行业投资评级 - 强于大市(维持) [1] 核心观点 - 上海优化房地产调控政策 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策 [3] - 上海外环外购房不限套数 成年单身人士视同居民家庭 2024年上海外环外新房成交占比达67.7% 二手房占比为52.1% [6] - 政策有望提振短期市场成交 北京8月8日政策优化后 8.9-8.24日新房及二手房日均成交较8月前8日日均成交增长45%和10% [6] - 持续降低居民置业门槛 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的住房公积金最高贷款额度上浮15% 支持提取住房公积金支付新建预售商品住房首付款 [6] - 不再区分首套住房和二套住房的利率定价机制 降低二套房按揭利率 [6] - 上海4-6月二手房价格环比降幅有所扩大 政策出台利于修复短期市场情绪 [6] - 地产板块年初至今涨幅仅3.4% 大幅跑输沪深300(11.3%) 在市场整体估值抬升背景下存在板块轮动可能性 [6] 投资建议 - 短期关注相对滞涨的保利发展 招商蛇口 贝壳-W等 [5] - 中长期把握"核心区及好房子"正逐步止跌回稳的确定性 拥抱受益行业趋势的优质企业 [6]