香港商业房地产市场现状 - 香港整体写字楼空置率达到15% [1] - 中区写字楼成交价较数年前高位下跌超过70% [1] - 商业房地产企业普遍陷于资不抵债困境 [1] 市场调节机制问题 - 银行未显著下调物业估值以避免影响资产质量 [1] - 写字楼资本化率仅2%至3%且低于借贷成本 [1] - 银行放贷取态审慎导致减息难以刺激市场交易 [1] 政府干预方案建议 - 建议成立中央资产处理公司为银行及借贷人争取复苏时间 [1] - 资产处理公司可通过资产打包出售或REIT形式上市实现退出 [1] - 政府需将调节手段交还市场或通过积极干预打破僵局 [1]

商业综合体发展 - 杭州亚奥万象天地将于9月底开业 总面积近15万㎡ 采用"Mall+街区"形态 包含10万㎡购物中心和450米沉浸式街区 [1][2] - 项目已引入260个品牌 涵盖零售 餐饮 生活 娱乐等全业态 包括盒马鲜生 万象影城等主力店铺 [2] - 万科日曜涟里和杭州EIC LIVE欧美广场也将于9-10月开业 分别主打滨水街区和高端消费生态 [3] 工业上楼项目 - 钱江世纪城智能综合科创园破土动工 总用地面积100亩 工业和研发厂房面积约14.9万㎡ [4] - 园区设计三类差异化厂房 层高4.2-7.9米 承重1.0-1.5吨/㎡ 可定制化满足企业需求 [4] - 项目由11栋建筑组成 包括8栋标准厂房和1栋研发厂房 定位智能化 低碳化垂直产业综合体 [4] 产业发展规划 - 项目预计2028年6月竣工 将重点发展低空经济 人工智能等先导产业 [5] - 同时培育智能制造 智能家居等支柱产业 打造数字经济+先进产业基地 [5] - 目标成为辐射杭州市的高能级创新平台 [5]

波罗的海商业地产市场趋势 - 波罗的海商业地产市场交易活动持续低迷 主要因缺乏股权资本 温和经济增长未带来新主力租户 [1] - 欧元银行同业拆借利率(EURIBOR)下降导致借贷成本降低 [1] EfTEN房地产基金运营表现 - 基金成功将投资组合空置率降低0.7个百分点至3.7% 零售板块新增租户 爱沙尼亚办公板块出现初步积极迹象 [2] - 维尔纽斯办公市场受近年大量新开发项目持续施压 [2] - Paemurru物流中心完工 Valkla养老院C区块建设完成 [2] - 基金销售收入环比增长4.5% 同比增长3.1% [2] 利率风险管理 - 基金子公司采用浮动利率银行贷款 EURIBOR快速下降使利息支出显著减少 [3] - 欧元利率已不太可能进一步大幅下降 基金开始锁定利率 [3] - 6月签订名义价值1160万欧元的利率互换协议 固定利率1.995% [3] - 计划将最多半数贷款组合进行利率锁定 [3] 财务业绩表现 - 第二季度合并销售收入821万欧元(2024年同期795.7万欧元) 同比增长3.1% [4] - 上半年合并销售收入1606.8万欧元(2024年同期1591.8万欧元) 同比增长1.0% [4] - 收入增长主要来自物流和养老护理领域的新投资 [4] - 上半年合并净营业收入(NOI)1484.5万欧元(2024年同期1478.1万欧元) 增长0.4% [5] - NOI利润率92%(2024年93%) 物业相关成本和营销费用占收入8%(2024年7%) [5] - 第二季度合并净利润402.5万欧元(2024年同期244.2万欧元) [6] - 上半年合并净利润819.2万欧元(2024年同期625万欧元) [7] - 利息支出同比减少97.3万欧元 降幅22% [7] 投资物业价值变动 - 投资物业公允价值变动产生54.6万欧元收益(2024年同期亏损145.4万欧元) [6] - 2025年6月Colliers国际评估显示投资物业公允价值增长0.1% 带来50万欧元重估收益 [13] 资产与投资组合 - 集团总资产3.995亿欧元(2024年底3.988亿欧元) [7] - 投资物业公允价值占比95.6%(2024年底93.7%) [7] - 持有37处商业地产投资(2024年底36处) 公允价值3.820亿欧元(2024年底3.738亿欧元) [8] - 收购成本3.782亿欧元(2024年底3.706亿欧元) [8] - 持有塔林宫殿酒店合资企业50%股权 公允价值863万欧元 [8] - 上半年总投资765.7万欧元用于新物业和现有组合开发 [9] 新收购与开发项目 - 3月以400万欧元收购塔林Hiiu 42物业 [9] - 与Hiiu Südamekodu OÜ签订长期租赁协议(10+10年) [10] - 合作开发"Nõmme Südamekodu"养老院 最多容纳170名居民 [10] - Valkla养老院C区块建设完成 Tartu的Ermi养老院开始二期建设 [10] - Paemurru物流中心投入174.3万欧元完成建设 [11] 租赁收入与空置率 - 上半年租金总收入1557.1万欧元 同比增长1% [11] - 办公板块空置率16.2% 租赁时间长于以往周期 [12] - 塔林Pärnu mnt 102办公楼新增2200平方米空置空间 [12] 融资状况 - 子公司银行贷款承诺增加732万欧元 反映财务能力提升 [14] - 上半年使用267万欧元银行融资用于Valkla养老院和Paemurru物流中心建设 [14] - EfTEN Hiiu OÜ签订325万欧元贷款协议用于Hiiu 42大楼改造 截至6月底尚未提款 [14] - 未来12个月11个子公司的贷款协议将到期 未偿还余额4064.1万欧元 [15] - 到期贷款的LTV比率在37%-46%之间 投资物业产生稳定租金现金流 [15] 贷款条款与利率风险对冲 - 加权平均贷款利率3.95%(2024年底4.89%) [16] - 整体LTV比率41%(2024年底40%) [16] - 所有子公司贷款协议均基于浮动利率 [16] - 利息覆盖比率(ICR)3.7(2024年同期2.9) [17] 股本与资产净值 - 注册股本1.144亿欧元 由11,440,340股组成 每股面值10欧元 [18] - 每股资产净值(NAV)19.98欧元(2024年底20.37欧元) 上半年下降1.9% [19] - 剔除股息分配 资产净值同期增长4.1% [19] - 32.18%股份由基金董事会和管理层成员及相关人士持有 [19]

拍卖标的物概况 - 南京市雨花台区软件大道109号9幢1室商业房产总建筑面积15141.39平方米，包括地上四层和地下一层，修建年代为2016年，分摊土地使用权面积3679.9平方米 [2] - 房产当前为雨花客厅南区使用，经营业态包括餐饮、零售等，入驻商户50余家 [4] - 评估总价4.03亿余元，折合每平方米单价2.66万余元 [5] 拍卖交易细节 - 起拍价定为2.82亿余元，相当于评估价的七折 [7] - 拍卖采用带租模式，租约期限2023年7月1日至2033年6月30日，租金按季度支付 [5] - 竞拍需缴纳保证金5000万元，拍卖时间为6月11日11点开始，持续24小时 [7] - 拍卖不包含承租人二次装修及可移动物品价值，也不涉及债权债务 [5] 商业体运营现状 - 雨花客厅南区人气持续火爆，交通便利（地铁一号线天隆寺站直达），南京首家山姆会员店入驻 [4] - 租赁协议由产权方与南京某商业管理公司签订，覆盖三栋房产及地下车库，用途明确为商业购物广场 [5] 历史处置背景 - 拍卖源于南京某科技股份有限公司涉及的融资租赁合同纠纷，执行标的2.08亿余元 [8] - 乌鲁木齐中院2024年10月、12月两次流拍（起拍价分别为2.82亿、2.25亿） [9] - 2022年2月雨花客厅北区商业房产曾评估10.6亿并挂拍，后因申请人撤回未成交 [9] 潜在影响分析 - 根据"买卖不破租赁"原则，若拍卖成功对现有商户和消费者体验影响有限 [9] - 中国长城资产管理公司持有相关债权，抵押物为雨花客厅商业房产 [9]