行业投资评级 - 强于大市(维持) [1] 核心观点 - 上海优化房地产调控政策 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策 [3] - 上海外环外购房不限套数 成年单身人士视同居民家庭 2024年上海外环外新房成交占比达67.7% 二手房占比为52.1% [6] - 政策有望提振短期市场成交 北京8月8日政策优化后 8.9-8.24日新房及二手房日均成交较8月前8日日均成交增长45%和10% [6] - 持续降低居民置业门槛 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的住房公积金最高贷款额度上浮15% 支持提取住房公积金支付新建预售商品住房首付款 [6] - 不再区分首套住房和二套住房的利率定价机制 降低二套房按揭利率 [6] - 上海4-6月二手房价格环比降幅有所扩大 政策出台利于修复短期市场情绪 [6] - 地产板块年初至今涨幅仅3.4% 大幅跑输沪深300(11.3%) 在市场整体估值抬升背景下存在板块轮动可能性 [6] 投资建议 - 短期关注相对滞涨的保利发展 招商蛇口 贝壳-W等 [5] - 中长期把握"核心区及好房子"正逐步止跌回稳的确定性 拥抱受益行业趋势的优质企业 [6]

政策调整核心内容 - 上海发布房地产新政 涉及住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6项调整 自8月26日起施行 [1] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 银行根据经营状况和客户风险状况确定具体利率水平 [1][4] - 政策旨在释放购房需求 缓解资金压力 尤其促进改善性需求集中释放 [1][4] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上绿色建筑住房的公积金最高贷款额度上浮15% 首套从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 二套从130万元提至149.5万元 [2] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 缩短筹款周期 [2] - 允许"又提又贷" 提取公积金支付首付款同时可申请公积金贷款且额度不受影响 [3] - 绿色建筑占上海新房比重约60% 政策惠及面广 [3] 商业贷款政策变化 - 二套房贷款利率有望从3.45%降至3.05% 贷款100万元30年期总还款额从161万元降至153万元 月供减少约200元 [4] - 利率统一降至LPR-45BP 原临港新片区及郊区二套为LPR-25BP 核心区为LPR-5BP [4] - 取消首套与二套房贷利率差异 银行转向根据客户风险水平 抵押物质量和市场环境三维度定价 [7] 市场影响与反应 - 改善性住房需求迎直接利好 二套房利率回落与首套趋同 [4][5] - 政策公布后银行咨询量明显增多 改善型买家尤其活跃 [8] - 预计下半年上海楼市成交量温和回升 呈现"量升价稳"态势 [8] - 新政可能在"金九银十"推动成交高潮 形成近年最佳购房窗口期 [9] 银行机构应对策略 - 银行需根据客户资质和风险评估进行更精细化利率定价 [6] - 短期面临风险识别难度上升 长期推动建立更精细化客户分层与抵押物估值体系 [6] - 市场竞争加剧 利率整体存在下探空间 [6] - 差异化定价将更多依赖客户信用 收入稳定性与房产区域价值 [6][7]

限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括本市户籍居民家庭和连续缴纳社保或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭 [1] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 沪籍单身人士在外环外不限购 外环内限购2套 非沪籍单身人士满足社保条件后在外环外不限购 外环内限购1套 [2] - 非沪籍居民家庭购买首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [6] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的首套公积金贷款最高额度从160万元上浮15%至184万元 [3] - 二套公积金贷款最高额度从130万元提高至149.5万元 [4] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款且不影响贷款额度计算 实现"又提又贷" [5][6] 信贷政策调整 - 银行业金融机构不再区分首套和二套住房贷款利率 合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平 [6]

政策调整概述 - 上海六部门联合印发房地产新政 涉及住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6项调整 自2025年8月26日起施行[1] - 新政遵循综合施策思路回应市场住房需求 旨在激发刚需和改善型住房需求[2][7] 住房限购政策调整 - 符合条件家庭在外环外购房不限套数 包括沪籍家庭和连续缴纳社保或个税满1年及以上非沪籍家庭[3][17] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策[4][10] - 沪籍家庭和单身在外环外购房不限套数 在外环内限购2套住房 非沪籍家庭和单身需满足社保或个税缴纳年限要求[17] 住房信贷政策优化 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 具体利率由银行根据市场利率定价自律机制确定[5][20] - 以200万元30年贷款为例 二套房利率降低后月供最多可减少439元[12][13] - 政策有望降低改善型住房置业成本 释放更多改善需求[12][14] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% 首套从160万元提高至184万元 二套从130万元提高至149.5万元[5][19] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 且不影响公积金贷款额度计算[5][19] - 二星级以上绿色建筑占上海新房比重约60% 政策惠及面较大[15] 住房房产税政策完善 - 对符合条件的非沪籍家庭购买第一套住房暂免征收房产税[6][21] - 非沪籍家庭购买第二套及以上住房 在合并计算家庭全部住房面积后 给予人均60平方米免税面积优惠[6][21] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受该政策[21] 市场背景与影响 - 2024年上半年上海一二手住房累计成交1311万平方米 为2022年以来同期最高 同比增加17%[7] - 外环外限购放开预计将激活交易热度 特别利好工作在外环外的白领和为老人购置养老房的改善型家庭[8][9] - 单身限购政策调整有助于吸引和留住人才 为城市发展注入活力[10][11] - 新政出台恰逢"金九银十"传统销售旺季 市场表现有望更加活跃[15]