业绩总结 - 公司2023年度业绩表现：收入为70.1亿元，同比下降1.6%[2] - 公司核心归母净利润为7.9亿元，同比增长3%[2] - 公司经营性现金流明显改善，实现经营性现金流净额8.6亿元，可用资金余额44.4亿元[3] - 融创服务2026年预计净利润为7.55亿元，同比增长12.7%[4] - 融创服务2026年预计营业收入为94.67亿元，同比增长10.5%[4] - 融创服务2026年预计每股收益为0.23元人民币[4] - 融创服务2026年预计总资产为131.47亿元，同比增长5.6%[4] - 融创服务2026年预计净现金流为2.19亿元[4] 公司信息 - 光大证券股份有限公司是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[9] - 光大证券研究所编写的报告基于合法获得的信息，但不保证信息的准确性和完整性[9] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，可能随时调整且不构成投资建议[9]

报告公司投资评级 - 投资评级为“优于大市”，维持该评级 [4][14] 报告的核心观点 - 2023年融创服务核心业务保持规模，派息大幅度让利，整体盈利能力企稳修复，现金流大幅改善，伴随宏观经济稳定，有望重新步入发展空间 [4][6][14] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 3月29日收盘价为1.86港元，52周股价波动为1.47 - 3.28港元，总股本30.57亿股，总市值57亿港元 [1] 市场表现 - 与恒生指数对比，1M、2M、3M绝对涨幅分别为 -7.0%、10.7%、 -0.5%，相对涨幅分别为2.1%、6.8%、 -0.1% [2] 公司2023年业绩情况 - 营业收入70.10亿元，同比下降1.6%；毛利16.68亿元，同比增长4.0%，剔除非业主增值服务业务，核心业务毛利同比增长5.2%；净亏损3.93亿元，归母净亏损4.35亿元，归母核心净利润7.93亿元，同比增长3.0%；董事会建议宣派末期股息每股14.3分，合计约4.37亿元，约为归母核心净利润的55%，股息率为8.36% [1][6] - 分项收入来看，物业管理及运营服务61.59亿元，同比增长11.7%，占比87.8%，较2022年上升10.4个百分点；社区生活服务4.74亿元，同比下降15.5%，占比6.8%，较2022年下降1.1个百分点；非业主增值服务3.77亿元，同比降低64.2%，占比5.4%，较2022年下降9.3个百分点 [4][6] - 2023年公司毛利率为23.8%，较2022年上升1.3个百分点；物业管理服务毛利率23.8%，较2022年下降0.5个百分点；非业主增值服务毛利率13%，较2022年上升6.8个百分点；社区生活服务毛利率31.7%，较2022年下降4.1个百分点 [2][6] 公司2023年经营情况 - 在管建筑面积为2.73亿平方米，住宅业态占比约87%，非住宅业态占比约13%；独立第三方开发的物业在管收入为18.60亿元，同比增长3.1%，占比30.2%，较2022年降低10.2个百分点；非住物业的在管收入为14.64亿元，同比增长15.7%，占比23.8%，较2022年上升1个百分点 [4][10] - 非业主增值服务收入为3.77亿元，同比降低64.2%；案场服务收入为1.82亿元，占比48.2%，同比降低63.8%；咨询及其他增值服务收入为1.67亿元，占比44.2%，同比降低48.7%；其他收入为2.83亿元，占比7.5%，同比降低87.3% [12] - 社区生活服务收入为4.74亿元，同比下降15.5%；便民服务收入2.16亿元，占比45.7%，同比下降23.0%；空间运营服务收入1.43亿元，占比30.2%，同比下降2.1%；美居服务收入0.59亿元，占比12.4%，同比下降20.6%；房地产经纪服务收入0.56亿元，占比11.7%，同比下降6.6% [12][13] 投资建议 - 给予“优于大市”评级，预测2024年EPS为0.20元每股，给予2024年10 - 12倍PE估值，对应合理价值区间为1.99 - 2.39元（折合港币2.17元至2.60元，汇率1港元 = 0.92元） [4][14] 财务报表分析和预测 - 预计2024 - 2026年营业收入分别为75.24亿元、81.57亿元、87.69亿元，净利润分别为6.63亿元、7.98亿元、10.26亿元 [16] - 毛利率分别为24.0%、24.5%、25.0%，净资产收益率分别为9.2%、10.0%、11.4% [5][16]

报告公司投资评级 - 维持增持评级，调整目标价至2.12港元 [3] 报告的核心观点 - 公司2023年度业绩公告显示，营业收入同比下降1.6%至70.10亿元，毛利润同比增长4.0%至16.68亿元，归母净亏损同比降低9.7%至4.35亿元，归母核心净利润同比增长3.0%至7.93亿元 [2] - 2023年业绩承压，核心业务保持规模，非业主增值业务持续收缩，物管业务/生活服务/非业主增值收入同比增速分别为12%/-16%/-64%，核心业务（剔除非业主）规模保持稳定，占总收入比例从85%上升至95%，毛利合计为16.2亿元，占比提升至97% [2] - 进一步对应收款计提减值，关联方影响持续消化，2023年计提8.5亿元坏账准备，剔除减值、摊销等影响后，归母核心净利润为7.9亿元(+3.0%)，23年末关联方贸易应收账款净值进一步下降至14.4亿元 [2] - 聚焦核心城市，在管基础盘稳定，2023年末核心在管面积达2.73亿方，同比增长12%，基础物业收入中来自核心城市的占比达约84%，核心城市物业费单价达约3.1元/平方米/月，2023年单年合同签约额4亿元，核心城市占比92%，大客户签约额占比提升至39% [2] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 股价（2024年03月27日）1.87港元，目标价格2.12港元，52周最高价/最低价3.28/1.47港元，总股本/流通H股（万股）305,684/305,684，H股市值57.16亿港币，国家/地区为中国，行业是房地产 [1] 公司主要财务信息 |年份|营业收入(百万元)|同比增长(%)|营业利润(百万元)|同比增长(%)|归属母公司净利润(百万元)|同比增长(%)|每股收益（元）|毛利率(%)|净利率(%)|净资产收益率(%)|市盈率（倍）|市净率（倍）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2021A|7,904|70.9%|1,637|105.2%|1,276|113.9%|0.42|31.5%|16.1%|14.0%|4.1|0.6| |2022A|7,126|-9.8%|-730|-144.6%|-482|-137.8%|-0.16|22.5%|-6.8%|-6.0%|(10.8)|0.7| |2023E|7,010|-1.6%|-412|43.5%|-435|9.7%|-0.14|23.8%|-6.2%|-6.4%|(11.9)|0.8| |2024E|7,613|8.6%|894|316.9%|727|267.2%|0.24|24.1%|9.6%|11.5%|7.1|0.8| |2025E|8,347|9.6%|982|9.8%|806|10.9%|0.26|24.3%|9.7%|11.5%|6.4|0.7| [1] 可比公司估值 |公司|代码|2022A|2023E|2024E每股收益（元）|2025E|2022A|2023E|2024E市盈率|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |世茂服务|0873.HK|0.76|-0.38|0.10|0.12|0.16|-2.00|7.70|6.12|4.77| |万物云|2602.HK|17.72|1.40|1.66|1.96|2.29|12.66|10.68|9.06|7.73| |旭辉永升服务|1995.HK|1.11|0.27|0.22|0.26|0.30|4.04|5.02|4.26|3.72| |绿城服务|2869.HK|2.67|0.17|0.22|0.28|0.36|15.69|11.96|9.42|7.51| |保利物业|6049.HK|24.53|2.01|2.51|2.96|3.39|12.21|9.77|8.29|7.23| |最大值|/|/|/|/|/|/|15.69|11.96|9.42|7.73| |最小值|/|/|/|/|/|/|-2.00|5.02|4.26|3.72| |平均数|/|/|/|/|/|/|7.59|8.84|7.43|6.19| |调整后平均|/|/|/|/|/|/|8|9|8|7| [5] 财务报表预测与比率分析 资产负债表（单位:百万元） |项目|2021A|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |货币资金|/|5,304|3,878|3,980|5,383|6,447| |应收账款|/|4,361|4,307|4,267|3,806|4,174| |预付账款|/|43|43|31|34|37| |存货|/|58|55|55|55|55| |其他|/|452|833|406|406|406| |流动资产合计|/|10,219|9,117|8,738|9,683|11,118| |长期股权投资|/|114|88|60|60|60| |固定资产|/|122|114|100|87|73| |在建工程|/|0|0|0|0|0| |无形资产|/|2,111|2,102|1,601|1,577|1,551| |其他|/|902|1,071|1,145|1,108|1,068| |非流动资产合计|/|3,249|3,376|2,907|2,831|2,752| |资产总计|/|13,468|12,493|11,645|12,515|13,870| |短期借款|/|0|0|0|0|0| |应付账款|/|2,745|2,741|3,037|3,062|3,468| |其他|/|1,801|1,744|2,202|2,394|2,623| |流动负债合计|/|4,546|4,484|5,239|5,456|6,092| |长期借款|/|0|0|0|0|0| |应付债券|/|0|0|0|0|0| |其他|/|250|240|169|169|169| |非流动负债合计|/|/|/|/|/|/| |负债合计|/|4,795|4,724|5,407|5,625|6,260| |少数股东权益|/|171|165|202|233|266| |股本|/|26|26|26|26|26| |资本公积|/|6,612|6,163|5,707|5,784|5,865| |留存收益|/|1,899|1,415|302|848|1,453| |其他|/|(35)|/|0|0|0|0| |股东权益合计|/|8,673|7,769|6,238|6,890|7,609| |负债和股东权益|/|13,468|12,493|11,645|12,515|13,870| [7] 利润表（单位:百万元） |项目|2021A|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入|/|7,904|7,126|7,010|7,613|8,347| |营业成本|/|(5,413)|(5,522)|(5,342)|(5,778)|(6,322)| |营业税金及附加|/|0|0|0|0|1| |营业费用|/|(69)|(99)|(63)|(65)|(75)| |管理费用|/|(749)|(744)|(634)|(685)|(760)| |财务费用|/|138|78|56|74|94| |资产减值损失|/|(196)|(1,542)|(1,330)|(266)|(292)| |公允价值变动收益|/|0|0|0|0|1| |投资净收益|/|11|11|5|15|15| |其他|/|159|51|(54)|76|83| |营业利润|/|1,785|(641)|(352)|984|1,091| |营业外收入|/|0|0|0|0|0| |营业外支出|/|0|0|0|0|0| |利润总额|/|1,785|(641)|(352)|984|1,091| |所得税|/|(426)|/|179|(42)|(226)|(251)| |净利润|/|1,358|(462)|(393)|758|840| |少数股东损益|/|(82)|(20)|(42)|(30)|(34)| |归属于母公司净利润|/|1,276|(482)|(435)|727|806| |每股收益（元）|/|0.42|(0.16)|(0.14)|0.24|0.26| [7] 现金流量表（单位:百万元） |项目|2021A|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |净利润|/|1,785|(641)|(352)|984|1,091| |折旧摊销|/|7|6|0|0|0| |财务费用|/|(4)|(0)|/|12|(3)|(3)| |投资损失|/|1|2|0|0|0| |营运资金变动|/|122|1,495|854|266|292| |其它|/|(2,297)|(1,256)|/|348|283|(190)| |经营活动现金流|/|(387)|(395)|/|862|1,530|1,189| |资本支出|/|(146)|(126)|/|0|0|0| |长期投资|/|(1,086)|(515)|/|80|96|98| |其他|/|12|23|278|0|0| |投资活动现金流|/|(1,330)|(519)|/|358|(96)|(98)| |债权融资|/|(17)|/|0|0|0|0| |股权融资|/|12|2|0|0|0| |其他|/|(2,316)|(521)|(1,137)|(31)|(27)| |筹资活动现金流|/|(2,321)|(520)|(1,137)|(31)|(27)| |汇率变动影响|/|(26)|/|8|17|0|0| |现金净增加额|/|(4,064)|(1,426)|/|101|1,403|1,064| [7] 主要财务比率 |项目|2021A|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |成长能力|/|/|/|/|/| |营业收入|/|70.9%|-9.8%|-1.6%|8.6%|9.6%| |营业利润|/|105.2%|-144.6%|43.5%|316.9%|9.8%| |归属于母公司净利润|/|113.9%|-137.8%|9.7%|267.2%|10.9%| |获利能力|/|/|/|/|/| |毛利率|/|31.5%|22.5%|23.8%|24.1%|24.3%| |净利率|/|16.1%|-6.8%|-6.2%|9.6%|9.7%| |ROE|/|14.0%|-6.0%|-6.4%|11.5%|11.5%| |偿债能力|/|/|/|/|/| |资产负债率|/|35.6%|37.8%|46.4%|44.9%|45.1%| |净负债率|/|0.0%|0.0%|0.0%|0.0%|0.0%| |流动比率|/|2.2|2.0|1.7|1.8|1.8| |速动比率|/|2.2|2.0|1.7|1.8|1.8| |营运能力|/|/|/|/|/| |应收账款周转率|/|2.8|1.6|1.6|1.9|2.1| |存货周转率|/|109.5|97.5|97.2|105.9|115.9| |总资产周转率|/|0.6|0.5|0.6|0.6|0.6| |每股指标（元）|/|/|/|/|/|

财务数据 - 公司截至2023年12月31日止年度的收入约为人民币70.10亿元，同比下降约1.6%[1] - 公司截至2023年12月31日止年度的毛利约为人民币16.68亿元，同比增长约4.0%[1] - 公司擁有人核心淨利潤约为人民币7.93億元，同比增长约3.0%[1] - 公司經營活动产生的现金流净额约为人民币8.62亿元，去年同期为人民币-3.95亿元[1] - 公司董事会建议宣派末期股息每股人民币14.3分，合计约人民币4.37亿元[1] 公司业务 - 公司主要在中國從事提供物業管理及運營服務、社區生活服務及非業主增值服務[16] - 公司全部收入均來自中國，近100%的非流動資產位於中國[17] - 公司2023年物业管理及运营服务收入为6158647人民币千元，较2022年增长11.6%[18] - 公司2023年社区生活服务收入为221110人民币千元，较2022年下降5.4%[18] - 公司2023年非业主增值服务收入为355454人民币千元，较2022年下降63.9%[18] 公司财务状况 - 公司2023年金融资产减值损失为850192人民币千元，较2022年下降44.8%[19] - 公司2023年每股基本亏损为0.14元人民币，较2022年减少0.02元[21] - 公司2023年已付股息约为1098.61百万元人民币，每股0.137元及0.235港元[22] - 公司2023年每股特别股息为0.235港元，普通股建议末期股息为0.143元人民币[22] 公司发展展望 - 公司市场拓展新增单年收入约人民币4亿元，聚焦核心城市的战略不变，长期深耕大客户的战略不变[61] - 公司将继续以客户为中心，提高服务质量，打造非住核心业态的明星项目，强化专业标签，突破服务同质化[66] - 公司展望2024年将保持现金流健康，提升清欠和收繳率，优化现金流结构[65]

整体财务数据关键指标变化 - 2023年上半年公司实现收入约33.96亿元，毛利约8.48亿元，与2022年下半年相比，收入及毛利分别上涨约8%和约77%[7] - 2023年上半年公司收入约33.961亿元，较2022年同期约39.886亿元减少约5.925亿元（约14.9%）[12] - 公司拥有人应占利润约3.40亿元，经营活动产生的现金流量净额约661万元，均较去年扭亏为正[7] - 截至2023年6月30日止六个月，销售成本约为25.485亿元，较去年同期减少约3.134亿元（约10.9%）[24] - 截至2023年6月30日止六个月，毛利约为8.475亿元，较去年同期减少约2.791亿元（约24.8%）[25] - 截至2023年6月30日止六个月，毛利率约为25.0%，较去年同期的28.2%降低约3.2个百分点[25] - 2023年上半年行政开支约315.4百万元，较2022年同期减少约63.4百万元[28] - 2023年上半年销售及营销开支约38.0百万元，较2022年同期下降约8.3百万元[29] - 2023年上半年金融资产减值亏损净额约38.4百万元，较2022年同期大幅下降约1,795.0百万元[30] - 2023年上半年净利润约364.9百万元，2022年同期净亏损约747.0百万元[32] - 2023年6月30日贸易及其他应收款项净额约4,910.9百万元，较2022年末增加约542.3百万元[33] - 2023年上半年经营活动现金净流入约6.6百万元，2022年同期净流出约1,008.9百万元[36] - 2023年上半年公司收入为3396051千元人民币，2022年同期为3988551千元人民币[75] - 2023年上半年公司毛利为847506千元人民币，2022年同期为1126644千元人民币[75] - 2023年上半年公司经营利润为432676千元人民币，2022年同期经营亏损为1078054千元人民币[75] - 2023年上半年公司除所得税前利润为473594千元人民币，2022年同期亏损为1029230千元人民币[75] - 2023年上半年公司期内利润为364920千元人民币，2022年同期亏损为746951千元人民币[75] - 2023年上半年每股基本盈利和摊薄盈利均为0.11元人民币，2022年同期每股基本亏损和摊薄亏损均为0.24元人民币[75] - 2023年6月30日资产总值为12,513,503千元，较2022年12月31日的12,493,457千元增长0.16%[76] - 2023年6月30日负债总额为4,796,291千元，较2022年12月31日的4,724,428千元增长1.52%[77] - 2023年6月30日本公司拥有人应占权益为7,528,054千元，较2022年12月31日的7,603,703千元下降0.99%[76] - 截至2023年6月30日止期间全面收益总额为364,920千元，其中本公司拥有人应占339,925千元，非控制性权益占24,995千元[79] - 2023年6月30日非控制性权益为189,158千元，较2022年12月31日的165,326千元增长14.41%[76] - 2023年6月30日无形资产为2,121,826千元，较2022年12月31日的2,102,426千元增长0.92%[76] - 2023年6月30日贸易及其他应收款项为4,842,015千元，较2022年12月31日的4,307,390千元增长12.41%[76] - 2023年6月30日现金及现金等价物为3,123,176千元，较2022年12月31日的3,878,267千元下降19.46%[76] - 2023年6月30日贸易及其他应付款项为2,748,574千元，较2022年12月31日的2,740,676千元增长0.29%[77] - 2023年6月30日合约负债为1,493,531千元，较2022年12月31日的1,449,753千元增长2.99%[77] - 2023年上半年经营产生现金13.2966亿元，2022年同期使用现金85.898亿元[81] - 2023年上半年经营活动产生现金净额6614万元，2022年同期使用现金净额10.08948亿元[81] - 2023年上半年投资活动使用现金净额3.20537亿元，2022年同期产生现金净额8776.1万元[81] - 2023年上半年融资活动使用现金净额4.44498亿元，2022年同期使用现金净额4.71534亿元[82] - 2023年上半年现金及现金等价物减少净额7.58421亿元，2022年同期减少净额13.92721亿元[82] - 2023年上半年期初现金及现金等价物为38.78267亿元，2022年同期为53.04239亿元[82] - 2023年上半年期末现金及现金等价物为31.23176亿元，2022年同期为39.16103亿元[82] - 截至2023年6月30日止六个月，公司全部收入3396051千元人民币，2022年同期为3988551千元人民币[115] - 截至2023年6月30日止六个月，公司开支为2940310千元人民币，2022年同期为5120416千元人民币[117] - 截至2023年6月30日止六个月，公司其他收入为33963千元人民币，2022年同期为42798千元人民币[118] - 截至2023年6月30日止六个月，公司其他（亏损）/收益净额为 - 57028千元人民币，2022年同期为11013千元人民币[119] - 截至2023年6月30日止六个月，公司财务收入净额为37803千元人民币，2022年同期为44415千元人民币[120] - 截至2023年6月30日止六个月，公司所得税开支为108674千元人民币，2022年同期为 - 282279千元人民币[121] - 2023年公司拥有人应占利润为339,925千元，2022年为亏损750,795千元；2023年每股基本盈利0.11元，2022年每股基本亏损0.24元[125] - 2023年6月30日储备和库存股总计5,748,173千元，2022年6月30日为6,144,570千元[148] - 2023年股份奖励计划员工服务价值增加储备11,441千元，与2022年相关股息减少储备427,015千元，法定储备转拨增加储备405千元[148] - 公司董事会建议不就截至2023年6月30日止六个月派中期股息，2022年同期也无派息[154] - 截至2023年6月30日止六个月主要管理人员酬金为17945千元，2022年同期为19160千元[158] 各业务线收入及占比关键指标变化 - 非关联方业务收入约32.04亿元，同比增长约13%[7] - 物业管理服务收入约29.24亿元，较去年同期增长约8%；毛利约7.26亿元，较去年同期增长约4%，收入和毛利占比均超85%[7] - 第三方收入32.03764亿元，占比94.3%；关联方收入1.92287亿元，占比5.7%，较2022年同期减少83.4%[13] - 物业管理服务收入29.24075亿元，占比86.1%，较2022年同期增长约8.1%[14] - 非业主增值服务收入2.03437亿元，占比6.0%，较2022年同期减少76.9%[14] - 商业运营管理服务收入0.22343亿元，占比0.7%，较2022年同期减少79.7%[14] - 截至2023年6月30日止六个月，物业管理服务收入约29.241亿元，较去年同期增加约2.2亿元（约8.1%），剔除部分影响后增长约3.732亿元（约13.8%）[15] - 截至2023年6月30日止六个月，社区生活服务收入约2.462亿元，较去年同期减少约4780万元（约16.3%）[18] - 截至2023年6月30日止六个月，非业主增值服务收入约2.034亿元，较去年同期减少约6.772亿元（约76.9%）[21] - 截至2023年6月30日止六个月，商业运营管理服务收入约为2230万元，较去年同期下降约8750万元[23] - 2023年上半年物业管理服务中，融创集团等开发物业收入19.65131亿元占67.2%，独立第三方开发物业收入9.58944亿元占32.8%[16] - 2023年上半年社区生活服务中，便民服务收入1.10574亿元占44.9%，空间运营服务收入7407.2万元占30.1%，房产经纪服务收入3190.1万元占13.0%，美居服务收入2964.9万元占12.0%[19] - 截至2023年6月30日止六个月，向同系附属公司及融创中国的联营公司及合营公司提供物业管理服务及增值服务收入为192287千元，2022年同期为1155500千元[156] 各业务线毛利率关键指标变化 - 社区生活服务毛利率从2022年上半年的38.3%降至2023年上半年的35.2%，美居业务以外该业务毛利率较去年同期提升3.7个百分点[26] - 非业主增值服务毛利率从2022年上半年的26.3%降至2023年上半年的15.7%[27] - 商业运营管理服务毛利率从2022年上半年的74.7%降至2023年上半年的14.3%，剔除部分影响后较去年同期提升7.1个百分点[27] 建筑面积相关关键指标 - 2023年6月30日，公司合约建筑面积约3.96亿平方米，在管建筑面积约2.63亿平方米[8] - 45个核心城市的在管建筑面积占公司在管建筑面积的约80%，45个核心城市在管项目的物业费单价达约3元/平方米/月[8] - 2023年6月30日，合约建筑面积约为3.96亿平方米，在管建筑面积约为2.63亿平方米，其中住宅业态占比82%，非住宅业态占比18%[15] 市场拓展关键指标 - 上半年市场拓展新增单年饱和收入约2亿元，新增签约额Top 5城市占比达65%[8] 社区生活服务相关关键指标 - 社区生活服务在核心城市整体渗透率提升约1.1个百分点[9] - 社区资源核心货值总额同比提升约124%[9] - 房产经纪业务门店人员月均人效相比2022年提高约60%[9] - 美居业务存量房业务收入占比提升至约48%，自营产品收入占比提升至约65%[9] 公司战略相关 - 公司将推进45个核心城市的聚焦战略[10] 公司治理相关 - 截至2023年6月30日止六个月，公司遵守企业管治守则所有适用条文[39] - 截至2023年6月30日止六个月，全体董事证券买卖遵守标准守则规定准则[40] - 2023年5月9日，姚宁先生膺选连任华融化学独立董事[41] 股份奖励计划相关 - 股份奖励计划自首次授出股份奖励起十年有效，尚余约八年有效期[44] - 截至2023年6月30日，融享就股份奖励计划以信托方式持有428,559,250股股份，约占已发行股份的14.02%[46] - 参与者在奖励股份归属前无投票权和相关分派权利，奖励股份属个人性质不得出让[48][49][51] - 2023年5月31日，公司根据股份奖励计划授予选定合资格参与者13,872,000股股份，其中授予董事2,889,000股，授予其他合资格参与者10,983,000股；截至2023年6月30日止六个月内，2,908,000股股份已归属[54] - 若参与者未满足相关归属条件，奖励失效并由咨询委员会取消；在特定情况，尚未归属奖励股份的任何奖励将自动失效并取消[52] - 当董事或咨询委员会成员拥有公司内幕消息或被禁止进行股份交易时，不得向获选参与者作出奖励[53] - 若参与者身故、失去工作能力或退休前，未发生导致奖励失效或取消的事件，除非咨询委员会另行决定，否则未归属的奖励股份将视为于紧接前一日归属[52] - 股份奖励计划项下，本公司董事小计2,800,000股，其他合资格参与者10,275,000股，后续有不同变动[55] 公司股权结构相关 - 截至2023年6月30日，汪孟德、曹鸿玲、杨曼、路鹏、高曦、王励弘在公司股份的权益（好仓）分别为1,932,734股（0.06%）、2,780,563股（0.09%）、782,437股（0.03%）、70,814股（0.002%）、855,

财务表现 - 本集团截至2023年6月30日止六个月的收入约为人民币33.96亿元，较去年同期下降约15%[1] - 物业管理服务收入约为人民币29.24亿元，较去年同期增长约8%[1] - 本集团的毛利约为人民币8.48亿元，较去年同期下降约25%[1] - 本集团經營活动产生的现金流净额约为人民币661万元，去年同期为-10.09亿元[1] - 本集团非关联方业务收入约为人民币32.04亿元，较去年同期增长约13%[1] - 本公司擁有人應佔溢利约为人民幣3.40億元，去年同期为人民幣7.51億元[1] - 本集团的期内利润为364,920人民币，去年同期为-746,951人民币[2] - 本集团的资产总值为12,513,503人民币，较去年同期增长约0.16%[4] 业务板块 - 2023年6月30日止六个月，公司主要在中国从事物业管理服务、社区生活服务、非业主增值服务及商业运营管理服务[11] - 2023年6月30日及2022年12月31日，公司全部收入均来自中国[12] - 截至2023年6月30日止六个月，公司收入主要包括物业管理服务、社区生活服务、非业主增值服务及商业运营管理服务的所得款项，其中物业管理服务收入为292.41亿元人民币，社区生活服务收入为11.33亿元人民币，非业主增值服务收入为19.26亿元人民币，商业运营管理服务收入为2.23亿元人民币[13] 经营情况 - 2023年上半年，公司收入约为人民币3,396.1百万元，较去年同期减少约人民币592.5百万元（约14.9%）[23] - 物业管理服务收入占公司业务总收入比重增加至86.1%，收入增长约8.1%[24] - 截至2023年6月30日，公司合同建筑面积约为3.96亿平方米，管理建筑面积约为2.63亿平方米，其中住宅业态占比82%，非住宅业态占比18%[26] 服务收入变动 - 社区生活服务收入减少约16.3%，主要由便民服务和房产经纪服务收入下降导致[27] - 便民服务收入主要包括家庭清洁、家电清洗、居家维修等，收入减少主要由高端酒类销售额下降和调整家政类业务策略导致[28] - 房产经纪服务收入减少主要由尾盘销售业务收入下降导致，剔除该因素影响，收入同比增加[29] - 美居服务收入减少主要由于新交付物业管理项目的服务收入减少，但美居自营服务收入大幅提升[30] - 非业主增值服务收入减少约76.9%，主要由于受地产行业环境影响，公司对各项非业主增值服务业务进行调整导致[31] - 本集团非业主增值服务收入构成为案场服务、咨询及其他增值服务、其他，截至2023年6月30日止六个月总收入为203,437千元，较去年同期下降约77.3%[32] 公司发展战略 - 公司持续以客户为中心，强化资源整合及公共关系治理能力[54] - 公司坚持高质量发展标准，继续推进45个核心城市的聚焦战略[56] - 公司将继续聚焦核心优质城市，优化主营联动机制，垂直化、扁平化、业务化架构[57] - 公司坚信持久的战略定力将为股东、社会创造更大价值[58] 其他信息 - 董事会不建议派付截至2023年6月30日止六个月的任何中期股息[59] - 公司截至2023年6月30日止六个月期间无购买、出售或赎回上市证券的行为[60] - 融創服務控股有限公司将于适当时候寄发截至2023年6月30日止六个月中期报告给股东[70] - 董事会主席为汪孟德先生，执行董事为曹鸿玲女士和杨曼女士[70] - 非执行董事包括路鹏先生和高曦先生，独立非执行董事有王励弘女士、姚宁先生和赵中华先生[70]

财务表现 - 本集团截至2022年12月31日止年度实现收入约人民币71.26亿元，毛利约人民币16.04亿元，本公司擁有人應佔虧損约人民币4.82亿元[7] - 公司2022年收入约为人民币7,126.2百万元，较2021年减少约9.8%主要由于非业主增值服务收入的减少[22] - 公司2022年社区生活服务收入同比增长约11%，客单价、覆盖率量价齐升，美居业务迅速调整业务策略，自营模式占比迅速提升[15] - 公司2022年商业运营管理收入持平，通过运营能力和服务能力提升，全年项目销售额维持在90%水平，新开业的淮安INS PARK销售额约为人民币2,500万[16] - 公司在2022年12月31日的在管面积约为2.44亿平方米，较2021年同期增长约13.4%[24] - 公司2022年社区生活服务收入为560.7百万元，较2021年增长约10.5%[29] - 公司2022年持续深化服务人员的标准化管理要求，客户的满意度持续保持行业领先，通过数字科技工具的应用提升客户体验，降本增效[11] - 非业主增值服务收入由于地产行业持续下行，公司基于市场化原则进行调整，导致收入显著减少，其他业务收入增长约16.3%[23] - 公司2022年在管建筑面积达到243,585千平方米，收入为5,365,337人民币千元，较2021年增长约6.0%[26] - 公司2022年将深化聚焦核心城市战略，保持总量一定增长，助力城市聚焦的全体系落地[20] - 公司2023年将深化聚焦核心城市，避免散点式业务布局，围绕业主需求，结合物业管理企业优势，提升服务交付能力，确保服务品质[21] - 公司2023年将继续以稳健前行的长期主义者的战略，基础服务方面将以品质服务为基础，商业运营方面将更加注重产品和运营能力[19] - 公司2023年将深化聚焦核心城市，核心产品的战略，通过自营模式积累客户资源，打造长期业务能力，高质量发展将是公司的核心发展策略[21] 财务指标 - 非业主增值服务毛利率从35.6%下降至6.2%，主要受地产行业持续下行影响[40] - 公司毛利约为1,604.4百万元，较2021年下降约35.6%，毛利率为22.5%[38] - 物业管理服务毛利率从25.7%下降至23.0%，主要因为收入确认节奏调整[39] - 商业运营管理服务的毛利率从2021年12月31日的约79.2%下降至2022年12月31日的约68.9%[42] - 公司2022年社区生活服务的毛利率从2021年12月31日的约45.6%降低至2022年12月31日的约35.8%[41] 公司治理 - 公司董事会已遵守上市规则关于独立非执行董事的规定，至少委任三名独立非执行董事[3] - 公司已与各执行董事和非执行董事签订服务协议，以及与独立非执行董事签订委任书[2] - 公司董事会已召开4次定期会议，股东大会也已召开[6] - 公司为董事安排了适当的培训，包括持续培训和专业发展计划[7] - 公司已成立审计委员会、薪酬委员会和提名委员会，各委员会已获得充足资源以履行职责[8] 股东信息 - 公司已设立股东通讯政策，通过股东大会等形式与股东保持持续对话[132] - 公司股东有权要求召开股东特别大会处理相关事项，董事会应在两个月内召开大会[136] - 公司已审查股东通讯政策的实施情况，认为政策已妥善实施并有效[135] - 公司股东可通过指定联系方式向董事会提出书面查询和关注[138]

收入和利润（同比环比） - 收入约为人民币71.26亿元，同比下降9.8%[2] - 公司2022年总收入为71.26亿元人民币，较2021年的79.04亿元人民币下降9.8%[16] - 总收入为人民币71.262亿元，同比下降9.8%，主要因非业主增值服务收入减少[29][30] - 公司2022年收入为人民币71.26亿元，毛利为人民币16.04亿元，公司拥有人应占亏损为人民币4.82亿元[57] - 毛利约为人民币16.04亿元，同比下降35.6%[2] - 毛利同比下降35.6%至1,604.4百万元，毛利率下降9.0个百分点至22.5%[42] - 公司拥有人应占亏损约人民币4.82亿元，核心净利润约人民币7.63亿元，同比下降45.6%[2] - 公司拥有人应占年度亏损为人民币4.819亿元，相比2021年利润人民币12.763亿元，转盈为亏[22] - 净亏损人民币462.4百万元，公司拥有人应占亏损人民币481.9百万元[51] - 公司拥有人核心净利润降至人民币762.8百万元，同比减少人民币639.0百万元[51] - 公司拥有人核心净利润为人民币7.63亿元（剔除非经营性摊销及应收款项减值拨备等因素）[57] 成本和费用（同比环比） - 销售成本同比增加2.0%至5,521.7百万元[41] - 安保、维护、清洁及绿化成本为21.08亿元人民币，较2021年的18.92亿元人民币增长11.4%[19] - 雇员福利开支为31.33亿元人民币，占总支出的39.6%[19] - 2022年员工成本总额约人民币31.3亿元[67] - 行政开支下降至人民币743.7百万元，同比减少人民币5.5百万元[46] - 销售及营销开支增至人民币99.5百万元，同比增加人民币30.8百万元（44.8%）[47] - 金融资产减值亏损净额增至人民币1,542.1百万元，同比增加人民币1,346.6百万元[48] - 金融资产减值净亏损大幅增至人民币15.42亿元（2021年：人民币1.96亿元）[5] - 金融资产减值亏损净额大幅增加至15.42亿元人民币，较2021年的1.96亿元人民币增长687.8%[19] - 财务收入净额降至人民币77.7百万元，同比减少人民币61.3百万元[50] - 所得税费用由2021年的4.26亿元人民币转为2022年的所得税抵免1.79亿元人民币[20] 各业务线表现 - 核心业务（物业、社区生活及商业运营服务）毛利占比提升至95.9%[2] - 物业管理服务收入为53.65亿元人民币，较2021年的45.39亿元人民币增长18.2%[16] - 物业管理服务收入为人民币53.653亿元，同比增长18.2%，占总收入75.3%[30][31] - 非业主增值服务收入为30.26亿元人民币，较2021年的26.82亿元人民币增长12.8%[16] - 非业主增值服务收入为人民币10.521亿元，同比下降60.8%，占总收入14.7%[30] - 非业主增值服务收入同比下降60.8%至1,052,059千元，其中案场服务收入504,037千元（占比47.9%）[35][36] - 社区生活服务收入为47.48亿元人民币，较2021年的5.07亿元人民币增长836.5%[16] - 社区生活服务收入同比增长10.5%至560,657千元，其中便民服务收入281,067千元（占比50.1%）[37][38] - 社区生活服务收入同比增长约11%[59] - 商业运营管理服务收入减少28.0百万元至148.1百万元，但剔除收入确认调整影响后实际增长25.4百万元[40] - 物业管理服务毛利率下降2.7个百分点至23.0%[43] - 非业主增值服务毛利率大幅下降29.4个百分点至6.2%[43][44] - 社区生活服务毛利率下降9.8个百分点至35.8%[44] 管理规模及市场拓展 - 合约建筑面积约3.93亿平方米，在管建筑面积约2.44亿平方米，第三方在管面积占比37%[2] - 在管建筑面积达2.436亿平方米，同比增长13.4%[31] - 合约建筑面积达3.93亿平方米，在管建筑面积为2.44亿平方米[57] - 第三方在管面积占比约为37%[59] - 在管建筑面积达243,585千平方米，其中住宅物业占比82%（198,595千平方米），非住宅物业占比18%（44,990千平方米）[34] - 物业管理服务总收入为5,365,337千元，其中住宅物业收入4,100,550千元（占比76%），非住宅物业收入1,264,787千元（占比24%）[34] - 市场拓展签约项目单年合同额达人民币10.8亿元，其中超千万项目金额占比32%（较2021年提升12个百分点）[59] 现金流和应收应付款项 - 现金及现金等价物减少至人民币38.78亿元（2021年：人民币53.04亿元）[7] - 银行存款及现金总额降至人民币3,990.1百万元，同比减少人民币1,388.3百万元[54] - 贸易及其他应收款项为人民币43.07亿元（2021年：人民币43.61亿元）[7] - 贸易及其他应收款项净额降至人民币4,368.6百万元，同比减少人民币197.7百万元[52] - 贸易应收款项总额为人民币50.500亿元，同比增长25.1%[24][26] - 贸易应收款项总额增至人民币5,050.0百万元，同比增加人民币1,012.9百万元[52] - 来自关联方的贸易应收款项约为人民币33.6779亿元，同比增长10.9%[25] - 关联方贸易应收款项原值在2022年下半年减少，经营性现金流转正[58] - 贸易应付款项为人民币9.675亿元，同比增长35.7%[27][28] - 合约负债总额为14.50亿元人民币，其中第三方客户占比98.1%[18] - 流动比率降至2.0倍（2021年：2.2倍）[54] 资产和负债 - 资产总值下降至人民币124.93亿元（2021年：人民币134.68亿元）[7] 股东回报和公司治理 - 宣派末期股息每股人民币13.7分，合计约人民币4.19亿元，占核心净利润55%[2] - 建议末期股息每股人民币0.137元，股息总额约为人民币4.1879亿元[23][24] - 建议宣派2022年末期股息每股人民币13.7分，总金额约人民币4.19亿元[63] - 末期股息预计于2023年6月15日以港元派付[63] - 为确定股息资格，2023年6月6日至12日暂停股份过户登记[63] - 2022年股份回购总数22,892,000股，总代价约87,243,660港元[64] - 1月回购1,300,000股，每股价格区间6.63-7.36港元，总代价9,160,300港元[65] - 5月回购21,592,000股，每股价格区间3.18-4.00港元，总代价78,083,360港元[65] - 股东周年大会计划于2023年5月31日举行[62] - 公司董事会主席兼非执行董事为汪孟德先生[73] - 公司执行董事包括曹鸿玲女士及杨曼女士[73] - 公司非执行董事包括路鹏先生及高曦先生[73] - 公司独立非执行董事包括王励弘女士、姚宁先生及赵中华先生[73] - 公司注册名称为融创服务控股有限公司[73] 关联方和客户依赖 - 来自融创中国及其关联方的收入占比从2021年的42.0%下降至2022年的18.0%[17] - 与融创中国续签物业管理协议至2024年12月31日[66] 商业运营和ESG - 商业运营项目全年销售额维持在同期90%的水平，租金收入与2021年持平[59] - 新开业淮安INS PARK销售额达人民币2500万元，客流量突破36万人次[59] - 公司开展光伏发电合作项目实现年减少碳排放量1.45万吨[60] 审计和报告 - 公司2022年度经审计综合财务报表已由罗兵咸永道会计师事务所完成数字复核[71] - 罗兵咸永道会计师事务所未对公告发出鉴证意见[71] - 公司2022年度报告将通过联交所网站及公司官网发布[72] - 公司2022年度报告将于股东周年大会通函中寄交股东[72] - 业绩公告发布日期为2023年3月20日[73] 雇员信息 - 2022年末集团雇员总数27,952名[67]

收入和利润（同比环比） - 公司2022年上半年收入约39.89亿元，同比增长约18.5%[8] - 2022年上半年总收入为39.886亿元人民币，同比增长18.5%[12][13] - 收入为39.885亿元人民币，较2021年同期的33.663亿元人民币增长18.5%[84] - 总收入同比增长18.5%至人民币3,988,551千元（2021年：3,366,339千元）[125] - 毛利为11.266亿元人民币，较2021年同期的10.644亿元人民币增长5.8%[84] - 期内亏损为7.47亿元人民币，而2021年同期为利润6.563亿元人民币[84] - 本公司拥有人应占亏损为7.508亿元人民币，非控制性权益应占利润为384.4万元人民币[84] - 公司拥有人应占亏损75079.5万人民币，去年同期为盈利63197.6万人民币[136] - 公司2022年上半年综合亏损总额为人民币746,951千元，与2021年同期综合收益人民币656,354千元形成对比[89][90] - 公司拥有人应占综合收益总额增加人民币26.217百万元，达到人民币631.976百万元[100] - 收购融乐时代集团后，公司收入增加人民币47.091百万元，综合收入达到人民币3,366.339百万元[100] - 收购融乐时代集团后，公司毛利增加人民币34.979百万元，综合毛利达到人民币1,064.384百万元[100] - 收购融乐时代集团后，公司经营利润增加人民币31.567百万元，综合经营利润达到人民币762.040百万元[100] - 收购融乐时代集团后，公司除所得税前利润增加人民币31.567百万元，综合除所得税前利润达到人民币862.182百万元[100] - 收购融乐时代集团后，公司年内溢利增加人民币26.217百万元，综合年内溢利达到人民币656.354百万元[100] 成本和费用（同比环比） - 销售成本2,861.9百万元，同比上升24.3%[23] - 毛利1,126.6百万元，毛利率28.2%，同比下降3.4个百分点[24] - 行政开支增加60.6百万人民币至378.8百万人民币[27] - 销售及营销开支增加26.3百万人民币至46.3百万人民币[28] - 金融资产减值亏损净额大幅增加1,814.9百万人民币至1,833.4百万人民币[29] - 金融资产减值净亏损为18.334亿元人民币，而2021年同期为1.847亿元人民币[84] - 金融资产减值损失净额大幅增加至人民币1,833,366千元（2021年：18,468千元）[128] - 期内金融资产减值净亏损达1,833,366千元，较2021年同期的18,468千元增长9,826.4%[112] - 雇员福利开支增长26.5%至人民币1,738,201千元[128] - 2022年上半年员工成本约人民币17.4亿元，较2021年同期13.7亿元增长27.0%[67] - 物业、厂房及设备折旧费用1750.9万人民币[139] - 当期总摊销费用为人民币5082万元，其中销售成本计入人民币4200万元，行政开支计入人民币880万元[142] - 主要管理人员酬金从2021年同期的人民币472.4万元大幅增至2022年的人民币1916万元，增长305.6%[169] 各业务线表现 - 非业主增值服务以外的其他业务收入同比增长约36.2%，占比达约77.9%[8] - 物业管理服务收入27.04亿元人民币，同比增长32.2%，占总收入67.7%[13] - 社区生活服务收入2.94亿元人民币，同比增长55.8%[9][13] - 社区生活服务中家政、家修业务收入为去年同期4.8倍[9] - 社区商业业务收入为去年同期5.5倍，便民服务收入占比提升至48%[9] - 商业运营管理服务收入1.099亿元人民币，同比增长133.4%[13] - 非业主增值服务收入8.806亿元人民币，同比下降18.8%[13] - 物业管理、社区生活及商业运营三项收入合计占比77.9%，同比提升10.1个百分点[13] - 社区生活服务收入294.0百万元，同比增长55.8%[19] - 便民服务收入141.4百万元（占比48.1%），同比增长111.6%[20] - 案场服务收入361.0百万元，占非业主增值服务收入41.0%[18] - 基础物业管理服务收入2.55亿元，同比下降9.2%[77] - 案场服务收入3.02亿元，同比下降36.1%[79] - 房产经纪服务收入0.37亿元，同比下降80.5%[79] - 房修服务收入1.74亿元[79] - 物业管理服务收入增长32.2%至人民币2,704,047千元[125] - 社区生活服务业务2022年上半年收入同比增长56%至2.94亿元人民币，占总收入7%[73] 市场拓展与规模 - 合约建筑面积约3.76亿平方米，在管建筑面积约2.34亿平方米[8] - 第三方面积占比约40%，较2021年底提升约3个百分点[8] - 上半年市场拓展合约建筑面积达2101万平方米，同比增长约62%[8] - 市场拓展新增合约面积中战略及重点城市占比超70%[8] - 非住业态在新增单年合同额中占比近50%[8] - 获得多个千万级合同额项目[8] - 合约建筑面积3.76亿平方米，在管建筑面积2.34亿平方米[14] - 商业运营累计签约35个项目，覆盖21个城市，签约面积412万平方米[9] - 在管建筑总面积234,379千平方米，其中融创集团开发物业占比36.5%[15] - 第三方开发商物业在管面积92,994千平方米（占比39.7%），贡献收入872.6百万元（占比32.3%）[15] - 住宅物业收入2,070.9百万元（占比76.6%），非住宅物业收入633.1百万元（占比23.4%）[16] 关联方交易与风险 - 公司拥有人应占亏损约7.51亿元，若剔除关联方应收款项计提减值影响则溢利约5.61亿元[8] - 关联方融创集团应收账款回款放缓对公司运营造成影响[74] - 来自融创集团的收入为11.56亿元人民币，占总收入28.97%[75] - 关联方贸易应收款项增加6.15亿元人民币至36.51亿元[75] - 关联方应收款项余额从30.36亿元增至36.51亿元[76] - 一年内账龄的关联方应收款项占比87.0%，金额31.76亿元[77] - 关联交易收入占基础物业服务总收入比例仅5.06%[78] - 期间关联方收入（含增值税）12.42亿元，关联方还款6.19亿元[76] - 关联方收入占比从40.15%下降至28.97%[126] - 向关联方提供服务的收入从2021年同期的人民币13.51668亿元降至2022年的人民币11.555亿元，下降14.5%[167] - 对关联方贸易及其他应收款项从2021年末的人民币34.17527亿元增至2022年6月的人民币44.05123亿元，增长28.9%[168] - 对同系附属公司的贸易应收款项从2021年末的人民币23.51602亿元增至2022年6月的人民币28.3667亿元，增长20.7%[168] - 对融创中国联营及合营公司的贸易应收款项从2021年末的人民币6.84054亿元增至2022年6月的人民币8.13831亿元，增长19.0%[168] - 其他应收款项中，对同系附属公司的金额从2021年末的人民币3.225亿元大幅增至2022年6月的人民币7.02341亿元，增长117.8%[168] 资产与债务 - 贸易及其他应收款项净额减少297.1百万人民币至4,269.2百万人民币[32] - 银行存款和现金总额减少1,360.6百万人民币至4,017.8百万人民币[34] - 现金及现金等价物为39.161亿元人民币，较2021年末的53.042亿元人民币减少26.2%[86] - 资产总值为119.257亿元人民币，较2021年末的134.683亿元人民币减少11.4%[86] - 权益总额为74.949亿元人民币，较2021年末的86.73亿元人民币减少13.6%[86] - 公司总负债从2021年末的人民币4,795,279千元下降至2022年6月的人民币4,430,715千元，减少7.6%[87] - 公司现金及现金等价物从2021年末的人民币5,304,239千元减少至2022年6月的人民币3,916,103千元，下降26.2%[92] - 公司贸易及其他应付款项从2021年末的人民币2,744,802千元减少至2022年6月的人民币2,533,532千元，下降7.7%[87] - 公司合约负债从2021年末的人民币1,444,247千元下降至2022年6月的人民币1,313,035千元，减少9.1%[87] - 公司非控制性权益从2021年末的人民币171,462千元增加至2022年6月的人民币176,096千元，增长2.7%[89] - 公司权益总额从2021年末的人民币8,672,987千元下降至2022年6月的人民币7,494,947千元，减少13.6%[89] - 贸易及其他应收款项总额为52.51亿元人民币，较2021年末的40.37亿元人民币增长30.0%[154] - 现金及现金等价物为39.16亿元人民币，较2021年末的53.04亿元人民币减少26.2%[156] - 贸易应付款项为7.87亿元人民币，较2021年末的7.13亿元人民币增长10.4%[161] - 递延所得税资产大幅增加至5.21亿元人民币，较2021年末的8748万元人民币增长495.7%[163] - 递延所得税负债净额从2021年末的人民币1.61076亿元下降至2022年6月的人民币1.31959亿元，降幅为18.1%[164] - 递延所得税负债中，中国实体可分配溢利股息税项从2021年末的人民币0.58913亿元降至2022年6月的人民币0.3479亿元，下降40.9%[164] - 合约负债总额从2021年末的人民币0.92719亿元降至2022年6月的人民币0.36275亿元，大幅下降60.9%[168] 现金流 - 公司2022年上半年经营活动使用现金净额为人民币1,008,948千元，而2021年同期为产生现金净额人民币128,326千元[92] - 公司2022年上半年支付股息人民币381,643千元[89] - 公司2022年上半年购回股份支出人民币74,858千元[89] 应收账款与减值 - 第三方应收账款账面总值从2021年12月31日的1,001,446千元增至2022年6月30日的1,600,327千元，增长59.8%[107] - 第三方应收账款亏损拨备从2021年12月31日的38,984千元增至2022年6月30日的105,520千元，增长170.7%[107] - 关联方应收账款账面总值从2021年12月31日的3,035,657千元增至2022年6月30日的3,650,501千元，增长20.3%[107] - 关联方应收账款亏损拨备从2021年12月31日的165,941千元激增至2022年6月30日的1,920,232千元，增长1,057.2%[107] - 关联方预期亏损率从2021年12月31日的5%大幅上升至2022年6月30日的53%[107] - 其他应收款项（不包括应收关联方款项）亏损拨备从2021年12月31日的5.42百万元增至2022年6月30日的6.34百万元[108] - 其他应收款项于2022年6月30日账面总值为754,622千元，亏损拨备为37,573千元，预期亏损率5%[109] - 贸易及其他应收款项期末亏损拨备从2021年6月30日的56,041千元增至2022年6月30日的2,069,662千元，增长3,594.5%[111] - 贸易应收款项从年初的人民币40.37亿元大幅增至期末的人民币52.51亿元[151] - 贸易应收款项中，关联方款项从人民币30.36亿元增至人民币36.51亿元，第三方款项从人民币10.01亿元增至人民币16.00亿元[153] - 贸易及其他应收款项总亏损拨备从人民币2.35亿元大幅增至人民币20.69亿元[151] - 贸易应收款项（含应收票据）减值拨备大幅增至20.26亿元人民币，较2021年末的2.05亿元人民币增长888.3%[154] - 其他应收款项减值拨备为3760万元人民币，较2021年末的2450万元人民币增长53.5%[155] 投资与金融资产 - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产从2021年12月31日的856,496千元降至2022年6月30日的536,672千元，减少37.4%[115] - 第3层级金融工具期末余额为人民币536,672千元，较期初减少37.3%（从856,496千元）[118] - 理财产品公允价值从期初人民币378,295千元下降至58,471千元，降幅84.5%[118] - 非上市权益投资公允价值保持稳定为人民币478,201千元[118] - 理财产品折现率从3.80%降至3.70%[120] - 非上市权益预期波动率从50.06%上升至54.69%[120] - 金融资产公允价值收益大幅下降至639.8万人民币，同比减少81.9%[130] - 理财产品投资大幅减少至5847.1万元人民币，较2021年末的3.78亿元人民币下降84.5%[158] - 合营公司投资从年初的人民币4.51亿元增至期末的人民币4.95亿元，主要因注资人民币1470万元及分占利润人民币2980万元[148][149] - 联营公司投资从年初的人民币3.26亿元增至期末的人民币3.40亿元，主要因分占利润人民币1429万元[148][150] 上市与募资 - 公司股票代码01516.HK于香港联交所上市[1][4] - 公司上市募集资金净额约90.42亿港元[69] - 上市所得款项净额总额为90.42亿港元，其中90%即81.38亿港元原计划用于物业主业及社区运营相关收购[71] - 截至2022年6月30日，实际已动用上市所得款项净额42.06亿港元，尚未动用48.36亿港元[71] - 修订后用于物业收购的未动用资金调降至18.38亿港元（原分配81.38亿港元）[71][72] - 科技投入修订后未动用金额为5.8亿港元，加上已使用金额合计7.68亿港元（原计划13.57亿港元）[71][72] - 社区生活服务业务2022年上半年收入同比增长56%至2.94亿元人民币，占总收入7%[73] - 社区生活服务修订后未动用金额12.09亿港元，加上已使用金额合计14.8亿港元（原计划9.04亿港元）[71][73] - 营运资金用途修订后未动用金额12.09亿港元，加上已使用金额合计13.9亿港元（原计划9.04亿港元）[71][74] - 全部未动用资金48.36亿港元预期使用截止时间延长至2026年12月31日[70][71] - 2022年上半年未开展新并购，且无跟进中的收并购标的[72] 公司治理与董事 - 谢建军自2022年6月9日起退任执行董事及集团副总裁职务[39] - 王励弘于2022年6月10日辞任瑞思教育董事长兼首席执行官职务[39] - 公司已完全遵守联交所企业管治守则[37] - 全体董事确认遵守证券交易标准守则[38] - 董事汪孟德持有融创服务1,707,734股股份，占比0.06%，另持有融创中国18,087,000股普通股，占比0.33%[56][58] - 董事曹鸿玲持有融创服务1,680,563股股份，占比0.05%，另持有融创中国3,098,500股普通股，占比0.06%[56][58] - 董事高曦持有融创服务793,000股股份，占比0.03%，另通过奖励计划持有125,000股未归属股份[56][57] - 前董事谢建军因退任导致80,000股奖励失效[54] - 董事在融创中国的未行使购股权总计6,390,082股，其中汪孟德占比最高为2,800,000股[59] - 主要股东孙宏斌持有公司股份2,046,662,489股，占比66.95%[62] - 融创国际投资控股有限公司持有公司股份1,980,941,000股，占比64

收入和利润表现 - 收入同比增长70.9%至79.04亿元人民币[10] - 公司拥有人应占利润同比增长113.9%至12.76亿元人民币[10] - 净利润率提升3.8个百分点至17.2%[10] - 集团总收入约人民币79.037亿元，同比增加约70.9%[16] - 净利润从2020年的621.6百万元增加118.5%至2021年的1358.5百万元，净利润率从13.4%提升至17.2%[35] - 公司2021年收入为7,903,674千元，较2020年4,625,166千元增长70.9%[151] - 公司2021年经营利润为1,636,778千元，较2020年797,774千元增长105.2%[151] - 公司2021年除所得税前利润为1,784,975千元，较2020年816,816千元增长118.5%[151] - 公司2021年净利润为1,358,494千元，较2020年621,631千元增长118.5%[151] - 公司2021年每股基本盈利为0.41元，较2020年0.25元增长64.0%[151] 毛利率和盈利能力 - 毛利率提升3.9个百分点至31.5%[10] - 基础物管毛利率稳步提升至25.7%[11] - 社区生活服务毛利率约45.6%[12] - 商业运营管理服务毛利率从2020年的20.9%大幅提升至2021年的79.2%[30] - 毛利率从2020年的27.6%提升至2021年的31.5%，增加了3.9个百分点[28] - 物业管理服务毛利率从2020年的21.6%提升至2021年的25.7%[29] 成本和费用 - 销售成本同比增长61.6%，从2020年的人民币3,349.5百万元增至2021年的人民币5,412.7百万元[27] - 行政开支从2020年的502.0百万元增加至2021年的749.2百万元，但占收入比重从10.9%下降至9.5%[31] - 销售及营销开支从2020年的28.8百万元增加138.8%至2021年的68.7百万元[32] - 金融资产减值亏损净额从2020年的15.0百万元大幅增加至2021年的195.5百万元[33] - 公司2021年行政开支为749,217千元，较2020年501,986千元增长49.3%[151] - 公司2021年销售及营销开支为68,703千元，较2020年28,772千元增长138.8%[151] - 公司2021年金融资产减值亏损净额为195,512千元，较2020年14,954千元大幅增加1207.4%[151] 业务规模拓展 - 在管建筑面积达2.15亿平方米，同比增长58.9%[10] - 合约建筑面积达3.58亿平方米，同比增长35.9%[10] - 第三方合约建筑面积占比34.6%，较2020年底提升10.5个百分点[10] - 新增合约建筑面积中第三方占比65.3%，达6,765万平方米[10] - 市场拓展获取面积增长210.8%至3,612万平方米[10] - 在管建筑面积约2.147亿平方米，同比增长约58.9%[18] - 来自第三方开发商的在管面积占比由32.1%提升至37.1%[18] - 在管建筑面积从2020年的135,101千平方米增长至2021年的214,741千平方米，增幅59.0%[19][20] - 合约建筑面积达3.58亿平方米，覆盖中国152个城市[42] - 在管建筑面积为2.15亿平方米，占合约总面积的60.1%[43] 社区生活服务业务 - 社区生活服务业务毛利占比增长2.9个百分点至9.3%[10] - 社区生活服务收入增长约187.9%[12] - 社区生活服务收入占比提升至6.4%[12] - 社区生活服务收入同比大幅增长187.9%，从2020年的人民币176.2百万元增至2021年的人民币507.4百万元[23][24] - 便民服务收入增长显著，从2020年的人民币34.4百万元增至2021年的人民币239.8百万元，增幅约596%[24] 商业运营管理服务 - 商管项目年销售额约69亿元[12] - 商管项目年客流量1.4亿人次[12] - 商业运营管理服务收入大幅增加，从2020年的人民币2.7百万元增至2021年的人民币176.1百万元[26] 物业管理服务 - 物业管理服务收入约人民币45.385亿元，同比增加约63.6%[18] - 总收入从2020年的人民币2,773,519千元增长至2021年的人民币4,538,512千元，增幅63.6%[19][20] - 来自独立第三方物业开发商的收入占比从2020年的24.1%提升至2021年的31.3%，达人民币1,421,288千元[19] - 非业主增值服务收入同比增长60.3%，从2020年的人民币1,672.7百万元增至2021年的人民币2,681.7百万元[21][22] 地区业务分布 - 重庆市在管建筑面积占比最高达9.4%（2012.3万平方米）[43] - 杭州市在管建筑面积占比9.5%（2031.6万平方米）[43] - 武汉市在管建筑面积占比仅1.4%（307.0万平方米）[43] - 贵阳市在管面积占比最低仅0.4%（80.9万平方米）[43] 财务收入与现金流 - 财务收入净额从2020年的10.5百万元增加至2021年的137.7百万元，主要因存款利息收入增加128.9百万元[34] - 公司2021年财务收入净额为137,696千元，较2020年10,470千元增长1215.1%[151] - 2021年经营活动现金净流出人民币3.87亿元[157] - 2021年投资活动现金净流出人民币13.30亿元[157] - 2021年融资活动现金净流出人民币23.21亿元[158] - 2021年现金及现金等价物净减少人民币40.38亿元[158] - 2021年末现金及现金等价物为人民币53.04亿元[158] 资产和负债状况 - 无形资产从2020年的1317.8百万元增加至2021年的2110.5百万元，主要因收购产生商誉667.3百万元[36] - 贸易及其他应收款项净额从2020年的1384.8百万元增加至2021年的4566.3百万元，其中关联方贸易应收款项增加2324.5百万元[37] - 贸易及其他应付款项从2020年的1949.0百万元增加至2021年的2744.8百万元，其中贸易应付款项增加335.0百万元[38] - 公司银行及现金总额为人民币5378.4百万元，较2020年减少人民币4000.2百万元（降幅42.7%）[39] - 流动比率为2.2倍，较2020年的3.7倍下降1.5倍[39] - 公司无任何贷款、借贷及租赁负债，资产负债比率为零[39] - 总资产从2020年的人民币129.59亿元增长至2021年的人民币134.68亿元，增长3.9%[152] - 现金及现金等价物从2020年的人民币93.69亿元下降至2021年的人民币53.04亿元，下降43.4%[152] - 贸易及其他应收款项从2020年的人民币13.52亿元大幅增长至2021年的人民币43.61亿元，增长222.6%[152] - 无形资产从2020年的人民币13.18亿元增长至2021年的人民币21.11亿元，增长60.2%[152] - 物业、厂房及设备从2020年的人民币5.89亿元增长至2021年的人民币12.23亿元，增长107.6%[152] - 总负债从2020年的人民币32.28亿元增长至2021年的人民币47.95亿元，增长48.5%[153] - 贸易及其他应付款项从2020年的人民币17.79亿元增长至2021年的人民币27.45亿元，增长54.3%[153] - 合约负债从2020年的人民币10.05亿元增长至2021年的人民币14.44亿元，增长43.6%[153] - 即期所得税负债从2020年的人民币1.51亿元增长至2021年的人民币3.24亿元，增长114.0%[153] - 本公司拥有人应占权益从2020年的人民币96.80亿元下降至2021年的人民币85.02亿元，下降12.2%[152][155] - 2021年12月31日总权益为人民币86.73亿元[156] - 公司总资产为134.683亿元人民币，其中非流动资产32.488亿元，流动资产102.195亿元[178][181] - 现金及现金等价物达53.042亿元人民币[178] - 贸易及其他应收款项为43.614亿元人民币[178] - 物业、厂房及设备价值1.223亿元人民币[178] - 使用权资产价值0.838亿元人民币[178] - 无形资产达21.105亿元人民币[178] - 本公司拥有人应占权益为85.015亿元人民币[181] - 非控制性权益为1.715亿元人民币[181] - 流动负债总额为45.455亿元人民币[181] - 合约负债为14.442亿元人民币[181] 收购和投资活动 - 公司收购彰泰服务集团有限公司80%股权，代价为人民币7.3亿元[84] - 公司拟收购第一服务控股有限公司约32.22%股份，总对价为人民币692,650,450元，但交易已终止[84] - 公司收购融乐时代（海南）商业管理有限公司100%权益，代价为人民币18亿元，目标公司2022年承诺归母净利润不低于人民币1.4亿元[86] - 上市募集所得款项净额约90.42亿港元[87] - 上市所得款项净额中90%（81.38亿港元）已分配用于战略投资及收购，实际已动用33.54亿港元，剩余47.84亿港元预计于2023年12月31日前动用[88] - 上市所得款项净额中5%（4.52亿港元）用于升级智能管理系统，实际已动用1.27亿港元，剩余3.25亿港元预计于2023年12月31日前动用[88] - 上市所得款项净额中3%（2.71亿港元）用于拓展社区增值服务，实际已动用2.31亿港元，剩余0.4亿港元预计于2022年12月31日前动用[88] - 上市所得款项净额中2%（1.81亿港元）用于运营资金及一般企业用途，实际未动用，预计于2023年12月31日前动用[88] - 2021年购回股份支出人民币2.70亿元[156][158] - 2021年支付与2020年相关的股息人民币1.80亿元[156][158] - 2021年收购融乐时代集团支付人民币18.00亿元[156][158] - 2021年发行普通股所得款项净额为0元，对比2020年为人民币75.92亿元[158] - 公司以人民币18.0亿元收购融乐时代集团全部股权[167] - 收购融乐时代集团导致收入增加265.7万元人民币，合并后总收入为46.25166亿元人民币[169] - 收购后销售成本增加210.1万元人民币，合并后总销售成本为33.49469亿元人民币[169] - 收购带来毛利润增加55.6万元人民币，合并后毛利润为12.75697亿元人民币[169] - 行政开支因收购增加597.4万元人民币，合并后行政开支为5.01986亿元人民币[169] - 收购导致经营亏损541.7万元人民币，合并后经营利润为7.97774亿元人民币[169] - 所得税开支因收购减少135.4万元人民币，合并后所得税开支为1.95185亿元人民币[169] - 年内亏损因收购增加406.3万元人民币，合并后年内利润为6.21631亿元人民币[169] - 本公司拥有人应占亏损增加406.3万元人民币，合并后应占利润为5.96799亿元人民币[169] - 非控制性权益保持不变为2483.2万元人民币[169] - 公司收入在业务合并后达到7,903,674千元，其中融乐时代贡献176,071千元[171] - 公司毛利润为2,490,970千元，业务合并带来139,419千元增量[171] - 经营利润总额1,636,778千元，融乐时代分部贡献106,906千元[171] - 现金及现金等价物达9,368,602千元，其中融乐时代持有107千元[173] - 总资产规模为12,959,461千元，业务合并增加2,162千元[173] - 贸易及其他应付款项合并后达1,779,418千元，融乐时代占6,225千元[176] - 本公司拥有人应占权益为9,679,874千元，融乐时代储备减少4,063千元[176] - 非流动负债中租赁负债为21,491千元，无业务合并影响[176] - 递延税项资产合并后为37,754千元，融乐时代分部占1,354千元[173] 公司治理和董事会 - 公司执行董事兼行政总裁曹鸿玲女士自2020年8月起担任现职并全面负责集团战略制定及运营决策[45] - 公司执行董事兼首席财务官杨曼女士自2020年8月起负责集团整体财务及成本管理[45] - 公司执行董事兼副总裁谢建军先生负责集团市场化拓展及收并购工作[45] - 非执行董事路鹏先生现任融创集团执行总裁兼融创文旅集团总裁[47] - 非执行董事高曦先生自2020年8月起担任现职并负责对集团整体发展提供指导[47] - 独立非执行董事王励弘女士自2020年10月起担任现职并为薪酬委员会主席[48] - 独立非执行董事姚宁先生自2020年10月起担任现职并为审核委员会主席[48] - 姚宁先生持有中国注册会计师资格（2000年8月起）及注册资产评估师资格（2001年5月起）[49] - 曹鸿玲女士持有天津财经大学会计学学士学位（1998年7月）[45] - 杨曼女士持有南开大学会计学学士（2004年6月）及硕士学位（2006年6月）[45] - 董事会由9名董事组成包括3名执行董事3名非执行董事和3名独立非执行董事[57] - 审核委员会执行企业管治职能包括发展及检视公司政策及常规等5项具体职责[54] - 公司已采纳并遵守联交所企业管治守则的所有适用条文[54] - 全体董事确认其证券买卖遵守标准守则的规定[53] - 全体董事及高级管理层已参加公司安排的入职及培训计划[55] - 路鹏先生于2021年11月7日获委任为公司非执行董事[52][56] - 姚宁先生于2021年5月11日获委任为华远地产独立董事[52] - 谢建军先生于2021年6月11日获委任为董事[56] - 陈彬先生于2021年6月11日辞任董事职务[56] - 赵中华先生担任公司独立非执行董事及多个委员会成员[50] - 董事会于2021年召开4次定期会议讨论集团企业策略和业务规划[60] - 董事会主席汪孟德出席董事会会议4次(4/4)和股东周年大会1次(1/1)[61] - 执行董事曹鸿玲出席董事会会议4次(4/4)和股东周年大会1次(1/1)[61] - 执行董事杨曼出席董事会会议4次(4/4)和股东周年大会1次(1/1)[61] - 执行董事谢建军(2021年6月11日获委任)出席董事会会议2次(2/2)[61] - 非执行董事高曦出席董事会会议4次(4/4)但缺席股东周年大会(0/1)[61] - 审核委员会2021年召开4次会议所有成员出席率100%[64] - 审核委员会审查集团2020年度综合财务报表和2021年中期简明综合财务报表[64] - 薪酬委员会2021年召开2次会议所有成员出席率100%[66] - 薪酬委员会制定并检讨董事及高级管理层薪酬政策和架构[66] - 提名委员会2021年举行2次会议，所有成员出席率100%[68] - 提名委员会由1名非执行董事和3名独立非执行董事组成[67] - 公司已采纳董事会多元化政策，考虑因素包括性别、年龄、文化教育背景等[70] - 董事会对风险管理及内部监控系统承担主体责任[74] - 内部审计监察部门定期每半年向董事会及审核委员会汇报[75] - 提名委员会评估并建议谢建军先生担任执行董事，路鹏先生担任非执行董事[68] - 提名政策评估董事候选人时考虑诚信、行业经验、时间投入等7项因素[69] - 董事会确认2021年综合财务报表按持续经营基准编制，无重大不明朗因素[72] - 公司董事会每年检讨集团风险管理和内部监控系统有效性 最近一次为截至202