基金分红方案 - 博时招商蛇口产业园REIT（代码：180101）宣布进行2025年度第2次分红，收益分配基准日为9月9日 [1] - 分红方案为每10份基金份额派发现金红利0.20元 [1] - 本次分红对象为权益登记日（12月8日）登记在册的基金份额持有人，现金红利发放日为12月11日 [1] 分红操作细节 - 基金收益分配采取现金分红方式，且不支持红利再投资 [1] - 本次分红免收分红手续费 [1] 相关税务政策 - 根据财政部、国家税务总局的相关通知，基金向投资者分配的基金利润暂免征收所得税 [1]

基金经理变更 - 博时基金公告博时招商蛇口产业园REIT增聘李慧娟为基金经理同时李瑞伟离任 [1][2] - 新任基金经理李慧娟自2021年加入博时基金管理有限公司并曾管理博时招商蛇口产业园REIT及博时津开科工产业园REIT [1] - 该基金目前由胡海滨刘玄王翘楚及新任基金经理李慧娟共同管理 [2]

核心人事变动 - 博时津开科工产业园REIT（508022）增聘李瑞伟为基金经理，任职日期自2025年10月17日起 [1] - 原基金经理李慧娟于2025年10月17日离任 [1] - 变更后该基金的基金经理团队为江洲、王敏燕、李瑞伟 [1] 新任基金经理背景 - 李瑞伟拥有研究生/硕士学位，职业生涯始于2006年上海涅柔斯投资管理有限公司交易员岗位 [1] - 具备丰富的科技园区管理经验，曾于2012年至2020年期间担任启迪控股园区拓展总监及郑州启迪科技园发展有限公司总经理 [1] - 2020年至2024年期间担任昆明云大启迪科技园发展有限公司及腾冲启迪永安科技城开发有限公司总经理 [1] - 2024年加入博时基金管理有限公司，现任博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金经理 [1] 新任基金经理管理业绩 - 目前管理博时蛇口产园REIT（基金代码180101），自2024年5月31日起任职 [1]

核心观点 - 博时招商蛇口产业园REIT 2025年中期报告显示基金总资产为36.60亿元人民币，净资产为31.44亿元人民币，总资产与净资产比例为116.38% [4] - 报告期内基金实现收入9203.30万元人民币，净利润2592.87万元人民币，经营活动现金流量净额4313.10万元人民币 [4] - 本期现金流分派率为1.86%，年化现金流分派率为3.74% [4] - 可供分配金额为5679.71万元人民币，单位可供分配金额0.0400元人民币 [4] 基金基本情况 - 基金简称博时招商蛇口产业园REIT，场内简称博时蛇口产园REIT，基金主代码180101 [1] - 基金运作方式为契约型封闭式，基金合同生效日2021年6月7日，存续期50年 [1] - 报告期末基金份额总额14.21亿份，上市日期2021年6月21日，上市地点深圳证券交易所 [1] - 基金管理人为博时基金管理有限公司，基金托管人为招商银行股份有限公司 [1] 投资策略 - 基金主要投资于基础设施资产支持证券，投资比例不低于基金资产的80% [1] - 通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权 [1] - 投资策略包括基础设施项目投资策略、融资策略和固定收益投资策略 [1][2] - 采取积极措施提升基础设施项目的租金收入、出租率和净收益水平 [1] 基础设施项目情况 - 基金持有三个产业园区项目：万海大厦、万融大厦和光明加速器二期项目 [3] - 万海大厦2014年7月底竣工，产证到期日2062年9月29日 [6] - 万融大厦2014年1月底竣工，产证到期日2062年7月16日 [6] - 光明加速器二期项目2012年12月起陆续竣工，产证到期日2057年6月28日 [6] - 报告期内周边无新增竞争性项目 [6] 运营表现 - 受宏观经济环境与区域市场供需变动影响，各项目出租率指标同比均有所下降 [7] - 万海大厦报告期末出租率数据未披露，但注明同比下降 [7] - 万融大厦报告期末出租率数据未披露，但注明同比下降 [8] - 光明加速器二期项目报告期末加权平均剩余租期同比增长76.56% [9] 财务数据 - 本期收入9203.30万元人民币，净利润2592.87万元人民币 [4] - 经营活动产生的现金流量净额4313.10万元人民币 [4] - 期末基金总资产36.60亿元人民币，净资产31.44亿元人民币 [4] - 本期折旧和摊销4557.52万元人民币，利息支出524.68万元人民币 [4] 行业分析 - 产业园区是以创新为核心的高新技术产业集聚型综合区 [10] - 我国产业园数量多、分布广、种类全，东部省份较为密集 [11] - 园区经营分化，区域发展差异加剧分化 [11] - 商业模式从空间供给向产业赋能升级 [12] - 新质生产力成为产业发展主旋律 [13] - 招商环境从低价竞争向资源整合转变 [14] 市场竞争 - 深圳甲级写字楼市场空置率约27.8%，市场竞争加剧 [19] - 南山区竞品项目包括创享大厦、海翔广场、科技园金融基地等 [13][14] - 光明区竞品项目包括华强创意园、研祥智谷、南太云创谷等 [15][16][17] - 产业园租金面临下行压力，研发办公出租率及租金短期承压 [19] 政策环境 - 深圳市政府强调"工业立市"，稳住制造业基本盘 [19] - 深圳市2024年生产总值同比增长5.1% [19] - 前海深港现代服务业合作区总体发展规划加快深圳改革创新 [18] - 深圳形成20大战略性新兴产业集群和8大未来产业布局 [19] 基金管理 - 基金管理人已建立公募REITs产品治理结构和核心团队 [30] - 制定了完善的投资管理制度和运营管理制度 [30] - 报告期内进行了2024年度第三次现金分红，分红金额4021.76万元人民币 [37] - 基金管理人严格遵循法律法规，规范运作基金资产 [35]

市场概况与扩容态势 - 2025年第一季度公募REITs上市产品数量增至66只，发行规模合计173亿元[1][2] - 年内已有7只公募REITs发行上市，全部提前结束募集，超去年同期水平[2] - 另有12只公募REITs基金等待发行，市场继续扩容[2] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数达222.64倍，创历史新高[2] 产品类型与资产分布 - 园区基础设施REITs产品数量居首，达17只[2] - 交通基础设施REITs有13只，仓储物流REITs有8只[2] - 凯德投资提交申请拟推出首只消费基础设施REITs，显示外资对国内市场的关注[4] 二级市场表现 - 截至4月23日，中证REITs全收益指数年内收益近10%[5] - 华夏首创奥特莱斯REIT等4只涨幅均超30%，另有10只涨幅超20%[5] - 有业绩统计的65只公募REITs年内仅有3只下跌[5] - 全国首单"商改保"REITs汇添富上海地产租赁住房REIT上市首日大涨30%[5] 扩募动态与市场发展 - 博时招商蛇口产业园REIT成为业内首单申请二次扩募的公募REIT[3][4] - 华夏北京保障房REIT扩募发售申请获得通过[4] - 监管层鼓励已上市REITs通过扩募装入优质资产，以增厚投资者收益[3] 财务表现与分红情况 - 华夏首创奥莱REIT第一季度实现收入7219.77万元，净利润2201.21万元，年化现金流分派率为4.19%[5] - 今年以来已有32只公募REITs进行分红，总金额达26.7亿元，超过去年同期的19只分红逾20亿元[6] - 中信建投国家电投REIT分红金额最高，为4.16亿元[7] - 中信建投明阳智能新能源REIT预测2025年现金流分派率高达10.98%[7] 机构参与与配置价值 - REITs加权股息率达4.25%，与十年期国债收益率利差高达259BP[6] - 超过10家银行间接参与REITs市场，招商银行、兴业银行持仓规模超3亿元[6] - 超过5家保险机构进行间接配置，横琴人寿累计持仓规模超10亿元[6] - 资产与股票、债券市场关联性低，展现出独特配置价值[6]

基金基本情况与历史表现 - 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（蛇口产园REIT，基金代码：180101）拟申请第二次扩募并新购入基础设施项目 [1] - 基金成立于2021年6月7日，首次发行份额于2021年6月21日在深交所上市，并于2023年6月16日完成第一次扩募份额上市 [1] - 截至2024年12月31日，基金份额净值为2.2227元，份额总额为1,421,130,866份，合并财务报表资产合计3,686,882,315.25元，负债合计528,106,279.63元，所有者权益合计3,158,776,035.62元 [1] - 自上市以来基金整体运行平稳，已进行八次收益分配，累计分红金额352,633,383.71元，分红比例为累计可供分配金额的99.02%（收益分配基准日截至2024年9月30日） [1] 本次扩募拟购入资产详情 - 拟购入的基础设施项目包括光明项目（二期扩募）和南油项目 [2] - 光明项目位于深圳市光明新区招商局光明科技园，包含研发办公、研发厂房及配套宿舍等多种业态 [2] - 南油项目位于深圳市南山区前海妈湾片区，包含前海易港中心及前海易保园区的仓库及辅助楼 [2] - 新购入项目位于深圳市光明区和深圳前海，有助于在资产类型和区域上提升分散度，降低单一片区及单一园区受行业政策和市场波动影响的风险 [2] - 截至扩募公告发布日，拟购入基础设施项目总体运营情况良好，现金流稳定 [2] 扩募的战略意义与安排 - 本次扩募有利于促进第一大持有人招商蛇口持有物业"开发-运营-资本化-再投资"的良性循环体系，深化"投、融、建、管、退"的全生命周期发展模式 [3] - 扩募实践了以存量带增量、以产融促周转的轻重结合发展战略 [3] - 扩募发售方式包括向不特定对象发售和向特定对象发售，具体细节将以后续发布的招募说明书及基金份额持有人大会决议等公告为准 [3] - 基金变更注册需获得中国证监会准予、深交所审核通过产品变更申请及相关资产支持证券申请，并经基金份额持有人大会决议通过后方可发行 [3]