公司概况与战略 * 公司为贝壳 是国内领先的线上线下一体化房产交易和服务平台[3] * 公司战略为"一体三翼" 以房产经纪为主体 协同发展整装汇聚和贝好家[2][6] * 2024年总交易额达3.3万亿元 同比增长6.6% 净收入935亿元 同比增长20.2% 创历史新高[2][7] 财务表现与股东回报 * 2024年全面实现盈利 归母净利润为40.6亿元 经调整后净利润达72亿元[2][7] * 毛利率稳中有升 为24.6% 运营费用率优化至20.4% 经调整净利率7.7%[2][7] * 现金及短期投资总计616亿元[2][7] * 公司实施30亿美元回购计划 截至25年一季度末累计回购金额达17.6亿美元 并实施大手笔分红[2][8] 业务构成与市场地位 * 从2024年总交易额看 存量房交易 新房交易 家装家具及新兴业务分别占比67% 29% 0.5%和3.5%[6] * 净收入方面 存量房 新房分别占比30%和36% 家装家具与租赁分别占比16%和15%[6] * 利润贡献方面 存量房占44% 新房29.9% 家装家具与租赁则分别占16%和2.6%[6] * 贝壳作为行业龙头地位稳固 2024年总交易额达3.3万亿元 门店数量达52,000余间 经纪人数50万名[2][9] 核心竞争优势：ACN网络与真房源 * ACN网络是贝壳平台的重要基础设施 2024年二手住房跨门店合作比例达到75%[2][9][10] * ACN网络通过将交易流程拆分成60个节点 促进信息资源共享 提高跨门店合作效率[10][11] * 贝壳平台自2008年推出楼盘字典 截至2024年底已涵盖2.89亿套房源 为真房源交易提供基础[2][12] 存量房业务表现 * 2024年存量房交易规模达2.2万亿元 同比增长4.8% 占全国二手房交易额的31%[2][13] * 2024年整体佣金率为1.26% 链家自营部分受政策影响降至2.51% 但仍低于成熟市场水平[2][14] * 链家的大店模式显著提升效率 单店平均交易额达1.6亿元 是公司整体平均数的3.6倍[2][16] * 2024年存量房业务净收入为282亿元 同比增长0.9% 贡献利润为122亿元 利润率下降至43.2%[15] 新房业务表现 * 2024年新房交易总额为9,700亿元 占全国新房市场11.4%[2][17] * 新房业务整体佣金率达到3.47% 创下2017年以来新高[2][18] * 通过与央国企合作及预付佣金模式 应收账款周转天数显著缩短至55天左右[4][19] 新兴业务发展 * 家装家居业务 2024年底交易额达169亿元 净收入148亿元 21-24年复合增速超3倍[4][20] * 房屋租赁业务快速扩张 2024年管理房源超43万套 全年净收入143.3亿元 利润率5%[4][23] * 贝好家业务为开发商提供综合解决方案 例如北京长安华玺府项目实现开盘2.5小时售罄 总销售额16亿元[4][24] 行业前景与公司展望 * 中国房地产经纪服务渗透率（49.8%）与佣金率（2.5%左右）相较于美国成熟市场仍有较大提升空间[9] * 公司在房产经纪领域优势明显 新房分销市占率有提升空间 家装家具等领域快速发展 未来空间值得期待[25]

服务承诺推行 - 公司自2024年起推行“电话营销，扰一赔百”服务承诺，已在武汉、西安、成都、深圳、杭州等城市上线 [1] - 该承诺覆盖近5000家门店及7万名经纪人，联合各城市本地经纪品牌共同推进 [1] - 承诺规定经纪人未经授权拨打推销电话属违规，赔偿标准为每次100元，用户可通过贝壳App与链家App“一键举报” [1] 服务承诺推广与执行 - 该承诺在2024年9月于西安形成城市级联动，并在洛阳、廊坊等城市及成都、天津、深圳、重庆、杭州、广州、佛山链家等上千家门店陆续跟进 [1] - 公司设置严格内部监管机制和快速响应流程，承诺履约赔付率达100%，相关用户投诉均成功获得100元赔付 [2] - 公司下一步将在郑州、济南、沈阳、大连、昆明等城市继续推动该承诺 [2] 公司战略与服务升级 - “电话营销，扰一赔百”是公司从“真房源”到“真保障”战略升级的关键组成部分，属于近期发布的“真保障”全流程服务保障体系 [2] - “真保障”体系在真实房源、房款安全、佣金可退、隐私保护、质量补偿等重点环节为消费者提供交易全流程服务保障 [2] 社区活动与品牌建设 - 北京链家与温榆河公园联合主办“链家温榆河公园欢乐跑”，共计500多人参与，公司作为2025北马官方独家指定居住服务支持商 [2] - 北京链家已组建110多个跑团，举办超4500场社区跑，服务跑者超过4万人 [3]

智通财经APP获悉，利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，自9月17日香港施政报告放宽投资者入境划可 买入住宅物业楼价入场门槛由5000万港元下调至3000万港元后，一个月时间过去，措施效应立竿见影。 在10月份首20天的一手私宅成交中，按地区划分，以中半山的34宗占最多(占比达43.6%)，其次为西半 山的15宗(占比达19.2%)，第三则为启德的13宗(占比达16.7%)，三者合计已占逾79.5%，反映中、西半 山及启德都是豪宅集中地及投资移民乐意追捧的地区。 买家方面，在政策利好支持下，由于此类豪宅物业相对稀少，故不止是投资移民，连香港本地买家亦争 相趁低吸纳。从当中52宗有显示买卖双方资料的登记中发现，涉及17宗属普通话拼音的买家，占比达逾 三成(32.7%)。陈海潮相信，香港施政报告相关放宽入场门槛的政策必定利好3000万港元以上至5000万 港元以内的一手豪宅成交，预期第四季占比有望进一步上升，而全年占比料冲破3.5%，有力创下自 2019年以来的7年新高。 根据香港土地注册处数字显示，10月份首20天，香港楼价介于3000万港元至4999万港元的一手私宅买卖 登记共录得78宗，较9月全月的63宗大涨2 ...

核心观点 - 美国9月成屋销售量环比增长1.5%，折年率达406万套，创今年2月以来最高水平，与市场预期一致 [1] - 抵押贷款利率下降推动房屋销售，住房可负担性改善助力销量回升 [1] - 尽管销售数据走强，经济不确定性上升与劳动力市场停滞可能削弱抵押贷款利率下降带来的持续提振效应 [1] 销售表现 - 9月成屋销售量环比增长1.5%，折年率达406万套，创今年2月以来最高水平 [1] - 同比数据显示，成屋销量大幅攀升4.1% [1] - 区域分析显示，东北部成屋销售量环比增长2.1%，同比增长4.3%；南部环比增长1.6%，同比增长6.9%；西部环比大增5.5%，同比持平；中西部环比下降2.1%，但同比增长2.2% [1] 价格走势 - 9月全美成屋销售中位价为41.52万美元，同比上涨2.1%，连续第27个月录得同比增长 [1] - 独栋住宅中位价报42.07万美元，同比上升2.3% [1] - 公寓及合作公寓中位价为36.03万美元，同比微跌0.6% [1] 市场供应 - 9月待售库存同比激增14%至155万套，但总体水平仍低于疫情前基准 [1] 市场成交特征 - 房源上市至成交的中位时间为33天，高于上月的31天与去年同期的28天 [2] - 首购族占比升至30%，现金成交占比维持30%，投资者及二套房买家占比降至15% [2] - 困境房产占比为2%，与前期持平 [2] 融资条件 - 9月30年固定抵押贷款利率均值为6.35%，低于8月的6.59% [2] - 本周日均抵押贷款利率降至6.17%，逼近三年低点 [2] - 抵押贷款利率下降正在抑制住房月供支出的增长，全美典型月供金额现为2556美元，同比微增0.6%，创三个月最小涨幅 [2] 潜在买家行为 - 在截至10月19日的四周内，美国成屋签约销售量同比下降0.7% [2] - 尽管购买力增强，潜在买家仍持观望态度 [2] 政策动向 - 美国银行策略师预计美联储将于10月底停止缩表，而非此前预测的12月，这一调整可能对全球流动性环境产生影响 [2]

今年第三季，普通话拼音买家十大热门入市地区包括启德新区、康城、黄竹坑、西营盘、何文田、湾 仔、深水埗、上环、兆康及大角嘴，合共录得1637宗成交，占整体成交逾四成。其中，启德新区表现最 突出，录得667宗买卖登记，总值达91亿元;当中344宗以普通话拼音登记，占比高达51%，成交金额逾 50亿元，成全港吸金王，较次位黄竹坑的38亿元高出三成以上。 启德吸引内地客，主因是区内大多数是新楼，及一手供应选择多，加上新盘定位中高端，配套逐步完 善，近年成为非本地买家入市热点，看楼量持续活跃。康城及黄竹坑分别录得230宗及218宗普通话拼音 买家入市，反映中高价新盘及港铁沿线物业承接力强，继续成为内地及非本地买家的首选。至于屋苑层 面，第三季最多普通话拼音买家入市的屋苑为港岛南岸(218宗)，其次为日出康城(200宗)及NOVO LAND(103宗)。 智通财经APP获悉，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，以普通话拼音登记的买家入市宗 数已连续两季上升，今年第三季录得3797宗，较第二季的3559宗增幅近7%。同期，全港一、二手私楼 成交量达1.5万宗，其中普通话拼音买家占25%。 该类买家于上季总入市金额达 ...

核心观点 - 香港楼市交投活跃度显著提升，新盘热销及减息周期提振市场信心，带动一二手市场成交量预期增长 [1] 二手市场表现 - 上周末香港10大指标二手屋苑录得12宗买卖，周环比回升33.3% [1] - 以15大屋苑计算则录得16宗成交，周环比上升14.3% [1] - 香港二手楼价喘稳上升，促使买家加快在二手市场寻宝 [1] 一手市场表现与预期 - 周末港岛全新盘"woodis"首轮75个单位即日售罄 [1] - 其他余货盘亦录得成交，新盘持续热销引发购买力释放 [1] - 预期本月香港整体楼市一手成交量有望月环比增至逾2000宗水平 [1] 市场驱动因素 - 减息周期重启增强买家入市信心 [1] - 陆续有新盘部署短期登场，进一步刺激市场 [1] - 预期二手市场交投亦会较9月录得增长 [1]

安心服务承诺体系 - 安心服务承诺始于2017年，历经八年迭代，已发展为涵盖二手房、新房、租赁三大领域的20项承诺保障体系 [2][7] - 截至2025年9月，该承诺累计支出保障金16.08亿元，保障交易15.19万笔 [1][7] - 具体承诺包括“交易不成，佣金全退”、“签前查封，先行垫付”等，为高额抵押等高危房源交易构建信任桥梁和安全保障 [6][7] 品牌认可与长期主义 - 公司荣获“第一财经·2025年度品牌力量案例”中的“历久出新典范”奖项，表彰其经受时间考验和周期冲击的品牌表现 [2] - 品牌根基在于长期主义，通过“练好基本功”来抵御市场不确定性，而非随波逐流或激进冒进 [6][18] - 公司选择了一条“慢功夫”的道路，致力于为消费者提供安全感和幸福感 [9][18] 经纪人团队建设 - 经纪人被视为最核心的品牌资产，其职业价值在于成为值得信赖的顾问 [10] - 公司创立“了不起的经纪人盛典”以表彰一线经纪人，记录其见义勇为、专业服务等事迹 [10][11] - 位于青浦的大型培训基地对经纪人进行系统化培训，内容涵盖业务知识、服务意识和职业操守，强调正直、专业和责任感 [13] 社区服务与公益实践 - 公司在全市设立了65家“骑手驿站”，为外卖骑手和快递员提供免费休息、饮水、充电等服务，并计划在年底扩展至120家 [14][16] - 部分门店举办儿童画展等社区活动，使门店功能延伸为社区公共空间，加强与社区的深度链接 [16] - 截至目前，公司在上海已发起超过2万次社区志愿服务，参与的经纪人超过6.8万人次 [16]

公司股份回购 - 公司于2025年10月15日斥资500万美元进行股份回购 [1] - 此次回购股份数量为81.41万股 [1] - 每股回购价格区间为6.08美元至6.23美元 [1]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 十一假期新房及二手房成交量同比均出现下滑 但9月百强房企权益销售额同比增速在低基数影响下转正 [1] - 在传统旺季、政策效果显现及低基数三重影响下 9月楼市成交同环比均有所改善 但十一假期成交走弱 市场持续性有待观察 [5] - 当前房价走低、库存上升、居民信心较弱 难以支撑后续楼市量价 市场对政策出台预期增强 建议关注政策博弈行情机会 [5] - 投资标的关注两条主线：一是流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 二是得益于化债、政策纾困、销售改善逻辑的困境反转标的 [5] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 第40-41周40城新房成交面积为311.4万平方米 环比下降25.3% 同比下降17.1% [5] - 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-28.9%、-27.9%、-14.6% 同比增速分别为-19.0%、-11.0%、-27.0% [5] - 第40-41周18城二手房成交面积为154.6万平方米 环比下降52.5% 同比下降24.0% [5] - 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-48.4%、-57.5%、-43.0% 同比增速分别为-19.9%、-25.2%、-32.6% [5] - 截至第41周末 12城新房库存面积为11422万平方米 环比下降0.1% 同比下降12.7% [5] - 12城新房去化周期为21.7个月 环比上升0.6个月 同比上升0.5个月 [5] - 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.6、18.6、93.9个月 [5] 百城土地市场跟踪 - 第39-40周百城全类型成交土地规划建筑面积为3413.0万平方米 环比上升18.4% 同比下降8.2% [5] - 成交土地总价为882.8亿元 环比上升49.4% 同比下降8.6% [5] - 成交土地楼面均价为2587元/平 环比上升26.1% 同比下降0.4% [5] - 土地溢价率为2.4% 环比上升1.1个百分点 同比下降0.3个百分点 [5] - 百城成交住宅土地规划建筑面积为1083.8万平方米 环比上升7.0% 同比上升5.1% [5] - 成交住宅土地总价为694.8亿元 环比上升54.0% 同比上升25.0% [5] - 成交住宅土地楼面均价为6411.2元/平方米 环比上升44.0% 同比上升18.8% [5] - 住宅类用地溢价率为7.9% 环比上升3.4个百分点 同比上升4.8个百分点 [5] 行业政策梳理 - 重庆市住建委于10月9日推出支持改善性住房消费系列创新举措 涵盖房票安置、购房支持、住房供应、促销活动及存量用房盘活等多个方面 [1] - 政策重点包括加大房票安置比例 鼓励开发商加大使用房票购房的优惠力度 积极探索房票有限转让、差异化奖励等 [1] - 多地出台政策促进市场平稳健康发展 如长春下调公积金贷款首付比例 武汉、绍兴上调公积金贷款最高额度 合肥建立动态房地产市场热力图机制等 [95][96][97][98][99] 板块表现与融资情况 - 第41周房地产行业绝对收益为-0.8% 较第40周下降3.8个百分点 相对收益为-0.3% 较第40周下降1.3个百分点 [5] - 房地产板块PE为33.26X 较第40周下降0.33X [5] - 第41周房地产行业国内债券总发行量为9.4亿元 环比下降87.2% 同比下降89.0% 净融资额为-57.5亿元 [5] 房企销售表现 - 百强房企9月权益销售额同比增长0.3% 增速转正 1-9月权益销售额为1.82万亿元 同比下降12.8% [5] - TOP20房企中 9月单月销售额同比增速为正的包括中建东孚(+49%)、国贸(+42%)、金茂(+40%)、建发(+39%)等 [5] - 1-9月累计销售额同比增速为正的包括中建东孚(+56%)、国贸(+27%)、金茂(+27%)、建发(+12%)、越秀(+2%) [5] 投资建议 - 建议关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企 如滨江集团、华润置地等 [5] - 2024年以来在销售和拿地上有显著突破的"小而美"房企 如保利置业集团、城投控股 [5] - 经营或策略上有增量或变化的房企 如新城控股、金地集团、龙湖集团 [5] - 受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 如贝壳-W、我爱我家 [5]

赛事核心信息 - 2025北京马拉松定于11月2日7点30分举行，参赛规模从3万人扩大至3.2万人 [1] - 赛事以“人民的马拉松”为核心定位 [1] - 北京链家作为官方独家指定居住服务支持商参与，是其第五年服务北马 [1] 公司参与历史与角色 - 贝壳集团在2021至2024年连续四年冠名北马 [1] - 北京链家作为贝壳旗下直营经纪品牌，已深度参与赛事服务与备战保障 [1] 社区服务与活动举措 - 公司将启动400场主题社区跑活动以助力跑者备战 [2] - 公司1400家门店将化身“社区体育补给站”，免费提供饮水、休息、应急充电、物品寄存等服务 [2] - 通过门店及社区跑活动开放部分参赛名额抽取机会 [2] 社区服务基础与品牌理念 - 公司已组建110多个社区跑团，举办4500余场社区跑，服务超4万名跑者 [2] - 公司长期主义精神与马拉松坚持超越的理念高度契合，此次助力旨在传递健康理念并将马拉松精神融入居住服务升级与品牌焕新 [2]