政策调整核心内容 - 上海发布房地产新政 涉及住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6项调整 自8月26日起施行 [1] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 银行根据经营状况和客户风险状况确定具体利率水平 [1][4] - 政策旨在释放购房需求 缓解资金压力 尤其促进改善性需求集中释放 [1][4] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上绿色建筑住房的公积金最高贷款额度上浮15% 首套从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 二套从130万元提至149.5万元 [2] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 缩短筹款周期 [2] - 允许"又提又贷" 提取公积金支付首付款同时可申请公积金贷款且额度不受影响 [3] - 绿色建筑占上海新房比重约60% 政策惠及面广 [3] 商业贷款政策变化 - 二套房贷款利率有望从3.45%降至3.05% 贷款100万元30年期总还款额从161万元降至153万元 月供减少约200元 [4] - 利率统一降至LPR-45BP 原临港新片区及郊区二套为LPR-25BP 核心区为LPR-5BP [4] - 取消首套与二套房贷利率差异 银行转向根据客户风险水平 抵押物质量和市场环境三维度定价 [7] 市场影响与反应 - 改善性住房需求迎直接利好 二套房利率回落与首套趋同 [4][5] - 政策公布后银行咨询量明显增多 改善型买家尤其活跃 [8] - 预计下半年上海楼市成交量温和回升 呈现"量升价稳"态势 [8] - 新政可能在"金九银十"推动成交高潮 形成近年最佳购房窗口期 [9] 银行机构应对策略 - 银行需根据客户资质和风险评估进行更精细化利率定价 [6] - 短期面临风险识别难度上升 长期推动建立更精细化客户分层与抵押物估值体系 [6] - 市场竞争加剧 利率整体存在下探空间 [6] - 差异化定价将更多依赖客户信用 收入稳定性与房产区域价值 [6][7]