文章核心观点 - 房地产市场正经历结构性变化，保障房与商品住宅双轨制格局逐步成型 [1][5] - 政策导向是让住房回归居住属性，市场资源被重新分配 [5][7] 市场格局变化 - 2025年1-10月全国配售型保障房供应同比激增120% [1] - 同期商品住宅成交面积同比下滑7.2% [1] - 保障房占新增住房供应比例已达38% [3] - 15个省份二手房成交量已超过新房 [5] 中小房企困境 - 2025年已有32家中小房企破产，同比增加35% [3] - 中小企业因“以需定建”模式而几乎无法参与保障房建设 [1] - 中小房企融资成本比国企高出9个百分点，拿地成本高，资金链紧张 [1] 非核心区“老破小”房产市场 - 一线城市老破小挂牌周期平均达182天，同比延长68天 [3] - 保障房对口普通学校且价格低廉，削弱了老破小的学区或地段溢价吸引力 [3] - 案例显示广州白云区60平米老破小成交价从2023年180万降至125万 [3] 文旅地产投资状况 - 文旅地产成交量同比下滑42% [5] - 部分文旅项目价格较峰值下跌超过30% [5] - 案例显示云南某文旅项目投资额从2021年320万降至挂牌价180万且无人问津 [5]

核心财务表现 - 2024年营业收入254.42亿元 同比增长24.94% 主要因房地产结转收入增加 [1] - 营业成本214.14亿元 同比增长32.10% 因结转项目增加及项目成本利润水平差异 [1] - 归母净利润亏损9.51亿元 同比下降270.17% 扣非净利润亏损15.49亿元 同比下降397.40% [1] - 计提存货跌价准备27.45亿元 导致合并利润总额减少27.41亿元 归母净利润减少15.99亿元 [3][4] 业务板块构成 - 主营业务为房地产开发 涵盖住宅/公寓/别墅/商业/酒店/写字楼/文旅等多种业态 [2] - 形成龙樾和国誉府系列高端品牌 文旅地产以云蒙山和黄山为代表 商业地产经营能力持续提升 [2] - 对外股权投资呈现流动性强、资产处置灵活的特点 [2] - 承担北京回迁房/保障房等政策性住房建设 并逐步扩展至商品房领域 [3] 区域经营表现 - 北京地区营收237.52亿元 同比增长53.36% 占总营收93.37% [5] - 天坛府网签金额刷新北京单盘记录 香山樾位居北京高端住宅销售前列 星誉BEIJING去化率达98% [5] - 重庆/成都/青岛/天津(含其他)营收分别下降65.18%/87.61%/89.66%/77.71% 至4.54亿/2.2亿/0.61亿/0.35亿元 [6] - 完成望坛项目/重庆龙樾熙城等8个项目集中交付 共计6767户入住 面积68万平方米 [5] 战略布局动向 - 2024年成功进军上海市场 优化区域布局 [6] - 上海公司2025年计划通过公开市场竞拍及非公开城市更新渠道拓展土地储备 [6] - 2024年5月起在上海报名参拍3宗地块 成功获取杨浦长海社区地块及联合越秀地产获取杨浦长白地块 [6] - 上海杨浦"双子星"项目已公布案名 有望成为2025年新增长点 [6] 历史发展轨迹 - 2019年合并住总后销售规模突破200亿元 2021-2023年全口径销售额分别为542亿/486.7亿/531亿元 [3] - 2023年跻身房企TOP30之列 销售规模提升主要得益于城建发展贡献 [3] - 北京拿地多分布郊区且以底价获取 开发节奏相对较慢 [5]