盈测与目标价调整 - 瑞银下调嘉里建设今明两年盈测25%至27%，主要因开发项目完成时间表调整、利润率预测降低及利息资本化减少 [1] - 目标价由21.4港元上调至24港元，维持"买入"评级 [1] 私募房地产投资信托基金机会 - 中国私募房地产投资信托基金市场发展为香港发展商提供新资金回收渠道 [1] - 嘉里建设逾40%资产价值与内地投资物业相关，68%内地投资物业符合私募房地产投资信托基金要求 [1] - 以0.29倍市盈率及4.8%至7%保守内地投资物业市值率计算，资产剥离可能推动股价上涨 [1] 物业销售与盈利预期 - 下半年潜在出售"金陵华庭"二期项目受投资者关注 [1] - 预计上半年盈利低于10亿港元 [1] - 综合香港发展物业利润率预计为15%，与去年持平 [1] 租金收入展望 - 预计香港及内地投资物业租金收入将出现中个位数跌幅 [1]

核心观点 - 瑞银下调嘉里建设今明两年盈利预测25%至27% 但上调目标价至24港元并维持买入评级 主要基于私募房地产投资信托基金带来的资产回收潜力 [1] 盈利预测调整 - 下调嘉里建设今明两年盈利预测25%至27% 反映开发项目完成时间表调整、利润率预测降低及利息资本化减少 [1] - 预计上半年盈利低于10亿港元 综合香港发展物业利润率维持15%与去年持平 [1] - 香港及内地投资物业租金收入预计录得中个位数跌幅 [1] 估值与目标价 - 目标价由21.4港元上调至24港元 维持买入评级 [1] - 当前市盈率仅0.29倍 内地投资物业市值率保守预估介于4.8%至7% [1] 资产结构与回收潜力 - 超过40%资产价值与内地投资物业相关 [1] - 68%内地投资物业符合私募房地产投资信托基金要求 [1] - 私募房地产投资信托基金市场发展为香港开发商提供新资金回收渠道 [1] - 资产剥离可能推动股价上涨 下半年潜在出售金陵华庭二期受关注 [1]