楼市政策预期 - 市场普遍期待9月17日施政报告公布利好楼市措施 包括削减600万元以下住宅物业印花税 放宽资本投资者入境计划刺激豪宅需求 设立购房资金通计划 加快北部都会区土地收回及基建建设 [1] - 新鸿基地产及恒基地产可能最大程度受惠于任何潜在楼市支持政策 均获增持评级 [1] - 美联储可能减息将对楼市带来支持 尽管近期HIBOR回升 [1] 零售市场展望 - 出台零售刺激措施可能性较低 但若推出消费券等计划通常可带动零售销售 尤其利好领展房产基金旗下商场 [1] - 启德体育园开幕后香港不时举办大型体育及娱乐活动 有助吸引各地旅客访港 [1] 公司评级分化 - 九龙仓置业因中国业务面临挑战获减持评级 [1]

楼市政策预期 - 市场普遍期待香港特区政府9月17日施政报告公布利好楼市措施 [1] - 潜在措施包括削减600万港元以下住宅物业印花税 [1] - 其他措施可能包括放宽资本投资者入境计划要求 设立购房资金通计划 加快北部都会区土地收回及基建建设 [1] 公司评级与受益程度 - 新鸿基地产及恒基地产可能最大程度受惠于任何潜在楼市支持政策 均予增持评级 [1] - 九龙仓集团获减持评级 因内地业务面临挑战 [1] 利率环境影响 - 近期HIBOR回升 但美联储可能减息将带来支持 [1]

股份数据 - 截至2025年8月31日，已发行股份（不含库存）3,056,027,327股，库存股份0股，总数3,056,027,327股[2] - 2025年8月已发行股份（不含库存）和库存股份数目无增减[2] - 截至2025年8月底，因股份期权可能发行或转让股份305,602,732股[3] 期权数据 - 截至2025年7、8月底，股份认购权计划的股份期权数目均为0[3] - 2025年8月因行使股份期权发行新股、转让库存股份数目为0[3] - 2025年8月行使期权所得资金总额为0港元[3]

行业投资态势 - 2025年1-8月百强房企拿地总额6056亿元 同比增长28% [2] - TOP10房企新增货值占百强70% 行业资源加速向头部集中 [1] - 头部央国企主导土拍市场 拿地金额前十企业中8家为央国企 [5] 头部企业拿地表现 - 绿城中国以1144亿元新增货值位列榜首 保利发展996亿元第二 中海地产923亿元第三 [5] - 中国金茂、招商蛇口、华润置地等企业进入新增货值前十 [5] - 绿城中国自2024年4月起连续获取苏州、上海、南京优质地块 项目销售情况良好 [6] 投资策略特征 - 房企普遍聚焦一二线城市核心地块 偏好高流速和高确定性项目 [1][5] - 通过优质地块置换历史包袱 新项目首开周期缩短至4.8个月 平均去化率达81% [6][7] - 投资策略遵循"以销定投"原则 注重资金安全与风险平衡 [6][9] 区域市场分化 - 一线城市市场更具韧性 高端需求持续释放 [6] - 三四线城市库存去化周期较长 城市间分化加剧 [9] - 核心城市优质宅地维持高热 深圳宝安中心地块高溢价成交 [8] 下半年投资展望 - 头部房企保持投资强度但更趋谨慎 绿城中国全年拿地货值目标1200-1300亿元 [9] - 投资策略进一步聚焦 华润置地坚持量入为出 越秀地产偏好小型快周转项目 [9][10] - 土地市场热度取决于核心城市供地质量与频次 预计投资行为将更理性 [10]

业绩与盈利预测 - 九龙仓置业上半年业绩疲弱 [1] - 2025至2027财年基本溢利预测分别下调13%、7%和9% [1] 经营与市场状况 - 零售及写字楼租金、出租率及利率预测更新 [1] - 发展物业预售及完工时间表调整 [1] - 经营前景具挑战性 [1] 财务状况与派息 - 资产负债表强劲 [1] - 2025至2027年间维持每股派息0.4港元 [1] - 派息政策稳定 [1] 估值与评级 - 目标价上调3%至19港元 [1] - 估值缺乏吸引力 [1] - 维持减持评级 [1]

业绩与盈利预测 - 上半年业绩疲弱导致2025至2027财年基本溢利预测分别下调13%、7%和9% [1] - 调整基于零售及写字楼租金、出租率、利率预测及发展物业预售与完工时间表 [1] 派息政策与财务状况 - 公司资产负债表强劲且派息政策稳定 预计2025至2027年每股派息维持0.4港元 [1] 目标价与评级 - 目标价上调3%至19港元 但维持减持评级 [1] - 评级反映经营前景具挑战性及估值缺乏吸引力 [1]

公司通讯发布 - 公司将以电子形式取代印刷本发布通讯，网站为www.wharfholdings.com和www.hkexnews.hk[2] 非登记股东权益 - 非登记股东不直接收可供行动通讯，应联系中介了解程序[2] - 已刊通讯通知将电邮或邮寄，要电子版需提供有效电邮[3] - 可免费索取印刷本至2025年年报刊出，填表格交过户登记处或电邮[3] 其他信息 - 公司股份代号为4[6] - 要求表格向非登记股东发出，明确其定义[6] - 明确公司通讯及可供行动通讯定义[6]

通讯发布策略 - 公司将以电子形式取代印刷本发布日后所有公司通讯[3] - 公司网站和披露易网站将登载日后所有公司通讯的中英文电子版[4] 股东通讯接收 - 公司建议股东提供有效电邮地址以接收可供采取行动的公司通讯[5] - 股东提供电邮地址即同意以电子形式接收相关通讯和文件[5] - 公司发通讯至股东电邮无失败讯息视为遵守《上市规则》[5] - 股东先前对收取公司通讯的指示不再有效，需提交新书面要求[8] - 股东收取日后公司通讯印刷本要求仅有效至2025年年报刊出[8] 回覆表格要求 - 公司建议股东于随附回覆表格甲部提供电邮地址并交回[6] - 回覆表格甲部指示适用于日后公司通讯及可供采取行动的公司通讯，直至股东另行通知公司[11] - 回覆表格乙部指示有效至公司刊发2025年年报，其后需再次申请才发送印刷本[11] 其他注意事项 - 如提供多个电邮地址，仅登记最后提供的地址[11] - 联名持股时，股东名册上名列首位者签署回覆表格才有效[11] - 不处理回覆表格上手写的额外指示[11] 定义与权利 - 公司对“公司通讯”和“可供采取行动的公司通讯”作出定义[11] - 股东提供个人资料是自愿的，公司可能转交相关资料给股份过户登记处等[11] - 股东有权按香港法例要求查阅及/或更正个人资料，需书面申请[11] 公司信息 - 公司股份代號为4[11] - 股东如有疑问可于工作日9时 - 18时致电客服热线(852) 2980 - 1333查询[9]

股价表现与市场反应 - 九龙仓集团股价下跌3.6%至21.42港元 成交额918.52万港元 [1] 中期业绩表现 - 收入56.69亿港元同比减少19.38% [1] - 股东应占溢利5.35亿港元 较上年同期亏损26.37亿港元实现扭亏为盈 [1] - 每股基本盈利0.18港元 拟派发中期股息每股0.2港元 [1] 投资物业经营状况 - 投资物业收入减少4%至22.81亿港元（2024年：23.64亿港元） [1] - 营业盈利减少6%至14.84亿港元（2024年：15.73亿港元） [1] - 商场和写字楼租金表现偏软导致收入下滑 [1] 财务状况与资本结构 - 公司负债率为4.4% [1] - 长期投资480亿港元中398亿港元为股票组合 被视为准现金 [1] - 实际持有330亿港元净现金 相当于市值的50% [1] 战略方向与市场预期 - 公司不急于再投资 重点从现有土地储备变现 [1] - 花旗预期维持稳定每股派息且不会上调 进行回购可能性较低 [1] - 估值在业内最高 强劲资产负债表允许系内行动但未必利好股价 [1]

股价表现 - 九龙仓集团股价下跌3.6%至21.42港元 成交额918.52万港元 [1] 中期业绩表现 - 收入56.69亿港元同比减少19.38% [1] - 股东应占溢利5.35亿港元 上年同期亏损26.37亿港元实现扭亏为盈 [1] - 每股基本盈利0.18港元 拟派发中期股息每股0.2港元 [1] 投资物业表现 - 投资物业收入减少4%至22.81亿港元（2024年：23.64亿港元） [1] - 营业盈利减少6%至14.84亿港元（2024年：15.73亿港元） [1] - 商场和写字楼租金偏软导致收入下滑 [1] 财务状况 - 负债率为4.4% [1] - 长期投资480亿港元中398亿港元为股票组合 可视为准现金 [1] - 实际持有330亿港元净现金 相当于市值的50% [1] 资本配置策略 - 公司不急于再投资 重点从现有土储变现 [1] - 预计维持稳定每股派息且不会上调 [1] - 进行股票回购的可能性较低 [1] 估值与展望 - 估值在业内处于最高水平 [1] - 强劲资产负债表允许在系内进行不同行动 [1]