在管建筑面积约2.91亿平方米，同比增长约7%；在管业主户数约为170万户，同比增长约8%，续约率增加4个百分点至约95%[14] - 2024年核心城市签约额占比约98%，同比提升约6个百分点，单城市项目密度较2022年增加约11%；重点业态签约额占比约80%，同比提升约19个百分点，饱和收入占比提升至约96%；合同额超千万元项目签约额占比约49%，大客户数量较2022年增长约84%[15] - 2024年社区生活服务总收入442974千元，其中便民服务215841千元占48.7%、空间运营服务117190千元占26.5%、美居服务65726千元占14.8%、房屋经纪服务44217千元占10.0%；2023年总收入473776千元[24] - 非业主增值服务中，2024年案场服务收入64552千元占43.9%、咨询及其他增值服务73577千元占50.1%、其他8771千元占6.0%；2023年案场服务收入182271千元占48.3%、咨询及其他增值服务166539千元占44.2%、其他28284千元占7.5%[30] 管理层讨论和指引 - 2025年公司将围绕提升服务感知等改善与业主关系，做好项目全生命周期管理，聚焦核心业务打造竞争优势，因城施策加大资源倾斜，推动数科工具创新迭代和管理架构精简[18][19] 其他没有覆盖的重要内容 - 截至2024年底，关联方贸易应收账款总额较2023年底减少约1.31亿元至约32.86亿元；计提减值拨备后的余额约5.91亿元，其中无担保的金额约1.81亿元[13] - 截至2024年底，公司可用资金余额约40.69亿元[13] - 公司拟宣派2024年度末期股息每股14.3分，总金额约4.37亿元，约占2024年度公司拥有人应占核心净利润的55%，股息率达约9.5%[16] - 2024年12月31日贸易应收款项历史损失率为19.6%，前瞻因子为16%；关联方B3级别1年期无抵押违约概率为3.38%，违约损失率为63.5%；对手方为房地产行业前瞻因子为19%，其他行业为16%[38] - 2024年12月31日已逾期应收款项违约概率为100%，前瞻后违约损失率为94.4%-96.1%[41] - 2024年12月31日，公司无形资产约为14.485亿元，较2023年减少1.528亿元，主要因摊销和商誉减值7470万元[44] - 2024年12月31日，公司贸易及其他应收款项净额约为35.902亿元，较2023年减少7.274亿元，因应收款项总额增加和减值拨备增加[45] - 2024年12月31日，公司贸易及其他应付款项约为28.415亿元，较2023年减少1.954亿元，因部分款项减少[46] - 2024年12月31日，公司可用资金总额约为40.688亿元，较2023年减少3.668亿元，主要因支付股息[47] - 2024年12月31日，公司流动资产净值约为24.543亿元，流动比率约为1.5倍，较2023年有所下降；资产负债率为零[47] - 公司收益及经营现金流量基本不受市场利率变动影响，因无重大计息资产及负债[49] - 2024年12月31日，集团无重大外汇风险，未从事对冲活动管理外汇风险[50] - 2024年12月31日和2023年12月31日，集团均未抵押任何资产[51] - 2024年12月31日和2023年12月31日，集团均无重大或然负债[52] - 汪孟德自2020年8月起任公司董事会主席兼非执行董事，在房地产行业有逾20年经验[54] - 曹鸿玲自2019年1月起任公司董事，2020年8月调任执行董事并任行政总裁[55] - 杨曼于2020年8月获委任为公司执行董事兼首席财务官，2024年2月获委任为集团高级副总裁[56] - 路鹏于2021年11月获委任为公司非执行董事，现任融创集团执行总裁兼热雪奇迹公司总经理[57] - 高曦于2020年8月获委任为公司非执行董事，现任融创中国首席财务官等职[57] - 王励弘于2020年10月获委任为独立非执行董事，在企业管理等行业有超20年经验[58] - 姚宁于2020年10月获委任为独立非执行董事，拥有逾20年会计经验[58] - 自2024年6月30日中期报告刊发后，无董事资料须按上市规则第13.51B(1)条披露[64] - 公司采纳上市规则附录C3标准守则作为董事证券交易指引，截至2024年12月31日各董事证券买卖遵守规定[69] - 公司采纳上市规则附录C1企业管治守则，截至2024年12月31日遵守所有适用守则条文[70] - 截至2024年12月31日，审核委员会执行企业管治守则A.2.1规定的职能[70] - 董事会由8名董事组成，包括2名执行董事、3名非执行董事及3名独立非执行董事[71] - 公司为董事安排责任保险并每年审视保障范围[72] - 董事会设立机制确保董事独立观点传达，截至2024年12月31日机制仍有效[72] - 董事会主席兼非执行董事为汪孟德先生，执行董事为曹鸿玲女士和杨曼女士[73] - 非执行董事为路鹏先生和高曦先生，独立非执行董事为王励弘女士、姚宁先生和赵中华先生[73] - 公司重视在管理架构和内部控制融入企业管治要素以实现有效问责[66] - 截至2024年12月31日，董事会遵守上市规则，至少委任三名独立非执行董事，占比至少三分之一，且至少一名有专业资格[74] - 公司区分主席与行政总裁职责，汪孟德为董事会主席，曹鸿玲为行政总裁[75] - 截至2024年12月31日，董事会召开6次定期会议，各董事在股东大会和董事会会议出席率均为100%[76] - 截至2024年12月31日，全体董事及高级管理层参加公司安排的培训[77] - 董事会成立审核、薪酬、提名及ESG委员会，各委员会有书面职权范围[79] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，姚宁为主席，2024年举行4次会议，成员出席率100%[80][83] - 审核委员会2024年工作包括审阅财务报表、审查与外聘核数师关系等[83] - 薪酬委员会由一名执行董事和三名独立非执行董事组成，王励弘为主席[84] - 薪酬委员会为董事会顾问，就薪酬待遇提建议，董事会保留最终批准权[84][85] - 审核委员会和薪酬委员会职权范围分别于2020年11月18日和2023年1月11日确定，可在相关网站查阅[82][84] - 截至2024年12月31日，薪酬委员会举行2次会议，各成员出席率100%[86] - 截至2024年12月31日，提名委员会举行1次会议，各成员出席率100%[90] - 截至2024年12月31日，董事会由8名成员组成，其中女性3名，性别多元化达38%[93] - 公司员工男女比例约为1:0.7，已达员工性别多元化[93] - 薪酬委员会负责公司所有董事和高级管理人员薪酬政策和结构建议及制定程序建议[88] - 提名委员会由1名非执行董事和3名独立非执行董事组成，汪孟德为主席[89] - 公司已采纳薪酬政策、提名政策和董事会多元化政策[87][91][92] - 提名委员会2024年开展多项工作，包括检讨董事会架构等[90] - 薪酬委员会2024年开展多项工作，包括商讨董事及高管薪酬政策等[86] - 截至2024年12月31日，董事会及提名委员会确认提名政策和董事会多元化政策仍然有效[96] - ESG委员会由2名执行董事和3名独立非执行董事组成，曹鸿玲女士为主席，职权范围于2023年12月28日采纳[97] - 截至2024年12月31日止年度，ESG委员会举行1次会议，各成员出席率100%[98] - 2024年ESG委员会工作包括审阅监督ESG和气候相关政策等及审阅2023年ESG报告并提建议[98] - 截至2024年12月31日止年度，酬金100 - 200万元和200 - 300万元的高级管理层成员各1人[99] - 截至2024年12月31日止年度，公司委聘罗兵咸永道为外聘核数师[100] - 截至2024年12月31日止年度，法定审核服务和非审核服务付给罗兵咸永道的酬金分别为385万元和零[101] - 董事按持续经营基准编制截至2024年12月31日止年度集团综合财务报表[102] - 公司建立权责清晰的风险管理及内部控制体系，董事会主导，各部门分工执行[106] - 公司建立有效风险管理