01 前段时间，我在三亚出差。 在海棠湾的一家奢华度假酒店，我见到了朋友老赵，他是这家酒店总经理，也是酒店圈摸爬滚打二十年 的老兵。 原本，我以为大家会聊聊最近还算不错的酒旅市场，没想到他一脸愁容。 我问他，最近集团给的KPI压力很大吗？ 他摇摇头说，KPI都还好，现在让他难做人的，是住在酒店隔壁的那群人。 业主。 确切地说，是当年买了这家酒店配套海景别墅的房东们。 老赵指着窗外那片极具禅意的枯山水庭院，苦笑着给我讲了几个段子。 前两天，一位大爷穿着宽松汗衫，提着一瓶高度白酒走进了必须着正装的西餐厅，服务员刚想劝阻，大 爷把钥匙往桌上一拍，说这酒店的地皮都有他一份，喝口酒怎么了。 还有更魔幻的。 这家酒店大堂中央设计了一个非常昂贵的镜面水池，前段时间，老赵刚巡店到大堂，就看见一位业主大 妈正蹲在水池边，无比自然地撩起池水洗她的丝巾。 保安站在旁边，手足无措。 大妈却神色坦荡地说，这水是循环水，不洗也是浪费，物业费里包含了这一项。 老赵叹了口气，他说，天天碰上这些大神，你让我怎么办？ 听上去像个笑话，但他的遭遇一点都不孤独。 这几年，我和不少国内酒店总经理聊过，大家都在说同一件事：中国特色的地产配套酒店，正慢慢 ...

市场整体表现 - 英国伦敦股市《金融时报》100种股票平均价格指数12日报收于9649.03点，较前一交易日下跌54.13点，跌幅为0.56% [1] - 欧洲三大股指当天全线下跌，法国巴黎股市CAC40指数报收于8068.62点，较前一交易日下跌17.14点，跌幅为0.21% [1] - 德国法兰克福股市DAX指数报收于24186.49点，较前一交易日下跌108.12点，跌幅为0.45% [1] 个股表现：涨幅前五 - 英国奢侈品集团博柏利股价上涨4.47% [1] - 国际设备租赁商阿什特德集团股价上涨2.55% [1] - 英国电信集团股价上涨2.09% [1] - 洲际酒店集团股价上涨1.84% [1] - 贵金属生产商弗雷斯尼洛股价上涨1.61% [1] 个股表现：跌幅前五 - 梅特伦能源与金属公司股价下跌4.16% [1] - 金融投资公司圣詹姆斯广场股价下跌3.59% [1] - 英美烟草股价下跌3.33% [1] - 英美资源股价下跌2.76% [1] - 工程公司韦尔集团股价下跌2.72% [1]

文章核心观点 - 香港郑氏家族正通过出售旗下瑰丽酒店集团资产等措施，应对其核心上市平台新世界发展面临的严重债务危机，同时家族内部正在进行权力交接与治理结构转型 [1][2][10] 郑氏家族与新世界发展概况 - 郑氏家族拥有新世界集团与周大福珠宝集团两大核心产业，业务覆盖房地产、酒店、珠宝等多个领域，据《福布斯》2025中国香港富豪榜显示，其家族身家为195亿美元（约合1400亿元人民币）位列第三 [1] - 新世界发展面临巨大债务压力，截至2025年6月30日，总债务约为1461亿港元，净债务约为1201亿港元 [1][10] - 2025财年，新世界发展营收同比下滑22.64%至276.81亿港元，持续经营业务对股东应占亏损163.02亿港元，亏幅扩大38.07% [6] 瑰丽酒店集团资产出售计划 - 郑氏家族正寻求买家，计划出售家族旗下高端酒店品牌瑰丽酒店集团的部分资产，以应对新世界发展的流动性挑战，相关洽谈尚处于初步阶段 [2] - 瑰丽酒店集团由郑家纯女儿郑志雯掌舵，由家族紧密持有的周大福企业有限公司所有 [2] - 郑氏家族于2011年以2.295亿美元收购当时净亏损高达6800万美元的瑰丽酒店品牌，并于2015年以19.63亿港元完成资产整合 [4] - 收购后集团大规模扩张，目前在26个国家运营58家酒店，另有超过30个新项目在建，香港瑰丽酒店登顶“世界50最佳酒店”榜首 [4] - 瑰丽酒店自2014年起营业利润率持续回升，2016年净利润首次突破1亿元人民币，根据新世界的债务置换计划材料，其目前估值为159亿港元 [4] 新世界发展的债务危机与化债举措 - 新世界发展负债规模攀升明显，面临巨大的财务压力 [5] - 2025年5月，公司宣布延期支付4笔美元永续债利息，合计约0.77亿美元 [6] - 化债核心举措包括：成功落地882亿港元的银行再融资，将银行贷款最早到期日延长至2028年6月30日 [6]；以其核心资产维港城作为抵押，获得一笔39.5亿港元的银行贷款，比最初目标上限低了75% [7]；针对未偿还本金45亿美元的永续债及23亿美元的固定期限债券，推出规模高达19亿美元的债券交换要约方案，计划将永续债券规模削减三分之一 [7] - 经过两次提前投标，累计获得本金22.75亿美元永续债、1.765亿美元定期债券的响应，目前只有大约50%的存量永续债参与交换要约 [8] - 多项减债举措下，新世界发展全年总债务同比减少约57亿港元至约1461亿港元，净债务同比减少约35亿港元至约1201亿港元，短期债务同比大幅减少约350亿港元至约66亿港元 [10] 其他资产出售尝试与融资进展 - 郑氏家族寻求引入约100亿港元的资本合作伙伴的谈判自2025年11月起已陷入停滞 [10] - 家族旗下基建部门中信泰富服务有限公司决定暂缓出售其在中国价值20亿美元的一组道路资产 [10] - 家族正试图出售其位于香港国际机场附近的高知名度商场“11 SKIES”，市场估计作价或逾百亿港元 [10] 郑氏家族的传承路径与治理变革 - 家族传承历经三代，模式涵盖传婿、传子及职业经理人接管等多种形态 [11] - 1989年郑裕彤退休交班长子郑家纯，但因郑家纯激进收购导致高额负债，郑裕彤于一年后再度出山执掌企业长达22年，直至2012年第二次退休 [11] - 第三代接班人郑志刚（郑家纯长子）拥有哈佛大学及瑞银背景，执掌期间有投资200亿元的航天城项目等高光时刻，但也因扩张策略使公司负债率高企 [12][14] - 新世界自2020财年起资产负债率超过50%，且呈现逐年攀升趋势，其它港资地产企业的平均负债水平为20%到30% [16] - 2023年末郑家纯表示接班人选“仍在观察中”，强调“才德兼备”，随后郑志刚辞任新世界发展行政总裁，职位先后由职业经理人马绍祥、黄少媚接任，显示出接班计划从“家族继承”转向“家族+专业经理人”混合模式 [16] - 郑家纯女儿郑志雯进入核心权力视野，目前身兼瑰丽酒店行政总裁、新世界发展执行董事、周大福珠宝集团副主席兼执行董事等多职 [17][18] - 2025年5月1日，郑志雯接替父亲郑家纯出任新世界发展集团提名委员会主席，该委员会肩负董事会架构设计、高管任免及接班人计划等重要职责 [19] - 新世界发展提名委员会由郑志雯、职业经理人李联伟及专业人士叶毓强组成“家族成员+职业经理人+专业人士”三人决策班子 [21] - 郑志刚的弟弟郑志明强调家族旗下企业均已独立上市，各家族成员分工明确，治理结构清晰 [16]

核心事件 - 香港郑氏家族正考虑出售旗下瑰丽酒店的部分资产，涉及范围可能包括58家酒店中的部分以及估值高达159亿港元的香港瑰丽酒店[1][3] 瑰丽酒店的发展历程与现状 - 2011年，新世界集团以2.29亿美元收购瑰丽酒店，并将其全球总部从美国德克萨斯迁至香港[3] - 2014年，瑰丽酒店在亚洲的首家酒店于北京开业，该酒店由新世界中国自有物业北京京广中心改造而成[4][5] - 为打造顶级奢华体验，北京瑰丽酒店将客房数量从400多间减少至200多间，并进行了为期三年的改造[6][7] - 凭借对细节的投入和独特的品牌定位，瑰丽酒店成功转型为全球高端酒店品牌，业务扩展至全球多地[9] 出售原因：母公司新世界发展的财务危机 - 母公司新世界发展在2024年录得二十年来首次亏损[12] - 截至2025年中，新世界发展的净债务已飙升至股东权益的98%[13] - 2025年6月，新世界发展签署了882亿港元的再融资协议，但到11月又提议对部分美元债券进行置换，并要求债券持有人接受高达50%的本金减记[13] - 相比2019年峰值，新世界发展的股价已下跌87%[14] - 为应对债务危机，新世界发展考虑出售瑰丽酒店资产以回笼资金[17] 行业背景：香港酒店业的结构性变化 - 香港另一巨头太古集团也进行了战略收缩，其香港总部裁员约10%，并关闭了北京旗舰酒店瑜舍，将其改造为零售商铺[18] - 在高利率环境下，持有并运营奢华酒店的财务逻辑发生变化：奢华酒店的资产回报率通常仅为2%到3%，而当前无风险收益（如美债）可能超过5%[21][22] - 香港高端酒店的传统客源（内地豪客和跨国公司高管）消费能力下降或预算缩减[22][23][24] - 香港酒店业面临来自深圳的竞争压力，深圳同类五星级酒店价格仅为香港的一半，但服务更具竞争力[25][26] - 香港酒店业运营成本全球最高，但价格优势和服务护城河正在消失[26] 香港地产行业的趋势 - 2023年，长江实业旗下亲海駅项目以相当于七年前价格的七折出售，被视为市场转向的信号[27] - 行业趋势显示，香港地产商对持有重资产酒店的兴趣减弱，财务回报考量优先于品牌情怀[28][29]

湖北国资收购活动概览 - 地方国资对上市公司控制权的收购热情高涨，成为资本市场关注的焦点[1] - 湖北国资在A股市场的收购节奏持续加快，截至目前实际控制的上市公司数量已达15家[1] - 湖北国资的并购潮始于2023年，当年取得3家上市公司的实控权，2024年完成对4家上市公司的战略收购，为去年收购上市公司数量最多的地方国资之一[4] - 今年以来，凯龙股份、台基股份、山科智能以及君亭酒店、超卓航科也被湖北国资收购[4] 近期重大收购案例 - 12月2日，湖北文旅以每股25.71元，总价款14.99亿元受让君亭酒店29.99%股份，交易完成后控股股东变更为湖北文旅，实际控制人变更为湖北省国资委[1] - 湖北文旅主营业务为文化旅游、商业贸易、体育康养三大板块，拥有44家景区（其中5A级7家）、46家宾馆酒店（其中五星级2家），资产规模过千亿元[2] - 5天前，超卓航科的实际控制人也变更成了湖北省国资委[1] - 湖北交投集团控股超卓航科后，旗下上市公司达到3家，已控股楚天高速和微创光电[3] 产业布局战略 - 湖北国资不仅深耕化工、能源、交通等传统优势领域，还重点布局半导体、新能源、航空航天等新兴赛道[3] - 在传统产业方面，推动双环科技打造"盐-碱-磷"协同产业链，凯龙股份从民爆向新能源材料转型[3] - 在战略性新兴产业方面，台基股份发力车规级IGBT芯片研发，奥特佳开发新能源汽车热管理系统，超卓航科深耕航空航天增材制造，万润科技拓展半导体存储业务[3] - 湖北省国资委通过长江产业集团、湖北联投、湖北文旅、湖北交投等专业化平台分领域统筹，实现产业布局精准化[5] 资产整合与协同效应 - 湖北文旅入主君亭酒店后，拟将其控制的优质住宿业资产分批次注入上市公司，同时将参与的文商旅新项目转移给君亭酒店实施，并为其投融资活动提供增信支持[2] - 交投资本能為超卓航科未来投融资、并购重组等事项提供强有力的专业和资金支持[2] - 湖北省国资委将推动优质国有资源向上市公司集聚，台基股份、万润科技有望承接湖北省内半导体、数字经济领域的优质资产注入[6] - 东湖高新作为园区运营资产证券化的核心平台，可发行绿色ABS或产业园REITs[6] 政策支持与发展目标 - 根据湖北《新形势下重塑企业挂牌上市服务体系实施方案》，到2030年，湖北上市公司总数跻身全国第一方阵，科创板、创业板、北交所上市公司数量占比超50%[1] - 上市公司可依托湖北国有"三资"改革（资源资产化、资产证券化、资金杠杆化）的政策导向，盘活闲置土地、厂房、特许经营权等资产[5] - 楚天高速可将高速公路收费权、物流园区资产通过REITs或CMBS融资，君亭酒店可依托湖北文旅集团将酒店物业、景区收益权打包发行资产证券化产品[5] - 双环科技、凯龙股份等化工企业的闲置工业用地可通过转型开发新能源产业园实现资产利用与融资的结合[5]

君亭酒店控制权变更 - 公司控股股东及实际控制人将发生变更 湖北文旅通过协议转让及部分要约收购方式 合计将获得公司36.00%股份及对应表决权 控股股东变更为湖北文旅 实际控制人变更为湖北省国资委 [3] - 交易具体方案包括两部分 湖北文旅以每股25.71元价格 协议受让吴启元等股东持有的5832万股股份 占总股本29.99% 总价款14.99亿元 同时以相同价格向其他股东发出部分要约收购 收购1169万股 占总股本6.01% [3] - 公司股票将于2025年12月3日上午开市起复牌 [1] - 公司主营业务为中高端酒店运营及管理 2025年前三季度实现营业收入5.06亿元 同比增长微增 实现归母净利润990.33万元 同比下降45.92% [3] 辰安科技控制权变更 - 公司通过向特定对象发行股票方式变更控制权 发行对象为合肥国有资本创业投资有限公司 发行完成后 控股股东将变更为合肥国投 实际控制人将变更为合肥市国资委 [3][6][7] - 本次发行具体方案为 公司拟向合肥国投发行不超过6979万股 不超过发行前总股本的30% 按发行上限测算 发行后公司总股本为3.02亿股 合肥国投将持股8726万股 持股比例28.85% 成为控股股东 [6][7] - 本次发行旨在深化央地合作 整合资源打造公共安全产业高地 推动公司高质量发展 [6] - 发行前 公司控股股东为中国电信集团投资有限公司及其一致行动人 合计控制6243万股表决权 占比26.84% 实际控制人为国务院国资委 [6] - 公司股票将于2025年12月3日开市起复牌 [3]

资产出售传闻 - 香港郑氏家族据报正寻求出售旗下瑰丽酒店集团部分资产，以应对新世界发展面临的流动性危机，集团董事局主席郑家纯代表已接触多家公司探讨可能性，但交易尚未获市场正式确认且存在变数 [1] - 瑰丽酒店集团旗下所有酒店目前均正常运营，新世界发展方面未对出售传闻做出正面回应 [1] 新世界发展财务状况 - 公司于11月25日宣布将四组合计本金约34亿美元的永续债券付息日期延后，付息日原定在12月9日至22日，此举可能影响信用评级和股价 [2][10] - 2025财年业绩显示公司营收276.81亿港元，同比下滑23%，持续经营业务股东应占亏损163.02亿港元，亏损幅度扩大38.07% [7] - 截至财年期末总债务高达1460亿港元，净债务为1201亿港元，削债仍是重点，公司此前在6月末获得882亿港元再融资贷款 [6][8] 瑰丽酒店集团资产背景 - 瑰丽酒店集团为奢华酒店品牌，目前在全球21个国家拥有33家酒店及27个新开项目，中国市场已开业包括北京、广州、香港及三亚瑰丽酒店，深圳、杭州、上海、宁波项目在计划中 [3] - 集团最初由新世界发展于2011年以2.295亿美元收购，2015年以19.63亿港元转让至周大福集团，溢价约9.66%，但考虑汇率及贷款后近乎平进平出 [3] - 香港瑰丽酒店坐落维港边，毗邻郑氏家族地标K11 MUSEA，部分酒店业务如北京、普吉瑰丽归属新世界发展，非上市部分未公开业绩 [4] 酒店业务运营表现 - 新世界发展2025财年酒店运营收入14.99亿港元，同比增长8.54%，但运营亏损3.6亿港元，亏损同比收窄2%，因每日房价下跌导致运营毛利率下降7% [4] - 瑰丽酒店集团首席行政总裁曾透露2023年全球收入增长，并开启中东市场拓展，但郑氏家族旗下酒店业务整体发展不易 [4] 资产交易市场环境 - 当前大宗交易市场酒店资产交易活跃度逆势攀升，优质酒店资产估值处于相对高位，核心城市稀缺资产受内资机构追捧，瑰丽品牌在核心地段具备较强议价能力 [6] - 市场从高溢价转向高折价阶段，超半数酒店资产以评估价7折以下成交，溢价交易占比不足7%，其中约27%项目以5-6折出售，长三角和大湾区成交量较多 [6] 债务重组措施 - 新世界发展推出19亿美元交换要约方案，覆盖5笔未偿还本金45亿美元永续债及6笔23亿美元固定年期债券，以削减债务压力，永续债发行上限16亿美元 [10] - 永续债付息延期可能触发交叉违约风险并对融资形成障碍，但行业下行背景下债权人可能接受本金削减的交换方案 [10]

中期业绩表现 - 截至2025年9月30日止六个月，公司收益为834.2万港元，同比减少52.22% [1] - 公司股东应占期内亏损为3375.1万港元，去年同期亏损为200.6万港元 [1] - 基本每股亏损为10.61港仙 [1] 物业发展业务 - 重点项目山东省威海市金海滩一号一期公寓住宅仍在预售中，受疫情影响工程进度受阻 [2] - 项目最新预计于2026年下半年完成，销售收入将在2026/2027财政年度确认 [2] - 计划于深圳前海开发一块土地，建造两座住宅大楼，总建筑面积约71,000平方米 [2] 酒店营运业务 - 位于山东省威海市金海滩一号一期项目的酒店部分仍在兴建中 [2] - 受疫情影响，酒店预计于2027年下半年落成及开业 [2] - 该酒店部分将成为威海市崭新地标及最高建筑物，由国际知名酒店管理公司管理，目标成为威海市首家国际五星级酒店 [2] 其他业务状况 - 受全球经济疲软影响，金融顾问服务业务仍处于休眠状态，管理层将密切关注市场状况以调整业务方向 [2] - 大健康策划管理服务业务自2020年开展以来稳步发展，主要为康养业务经营者提供前期策划、调研、成立、员工培训及经营管理服务 [2] - 集团正与业主方合作将物业项目改造为高端康养项目，并结合与保险公司及金融机构的资本运作共同经营 [2]

财务数据和关键指标变化 - 调整后收入达到49亿港元，调整后现金利润为2.03亿港元 [3] - 股东应占净亏损为9.88亿港元，主要由于非现金调整，包括1.93亿港元的西营盘项目减值损失及8800万港元的物业、厂房及设备减值损失 [5] - 净负债减少，调整后净负债比率降至64.9%，较3月底下降2.7个百分点 [6] - 财务成本为3.73亿港元，同比下降25%，主要受益于港元拆息自5月起下降 [11] - 整体毛利率为34.8%，较去年同期的31%上升3.8个百分点，主要受物业发展业务毛利率提升驱动 [12] - 短期债务为100亿港元，较3月底改善约9亿港元 [14] - 期末流动性为37亿港元，加上未动用授信额度，总流动性为58亿港元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物业发展收入为32亿港元，主要来自英国曼彻斯特Victoria Riverside项目B、C座及Bromley Street、墨尔本Westside Place库存销售、伦敦Aspen项目以及香港Pavilion Forest等联营项目结算 [3][26] - 酒店业务收入增长约10%至10亿港元，主要贡献来自去年9月底开业的香港启德Dorsett酒店，自邻近启德体育馆3月开放后入住率及房价显著改善 [3][4] - 停车场业务收入下降10%至3.43亿港元，毛利率降至20%，主要由于澳洲维多利亚州物业持有成本受政府法规影响 [4][43] - 博彩业务收入增长11%至20.18亿港元，调整后毛利率提升至42%，主要受奥地利市场营销活动带动访客量增加 [4][45] - 累计预售及未入账合约销售额达93亿港元，其中27亿港元来自已竣工库存，预计下半年转化为现金流 [3][20][49] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国曼彻斯特市场表现强劲，Victoria Riverside项目售价从每平方英尺380英镑升至580英镑以上，增长超过50% [26][27] - 香港市场显现企稳迹象，启德Pavilion Forest项目已售出超过700个单位，总发展价值超过50亿港元，证明住宅需求存在 [32] - 澳洲墨尔本Westside Place项目在过去两年半售出1400个单位，目前仅剩30余个单位待售，表现突出 [31] - 布里斯班Queens Wharf项目自去年8月软开业以来已接待超过1000万人次，预计布里斯班奥运会将带来进一步推动 [46] - 伦敦Canary Wharf区域因HSBC等大企业留守及科技公司迁入，住房供应短缺，对Aspen项目销售前景有利 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先战略为加速项目竣工以实现收入确认、优化现金流及降低负债水平，发展管道约620亿港元，支持未来6至8年可持续增长 [24][25][34] - 积极变现非核心资产，上半年通过出售香港及澳洲/英国抵押贷款组合变现约10亿港元，并签署非约束性条款书拟出售澳洲某酒店权益 [7][8][48] - 酒店业务向资产轻型模式转型，通过管理合同及品牌输出扩张，如新加坡Dorsett Changi City项目估值在两年内近乎翻倍 [38][39][50] - 博彩业务计划在捷克共和国开设新的中场赌场，并继续推进布里斯班Queens Wharf项目重组，持股比例有望从25%增至50% [9][45][50] - 持续退出表现不佳的成熟停车场资产，以释放资本用于未来投资及减债 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对香港物业市场持谨慎乐观态度，认为市场已趋稳定，近期销售表现良好，不预见会有进一步重大减值 [53][54] - 预期美国利率下降将带动港元利率跟随，有助于进一步改善财务成本 [12] - 对布里斯班奥运会前的市场机遇感到乐观，认为Queens Wharf项目的长期垄断性游戏牌照极具价值 [46][50] - 注意到圣诞期间日本市场情绪可能低于预期，但Dorsett Agora Sakai酒店产品受到当地政府认可 [40] - 公司致力于降低净负债比率，目标是通过项目完成产生的现金流及潜在资产处置，在下半年进一步改善杠杆水平 [6][13][48] 其他重要信息 - 公司对近期发生的火灾悲剧受害者及家属表示深切哀悼，并积极与香港政府合作提供支持，包括提供约1000个临时住房单位 [1][24][56][57] - 环境、社会及管治工作侧重于社会贡献，公司设有奖学金计划，并积极参与社区救济工作 [55][56][57] - 公司正将更多酒店贷款转换为可持续发展贷款，强调影响投资的重要性 [55][58] - 关于永续债问题，管理层首要任务是减少银行债务，在处理好银行债务问题前，暂不优先处理高票息的永续债 [60][61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于西营盘项目（Pavilion Forest）是否会进一步减值 - 管理层认为香港物业市场已趋稳定，近期该项目销售表现良好，且已计提的减值较为保守，因此不预见下半年会有重大进一步减值 [53][54] 问题: 关于永续债的计划 - 管理层表示首要任务是减少银行债务，以维持银行信心，公司拥有620亿港元的活跃项目管道，足够未来多年发展，暂无迫切补充土地储备的需要，在处理完银行债务前，会暂缓处理高成本的永续债问题 [60][61] 其他讨论 - 管理层主动分享了公司在可持续发展方面的策略，重点在社会贡献，并介绍了对火灾灾民的援助工作 [55][56][57][58]

财务数据和关键指标变化 - 调整后收入达49亿港元，现金利润（调整后）为2.03亿港元[4] - 股东应占净亏损为9.88亿港元，主要由于非现金调整，包括1.93亿港元的西营盘项目减值损失和8800万港元的物业、厂房及设备减值损失[6] - 净负债减少，调整后净负债比率降至64.9%，较3月底下降2.7个百分点[7] - 财务成本为3.73亿港元，同比下降25%，主要受益于港元拆息自5月起下降[12] - 整体毛利率为34.8%，较上年同期的31%提升3.8个百分点，主要受物业发展业务毛利率从26.8%提升至31.3%所推动[13][25] - 期末流动性为37亿港元，加上未动用融资额度，总流动性约为58亿港元[23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物业发展收入为32亿港元，主要来自英国曼彻斯特Victoria Riverside项目B、C座、伦敦Aspen项目及墨尔本Westside Place项目的结算[4][25] - 累计预售及未入账合约销售额达93亿港元，其中27亿港元为已签约但未结算的销售额，预计将在下半财年带来现金流[4][21] - 酒店业务收入增长约10%至10亿港元，主要得益于香港凯德酒店的开业及邻近凯德体育场的开放[4][5] - 每间可售房收入从542港元提升至572港元，整体入住率及房价呈上升趋势[36] - 停车场业务收入下降10%至3.43亿港元，毛利率降至20%，主要受澳大利亚维多利亚州物业持有成本上升影响[5][45] - 博彩业务收入增长11%至21.8亿港元，毛利率提升至42%，受益于市场营销活动带来的客流量增长[5][46] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国曼彻斯特市场表现强劲，Victoria Riverside项目销售价格从每平方英尺380英镑上涨至580英镑以上，涨幅超过50%[26][27] - 香港市场逐步企稳，凯德Pavilion Forest项目已售出超过700个单位，占项目总单位数的半数以上，销售表现优于同区其他项目[31][32] - 澳大利亚墨尔本Westside Place项目接近售罄，仅剩30余套公寓，新推出的640 Burke Street项目定位超豪华，已实现53%的预售率，均价达每平方米17,000澳元[31][33] - 布里斯班皇后码头项目已吸引超过1000万人次到访，塔楼4接近售罄，塔楼5重新推出后预售率超过75%[33][48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先目标是加速项目完工以实现收入确认、优化现金流并降低负债水平，开发管道约为620亿港元，可支持未来6至8年的可持续增长[24][34] - 积极处置非核心资产，包括出售香港及澳英的抵押贷款组合，以及签署非约束性条款出售澳洲酒店权益，以释放资本并减少债务[8][9][50] - 酒店业务向资产轻型模式转型，通过管理合同及品牌输出扩大规模，预计至2027年3月房间数量将超过10,000间[40][43] - 博彩业务计划在捷克共和国开设新的中场赌场，并继续推进布里斯班皇后码头项目的重组，以提升项目价值[46][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对香港物业市场持审慎乐观态度，认为市场已趋于稳定，预计不会出现重大进一步减值[55][56] - 预计美国利率下降将带动港元利率下行，有助于进一步降低财务成本[13] - 布里斯班奥运会等大型活动将推动当地项目发展，尤其是皇后码头项目的长期价值[48] - 公司对未来持谨慎乐观态度，相信战略重点将继续支持可持续增长和稳定性[34] 其他重要信息 - 公司对近期发生的火灾事件受害者表示深切哀悼，并积极参与社区支援，提供约1,000个临时住房单位[2][58][59] - 环境、社会及管治方面，公司重点聚焦社会贡献，并积极将酒店贷款转换为可持续发展贷款[57][58] - 公司正处理永续债问题，优先考虑偿还银行贷款，但未排除未来对永续债进行重组的可能性[62][64] 问答环节所有的提问和回答 问题: 西营盘项目（Pavilion Forest）是否会有进一步减值 - 管理层认为香港物业市场已趋于稳定，且该项目销售表现良好，预计下半财年不会出现重大进一步减值[55][56] 问题: 永续债的赎回或重组计划 - 公司当前首要任务是减少银行贷款，并利用庞大的开发管道支撑现金流，待银行债务问题处理完毕后才会重点处理高票息的永续债[62][64]