波罗的海商业地产市场趋势 - 波罗的海商业地产市场交易活动持续低迷 主要因缺乏股权资本 温和经济增长未带来新主力租户 [1] - 欧元银行同业拆借利率(EURIBOR)下降导致借贷成本降低 [1] EfTEN房地产基金运营表现 - 基金成功将投资组合空置率降低0.7个百分点至3.7% 零售板块新增租户 爱沙尼亚办公板块出现初步积极迹象 [2] - 维尔纽斯办公市场受近年大量新开发项目持续施压 [2] - Paemurru物流中心完工 Valkla养老院C区块建设完成 [2] - 基金销售收入环比增长4.5% 同比增长3.1% [2] 利率风险管理 - 基金子公司采用浮动利率银行贷款 EURIBOR快速下降使利息支出显著减少 [3] - 欧元利率已不太可能进一步大幅下降 基金开始锁定利率 [3] - 6月签订名义价值1160万欧元的利率互换协议 固定利率1.995% [3] - 计划将最多半数贷款组合进行利率锁定 [3] 财务业绩表现 - 第二季度合并销售收入821万欧元(2024年同期795.7万欧元) 同比增长3.1% [4] - 上半年合并销售收入1606.8万欧元(2024年同期1591.8万欧元) 同比增长1.0% [4] - 收入增长主要来自物流和养老护理领域的新投资 [4] - 上半年合并净营业收入(NOI)1484.5万欧元(2024年同期1478.1万欧元) 增长0.4% [5] - NOI利润率92%(2024年93%) 物业相关成本和营销费用占收入8%(2024年7%) [5] - 第二季度合并净利润402.5万欧元(2024年同期244.2万欧元) [6] - 上半年合并净利润819.2万欧元(2024年同期625万欧元) [7] - 利息支出同比减少97.3万欧元 降幅22% [7] 投资物业价值变动 - 投资物业公允价值变动产生54.6万欧元收益(2024年同期亏损145.4万欧元) [6] - 2025年6月Colliers国际评估显示投资物业公允价值增长0.1% 带来50万欧元重估收益 [13] 资产与投资组合 - 集团总资产3.995亿欧元(2024年底3.988亿欧元) [7] - 投资物业公允价值占比95.6%(2024年底93.7%) [7] - 持有37处商业地产投资(2024年底36处) 公允价值3.820亿欧元(2024年底3.738亿欧元) [8] - 收购成本3.782亿欧元(2024年底3.706亿欧元) [8] - 持有塔林宫殿酒店合资企业50%股权 公允价值863万欧元 [8] - 上半年总投资765.7万欧元用于新物业和现有组合开发 [9] 新收购与开发项目 - 3月以400万欧元收购塔林Hiiu 42物业 [9] - 与Hiiu Südamekodu OÜ签订长期租赁协议(10+10年) [10] - 合作开发"Nõmme Südamekodu"养老院 最多容纳170名居民 [10] - Valkla养老院C区块建设完成 Tartu的Ermi养老院开始二期建设 [10] - Paemurru物流中心投入174.3万欧元完成建设 [11] 租赁收入与空置率 - 上半年租金总收入1557.1万欧元 同比增长1% [11] - 办公板块空置率16.2% 租赁时间长于以往周期 [12] - 塔林Pärnu mnt 102办公楼新增2200平方米空置空间 [12] 融资状况 - 子公司银行贷款承诺增加732万欧元 反映财务能力提升 [14] - 上半年使用267万欧元银行融资用于Valkla养老院和Paemurru物流中心建设 [14] - EfTEN Hiiu OÜ签订325万欧元贷款协议用于Hiiu 42大楼改造 截至6月底尚未提款 [14] - 未来12个月11个子公司的贷款协议将到期 未偿还余额4064.1万欧元 [15] - 到期贷款的LTV比率在37%-46%之间 投资物业产生稳定租金现金流 [15] 贷款条款与利率风险对冲 - 加权平均贷款利率3.95%(2024年底4.89%) [16] - 整体LTV比率41%(2024年底40%) [16] - 所有子公司贷款协议均基于浮动利率 [16] - 利息覆盖比率(ICR)3.7(2024年同期2.9) [17] 股本与资产净值 - 注册股本1.144亿欧元 由11,440,340股组成 每股面值10欧元 [18] - 每股资产净值(NAV)19.98欧元(2024年底20.37欧元) 上半年下降1.9% [19] - 剔除股息分配 资产净值同期增长4.1% [19] - 32.18%股份由基金董事会和管理层成员及相关人士持有 [19]

投资评级 - 维持买入评级 目标价48港元 较当前价40 9港元有17 4%上行空间 [1][21] - 估值吸引力显著 当前股息率6 7% 较美国国债收益率有2 2%溢价 [21][33] 财务表现 - FY25财年净亏损89亿港元 主要因158亿港元投资物业减值 剔除后核心利润增长13%至70亿港元符合预期 [1] - 总收入增长4 8% 其中香港收入增1 5% 中国收入因收购上海七宝万科广场50%股权增长29% [1] - 净物业收入增长5 5%至106亿港元 利润率提升0 5个百分点至74 7% [1] - 全年每股分红2 72港元 同比增长3 7% 维持100%派息比例 [2][13] 资产与负债 - 投资物业组合价值下降4 7%至2260亿港元 较FY23峰值下降9 2% [2] - 净负债率微升至21 5% 流动性充裕达87亿港元 利息覆盖率提升至5倍 [17] - 平均借贷成本3 6% 浮动利率债务占比33 1% [17] 运营数据 - 香港零售物业出租率97 8% 但租金调降率从1H25的+0 7%恶化至2H25的-5% [18][24] - 中国零售物业租金调降率-0 7% 若剔除中关村项目则为+7 6% [22] - 新加坡物业表现强劲 租金调升17 8% 出租率99 6% [22] 战略发展 - Link 3 0战略推进中 已完成日本团队组建 潜在并购机会未被充分定价 [19][32] - 公司持有1700万库存单位 可作为并购交易支付工具 [19] - 正在修订高管薪酬计划 拟从FY26起更好与股东利益挂钩 [19][22] 市场趋势 - 香港租户销售跌幅收窄 FY25全年-3% 较1H25的-4 3%改善 [18][22] - 餐饮类别表现最佳 2H25销售增长1 1% 跑赢行业平均水平 [22][24] - 深圳消费分流压力缓解 居民出境人次已恢复至疫情前120%水平 [20][26]