盈利预测调整 - 将2025年至2027年盈利预测平均下调55% [1] - 核心盈利预测平均下调11% [1] - 目标价由1.78港元下调至1.48港元 [1] - 评级由中性降至沽售 [1] 财务表现与现金流 - 下调自由现金流及经营现金流预测 [1] - 上半年纯利表现平淡 [1] - 物业管理服务业务毛利率较去年同期下降4个百分点 [1] 成本与风险因素 - 第三方应收账款减损增加 [1] - 维修和维护成本因保固到期上升 [1] - 管理层对服务收入确认或减损准备更加审慎 [1] 未来展望 - 利润率预计需要一年至一年半才能企稳 [1] - 减损风险需时缓和 [1] - 投资组合包含大量关联开发商融创中国近年交付的低质量项目 [1]

投资评级调整 - 融创服务评级从跑赢行业下调至中性 [1] 财务表现 - 1H25归母净利润扭亏为盈至1.22亿元（去年同期亏损4.72亿元） [1] - 住宅物管毛利率同比下降3.7个百分点至20.2% [1] - 毛利润因审慎收入确认策略少记1.8亿元（同比多减1.3亿元） [1] - 对账期三年以上第三方应收款（2024年末总额约3亿元）加大减值力度 [1] 项目与运营 - 核心城市饱和收入占比达87% 项目向高潜力城市集中 [2] - 母公司2022年至今交付项目8,899万平米 占在管面积约30% [2] - 母公司交付项目存在品质问题、物业费启费问题及空置率问题 [2] - 1H25母公司交付面积269万平米（对比2024年全年2,080万平米） [2] 派息与现金流 - 2022-2024年持续以核心净利润55%的比例派息 [2] - 2024年经营性现金流1.86亿元 核心净利润7.96亿元 [2] - 2025年分红+回购金额不低于归母净利润55% 不高于全年经营性现金流 [2] 盈利预测与估值 - 下调2025年归母净利润预测80.5%至1.31亿元（同比扭亏） [3] - 下调2026年归母净利润预测78.0%至1.49亿元（同比+13.3%） [3] - 目标价下调23.5%至1.53港元 对应32.6倍2025年P/E [3] - 当前交易于36.8倍2025年P/E [3]

核心财务表现 - 2025年上半年公司实现收入约35.47亿元，同比增长约2% [2][3] - 公司拥有人应占利润约1.22亿元，去年同期为亏损约4.72亿元，实现扭亏为盈 [2][3] - 毛利率约21.8%，同比减少约3.7个百分点；毛利约7.72亿元，同比下降约13% [4] 收入结构分析 - 物业管理及运营服务收入约32.92亿元，同比增长3.8%，占总收入主体 [3] - 社区生活服务收入2.1亿元，占比6%；非业主增值服务收入4356万元，占比1.2% [3] - 来自融创集团及其关联方的开发物业收入约23.76亿元，占比72.2%；第三方物业开发商收入9.16亿元，占比27.8% [3] 资产减值与风险管控 - 金融资产减值亏损净额约3.46亿元，其中关联方减值8010万元，第三方减值2.65亿元 [4] - 贸易及其他应收款项减值拨备较去年末增加约3.39亿元 [4] - 对长期欠款业主进行信用风险评估，并对历史欠费一次性计提减值准备 [4] 经营压力与成本挑战 - 维保成本因项目年限延长而上升，业主缴费意愿下降导致回款风险 [6] - 地产行业交付问题项目引发成本超支，2024年整改541个项目投入超6000万元 [6] - 住宅物管服务毛利率因新项目投入增加而持续承压 [6] 战略调整与优化措施 - 通过组织架构扁平化、片区化调整及科技应用提升人效与能耗管控 [6] - 重点城市归于集团直管以减少层级，提升决策效率 [6] - 退出低入住率、硬件缺陷严重或业主不配合的项目，上半年已退出20余个项目 [7] 未来展望 - 2024-2025年交付量从2023年高位回落，增量成本预计2026年起趋稳 [6] - 地产交付负面影响有望在未来两年内逐步化解 [5][7] - 业务结构持续优化与退出机制执行将推动运营效率提升 [7]

核心财务表现 - 2025年上半年实现收入35.47亿元，同比增长2% [2] - 公司股东应占利润1.22亿元，较去年同期亏损4.72亿元实现扭亏为盈 [2] - 销售及营销开支2180万元，同比下降410万元，销售及管理费率为7.9%，同比下降1.3个百分点 [3] 业务结构分析 - 物业管理及运营服务收入32.92亿元，占总收入比例92.8%，同比增长3.8% [3] - 在管建筑面积达2.9亿平方米，覆盖174万户业主及1809个项目 [3] - 市场拓展签约额约1.8亿元，同比增长8% [3] 战略调整举措 - 主动退出20余个亏损严重且难以扭转的问题项目 [4][5] - 出售彰泰融创智慧80%股权，交易价格8.26亿元，彻底退出彰泰服务集团 [5] - 资源和管理重心聚焦于一二线核心城市 [5] 资金状况 - 截至2025年6月末可用资金总额约30.4亿元，含现金及现金等价物、受限制资金等 [5]

行业发展趋势 - 行业发展逻辑转向注重经营质量 现金流安全和长期价值创造 [1] - 行业从规模红利转向能力竞争 战略定力比短期增速更具长期价值 [5] 财务表现 - 收入稳定达35.5亿元 归母净利润扭亏为盈达1.2亿元 [1] - 可用资金充沛为30.4亿元 销售及管理费率较去年同期下降1.3个百分点 [1] 管理规模 - 在管规模达2.9亿平方米 在管业主户数达174万户 在管项目1809个 [1] 市场拓展战略 - 深耕住宅和产业办公两大战略业态 外拓单年签约额占比达79% [2] - 新拓上海 天津等核心城市的中高端存量项目 [2] - 积极布局新能源汽车 科技 金融及养老等产业办公服务赛道 [3] 产品与服务能力 - 打造"融韵五境"空间与环境服务标准 增强项目溢价能力 [2] - 持续增强"中高端"产品力标签 [2] 生活服务业务 - 零售 家政 家修局改等业主端服务构成高质量增长第二曲线 [4] - 业主用户数同比增长139% 整体服务单量同比增253% [4] - 上半年实现收入毛利双增 [4] 社区生态建设 - 打造iSunny社区营造产品 已在全国近百个在管项目落地 [4] - 合肥融创城"三方共治"模式成为城市治理推广案例 [4] 商业运营表现 - 在管商业项目销售额超过38亿元 同比增长2% [5] - 商业客流达0.7亿人次 同比增2% [5] - 通过场景创新与体验业态升级激发商业活力 [5]

财务表现 - 上半年收入35.47亿元人民币 同比增长2% [1] - 公司拥有人应占利润1.22亿元人民币 去年同期亏损4.72亿元实现扭亏为盈 [1] - 毛利7.72亿元人民币 同比下降13% [1] 成本费用 - 销售及管理费用2.79亿元人民币 同比下降13% [1] - 销售及管理费率7.9% 同比下降1.3个百分点 [1] 经营状况 - 毛利下降主要由于暂缓确认回款存高风险第三方客户收入 [1] - 维修维护成本增加因近年交付项目质保到期 [1]

核心观点 - 多家物业公司发布2025年中期业绩 显示行业整体营收增长但分化明显 部分企业扭亏为盈 部分企业业绩下滑 [3][4][5][7][8][9][10][11][12][29] - 物业企业持续拓展第三方项目和市场业务 中标多个大型城市综合服务项目 聚焦高质量拓展和深耕核心城市战略 [3][5][8][16][17][18][19][20][21] - 行业积极参与标准制定和绿色低碳转型 推动建筑碳排放评价和好房子技术指南实施 助力双碳目标 [26][27][28] - 行业活动聚焦高质量发展主题 探讨深水区挑战和解决方案 [13][14][15] 公司业绩表现 - 保利物业上半年营业收入83.92亿元同比增长6.6% 归母净利润8.9亿元同比增长5.3% 物业管理服务收入63.25亿元同比增长13.1% 非业主增值服务收入8.63亿元同比下降16.1% 社区增值服务收入12.04亿元同比下降3.7% 在管面积8.3亿平方米 合同面积10.0亿平方米 新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元同比增长17.2% 核心50城新拓展项目占比84.6% [3][4][5] - 中海物业上半年总营收70.89亿元同比增长3.67% 股东应占利润7.69亿元同比增长4.29% 拟派中期股息每股0.1港元 [3][4][7] - 融创服务上半年收入35.47亿元同比增长1.8% 净利润1.42亿元同比扭亏为盈 在管面积2.93亿平方米 战略核心城市饱和收入占比87% 市场拓展单年签约额1.8亿元同比增长8% [4][8] - 金科服务上半年股东应占利润6502万元同比扭亏为盈 上年同期亏损1.94亿元 总营收23.35亿元同比下降3.13% 其他亏损净额同比减少68.5%至1120万元 行政开支同比减少41.9%至1.77亿元 [4][9] - 金茂服务上半年总收入17.83亿元同比增长19.6% 期内利润1.84亿元同比增长1.9% 在管建筑面积1.09亿平方米同比增长10.6% 派发中期股息每股0.087港元及特别股息每股0.066港元 [4][10] - 新大正上半年营业收入15.03亿元同比下降12.88% 归母净利润7117.68万元同比下降12.96% 基本每股收益0.31元同比下降13.89% [4][11] - 烨星集团预期中期拥有人应占溢利1280万元同比增长94% 毛利增至4360万元 行政开支降至1890万元 [4][12] - 万物云上半年营收181.37亿元同比增长3.11% [29] - 绿城服务上半年营收92.89亿元同比增长6.12% [29] - 滨江服务上半年营收20.25亿元同比增长22.70% [29] - 建发物业上半年营收18.23亿元同比增长13.76% [29] - 鲁商服务上半年营收2.94亿元同比下降4.76% [29] 业务拓展与中标 - 中海物业联合体中标青岛市城阳区城市空间综合服务项目 中标金额约8亿元 服务期3年 分包5家民营企业金额3.7亿元 [3][18] - 越秀服务上半年新签约项目37个 新增合约面积596万平方米 [4][16] - 中海物业续约香港古洞北福利服务综合大楼服务合约 总建筑面积44000平方米 [4][17] - 中节能物业中标杭州西站站房配套物业管理服务项目二标段 总建筑面积约51万平方米 [4][19] - 鸿荣源物业签约深圳宝安沙井中心区域拾悦城项目 总建筑面积约45.3万平方米 [4][20] - 新大正中标北京国药资产管理有限责任公司采购项目 中标金额2571.68万元 [4][21] 战略与运营 - 保利物业聚焦优质核心城市圈 单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目占比达56.2% 第三方项目合同管理面积占比63.8% 全年目标新拓单年合同额30亿元 [5][6] - 融创服务细化核心城市发展潜力及在管密度 潜力城市单年签约额占比约91% 布局新能源汽车产业、金融产业、科技产业、养老产业等板块 [8] - 绿城服务推动生活服务转型 构建增长大循环 深化品质标签 [14][15] - 卓越商企服务附属公司接受卓越置业转让总代价3.63亿元物业 抵销应收款项 [4][23] - 德商产投服务附属公司支付4330万元竞买保证金参与成都市土地拍卖 [4][24] 行业动态与标准 - 中物智库创始人杨熙宣布2025煕说物业年度演讲12月2日在深圳举办 主题《深水区》 [4][13] - 国贸物业参编的《民用建筑碳排放评价标准》将于2025年9月1日起实施 [26][27] - 金地智慧服务东北区域公司参与编制《辽宁省好房子技术指南》8月14日发布 [28] - 深圳市物协号召物业企业参与物业小区爱国卫生运动及文明城市建设工作 [4][25] - 新大正董事会秘书变更 杨谭接任翁家林 [4][22]

股价表现 - 8月26日盘中下跌5.64%至1.84港元/股 成交额672.39万港元 [1] 财务表现 - 2025年中报营业总收入35.47亿元人民币 [2] - 归属股东净利润1.219亿元人民币 同比增长125.81% [2] - 基本每股收益0.04元人民币 [2] 业务概况 - 专注于高品质物业管理及商业运营综合服务 覆盖住宅/商写/城市服务等多业态 [1] - 定位"中国品质服务首选品牌" 在核心城市中高端物业领域稳步发展 [1] - 通过创新服务模式和高端定制化服务确立行业领先地位 [1]

财务表现 - 收入同比增长约2%至人民币35.47亿元 [1] - 毛利同比下降约13%至人民币7.72亿元 [1] - 公司拥有人应占利润同比扭亏为盈至人民币1.22亿元 [1] - 每股基本盈利为人民币0.04元 [1]

财务表现 - 收入35.47亿元人民币 同比增长2% [1] - 毛利7.72亿元人民币 同比下降13% [1] - 公司拥有人应占利润1.22亿元人民币 同比扭亏为盈 [1] - 每股基本盈利0.04元人民币 [1] 收入驱动因素 - 物业管理及运营服务收入增加推动总收入增长 [1] 盈利改善原因 - 销售及管理费用实施有效管控 [1] - 关联方贸易应收款项计提的减值拨备大幅减少 [1]