市场整体表现 - 上周昆明市场新增预售供应面积约7.81万平方米，环比上涨10% [1] - 上周市场成交面积约4.66万平方米，环比下跌30% [1] - 上周市场成交均价约11440元/平方米，环比下跌3% [1] 项目销售情况 - 邦泰映悦以约0.25亿元成交23套，位居销售双榜榜首，成交均价约8408元/平方米，套均价约109万/套 [3] - 华润中心、万科桂语东方、旭辉广场铂森林语三个改善型项目进入销售金额前五，销售金额分别约0.23亿元、0.21亿元、0.18亿元，成交均价约14135元/平方米、14581元/平方米、13203元/平方米，套均价约250万/套、177万/套、153万/套 [3] - 华发书香云海单周销售金额约0.2亿元，成交17套，成交均价约11052元/平方米，套均价约117万/套 [3] - 首创·誉华洲、光明璟宸苑等低单价楼盘集中备案，单周分别成交20套、14套，成交均价约4961元/平方米、5686元/平方米，套均价约50万/套、64万/套 [3] 项目加推开盘 - 上周无项目开盘，邦泰观云、璞域ONE、义承·丹霞翠屿3个项目加推 [10] - 邦泰观云加推46套房源，认购12套，去化率约24%，成交均价约18700元/平方米 [10] - 璞域ONE加推104套房源，认购15套，去化率约14%，成交均价约17000元/平方米 [10] - 义承·丹霞翠屿加推97套房源，认购7套，去化率约7%，成交均价约22000元/平方米 [11] 土地市场动态 - 昆明主城2宗地块二次挂牌上架，仅1宗地块成交 [4] - KCPL2025-2号地块约9.6亩，位于白塔片区，起拍价2.2亿元，起始楼面价9229元/平方米 [4][6] - KCXS2021-16号地块面积约85亩，位于双塔片区，起拍价10.95亿元，起始楼面价约6227元/平方米，较此前总价从11.6亿元降至10.9亿元，降幅约3000万元，楼面价从6389元/平方米降至6227元/平方米 [6][8] - KCC2024-16号地块经过69轮竞价，由昆明中通世纪投资有限公司以约3.78亿元摘得，溢价率高达68%，成交楼面价约3193元/平方米 [9] 市政与政策 - 官渡区壹号城市公园（试验段）C地块设计施工总承包项目发布，估算总投资7300万元，占地面积83047.86平方米 [11] - 昆明市主城区全面开展存量房预告登记工作，旨在规范存量房交易与抵押行为，防范一房多卖等风险 [12]

昆明第四代住宅市场启动 - 昆明首个实景展现的第四代住宅项目邦泰·观云朗月已开放售楼部和样板区 引起市场高度关注 许多开发商第一时间前往参观 [1] - 昆明前两个第四代住宅项目邦泰·观云朗月和义承·丹霞翠屿几乎同步亮相 市场推广和营销工作也基本同步展开 形成直接竞争关系 [2] - 两个项目均将第四代住宅作为最大卖点 争先为昆明第四代住宅代言 [2] 项目定位与价格对比 - 两个项目地理位置不同 义承·丹霞翠屿位于一环内城市核心区 邦泰·观云朗月位于二环外滇池路片区 但因上市时间接近 产品类型相同且定位高 成为市场和潜在买家对比的竞品 [4] - 价格处于同一区间 邦泰·观云朗月放风价格为每平方米2.3万到2.5万 义承·丹霞翠屿目前给出的价格为每平方米2.2万起 [4] - 邦泰·观云朗月放风价高于一环内项目 主要因其为精装交付且装标较高 中央空调是标配 而义承·丹霞翠屿为毛坯房 扣除精装因素后丹霞翠屿实际单价更高 [4] - 邦泰·观云朗月2.3万的起价是邦泰在昆明所有项目中最贵的 高于其双塔片区项目邦泰璟和不到2万的成交均价 [6] 产品卖点与市场策略 - 第四代住宅的代际优势是项目定价的重要支撑 两个项目均将价格定在每平方米2万以上的高位 而近两年昆明市场少有项目敢定此价格 [6] - 邦泰·观云朗月得房率可达130% 若按实得面积计算 其每平方米2.3万的价格显得合理 [6] - 邦泰·观云朗月抢先开放售楼部和样板区并放风价格 有观察市场反馈和进行市场试探的意图 [6] - 义承·丹霞翠屿因半个月前已取得首张预售证 且翠湖城市展厅早已开放 价格基本确定 其每平方米2.2万的起价在市场预料之中 [6] 市场影响与行业意义 - 当前市场注意力高度集中在义承·丹霞翠屿和邦泰·观云朗月两个项目上 [6] - 这两个项目的市场表现 将在很大程度上决定后续一大批第四代住宅项目的开发与营销策略 [6] - 昆明首场第四代住宅擂台赛最好的结果是两个项目双双获胜 [7]