杭州土地市场热度 - 杭州单价"地王"纪录在3天内从7 7万元/平方米涨至8 8万元/平方米，半年内实现"四连涨"[1][4][8] - 3月28日杭州土拍4宗宅地总起价94 44亿元，最终揽金140 89亿元，平均溢价率49 2%，其中建发以34亿元竞得蒋村文新单元地块，楼面价88029元/平方米，溢价率115%，刷新单价纪录[5] - 绿城、中海、保利置业等房企积极参与竞拍，中海以80亿元拿下望江单元海潮TOD宅地，溢价率22%，保利置业三墩单元地块溢价率63 38%[6] - 杭州采用"肥瘦相间"推地策略，优质地块驱动市场热度，开发商因前期竞拍失利加剧后期争夺[6][7] 全国土地市场动态 - 3月北京、上海、杭州、成都等多地土拍出现"地王"，北京海淀树村地块楼面价10 23万元/平方米，溢价率27 93%[3][14] - 上海静安大宁板块宅地由民企大华地产以9 2659万元/平方米楼面价竞得，溢价率32 31%，显示民企参与度提升[15][16] - 绿城3月28日同时在杭州、上海、合肥三地拿地，其中上海北蔡地块溢价40%，楼板价7 1412万元/平方米创板块新高[15] 市场驱动因素 - 政策端中央提出"止跌回稳"导向，核心城市改善需求旺盛，开发商战略聚焦核心区域优质地块[10][11] - 杭州产业导入与人才引进成效显著，"六小龙"概念提升城市吸引力，开发商真金白银布局[9] - 2025年杭州二手房成交超1万套，房价点状回暖，土地限价放开后高价地频出强化市场信心[11] 行业数据表现 - 2025年1-2月全国新建商品房销售面积及金额同比降幅分别收窄7 8和14 5个百分点，40城销售金额同比增长7 1%[13] - 70城2月一线城市新房价格环比上涨，71 8%从业人员预期未来半年房价稳定或上涨[13] - 房企经营改善，2025年前两月房地产开发投资及住宅投资降幅分别收窄0 8和1 3个百分点[14]

企业动态 - 蓝乐集团与绍兴稽东镇签约"党建联建"项目，以党建引领凝聚发展合力并激发乡村活力 [1][3] - 润地管理中标嘉兴市嘉善中新智能制造产业园项目，该项目总建筑面积约57.8万㎡，占地面积30.43公顷，包含办公楼、生产用房等多元功能 [1][4] - 中海管理（中海地产全资子公司）代建长城资产上海杨浦滨江豪宅项目，项目总建筑面积4万㎡，规划演艺剧场、超市等综合商业 [1][5][6] - 合生创展2025年1-2月代建销售额达6.95亿 [1] - 旭辉建管截至2024年末累计在管项目超200个，覆盖70+城市，总建筑面积3000+万㎡，其中国企政府类代建合同金额占比超50% [2] 项目进展 - 远洋建管台州凯地智能制造产业园全力推进，单体23栋中已开挖13栋（56%），4栋施工出正负零，目标2025年完成全部工程实物 [7] - 招商建管代建东莞生物产业基地松湖药港二期启动，项目由研发楼、宿舍等组成，预计2027年竣工，与一期形成研发-产业化闭环链条 [9] - 蓝城代建南湖项目计划2027年底交付，由市场化团队管理并强调品质至上 [7] - 住总集团中标雄安新区北京林业大学校区项目，合同额2.82亿，总建筑面积2.56万㎡ [7] 公开市场交易 - 无锡XDG-2024-33号地块由上海东原睿建中标，体量23126.25㎡，成交金额2259.48万元 [10] - 南京六合NO.2021G94、NO.2022G107地块由绿城管理中标，体量93081.31万㎡，成交金额1940万元 [10] 行业合作与拓展 - 蓝绿双城与周村城建签署共建合作协议 [11] - 华发股份布局武汉首个轻资产代建项目 [11] - 绿城管理代建桂语朝阳项目半年热销400套 [11] - 武汉城建建设公司中标江夏低空经济示范区项目 [11]

报告公司投资评级 - 报告对中国海外发展（00688.HK）的评级为“买入”，当前价格14.56港元，合理价值17.81港元，前次评级也是“买入” [4] 报告的核心观点 - 中国海外发展成立于1979年香港，穿越周期，央企属性，股权结构稳定，管理团队经验丰富且稳定 [11] - 开发业务方面，24年权益销售排名升至行业第一，拿地金额排名行业第一，24M11 - 25M1拿地及权益补货力度大幅提升 [11] - 核心市场表现出色，是一线销冠王，去化能力强，24年一线城市销售额超1700亿元，贡献比例63% [11] - 商业运营高增长，24H1商业收入35.4亿元，同比+20%，净利率30%，对核心净利率贡献比例10% [11] - 公司价值被低估，维持合理价值17.81港元/股不变，维持“买入”评级 [11] 根据相关目录分别进行总结 一、正道笃行，精筑致远 - 公司1979年成立于香港，1984年开展地产业务，1992年上市，发展历经起步、上市转战内地、全面布局、踌躇前进、重新出发五个阶段 [20][21][24] - 股权结构稳定，中国建筑股份有限公司合计持股56.1%，中信持股10%成为第二大股东，均为央企 [25] - 管理层从17年调整，核心人物颜建国推行管理改革，主要高管团队经验丰富且稳定 [28][29] 二、开发业务概览：权益销售排名升至行业第一 （一）24年权益销售金额排名行业第一，顺周期推盘，有质量的销售 - 中海地产（含宏洋）24年销售金额3107亿元，同比+0.3%，25年1 - 2月累计销售金额252.2亿元，同比+33% [32] - 24年全口径销售金额排名行业第二，权益销售2858亿元排名第一，领先第二名313亿元 [34] - 22年后单月销冠次数增加，24年6个月取得单月销冠，推货节奏顺应行业周期，供货去化能力强 [42] （二）24年权益拿地货值行业第一，24年11月以来大幅提升投资强度 - 中国海外发展（不含宏洋）24年拿地金额806亿元，全口径拿地金额排名行业第一，拿地力度30% [47] - 24M11 - 25M1拿地力度上升至90%，排名重点房企第一 [47] - 24年权益拿地金额1314亿元，排名行业第一，权益补货力度52%，24M11 - 25M1升至148% [49] - 24年权益销售金额降幅与22 - 24年权益补货力度强相关，公司用更少补货力度实现更强销售弹性 [52] 三、公司核心市场表现：一线销冠王，去化能力强 （一）深耕一二线三十余年，具备战略定力 - 中国海外发展23年一二线土储占比92%，排名重点房企第一，东部占比近6成，东部非核心二线城市占比为主流房企最高 [57] - 中国海外宏洋集团专注深耕核心三四线，三四线土储占比85% [57] （二）最早聚焦一线市场，反映迅速，24年一线销售贡献超6成 - 主流房企24年一线城市拿地金额占比提升至54%，中国海外发展22 - 24年占比分别为51%、62%、77%，排名前三 [61] - 24年中海发展（不含宏洋）一线城市销售金额超1700亿元，贡献63%，占比较23年提高29pct [61] - 22 - 24年一线城市累计权益投资1702亿元，24年单项目出让金37亿元、40亿元以上地块占比68%，均排名主流房企第一 [71][72] - 23 - 24年高权益投资百亿地块是重要拿地特点，23年权益投资额457亿元，24年356亿元 [73] 四、商业运营高增长，对核心净利润贡献约1成 - 24H1公司商业收入35.4亿元，同比+20%，测算净利率30%，对核心净利率贡献比例10% [11] 五、成本管控行业标杆 （一）投资能力强，拿地毛利率高于主流房企6个百分点 - 报告未详细提及相关内容 （二）地产界的黄埔军校：优秀的管理费用及融资成本控制能力 - 报告未详细提及相关内容 （三）中海是目前盈利能力最稳定、减值压力最小的公司之一 - 报告未详细提及相关内容 六、盈利预测和投资建议 - 预计公司商业物业估值585亿元（Cap rate = 6%），剔除商业影响后PB为0.64x，不考虑投资性房地产PB为0.86x，价值被低估 [11] - 维持公司合理价值17.81港元/股不变，维持“买入”评级 [11]

报告公司投资评级 - 报告对中国海外发展（00688.HK）的评级为“买入”，当前价格14.56港元，合理价值17.81港元，前次评级也是“买入” [4] 报告的核心观点 - 中国海外发展成立于1979年香港，央企属性，股权结构稳定，管理团队经验丰富且稳定 [11] - 开发业务方面，24年权益销售排名升至行业第一，拿地金额排名行业第一且24M11 - 25M1拿地力度大幅提升 [11] - 核心市场表现出色，是一线销冠王，去化能力强，24年一线城市销售额贡献比例63% [11] - 商业运营高增长，24H1商业收入同比+20%，净利率30%，对核心净利率贡献比例10% [11] - 公司价值被低估，维持合理价值17.81港元/股不变，维持“买入”评级 [11] 根据相关目录分别进行总结 一、正道笃行，精筑致远 - 公司1979年成立于香港，1984年开展香港地产业务，1988年进入深圳，1992年在港上市，发展历经起步、上市转战内地、全面布局、踌躇前进、重新出发五个阶段 [20][21][24] - 股权结构稳定，中国建筑股份有限公司合计持股56.1%，中信持股10%成为第二大股东，均为央企 [25] - 管理层核心人物颜建国17年回归后推行管理改革，当前主要高管团队多为中海或中建老将，经验丰富且稳定 [28][29] 二、开发业务概览：权益销售排名升至行业第一 （一）24年权益销售金额排名行业第一，顺周期推盘，有质量的销售 - 中海地产（含宏洋）24年销售金额3107亿元，同比+0.3%，跑赢大市，25年1 - 2月累计销售金额252.2亿元，同比+33% [32] - 24年全口径销售金额排名行业第二，权益销售2858亿元排名第一 [34] - 22年后单月销冠次数明显增加，多在传统推货旺季，24年6个月取得单月销冠，推货节奏顺应行业周期 [42] （二）24年权益拿地货值行业第一，24年11月以来大幅提升投资强度 - 中国海外发展（不含宏洋）24年拿地金额806亿元，全口径拿地金额排名行业第一，拿地力度30%，24M11 - 25M1拿地力度升至90% [47] - 24年权益拿地金额1314亿元排名行业第一，权益补货力度52%，24M11 - 25M1权益补货力度升至148% [49] - 24年权益销售金额降幅与22 - 24年权益补货力度强相关，公司用更少补货力度实现更强销售弹性 [52] 三、公司核心市场表现：一线销冠王，去化能力强 （一）深耕一二线三十余年，具备战略定力 - 2023年中国海外发展一二线土储占比92%排名重点房企第一，东部占比近6成，东部非核心二线城市占比为主流房企最高 [57] - 中国海外宏洋集团专注核心三四线，三四线土储占比85% [57] （二）最早聚焦一线市场，反映迅速，24年一线销售贡献超6成 - 主流房企24年一线城市拿地金额占比提升至54%，中国海外发展22 - 24年占比分别为51%、62%、77%，排名连续三年前三 [61] - 24年中海发展（不含宏洋）一线城市销售金额超1700亿元，贡献63%销售金额，占比较23年提高29pct [61] - 22 - 24年一线城市累计权益投资1702亿元，24年单项目出让金37亿元、40亿元以上地块占比68%，均排名主流房企第一 [71][72] - 23 - 24年高权益投资百亿地块是重要拿地特点 [73] 四、商业运营高增长，对核心净利润贡献约1成 - 24H1公司商业收入35.4亿元，同比+20%，测算净利率30%，对核心净利率贡献比例10% [11] 五、成本管控行业标杆 （一）投资能力强，拿地毛利率高于主流房企6个百分点 - 报告未详细提及此部分内容 （二）地产界的黄埔军校：优秀的管理费用及融资成本控制能力 - 报告未详细提及此部分内容 （三）中海是目前盈利能力最稳定、减值压力最小的公司之一 - 报告未详细提及此部分内容 六、盈利预测和投资建议 - 预计公司商业物业估值585亿元（Cap rate = 6%），剔除商业影响后PB为0.64x，不考虑投资性房地产PB为0.86x，价值被低估 [11] - 维持公司合理价值17.81港元/股不变，维持“买入”评级 [11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - TOP100房企1 - 2月销售额同比降幅收窄10.6个百分点，2月销售额同比增长17.3% 多地营销活动为房市注入活力 市场有望延续回稳态势，核心城市或率先恢复 [24][25][27] 相关目录总结 业绩 - 2025年1 - 2月，TOP100房企销售总额4479.9亿元，同比下降5.9%，降幅较1月收窄10.6个百分点 2月单月，TOP100房企销售额同比增长17.3% [27] - 1 - 2月销售总额超百亿房企12家，较去年同期减少2家，五十亿房企20家，较去年同期减少2家 TOP100房企权益销售额为3229.7亿元，权益销售面积为1687.0万平方米 [27] - 2025年1 - 2月，TOP10阵营房企销售额有所增长，TOP10房企销售额均值212.7亿元，较上年增长0.3%；TOP11 - 30房企销售额均值59.2亿元，较上年下降10.0%；TOP31 - 50房企销售均值26.2亿元，较上年下降16.5%；TOP51 - 100房企销售额均值12.9亿元，同比下降7.8% [30] - 2025年1 - 2月，百亿以上阵营12家，较去年同期减少2家，销售额均值196.1亿元；第二阵营（50 - 100亿）企业8家，较去年同期持平，销售额均值69.6亿元；第三阵营（30 - 50亿）企业14家，较去年同期减少5家，销售额均值38.2亿元；第四阵营（30亿以下）企业66家，较去年同期增加7家，销售额均值15.7亿元 [35] 营销 - 多地举办房交会、购房节，推出高质量“好房子” 部分城市开展新春购房月、房交会，提供多种房源满足需求；部分城市推出高质量精品楼盘，如深圳举办好房节活动 [36][39] 展望 - 政策上，国务院强调满足住房消费需求，央行推动金融政策落地 地方层面，重庆、北京、广东等地有相关政策举措 核心城市限制性政策有望优化，市场有望延续回稳态势，核心城市或率先恢复 [43]

2025年1-2月中国房地产企业销售榜 - 保利发展以340亿元全口径金额和267.9亿元权益金额双榜居首 [2][4] - 中海地产、华润置地分别以252.1亿元和251亿元全口径金额位列第二、三名 [2] - TOP10房企全口径销售门槛为127.6亿元（越秀地产），权益门槛为76.8亿元 [2][4] - 碧桂园全口径排名跌至第21位（56亿元），权益金额仅45.6亿元 [4][6] 市场整体表现 - 百强房企2月操盘金额1881.2亿元，同比微增1.2%，规模仍处历史低位 [10][11] - 一线城市受益政策利好同比增幅领先，三四线城市延续筑底行情 [15] - 各梯队销售门槛分化：TOP20/30门槛同比降4.8%/11.7%，TOP50/100门槛升1.8%/6.5% [12] 未来市场展望 - 3月"金三银四"旺季预计带动环比增长，但同比或持平微降 [10][15] - 核心城市（北上深杭）改善及高端盘供应放量，可能引发局部"小阳春" [15] - 政策放松空间仍存的核心一二线城市有望持续维稳 [15] 数据口径说明 - 全口径统计包含合营联营项目，不考虑权益分配 [7] - 权益榜按股权占比核算合作项目业绩 [8] - 数据均为2025年1-2月商品房合同签约量 [7][8]

公司投资评级 - 报告公司投资评级为“买入”（维持）[1] 核心观点 - 报告预计2024年公司入账毛利率及存货减值继续承压，因此下调公司核心净利润，预计2024/2025年营业收入为1922/1935亿元，同比-5.1%/+0.6%；核心归母净利润为168/188亿元，同比-29.0%/+12.1% [15] - 2025年1月17日股价对应2024/2025年PE分别为7.7/6.8倍 [15] 财务表现 - 2023年公司营业总收入为2025亿元，同比增长12.3%；2024E预计为1922亿元，同比-5.1% [4] - 2023年核心归母净利润为237亿元，同比-3.2%；2024E预计为168亿元，同比-29.0% [4] - 2023年毛利率为20.3%，2024E预计为17.0% [4] - 2023年ROE为6.5%，2024E预计为4.4% [4] - 2023年每股核心收益为2.16元，2024E预计为1.53元 [4] 销售表现 - 2024年公司实现合约销售金额3107亿元，同比增长0.3%，位列克而瑞排行榜TOP 2 [5] - 2024年合约销售均价同比增长16.6%至27048元/平方米，主要因推出较多位于一二线城市核心地段的高端改善型“红盘” [5] - 2024年6月、7月及四季度均实现合约销售金额同比正增长 [5] 土地储备与拿地策略 - 2024年公司土地款为806亿元，权益土地款为696亿元，权益比例为86% [8] - 2024年拿地平均楼面价为19049元/平方米，达近五年新高 [8] - 2024年权益土地款重点投向北京、深圳、上海、杭州，分别占比49%、15%、10%、6% [8] - 2024年拿地强度为26%，呈前低后高趋势 [10] - 2025年1月16日，公司以30.65亿元获取深圳龙岗项目，以40.08亿元获取北京丰台区西南郊冷库及周边改造项目 [10] 资产负债表与现金流 - 2023年公司流动资产为6547亿元，现金及现金等价物为1056亿元，存货为4876亿元 [17] - 2023年公司非流动资产为2690亿元，投资物业为2077亿元 [17] - 2023年公司经营活动产生现金流量为355亿元，投资活动产生现金流量为-133亿元，融资活动产生现金流量为-219亿元 [17]

投资评级 - 报告维持中国海外发展的投资评级为“买入” [2][6] 核心观点 - 中国海外发展2024年12月销售金额同比增长76.6%，销售面积同比增长32.2%，平均销售单价同比增长33.53% [7] - 2024年1-12月累计销售金额3106.9亿元，同比增长0.3%，累计销售面积1148.7万平方米，同比下降14.0%，累计平均销售单价同比增长16.62% [7] - 公司2024年12月拿地金额同比增长66.76%，权益土地出让金280.26亿元，平均楼面单价显著提升 [8] - 公司2024年1-12月收购土地权益建筑面积389.5万平方米，同比下降45.01%，权益土地出让金696.35亿元，同比下降43.31% [8] - 公司在北京、上海、深圳的市占率排名第一，上海顺昌玖里开盘销售额197亿元，中海领邸销售额超280亿元 [8] - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为278.8亿元、298.5亿元、316.5亿元，对应EPS分别为2.55元、2.73元、2.89元 [6] 财务摘要和估值指标 - 2024年预计营业收入2130.55亿元，同比增长5.2%，净利润278.79亿元，同比增长8.9% [9] - 2024年预计毛利率21.1%，净利率13.8%，ROE为7.1% [9] - 2024年预计EPS为2.55元，P/E为4.5倍，P/B为0.32倍 [9] 销售数据 - 2024年12月单月销售金额402.3亿元，同比增长76.6%，销售面积130.1万平方米，同比增长32.2% [7] - 2024年1-12月累计销售金额3106.9亿元，同比增长0.3%，累计销售面积1148.7万平方米，同比下降14.0% [7] - 2024年12月单月拿地金额280.26亿元，同比增长66.76%，权益建筑面积113.9万平方米，同比下降32.46% [8] 行业地位 - 2024年1-12月，公司全口径销售金额位列全行业第二名，权益销售金额位列全行业第一名 [7] - 公司在北京、上海、深圳的市占率排名第一，上海顺昌玖里开盘销售额197亿元，中海领邸销售额超280亿元 [8]

公司投资评级 - 维持"买入"评级 [1] 报告的核心观点 - 销售快速修复，稳居行业头部，年末加大一线城市核心土储获取力度 [1] 销售表现 - 2024年1-11月，公司实现销售额2704亿元，同比下降5.8%，累计同比降幅较1-10月收窄3.2个百分点，位居克而瑞《中国房地产企业全口径销售榜TOP100》榜单第二位 [1] - 公司累计销售均价26471元/平米，同比增长14.1%，主要因核心城市高端改善楼盘销售增长影响 [1] - 10、11月公司分别实现销售额416亿元、300亿元，同比分别增长66.0%、30.7%，自10月份以来销售额同比持续高速增长，修复势头明显 [1] 土储获取 - 2024年1-10月，公司新拿地总价235亿元，同比减少78.5%，整体拿地销售比为11.2%，同比降低37个百分点 [1] - 公司于一线城市新拿地总价136亿元，在拿地总价中占比57.8%，于西安、成都等核心二线城市拿地金额占比21.9% [1] - 2024年11月，公司在上海市杨浦区、北京市朝阳区、深圳市南山区分别新获取住宅地块，成交总价分别为36.5亿元、153.3亿元、185.1亿元 [1] 收入与利润 - 2024年前三季度，公司累计实现营收1095.8亿元，同比下降6.7% [1] - 2024年单三季度，公司实现营收226.5亿元，同比下降19.8%，收入下滑或因三季度结算进度放缓及前期销售额下滑导致待结算资源减少 [1] - 公司前三季度经营溢利181.8亿元，同比下降19.6%，经营溢利率16.6%，同比下降2.7个百分点 [1] - 单三季度经营溢利21.3亿元，同比下降39.7%，经营溢利率9.4%，同比下降3.1个百分点 [1] 盈利预测与估值 - 下调公司24-26年基本EPS预测为2.24元/2.34元/2.50元，现价对应24-26年PE（基本）估值分别为5.6/5.3/5.0倍 [1] - 2024E-2026E年营业收入预测为195293百万元、199655百万元、208568百万元，营业收入增长率分别为-3.6%、2.2%、4.5% [2] - 2024E-2026E年归母净利润预测为24509百万元、25653百万元、27400百万元，归母净利润增长率分别为-4.3%、4.7%、6.8% [2] - 2024E-2026E年基本EPS预测为2.24元/2.34元/2.50元，核心EPS预测为1.97元/2.07元/2.24元 [2] - 2024E-2026E年P/E（基本）估值分别为5.6/5.3/5.0倍，P/E（核心）估值分别为6.3/6.0/5.6倍 [2]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级[2] 报告的核心观点 经营分析 - 公司经营业绩短期承压,受项目结转节奏和高地价低毛利项目结构性影响,营收及经营利润均有所下滑,且经营利润下滑幅度大于营收下滑幅度[4] - 公司销售韧性强,销售排名提升,2024年1-9月销售额同比下降16.8%,优于同期TOP10房企32.5%的下降幅度[4] - 公司投资高度聚焦一二线城市,2024年1-9月新拿地总金额203亿元,其中一线城市占51%,二线城市占49%[4] - 公司财务状况稳健,净借贷比率和融资成本维持行业最低水平[4] 盈利预测和估值 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为242.5亿元、260.0亿元和270.9亿元,同比增速分别为-5.3%、7.2%和4.2%[4] - 公司股票现价对应PE估值为6.0x/5.6x/5.4x,维持"买入"评级[4] 风险提示 - 房地产市场销售持续低迷[4] - 华北市场下行[4] - 人民币汇率波动[4]