文章来源微信公众号： 长沙泱融债务重组咨询有限公司（点击头像即可关注小编） 在快速发展的经济环境下，买房已成为众多家庭的重要目标。而在长沙这一充满活力的城市，抵押贷款 成为了许多购房者的最佳选择。本文将全面分析长沙的抵押贷款市场，从申请流程、利率、注意事项以 及如何提高贷款通过率等方面，为您提供一份详尽的指南，助您顺利实现购房梦想。 一、长沙的房地产市场现状 长沙，作为湖南省的省会，近年来经济发展迅速，吸引了大量外来人口，带动了房地产市场的繁荣。根 据相关数据显示，长沙的房价在过去几年中稳步上涨，虽然面对调控政策的影响，但整体趋势依然向 好。面对这样的市场环境，选择抵押贷款购房成为了更加普遍且明智的选择。 (一) 房价走势分析 根据最新的统计数据，长沙的房价在过去一年中有所波动。在一些热门区域，如芙蓉区和雨花区，房价 上涨的幅度明显，吸引了大量购房者。而在一些新兴区域，如望城区和岳麓区，随着基础设施的完善和 配套设施的发展，房价也在不断攀升。购房者需要根据自身的经济状况和未来的生活计划，选择适合的 区域和房源。 (二) 购房者的需求 随着人们对居住环境和生活品质的要求日益提升，购房者对于房子的需求也逐渐多元化 ...

据蒙古央行消息，2025年上半年，蒙银行业总资产同比增长15%，新增商业贷 款增长19%，其中本币图格里克存款增长15%。上半年，蒙经济增长5.6%，农 业复苏贡献显著，但矿业低迷拖累贸易和运输业，出口规模减少，汇率承压。 矿产品税收下降12.3%，导致预算收入下滑，赤字达7580亿图格里克（约2.1亿 美元）。 （原标题：2025年上半年蒙古银行业总资产同比增长15%） ...

核心财务表现 - 2025年第二季度净利润达120万美元 较去年同期63.8万美元增长100% [1][2] - 稀释每股收益0.38美元 较去年同期0.21美元增长81% [1][2] - 净利息收入497万美元 同比增长13% [2][5] - 净息差扩至3.52% 较去年同期2.91%上升61个基点 [1][2][5] 收入结构分析 - 非利息收入70万美元 同比增长40% 主要受益于12.2万美元贷款销售收益及服务费增长 [2][6] - 利息收入增长主要源于付息存款平均利率从2.98%降至2.48% [5] - 储蓄账户余额同比增长24.8% 有效降低资金成本 [10] 资产质量变化 - 不良资产占比升至总资产的0.54% 去年同期为0.31% [8] - 持有不动产金额从41.8万美元增至97万美元 增幅132% [8] - 信贷损失准备金率保持0.96% 未大幅计提贷款损失拨备 [8] 资产负债状况 - 总资产6.095亿美元 同比下降4.4% [10] - 净贷款应收款下降2.1% 总存款下降4.8% [10] - 股东权益增长4.5%至5520万美元 每股账面价值达17.66美元 [2][11] 资本运作情况 - 2025财年支付股息160万美元 [11][13] - 实施110万美元股票回购计划 [11][13] - 运营费用同比微增1.4% 主要因数据处理费用一次性增加19万美元 [7] 战略聚焦领域 - 核心业务涵盖个人及商业贷款、存款账户服务 [3] - 重点管理资金成本优化存款结构 保持信贷质量 [4] - 通过减少高成本定期存款、增加低成本储蓄账户改善息差 [5]

核心观点 - 公司2025年第二季度GAAP每股收益和收入均超华尔街预期，核心银行业务增长及净息差扩大是主要驱动因素 [1] - 稀释每股收益达1.5美元(同比增36.4%)，收入8260万美元(同比增13.7%)，净息差提升35个基点至3.08% [1][2][5] - 贷款总额达61.7亿美元(同比增7.1%)，存款67亿美元，存贷比升至91.9% [6] - 资产质量整体改善但出现单笔470万美元商业地产贷款核销，不良资产占比降至0.63% [1][7][8] 财务表现 - 净利润2150万美元(同比增36.9%)，净利息收入同比增18%，非利息收入增3.4% [2][5][6] - 保险佣金收入增5.7%，财富管理费增2.4%，但卡服务收入降3.9% [5][13] - 信贷损失拨备280万美元，净核销530万美元(去年同期50万美元) [7][8] - 一级资本充足率9.36%，流动性资产占比18% [9][15] 业务运营 - 社区银行模式为核心，54家分支机构覆盖纽约和宾州，提供零售/商业银行及财富管理服务 [3][10] - 商业地产和企业贷款增长显著，数字化投入包括自动化与网络安全升级 [6][11] - 员工薪酬福利支出增6.6%，推动非利息支出整体上升3.4% [6][13] 战略动向 - 新批准40万股股票回购计划(24个月内执行) [9] - 维持稳定股息政策，未提供具体财务指引但强调资本灵活性 [15][16] - 重点关注商业地产贷款质量及人力成本对利润率的影响 [17]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入8000万美元，资产回报率达1.69%，由创纪录的净利息收入、稳健的贷款业务和良好的费用增长管理推动 [5] - 税前预提拨备前收入略低于上一季度，但同比增长9% [5] - 效率比率维持在50%，处于50% - 52%目标区间的低端 [5] - 总贷款按季度年化增长6%，主要由波多黎各和佛罗里达的商业贷款推动 [6] - 客户存款本季度减少，主要因少数大型商业账户资金流出，零售存款账户保持稳定，五名客户导致了1.2亿美元的存款减少 [6][7] - 非执行资产占总资产的比例稳定在68个基点，净冲销在本季度下降 [7] - 资本持续稳健增长，年初至今已将超过107%的收益用于股息、股票回购以及与信托优先证券（TruPS）相关的交易 [8] - 净利息收入增至2.159亿美元，比上一季度增加350万美元，本季度包含因多一天带来的160万美元收入改善 [14] - 净利息收益率达到4.56%，比上一季度报告的4.52%高出4个基点 [18] - 其他收入为3090万美元，较上一季度减少480万美元，主要因季节性或有保险佣金和已实现的所得税抵免收益减少 [19] - 运营费用为1.233亿美元，与上一季度的1.23亿美元基本持平 [19] - 效率比率为50%，与上一季度基本一致 [20] - 非执行资产（NPAs）本季度减少140万美元，非应计消费贷款减少250万美元，其他不动产（OREO）和其他收回资产减少300万美元，但波多黎各地区的建筑贷款组合中有400万美元转为非执行资产 [21] - 非执行资产比率保持在68个基点 [21] - 非应计流入为3440万美元，较上一季度减少900万美元 [22] - 早期逾期贷款略有增加，约280万美元，达到1.34亿美元，主要在汽车贷款组合中 [23] - 拨备本季度增加130万美元，达到2486万美元，主要因商业贷款组合增长，但消费贷款拨备因波多黎各失业率预测改善而减少 [24] - 拨备比率整体下降2个基点至1.93%，主要因消费贷款组合拨备减少6个基点 [24] - 本季度净冲销为1910万美元，占平均贷款的60个基点，低于上一季度的68个基点 [24] - 有形账面价值每股增长5%，达到11.16美元，有形普通股权益比率（TCE）扩大至9.6%，主要因投资组合公允价值增加4100万美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业和建筑贷款组合平均余额本季度增长1亿美元，但收益率下降4个基点至6.7% [16] - 消费贷款组合平均余额略有下降200万美元，主要在无担保贷款方面，汽车和租赁贷款组合平均增长2400万美元，整体消费贷款组合收益率从10.68%降至10.57%，部分原因是组合结构变化 [16] - 投资证券组合收益率本季度增长6个基点，本季度购买了3.97亿美元证券，平均收益率为4.78% [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为波多黎各和佛罗里达的经济状况和商业活动持续向好，劳动力市场强劲，失业率处于数十年来的最低水平 [8][9] - 政府过渡几个月后，波多黎各的灾难救援资金流入呈现出积极趋势，支持了当地的经济活动和基础设施建设 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司关键投资方向为技术，持续增加投资以实现业务的长期增长，并保持最佳效率比率，全渠道战略的成功实施使互动客户数量在过去五年中每年持续增长8%，同时分行活跃客户数量稳步减少 [10] - 支持市场的经济发展是公司的主要战略重点，为消费者和企业提供贷款，基于当前的贷款业务管道和市场情况，公司有信心实现全年个位数的贷款增长目标 [11] - 公司将继续以深思熟虑的方式部署过剩资本，优先考虑公司和股东的长期利益 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为经济环境稳定向好，从信贷角度看，资产质量稳定且有改善趋势，近期贷款表现优于以往 [7] - 尽管面临关税、美国政策变化等不确定性，但波多黎各和佛罗里达的投资和商业活动仍在推进 [8][9] - 公司有信心实现全年个位数的贷款增长目标，商业贷款业务管道在下半年依然强劲 [11] - 公司预计全年有效税率约为23%，考虑到技术项目和业务推广的费用趋势，未来几个季度的费用将接近之前提供的指导范围，效率比率预计仍将保持在50% - 52%之间 [14][21] 其他重要信息 - 公司将于9月3日参加在芝加哥举行的Raymond James金融服务会议 [73] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 预计的税率是针对全年还是2025年下半年 - 预计的23%有效税率是针对全年，基于预计的免税和应税收入组合以及其他相关因素，赎回TruPS也有助于有效税率的改善 [29] 问题: 存款下降的原因及是否已结束，以及对大额存款的看法 - 存款下降主要是由于商业客户的资本投资、税收支付、结算等非经常性因素，以及高余额客户追求高收益的行为，下降集中在少数大客户，零售存款保持稳定，客户和账户数量均在增长 [30][31][32] 问题: 除消费者贷款外，信贷质量良好，预计冲销水平是否会上升 - 公司认为消费者贷款组合的冲销趋势将保持稳定并有所改善 [33] 问题: 此次存款流出是否意外，是否是预期的过剩流动性流出，25个客户是否构成了二季度下降的全部 - 部分存款流出是意外的，但也有一些是经常性业务原因，如税收支付等，25个客户构成了二季度存款下降的全部，公司认为大部分因素是非经常性的，但高利率环境下客户追求高收益的行为将持续 [38][39][40] 问题: 三季度贷款增长加速，但存款季节性较具挑战性，公司如何为下半年贷款增长提供资金 - 公司预计下半年存款将保持稳定，政府账户的资金流动存在不确定性，但税收因素的影响将最小化，投资组合的现金流超过10亿美元，主要用于贷款投放，多余资金将投资于证券 [42] 问题: 下半年贷款增长的构成，是来自波多黎各的商业贷款还是美国大陆 - 贷款增长将是波多黎各商业部门和佛罗里达共同作用的结果，消费者贷款保持稳定，住房抵押贷款有一定增长 [43] 问题: 目前贷款收益率情况 - 商业和工业（C&I）贷款组合收益率下降4个基点，消费贷款组合收益率变化不大，主要是组合结构变化导致，信用卡收益率基于基准利率，个人贷款收益率在13%左右，波多黎各特殊立法下的小额贷款收益率接近30%，汽车贷款收益率在8%左右，抵押贷款收益率在6.5%左右 [53][54] 问题: 降低资金成本的空间，以及是否会偿还剩余的联邦住房贷款银行（FHLB）预付款 - 经纪存款将随着市场利率下降而减少，定期存款有一定下降空间，但利率持续稳定将限制下降幅度，FHLB预付款的偿还将根据当时的资金需求和管理情况而定，未来三个月到期的3000万美元预付款可能会偿还，6个月至1年到期的9000万美元预付款将视资金情况决定 [55] 问题: 对实现个位数贷款增长目标的信心，以及是否有关于贷款额度利用率的数据 - 公司对实现个位数贷款增长目标有信心，商业贷款业务管道目前情况良好，但暂无贷款额度利用率的数据，后续可在投资者报告中更新 [65] 问题: 为提高长期效率，未来是否有重大技术投资 - 公司将继续进行技术投资，包括云迁移、采用云技术、增加自助服务工具和数字应用功能，以及引入人工智能组件的流程自动化等，但预计不会出现大幅增长，将维持现有投资水平 [68][69]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净利润8000万美元 资产回报率169% 净息差456个基点 [4][13] - 税前拨备前利润环比略降 但同比上升9% 效率比率维持在50%的低位区间 [4] - 净利息收入2159亿美元 环比增加35亿美元 包含16亿美元因季度多一天带来的收益 [14] - 信贷损失拨备环比减少400万美元至2480万美元 主要由于消费者净冲销下降及波多黎各失业率预测改善 [13][23] - 有效税率预计全年为23% 因免税收入占比提高及赎回次级债带来的税务优化 [13][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款总额环比年化增长6% 主要由波多黎各和佛罗里达商业贷款推动 [5] - 商业贷款平均余额增长1亿美元 但收益率下降4个基点至67% 消费者贷款平均余额略降200万美元 [15] - 汽车和租赁组合增长2400万美元 整体消费者贷款收益率从1068%降至1057% 因产品组合变化 [15] - 投资组合收益率上升6个基点 本季度购买397亿美元证券 平均收益率478% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 波多黎各和佛罗里各商业贷款需求强劲 住宅抵押贷款微增 消费者信贷需求稳定 [11] - 波多黎各地区建筑贷款组合有400万美元迁移至不良贷款 [21] - 佛罗里达地区1260万美元商业抵押贷款进入不良状态 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续执行资本配置计划 上半年通过分红和回购已部署107%的盈利 [7] - 2024年剩余1亿美元回购授权计划在未来两季度择机执行 [12] - 科技投资持续增加 全渠道战略推动互动客户年均增长8% 分支机构活跃客户持续减少 [10] - 云迁移和淘汰大型机等数字化举措提升效率 计划引入AI工具优化流程 [67][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 波多黎各和佛罗里达经济趋势向好 但关税政策变化带来不确定性 [8] - 劳动力市场强劲 失业率处于数十年低点 灾后资金流入支持基础设施发展 [9] - 预计下半年投资组合现金流将超10亿美元 其中第三季度46亿 第四季度6亿 [19] - 维持全年贷款中个位数增长指引 当前管道状况优于年初预期 [11][64] 其他重要信息 - 存款环比下降 主要因25个大额商业客户流出12亿美元 其中5个客户占12亿 [5][30] - 非生息资产占比持平于68个基点 消费者早期拖欠贷款小幅增加280万至134亿 [22] - 有形账面价值每股增长5%至1116美元 普通股有形资本比率升至96% [25] 问答环节所有的提问和回答 关于税率 - 确认23%为全年有效税率预期 次级债赎回带来税务优化 [28] 关于存款流出 - 大额商业存款流出主要因商业投资 税务支付等非经常因素 零售存款保持稳定 [29][30][38] - 预计下半年存款将趋稳 政府账户波动仍存不确定性 [40] 关于信贷质量 - 消费者贷款冲销趋势可持续改善 近期放贷批次表现优于早期 [32] 关于贷款增长 - 商业贷款管道强劲 对实现全年中个位数增长目标有信心 [63][64] - 增长将来自波多黎各和佛罗里达商业贷款及住宅抵押贷款 [42] 关于资金成本 - 定期存款和经纪存款成本仍有下降空间 FHLB预付款计划逐步偿还 [54][55] - 贷款收益率方面 商业贷款降4个基点 消费者贷款因产品组合变化微降 [51][52] 关于效率比率 - 科技投入持续 包括云迁移和AI工具引入 维持50%-52%效率目标 [66][67]

商业贷款利率影响因素 宏观经济形势 - 经济增长阶段企业投资和居民消费需求旺盛导致资金需求增加促使商业贷款利率上升 [1] - 经济衰退或放缓期资金需求减少金融机构可能降低商业贷款利率以刺激需求 [1] 货币政策 - 中央银行实施紧缩性货币政策提高政策利率导致金融机构资金成本上升传导至商业贷款利率上升 [1] - 宽松货币政策环境下中央银行降低政策利率增加货币供应使金融机构资金成本降低商业贷款利率下降 [1] 金融市场供求关系 - 资金供给充裕时金融机构降低商业贷款利率以吸引贷款客户 [2] - 资金供给紧张时金融机构可放贷资金减少商业贷款利率相应提高 [2] - 信贷市场竞争激烈时金融机构可能提供更优惠的贷款利率 [2] 通货膨胀因素 - 高通货膨胀率时金融机构提高商业贷款利率以弥补货币贬值损失 [2] - 低通货膨胀率时商业贷款利率相对稳定或下降 [2] 国际金融市场影响 - 国际资本流动、汇率波动及国际金融形势变化通过多种渠道传导至国内金融市场影响资金供求和利率水平 [2]

生活成本与收入结构 - 辽宁省五线城市楼房均价约4000元/平方米，当地工资水平约4000元/月，退休金接近5000元/月但存在316元/月的缺口，理想退休金目标为6000元/月 [2][4][6] - 月度固定支出包括：日常开销2000元（含食品、水电煤气、通讯及零食）、房贷1650元（2013年商贷利率5.8%，剩余12年）、人情往来均摊166元、外孙女教育及保险支出1500元（书法班4800元/年、保费6600元/年、托管费6000元/年） [4][6] 职业发展与退休金差异 - 原高中教师调至市级区级教育机构后转为教育局文秘，因教育编制限制职称停留中级，55岁退休工龄较短导致退休金低于同期60岁退休同事2000-3000元/月 [8][10] - 退休金年度涨幅较低（去年增加95元），副高职称因基层评审名额限制未获晋升 [8] 退休后收入补充途径 - 当前通过撰稿补充收入但近期收入趋零，考虑从事保姆工作（月薪4500-5000元并包食宿）以弥补退休金缺口 [10] - 对比同城66岁保姆照顾89岁老人案例，显示本地养老服务市场存在劳动力需求 [10]

公积金贷款利率下调 - 中国人民银行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套利率分别调整为2.1%和2.6% [1] - 公积金贷款利率较同期商贷利率低0.85至1.2个百分点，具有明显优势 [1] - 北京、上海、深圳、广州等一线城市及长沙、西安等二线城市已落实新政，市场反响积极，二手房浏览量、客户咨询量和看房意愿均有所上升 [1] 购房成本变化 - 以首套贷款100万元30年为例，月供最低还款额从3680元降至3528元，减少152元，总利息支出减少约4.76万元 [2] - 已发放公积金贷款将于2026年1月1日自动调整利率，首套从2.85%降至2.6%，二套从3.325%降至3.075% [2] - 中指研究院预计新政每年将节省居民公积金贷款利息支出超200亿元，支持刚性住房需求 [2] 房地产融资政策支持 - 国家金融监管总局推动城市房地产融资协调机制扩围增效，商业银行审批"白名单"贷款增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设和交付 [3] - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅，住房租赁贷款同比增28% [3] - 将加快完善房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，保持融资稳定并强化高品质住房资金供给 [3]

5月8日，个人住房公积金贷款利率再迎下调，幅度为0.25个百分点。在政策利好释放后，购房者对于存 量房贷利率的调整讨论纷纷，一位网名为"微笑青春"的网友表达了自己的困惑："商贷都可以选择3个月 调整1次，为什么公积金贷款利率不可以3个月调整1次？非得等到来年的1月1日才调整？"实际上，二者 在利率调整机制上的差异，与它们的市场定位、定价依据以及运作模式有很大关系。 ...