报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 新一轮住宅产品迭代已至，“四代宅”引领市场止跌回稳，“好房子”能加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间大 [3] - 复盘汽车和手机发展，产品迭代可带动需求企稳和盈利改善，住宅产品迭代也有望提升行业销量和盈利 [3] - 当下多数“第四代住宅”未达“四维升级”目标，若出现真正的“好房子”，或催生新一轮改善需求，短期板块有政策博弈机会，中长期产品迭代和周期底部蕴含发展机遇，部分房企将率先受益 [3] 各目录总结 前言 - 此前报告对房企库存土储结构进行拆解，2024 年以来“好房子”去化率和利润率有改善，2025 年多地四代宅将集中入市，有望重构市场定价体系，当前“四代宅”未达“四维升级”目标，若实现或催生改善需求 [7] 新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳 - 复盘 80 年代以来住宅产品迭代，经历福利分房“筒子楼”、商品房萌芽、繁荣、产品多元化、科技赋能高品质住宅等阶段 [10] - 2025 年“好房子”写入政府工作报告，住建部发布《住宅规范细则》定义建设标准，各地出台住宅品质新规，“第四代住宅”概念兴起，新入市项目品质提升 [11][13][16] - 四代宅“有价有市”，去化好且高端盘有涨价趋势，按实得面积折算单价低、性价比高，2025 年集中入市适配改善需求，有望形成价格锚引导楼市止跌回稳 [19][22][27] “好房子”加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间仍存 - 当前商品住宅销售低于中期中枢，但潜在住房需求旺盛，测算 2025 - 2030 年全国潜在商品住宅需求中枢为 8.76 亿平，年均刚需 2.9 亿平，对应改善需求 5.9 亿平，占比 67%，改善型住宅销售额规模 6.1 - 9.9 万亿，均值 8 万亿 [34][38] - 存量差房子占比高，“好房子”推广加速改善及更新需求释放，假设 2030 年人均居住面积提至 42 平、更新率提至 1.5%，年均改善更新需求提至 9.41 亿平，占比 75.5%，对应销售金额 12.79 万亿 [41][42] - 2024 年全国 30 强房企权益销售额占全国住宅销售额 27.1%，占 2025 - 2030 年改善需求均值 27.5%，市占率有提升空间，部分流动性困境房企收缩为健康房企留出空间 [47] - 以央国企为代表的未出险房企拿地市占率提升且聚集核心城市，主流 9 家未出险房企在十大城市销售和拿地市占率逐年提升，为未来销售份额提升奠定基础 [52] 复盘汽车/手机发展历程，产品迭代带动需求企稳/盈利改善 - 复盘汽车销量，“产品技术迭代 + 政策支持 + 消费者需求转变”推动市场格局重塑、销量企稳，2020 - 2024 年新能源乘用车渗透率从 5.8% 升至 27.6%，2024 年全国乘用车零售销量较 2017 年高点仅降 3.6% [56] - 复盘手机出货量，从功能机到智能手机、国产品牌崛起及市场向高端机型倾斜均拉动出货量，中国高端智能手机市场销份额从 2018 年的 11% 升至 2024 年的 28% [59] - 从盈利端看，高端新能源车和手机毛利率较高，如 2024 年赛力斯新能源汽车毛利率提升得益于高端车型占比提升，2023 年苹果 iPhone 等产品毛利率达 36.5% [65][66] - 与汽车、手机相比，房屋虽有制约但仍有启示意义，结构性更新改善需求旺盛，“第四代住宅”有望推动核心区旧改进度加速，其利润率高于旧规项目，有望带动房企盈利改善 [76][81] 投资建议 - 关注历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企，如中国海外发展、华润置地等；估值修复房企，如万科 A、金地集团等；经纪、物管、代建等细分领域头部企业，如贝壳、中海物业等 [3][91]

政策与行业动态 - 2025年全国两会首次将"稳住楼市股市"写入总体要求，明确"建设好房子"作为产业转型方向，提出通过供需两端协同管理、产品品质升级等四维发力构建房地产发展新模式 [3][5] - 中央政策以"稳预期、防风险、促转型"为主线，首次在促消费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房 [8][10] - 地方层面66个省市出台124次政策，聚焦"好房子"建设、公积金优化、补贴税费等六大方向，如北京试点优化容积率、杭州提升住宅层高至3米等 [14][15] 市场表现 - 2025年1-2月全国新建商品房销售面积1.07亿平方米、销售额1.03万亿元，同比降幅分别收窄7.8和14.5个百分点，核心30城交易规模同比增长10% [33][34] - 70城新房价格同比下降5.2%（降幅连续4个月收窄），一线城市环比继续上涨，其中上海同比上涨5.6% [36][37] - 房地产开发投资10720亿元（同比下降9.8%），住宅投资8056亿元（下降9.2%），到位资金降幅收窄13.4个百分点 [40][41] 融资与债务 - 2024年"白名单"项目审批通过贷款超5万亿元，2025年一季度房企融资规模732亿元（同比下降27%），境内债券融资成本降至2.88% [47][55][56] - 2025年房企债务到期规模5286亿元，三季度为偿债高峰（1574亿元），专项债收储面临解押要求、价格博弈等实施难点 [59][61][62] 产品趋势 - 改善需求推动四房产品成交占比首超30%，110-140㎡面积段在一线城市占比提升2.4个百分点，高端产品引入"空中院馆"设计 [66][73][78] - 非遗IP融入社区建设，如上海保利复刻水泥拉毛工艺、宁波保利融合竹编技艺，形成文化符号提升产品附加值 [87][89][94] - 四代住宅交付后暴露维护难题，如福州项目空中花园被私自改造、西安项目露台封闭影响立面统一 [101]

作为昆明前两个第四代住宅项目，邦泰·观云朗月和义承·丹霞翠屿几乎前后脚在市场上正式亮相，市场推广和营销工作也基本同步展 开，颇有点擂台赛的意思。事实上两个项目也将彼此视为竞品，均将第四代住宅作为最大卖点，争先为昆明第四代住宅代言。 邦泰观云朗月的售楼部和样板间均已开放 本来，义承·丹霞翠屿和邦泰·观云朗月并不在一个片区，相距其实还有点远，丹霞翠屿在一环内，城市核心区，观云朗月则在二环外 滇池路片区，按理说不是直接竞争对手，但由于上市时间接近，又都属于第四代住宅，定位也都比较高，市场和潜在买家难免会互相 对比。 从已经流出的价格看，两个项目也差不多在同一价格段，观云朗月放风的价格是2.3万到2.5万之间，而义承丹霞翠屿目前给出的价格 是2.2万起。有人可能很奇怪，为什么观云朗月的放风价比一环内的丹霞翠屿还要高？这是因为观云朗月是精装交付，而且装标还比较 高，中央空调都是标配，而丹霞翠屿是毛坯房，扣除这个因素外，丹霞翠屿仍旧更贵一些。另外，观云朗月尚未取得预售证，目前传 出的价格也只是对外放风，实际开盘也可能还会有变化。 义承·丹霞翠屿效果图 周末，邦泰·观云朗月开放了售楼部和样板区，这是昆明首个实景展现的第四代 ...