战略调整 - 公司为优化战略布局将更多资源与管理精力聚焦投入在一二线核心城市 [1] - 通过股权交易实现全面退出彰泰服务集团并不再持有任何权益 [1] 交易细节 - 公司全资附属公司融远投资转让广西彰泰融创智慧80%股权给广西老彰家 [1] - 交易代价为人民币8.2662亿元 [1] - 股权过户登记已完成且全部交易价款已收悉 [1]

战略调整 - 公司为进一步优化战略布局 将更多资源与管理精力聚焦投入在一二线核心城市 [1] - 公司通过股权交易实现全面退出彰泰服务集团 不再持有其任何权益 [1] 交易细节 - 公司全资附属公司融远投资将间接持有的广西彰泰融创智慧80%股权转让给广西老彰家 [1] - 交易代价为人民币8.2662亿元 [1] - 股权过户登记已完成 公司已收悉全部交易价款 [1]

市场扩张和并购 - 融创服务完成出售目标公司股权[2] - 全资附属公司融远投资收悉全部交易价款[3] - 股权过户完成，集团不再持有彰泰服务权益[3] 公司治理 - 董事会主席兼非执行董事为汪孟德[3] - 执行董事为曹鸿玲及杨曼[3] - 非执行董事为路鹏及高曦[3] - 独立非执行董事为王励弘、姚宁及赵中华[3] 公告信息 - 公告日期为2025年9月4日[3]

股份数据 - 截至2025年8月底，公司法定/注册股份数目为10,000,000,000股，面值0.01港元，法定/注册股本总额100,000,000港元[1] - 截至2025年8月底，已发行股份（不含库存股份）3,056,844,000股，库存股份0，已发行股份总数3,056,844,000股[3] - 2025年8月法定/注册、已发行及库存股份数目均无增减[1][3]

盈利预测调整 - 将2025年至2027年盈利预测平均下调55% [1] - 核心盈利预测平均下调11% [1] - 目标价由1.78港元下调至1.48港元 [1] - 评级由中性降至沽售 [1] 财务表现与现金流 - 下调自由现金流及经营现金流预测 [1] - 上半年纯利表现平淡 [1] - 物业管理服务业务毛利率较去年同期下降4个百分点 [1] 成本与风险因素 - 第三方应收账款减损增加 [1] - 维修和维护成本因保固到期上升 [1] - 管理层对服务收入确认或减损准备更加审慎 [1] 未来展望 - 利润率预计需要一年至一年半才能企稳 [1] - 减损风险需时缓和 [1] - 投资组合包含大量关联开发商融创中国近年交付的低质量项目 [1]

投资评级调整 - 融创服务评级从跑赢行业下调至中性 [1] 财务表现 - 1H25归母净利润扭亏为盈至1.22亿元（去年同期亏损4.72亿元） [1] - 住宅物管毛利率同比下降3.7个百分点至20.2% [1] - 毛利润因审慎收入确认策略少记1.8亿元（同比多减1.3亿元） [1] - 对账期三年以上第三方应收款（2024年末总额约3亿元）加大减值力度 [1] 项目与运营 - 核心城市饱和收入占比达87% 项目向高潜力城市集中 [2] - 母公司2022年至今交付项目8,899万平米 占在管面积约30% [2] - 母公司交付项目存在品质问题、物业费启费问题及空置率问题 [2] - 1H25母公司交付面积269万平米（对比2024年全年2,080万平米） [2] 派息与现金流 - 2022-2024年持续以核心净利润55%的比例派息 [2] - 2024年经营性现金流1.86亿元 核心净利润7.96亿元 [2] - 2025年分红+回购金额不低于归母净利润55% 不高于全年经营性现金流 [2] 盈利预测与估值 - 下调2025年归母净利润预测80.5%至1.31亿元（同比扭亏） [3] - 下调2026年归母净利润预测78.0%至1.49亿元（同比+13.3%） [3] - 目标价下调23.5%至1.53港元 对应32.6倍2025年P/E [3] - 当前交易于36.8倍2025年P/E [3]

核心财务表现 - 2025年上半年公司实现收入约35.47亿元，同比增长约2% [2][3] - 公司拥有人应占利润约1.22亿元，去年同期为亏损约4.72亿元，实现扭亏为盈 [2][3] - 毛利率约21.8%，同比减少约3.7个百分点；毛利约7.72亿元，同比下降约13% [4] 收入结构分析 - 物业管理及运营服务收入约32.92亿元，同比增长3.8%，占总收入主体 [3] - 社区生活服务收入2.1亿元，占比6%；非业主增值服务收入4356万元，占比1.2% [3] - 来自融创集团及其关联方的开发物业收入约23.76亿元，占比72.2%；第三方物业开发商收入9.16亿元，占比27.8% [3] 资产减值与风险管控 - 金融资产减值亏损净额约3.46亿元，其中关联方减值8010万元，第三方减值2.65亿元 [4] - 贸易及其他应收款项减值拨备较去年末增加约3.39亿元 [4] - 对长期欠款业主进行信用风险评估，并对历史欠费一次性计提减值准备 [4] 经营压力与成本挑战 - 维保成本因项目年限延长而上升，业主缴费意愿下降导致回款风险 [6] - 地产行业交付问题项目引发成本超支，2024年整改541个项目投入超6000万元 [6] - 住宅物管服务毛利率因新项目投入增加而持续承压 [6] 战略调整与优化措施 - 通过组织架构扁平化、片区化调整及科技应用提升人效与能耗管控 [6] - 重点城市归于集团直管以减少层级，提升决策效率 [6] - 退出低入住率、硬件缺陷严重或业主不配合的项目，上半年已退出20余个项目 [7] 未来展望 - 2024-2025年交付量从2023年高位回落，增量成本预计2026年起趋稳 [6] - 地产交付负面影响有望在未来两年内逐步化解 [5][7] - 业务结构持续优化与退出机制执行将推动运营效率提升 [7]

核心财务表现 - 2025年上半年实现收入35.47亿元，同比增长2% [2] - 公司股东应占利润1.22亿元，较去年同期亏损4.72亿元实现扭亏为盈 [2] - 销售及营销开支2180万元，同比下降410万元，销售及管理费率为7.9%，同比下降1.3个百分点 [3] 业务结构分析 - 物业管理及运营服务收入32.92亿元，占总收入比例92.8%，同比增长3.8% [3] - 在管建筑面积达2.9亿平方米，覆盖174万户业主及1809个项目 [3] - 市场拓展签约额约1.8亿元，同比增长8% [3] 战略调整举措 - 主动退出20余个亏损严重且难以扭转的问题项目 [4][5] - 出售彰泰融创智慧80%股权，交易价格8.26亿元，彻底退出彰泰服务集团 [5] - 资源和管理重心聚焦于一二线核心城市 [5] 资金状况 - 截至2025年6月末可用资金总额约30.4亿元，含现金及现金等价物、受限制资金等 [5]

行业发展趋势 - 行业发展逻辑转向注重经营质量 现金流安全和长期价值创造 [1] - 行业从规模红利转向能力竞争 战略定力比短期增速更具长期价值 [5] 财务表现 - 收入稳定达35.5亿元 归母净利润扭亏为盈达1.2亿元 [1] - 可用资金充沛为30.4亿元 销售及管理费率较去年同期下降1.3个百分点 [1] 管理规模 - 在管规模达2.9亿平方米 在管业主户数达174万户 在管项目1809个 [1] 市场拓展战略 - 深耕住宅和产业办公两大战略业态 外拓单年签约额占比达79% [2] - 新拓上海 天津等核心城市的中高端存量项目 [2] - 积极布局新能源汽车 科技 金融及养老等产业办公服务赛道 [3] 产品与服务能力 - 打造"融韵五境"空间与环境服务标准 增强项目溢价能力 [2] - 持续增强"中高端"产品力标签 [2] 生活服务业务 - 零售 家政 家修局改等业主端服务构成高质量增长第二曲线 [4] - 业主用户数同比增长139% 整体服务单量同比增253% [4] - 上半年实现收入毛利双增 [4] 社区生态建设 - 打造iSunny社区营造产品 已在全国近百个在管项目落地 [4] - 合肥融创城"三方共治"模式成为城市治理推广案例 [4] 商业运营表现 - 在管商业项目销售额超过38亿元 同比增长2% [5] - 商业客流达0.7亿人次 同比增2% [5] - 通过场景创新与体验业态升级激发商业活力 [5]

财务表现 - 上半年收入35.47亿元人民币 同比增长2% [1] - 公司拥有人应占利润1.22亿元人民币 去年同期亏损4.72亿元实现扭亏为盈 [1] - 毛利7.72亿元人民币 同比下降13% [1] 成本费用 - 销售及管理费用2.79亿元人民币 同比下降13% [1] - 销售及管理费率7.9% 同比下降1.3个百分点 [1] 经营状况 - 毛利下降主要由于暂缓确认回款存高风险第三方客户收入 [1] - 维修维护成本增加因近年交付项目质保到期 [1]