文章核心观点 - 房地产市场正经历结构性变化，保障房与商品住宅双轨制格局逐步成型 [1][5] - 政策导向是让住房回归居住属性，市场资源被重新分配 [5][7] 市场格局变化 - 2025年1-10月全国配售型保障房供应同比激增120% [1] - 同期商品住宅成交面积同比下滑7.2% [1] - 保障房占新增住房供应比例已达38% [3] - 15个省份二手房成交量已超过新房 [5] 中小房企困境 - 2025年已有32家中小房企破产，同比增加35% [3] - 中小企业因“以需定建”模式而几乎无法参与保障房建设 [1] - 中小房企融资成本比国企高出9个百分点，拿地成本高，资金链紧张 [1] 非核心区“老破小”房产市场 - 一线城市老破小挂牌周期平均达182天，同比延长68天 [3] - 保障房对口普通学校且价格低廉，削弱了老破小的学区或地段溢价吸引力 [3] - 案例显示广州白云区60平米老破小成交价从2023年180万降至125万 [3] 文旅地产投资状况 - 文旅地产成交量同比下滑42% [5] - 部分文旅项目价格较峰值下跌超过30% [5] - 案例显示云南某文旅项目投资额从2021年320万降至挂牌价180万且无人问津 [5]