项目概况 - 金茂璞元项目位于上海四川北路板块 是金茂在上海开发的首个"璞"系产品 均价16.6万元/平方米 首批99套房源总价区间2000万-3000万元 最低总价1800多万元 [1] - 项目主打128平方米-239平方米的科技住宅 利用科技住宅属性在空间设计上实现突破 设计理念容易吸引年轻群体关注 [5] - 项目于2025年2月由金茂与庆隆联合体以89.64亿元拍得 成交楼板价高达11.75万元/平方米 刷新虹口区四川北路板块宅地单价纪录 [3] 市场表现 - 项目8月9日开启认购 第一天认购率达到151% 最终认购率约为169% [2] - 同区域竞品华润外滩瑞府因风貌别墅规划审批流程复杂 容积率较高(3.87) 项目进度放缓 目前仍处于规划公示阶段 尚未取得预售证 [7] - 华润地块于2024年11月以51.36亿元摘得 成交楼板价9.29万元/平方米 [3] 行业竞争格局 - 金茂与华润作为两家央企曾在宝山南大板块有过竞争 此次在虹口四川北路板块再度形成直接竞争关系 [2][6] - 根据2025年1-7月上海房地产销售数据 华润实现销售额215.6亿元排名第三 金茂以71.2亿元销售额排名第20 [7] - 从业绩贡献率角度看 金茂对璞元项目寄予更大希望 该项目率先面市在预期之中 [7] 区域市场特征 - 四川北路板块作为新兴高端住宅集聚区 虽有中高端改善型住宅 但与传统豪宅概念仍有距离 [4] - 上海豪宅主要分布在"一江一河"沿线及核心区域 陆家嘴和黄浦滨江为传统豪宅区代表 [4] - 近年来上海涌现前滩 四川北路 北外滩和东外滩等新兴高端住宅集聚区 依托一江一河资源辐射和高品质政策导向 产品竞争力提升 [4] 行业发展趋势 - 上海土拍市场竞争激烈 核心区域优质地块受到追捧 土地成本不断提高 倒逼同板块内项目提升产品竞争力 [8] - 产品端竞争导致豪宅与高端改善型住宅界限逐渐模糊 起步价2000万元左右的项目出自房企最高端产品线 装修及公区景观不逊色内环内豪宅项目 [8] - 新生代豪宅出现是城市发展必然结果 旧城改造推进将更新市中心城市界面和商业配套 对住宅产品打造提出更高要求 [8]