核心观点 - 上海超高层住宅市场呈现供应井喷和高度分化的特征 核心地段与稀缺景观资源成为价值支撑 但产品同质化与风貌别墅竞争加剧行业挑战 [1][3][15][18] 区位分布特征 - 2021年以来超高层住宅供应集中于黄浦区（占比50%） 其余分布于虹口北外滩 浦东前滩及静安西藏北路等"一江一河"景观带 [3] - 2024年供应量显著增长 翠湖天地六和 中海顺昌玖里 融创外滩壹号院等标杆项目实现质量与流量双赢 [5] - 2025年嘉里金陵华庭 上海壹号院开盘即售罄 高福云境与绿发新梓园蓄势待发 [5] 产品结构特征 - 超高层住宅户型以150-300㎡为主（占比65%） 300㎡以上大户型仅占26.8% [6][7] - 部分核心地段项目如翠湖天地六和（起步437㎡） 嘉里金陵华庭（250㎡以上）坚持顶豪定位 通过产品力塑造稀缺性 [8] - 总价段分布显示3000-5000万房源占比最高（816套） 5000万以上顶豪合计622套 [11] 市场销售表现 - 多个项目备案率达100%：中海顺昌玖里（376套） 融创外滩壹号院（228套） 翠湖天地六和（108套） 嘉里金陵华庭（158套） [13] - 分化显著：珠江安康苑备案率99.7% 而海玥黄浦源仅49.2% 中興傲舍低至10% [13] - 海泰北外滩因产品规划落后（得房率72% 涂料外立面）及周边界面杂乱 网签率仅70.4% [14] 行业竞争格局 - 2025年上半年上海3000万以上豪宅成交量占全国50% 5000万以上顶豪占比78% [16] - 风貌别墅凭借低容积率 文化底蕴及空间拓展优势（地下室 庭院）成为超高层直接竞争对手 [18][19][21] - 超高层优势在于核心地段景观视野 但二线江景或非核心段项目价值将大打折扣 [21] 产品发展趋势 - 行业从"地段至上"转向"多维价值"竞争 需融合产品力创新与运营服务能力 [15] - 超高层与风貌别墅代表不同生活方式：大平层强调家庭互动 别墅侧重空间分层与静谧性 [20] - 头部开发商如瑞安 嘉里建设与中海 万科展开产品力PK 核心在于对本土顶豪需求的洞察力 [23]

各线城市房价环比变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 其中北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅较上月扩大0.2个百分点 [2] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅与上月持平 [2] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 降幅较上月扩大0.3个百分点 北京/上海/广州/深圳分别下降1.1%/0.9%/1.0%/0.9% [2] - 二三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5% 降幅均收窄0.1个百分点 [2] 各线城市房价同比变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1% 降幅收窄0.3个百分点 上海上涨6.1% 北京/广州/深圳分别下降3.6%/4.6%/2.2% [3] - 二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2% 降幅分别收窄0.2和0.4个百分点 [3] - 70城中新建商品住宅销售价格同比上涨城市有5个 较上月增加2个 [3] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.4% 降幅扩大0.4个百分点 北京/上海/广州/深圳分别下降2.9%/2.2%/6.0%/2.5% [3] - 二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和6.4% 降幅分别收窄0.2和0.3个百分点 [3]

各线城市房价环比变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 其中北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅较上月扩大0.2个百分点 [2] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅与上月持平 [2] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 降幅较上月扩大0.3个百分点 北京上海广州深圳分别下降1.1%/0.9%/1.0%/0.9% [2] - 二三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5% 降幅均收窄0.1个百分点 [2] 各线城市房价同比变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1% 降幅较上月收窄0.3个百分点 其中上海上涨6.1% 北京广州深圳分别下降3.6%/4.6%/2.2% [3] - 二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2% 降幅分别收窄0.2和0.4个百分点 [3] - 70个大中城市中新建商品住宅销售价格同比上涨城市有5个 较上月增加2个 [3] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.4% 降幅较上月扩大0.4个百分点 北京上海广州深圳分别下降2.9%/2.2%/6.0%/2.5% [3] - 二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和6.4% 降幅分别收窄0.2和0.3个百分点 [3] 整体市场趋势 - 70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降 同比降幅整体呈现收窄态势 [1][2][3]

一线城市新建商品住宅销售价格变动 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [1][11] - 北京价格环比持平 上海环比上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [11] - 同比价格下降1.1% 降幅较上月收窄0.3个百分点 其中上海同比上涨6.1% 北京、广州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2% [1][13] 一线城市二手住宅销售价格变动 - 7月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 降幅较上月扩大0.3个百分点 [1][12] - 北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9% [12] - 同比价格下降3.4% 降幅较上月扩大0.4个百分点 北京、上海、广州和深圳同比分别下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5% [1][13] 二线城市住宅销售价格变动 - 新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅较上月扩大0.2个百分点 [11] - 二手住宅销售价格环比下降0.5% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [12] - 新建商品住宅销售价格同比下降2.8% 降幅较上月收窄0.2个百分点 [13] 三线城市住宅销售价格变动 - 新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅与上月持平 [11] - 二手住宅销售价格环比下降0.5% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [12] - 新建商品住宅销售价格同比下降4.2% 降幅较上月收窄0.4个百分点 [13] 70城整体价格表现 - 70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上涨城市有5个 较上月增加2个 [13] - 各线城市商品住宅销售价格环比均下降 同比降幅整体呈现收窄态势 [9][10] - 二手住宅销售价格同比降幅整体收窄 二线城市同比下降5.6% 三线城市同比下降6.4% 降幅分别收窄0.2和0.3个百分点 [13]

成都楼市成交表现 - 2025年前7月成都新建商品住宅成交769万平方米 居重点30城首位 累计同比增长4% [1] - 同期总价1000万元以上高端住宅成交790套 同比增长52% [1] 高端住宅产品创新特征 - 空中院馆成为核心设计创新 以立体院落理念融合传统院落文化与高层建筑形态 [1] - 空间优先级提升 景观阳台从边缘附加空间转为家庭核心区 [2] - 采用入户十字动线枢纽与半敞开式过渡空间设计 打破传统住宅割裂感 [1][3] - 通过洄游动线串联客餐厅 主卧等核心功能区 整合场景互动与私密休憩需求 [3] 功能复合化设计 - 空中院馆承担枢纽+社交双重角色 兼具动线中转与场景互动功能 [8] - 半敞开式设计保障卧室私密性 同时提升空间利用率 [8] - 典型项目239㎡户型设置25㎡环抱式空中院馆 采用7米南向采光面+6米进深尺度 [8] 形态与场景创新 - 搭配270°端厅全景舱与L型落地窗 实现采光通风最大化及景观双向渗透 [12] - 首创双院馆系统 通过L型空中花园与全景舱形成生态-社交复合场景 [12] - 可定制垂直绿化展示区 配合可开合玻璃幕墙实现室内外空间联动 [12] 行业发展趋势 - 2025年中央及重点城市出台好房子新规 驱动住宅产品品质升级 [16] - 户型创新从面积扩张转向场景价值挖掘 聚焦功能复合化与场景延展性 [16] - 高端住宅实现从功能满足向体验重构进化 平层墅院化成为核心特征 [16]

市场整体趋势 - 合肥滨湖新区二手房市场持续呈现价格下行趋势，从刚需小户型到改善型品质楼盘均出现不同程度降价，市场底部特征明显 [1] - 滨湖二手房市场整体仍处于下跌阶段，多个品质楼盘价格已破发，多个小区成交价创新低 [21] - 市场正经历“以价换量”阶段，但“价格筑底”尚未完成，整体价格下行压力依然存在 [22] 具体成交案例与价格分析 - 中海滨湖公馆一套98.7㎡户型以113万总价成交，单价11448元/㎡，较小区均价14429.5元/㎡下跌20.7%，成交周期59天 [2][3] - 万科蓝山一期一套93.8㎡房源以125万总价成交，单价13326元/㎡，成交周期67天并历经5次调价 [4][6] - 滨湖世纪城徽贵苑一套127.57㎡房源以137万总价成交，单价10739元/㎡，较小区均价12285.65元/㎡下跌12.6%，成交周期147天 [6] - 旭辉御府一套83.35㎡小户型以78万总价成交，单价9358元/㎡，较小区均价11869.14元/㎡下跌21.2%，成交周期仅30天 [7] - 宝能城一期一套88.54㎡房源以95万总价成交，单价10729元/㎡，较小区均价11813.29元/㎡下跌9.2%，成交周期仅16天 [8][9] - 置地上玺一套194㎡房源以380万包税价成交，折合单价1.9万/㎡，较原总价500万+亏损超120万 [14][16] 各板块价格环比变动 - 启动区统计25个小区，文华阁环比跌幅最大达11.73%，书香门第东苑涨幅最高为4.24% [17][18] - 金融板块统计22个小区，仅6个环比上涨，正荣府涨幅最大为5.01%，公元天下跌幅最大为6.96% [18][19] - 环湖CBD板块统计42个小区，18家上涨23家下跌1家持平，万达揽湖苑D区跌幅达6.72% [19][20] - 省府板块统计36个小区，25个上涨11个下跌，阳光城檀悦涨幅最高为3.20%，万科蓝山二期跌幅最大为8.99% [20][21] 成交特征与市场动态 - 小户型低价房源因总价门槛低，成交周期普遍较短，显示价格足够低时去化速度较快 [16][22] - 高总价房源面临更长成交周期和更频繁调价，例如信达公园里二期一套房成交周期122天并历经8次调价累计降价45万 [12][22] - 当前市场状况下，购房者预期转变与市场供需关系发生变化，普通住宅降价更为显著 [22]

整体住宅楼价指数表现 - 2025年第2季整体住宅楼价指数为196.1，按季下跌3.1% [1] - 最新一期（2025年4月至6月）整体住宅楼价指数较上一期（2025年3月至5月）下跌2.3% [1] - 与去年同期比较，2025年4月至6月整体住宅楼价指数下跌10.4% [1] 现货住宅与楼花指数表现 - 2025年第2季现货住宅指数为213.4，按季下跌3.7% [1] - 2025年第2季楼花指数为214.9，按季上升2.7% [1] - 最新一期现货住宅指数按期下跌2.2%，楼花指数按期上升0.9% [1] 按区域划分楼价指数 - 最新一期澳门半岛整体住宅楼价指数较上一期下跌2.4% [1] - 最新一期路氹区整体住宅楼价指数较上一期下跌2.0% [1] - 与去年同期比较，澳门半岛楼价指数下跌10.1%，路氹区下跌11.6% [1] 按楼龄及面积划分楼价指数 - 按楼龄划分，11至20年的住宅楼价指数下跌3.3%，5年或以下及20年以上的跌幅同为2.2% [1] - 按单位实用面积统计，50平方米以下的住宅楼价指数较上一期下跌3.6%，100平方米及以上的下跌2.1% [1] - 按高低层楼宇划分，七层或以下的楼价指数下跌2.9%，七层以上的跌幅为2.1% [1]

豪宅市场成交概况 - 2025年上半年20个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交2.14万套 同比增长21% 显著高于百城新房成交5%的微增 体现豪宅市场领涨全国且韧性较强 [4] - 头部城市集中度提升 上海、北京、深圳、杭州、广州五大城市千万豪宅成交占比达80% 其中上海在1000万-3000万元段成交6182套（占比30%） 3000万元以上成交1096套（占比60%） 5000万元以上顶豪成交482套（占比78%） [4] 豪宅产品结构特征 - 大面积段（180平以上）产品成交占比46.14% 为各面积段最高 中等面积段（100-140平）增长显著 其中100-120平段占比12.09%（同比+3.68%） 120-140平段占比17.40%（同比+6.28%） [5] - 政策驱动产品升级 2025年重点城市通过放宽阳台/飘窗面积、鼓励复式挑空等新规提升住宅实得率和舒适度 推动豪宅产品全方位迭代 [5]

行业与公司 - **行业**：香港房地产（住宅、写字楼、零售）[1][4][7][13][18] - **涉及公司**：太古地产（Swire Prop）、领展（Link REIT）、九龙仓置业（Wharf REIC）、恒基地产（Henderson）等[1][45] --- 核心观点与论据 **住宅市场** - **价格预测**： - **2025年**：JLL预计整体住宅价格下跌5%（大众住宅-5%，豪宅-5%至-10%），主要因供应过剩、开发商财务压力（18%新盘由高风险开发商推出）及商业地产（CRE）流动性危机传导至豪宅市场[4][7] - **2026年**：若HIBOR维持低位且无地缘政治冲击，价格或趋稳（±1-2%）；JPM更乐观，预计反弹3-5%（需满足四条件）[1][8] - **租金**：2025年预计增长0-5%，因新人才与学生流入[4] - **内地买家作用**：占部分城区50%交易（如旺角/北角），新界约20%；资金跨境限制阻碍超豪宅交易[10][12] **写字楼市场** - **租金与资本值**： - **2025年**：甲级写字楼租金-5%，资本值-5%至-10%，因空置率创纪录（13.6%）及新供应压力[4][13] - **需求疲软**：租户偏好ESG合规新楼，旧楼面临淘汰；长期租约限制区域回流（如中环）[14] - **政府支持**：暂无全面CRE救助计划，相关债务风险超4000亿港元[16] **零售市场** - **租金与资本值**： - **2025年**：高街商铺租金/资本值-5%至-10%，因消费北流（深圳成本优势）及电商冲击[18][21] - **拐点预期**：2026年或企稳，因租金已大幅回调（高街商铺较峰值-72%，核心零售-42%）[4][18] - **投资机会**：收益率>6%的零售资产吸引长期投资者（如教育/宗教机构），买家兴趣强劲[5][20] --- 其他重要内容 1. **CRE风险传导**： - CRE业主或被迫抛售豪宅（个人担保压力），银行可能在2025下半年收紧贷款[4][12] - 零售资产估值底已现（6%收益率支撑），但写字楼需更高折扣（如蒙地卡罗旧楼>5%）[19][20] 2. **政策与市场动态**： - 政府拟扩大内地游客免签政策，但短期内难逆转消费北流[18][21] - 11 SKIES项目因预租进度慢或需调整条款[22] 3. **数据参考**： - 香港二手楼价指数（CCL）较2021年峰值-28%[25] - 写字楼租金指数较峰值-39%，资本值-48%[29][33] --- 被忽略的细节 - **零售租赁活跃领域**：中低端餐饮（F&B）[18] - **HIBOR影响**：若维持<1%，或支撑2026年住宅市场[7][8] - **开发商折扣策略**：新盘定价达十年低点，加剧二手市场压力[7] （注：部分文档为免责声明或重复内容，未纳入摘要[2][3][6][44]等）

江苏省改善型住宅评价系统 - "江苏省改善型住宅评价系统"上线运行以来已有36个项目完成改善型住宅预评价并向社会公布 [1] - 项目建设单位承诺对评价资料和结果的真实性负责并自愿接受政府监管和社会监督 [1] 改善型住宅评价标准 - 改善型住宅评价应在竣工验收和各专项验收均合格后进行 [1] - 预评价和评价结果分为三个等级：A级(60-69分)、AA级(70-79分)、AAA级(80分及以上) [1] - 南京招商金陵序花园、连云港苍梧玉苑、扬州珑清园、徐州金御蓝廷、连云港香江柒号院、丹阳凤林苑等项目预评价等级为AAA级 [1] 政策支持 - 江苏省先后发布《关于支持住宅品质改善提升若干措施》和《江苏省改善型住宅评价细则》 [1] - 政策目标是建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [1]