香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚 賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 SUNAC SERVICES HOLDINGS LIMITED – 1 – 本公司股東及潛在投資者於買賣本公司證券時務請審慎行事。 承董事會命 （於開曼群島註冊成立的有限公司） （股票代號：01516） 盈利預告 本公告乃由融創服務控股有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱為「本集團」） 根據《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》（「上市規則」）第13.09條及香港法例 第571章《證券及期貨條例》第XIVA部項下的內幕消息條文（定義見上市規則）作 出。 本公司董事（「董事」）會（「董事會」）謹此告知本公司股東及潛在投資者，基於本集 團截至2025年6月30日止六個月（「本期間」）未經審核綜合管理賬目的初步審閱以 及現時可得的資料，本集團預期錄得本期間未經審核的本公司擁有人應佔溢利不 低於人民幣1億元（2024年同期：本公司擁有人應佔虧損約人民幣4.72億元）。本公 司擁有人應佔溢利較去年同期增加，主 ...

港股市场表现 - 恒生指数跌0.21%至25122.9点，成交额2782.18亿港元；恒生国企指数跌0.3%；恒生科技指数跌0.67% [1] - 中金刘刚分析港股跑输A股原因：AH溢价低于125%分红吸引力下降、港币流动性收紧、中报盈利下修与宏观数据一致 [1] 蓝筹股表现 - 华润啤酒涨6.24%，中期营业额239.42亿元同比增0.83%，净利润57.89亿元同比增23.04%，中期股息每股0.464元同比增24.4% [2] - 中升控股涨8.29%，翰森制药涨4.75%；中国生物制药跌6.57%，比亚迪电子跌4.67% [2] 热门板块 - AI应用方向逆市走高：知乎-W涨23%，粉笔涨13.98%，汇量科技涨13.09% [3] - 物管股活跃：万物云涨7.19%，中期营收181.4亿元同比增3.1%，核心净利润13.2亿元同比增10.8% [4][5] - 体育用品股上扬：安踏体育涨4.61%，李宁涨2.55%，特步国际涨3.74% [5][6] - 黄金股走软：赤峰黄金跌3.15%，灵宝黄金跌3.13%，受美元指数上涨及地缘局势缓和影响 [7] 热门异动股 - 康臣药业涨10.39%，中期收入15.69亿元同比增23.7%，净利润4.98亿元同比增24.6% [8] - 零跑汽车涨7.63%，中期收益242.5亿元同比增174%，毛利率提升至14.1%，净利润3303万元扭亏 [9] - 同程旅行涨7.43%，上半年营收90.5亿元同比增11.5%，线上度假收入13.6亿元同比增24.1% [10] - 珍酒李渡涨6.9%，政策推动消费潜力释放，公司发力新品大珍、牛市啤酒 [11] - 东方甄选跌20.89%，盘中振幅达45%，近期股价两月内飙升两倍，市场传闻CEO被立案调查遭辟谣 [12] - 歌礼制药-B跌15.01%，控股股东折价9.9%配股集资4.68亿港元，90%用于肥胖症药物研发 [13] 政策与行业动态 - 上海出台"AI+制造"实施方案，推动AI与制造业融合，长江证券建议关注AI基础设施、出海应用及垂直场景公司 [4] - 中泰证券指出物管板块减值规模缩小、分红意愿强，建议关注高股息高效率企业 [5] - 国盛证券推荐运动鞋服龙头安踏体育（2025年PE 17倍）、李宁（PE 18倍）及特步国际（PE 11倍） [6]

股价表现 - 8月18日盘中上涨5.43%至1.94港元/股 [1] - 当日成交金额达3545.56万元人民币 [1] 财务数据 - 2024年营业总收入69.7亿元人民币 [2] - 2024年净亏损4.51亿元人民币 [2] - 2025财年中报将于8月25日披露 [3] 业务定位 - 专注于高品质物业管理和商业运营综合服务 [1] - 服务覆盖住宅、商写、城市服务等多业态 [1] - 定位"中国品质服务首选品牌" [1] 市场地位 - 在核心城市中高端物业领域稳步发展 [1] - 通过创新服务模式和高端定制化服务确立行业领先地位 [1]

公司公告 - 融创服务将于2025年8月25日举行董事会会议 [1] - 会议将审议批准公司及其附属公司截至2025年6月30日止6个月中期业绩 [1] - 中期业绩将在会议后正式发布 [1]

会议安排 - 公司将在2025年8月25日举行董事会会议[3] - 会议将考虑及批准截至2025年6月30日止六个月中期业绩及其发布[3] 人员信息 - 公告日期董事会主席兼非执行董事为汪孟德先生[3] - 公告日期执行董事为曹鸿玲女士及杨曼女士[3] - 公告日期非执行董事为路鹏先生及高曦先生[3] - 公告日期独立非执行董事为王励弘女士、姚宁先生及赵中华先生[3]

股份数据 - 截至2025年7月底，公司法定/注册股份数目为10,000,000,000股，面值0.01港元，法定/注册股本总额为100,000,000港元[1] - 截至2025年7月底，公司已发行股份（不包括库存股份）数目为3,056,844,000股，库存股份数目为0，已发行股份总数为3,056,844,000股[2] - 2025年7月公司法定/注册股份数目和已发行股份数目均无增减[1][2]

股价表现 - 物管股集体下跌 碧桂园服务跌5.9%至6.54港元 雅生活服务跌5.73%至2.96港元 万物云跌3.83%至22.6港元 融创服务跌3.76%至1.79港元[1] - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束[1] 行业盈利预期 - 物业管理商2025年上半年平均盈利同比增幅预计放缓至13% 低于2024年上半年的17%及2024年全年的14%增长 市场预期为15%[1] - 盈利放缓主要受住宅市场放缓拖累 导致在管面积增长减慢 物业费收缴率下降 开发商增值服务减少 社区增值服务毛利率受压[1] 行业竞争格局 - 物业服务行业存在内卷式竞争 部分项目业主对物业费的降价诉求不理性[1] - 头部公司市占率较低 调整在管组合空间很大 盈利能力不会因内卷式竞争而下降[1] - 政策反对内卷式竞争 鼓励优质优价 有利于企业收缴率 费率和盈利能力稳定 利好重视服务口碑的公司[1] - 看好具备品牌竞争力的公司[1]

行业盈利预期 - 物业管理商2025年上半年平均盈利同比增幅预计放缓至13% 低于2024年上半年的17%及2024年全年的14%增长 市场预期为15% [1] - 盈利放缓主要受住宅市场放缓拖累 导致在管面积增长减慢 物业费收缴率下降 开发商增值服务减少及社区增值服务毛利率受压 [1] 股价表现与估值 - 物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束 [1] - 截至发稿碧桂园服务跌5.9%报6.54港元 雅生活服务跌5.73%报2.96港元 万物云跌3.83%报22.6港元 融创服务跌3.76%报1.79港元 [1] 行业竞争格局 - 物业服务行业存在内卷式竞争 部分项目业主对物业费的降价诉求不理性 [1] - 头部公司市占率较低 企业调整在管组合空间很大 头部公司盈利能力不会因内卷式竞争而下降 [1] - 政策反对内卷式竞争 鼓励优质优价 有利于企业收缴率 费率和盈利能力稳定 有利于重视服务口碑的公司 [1] - 看好具备品牌竞争力的公司 [1]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [3][5] 报告的核心观点 - 关联方境外债重组取得重大进展，5月销售表现亮眼，融创服务对关联方依赖度显著降低，深耕核心城市，物管基本盘稳固，有望摆脱地产周期影响步入稳健增长轨道，但整体利润率有待企稳，下调2025 - 2026归母净利润预测，新增2027年预测 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 融创中国5月全口径销售金额49亿元，同比+128%，权益口径销售金额24.5亿元，同比+108%；1 - 5月累计全口径销售金额160亿元，同比 - 35%，权益口径销售金额80亿元，同比 - 41% [1] - 融创中国合计95.5亿美元境外债务计划通过发行新强制可转换债券转换为普通股，截至5月26日约82%持有人支持重组方案 [1] - 2024年度融创服务实现收入70亿元，同比基本持平，归母净亏损4.5亿元，核心归母净利润8.0亿元，同比基本持平，宣派股息每股0.143元，合计派息约4.4亿元，占核心净利润比重55% [1] 点评 - 地产关联影响基本解除，独立发展能力提升，2024年来自第三方收入68亿元，同比增长5.6%，收入占比97.6%；非业主增值服务收入占比降至2.1%（2021年为33.9%）；关联方贸易应收款减值计提充分，2025年起有望摆脱地产周期影响 [2] - 深耕核心城市，基本盘稳固，截至2024年末在管面积2.9亿平，同比增长7%，项目续约率95%，同比增加4pct；在管项目饱和收入85%和2024年新签约金额98%来自核心城市，项目密度提升，合同额超千万项目签约额占比约49%，大客户数量较2022年增长约84%，新拓展签约同比持平 [2] - 2024年物业管理/社区生活/非业主增值服务毛利率分别为20.9%/34.7%/28.2%，同比变化 - 2.9/+3.0/+15.2pct，物管业务成本增加致毛利率下滑，增值服务业务结构优化使毛利率提升，综合毛利率21.9%，同比下滑1.9pct [3] 盈利预测、估值与评级 - 下调2025 - 2026归母净利润预测至4.2/5.2亿元（原预测5.3/7.1亿元），新增2027年预测为6.2亿元，当前股价对应PE为11/9/8倍 [3] 公司盈利预测与估值简表 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|7,010|6,970|7,203|7,523|7,838| |营业收入增长率|-1.6%|-0.6%|3.3%|4.4%|4.2%| |归母净利润（百万元）|-435|-451|423|524|622| |归母净利润增长率|-|-|-|23.9%|18.9%| |EPS（元）|-0.14|-0.15|0.14|0.17|0.20| |ROE（归母，摊薄）|-7.0%|-8.5%|8.1%|9.8%|11.4%| |P/E|-|-|11.1|9.0|7.6| |P/B|0.8|0.9|0.9|0.9|0.9| [4] 财务报表与盈利预测 - 利润表展示了2023 - 2027E各年度营业收入、成本、利润等指标变化情况 [7] - 资产负债表呈现了2023 - 2027E各年度资产、负债、股东权益等项目数据 [7] - 现金流量表给出了2023 - 2027E各年度经营、投资、融资活动现金流及净现金流情况 [7]