业绩总结 - 截至2025年9月30日，公司的代理人数达到30,183人，过去12个月的收入为1.814亿美元[13] - 2025年第三季度的收入为1.265亿美元，较2024年第三季度的1.095亿美元增长15.5%[13] - 过去12个月的调整后EBITDA为5780万美元，显示出公司盈利能力的持续改善[15] - 2025年第三季度的收入为568,549千美元，较2024年同期的372,488千美元增长52.7%[193] - 2025年第三季度毛利为44,857千美元，较2024年同期的32,129千美元增长39.5%[193] - 2025年第三季度净亏损为280千美元，相较于2024年同期的2,541千美元亏损减少了89%[193] 用户数据 - 自2021年以来，公司的代理人数增长超过7倍，而现有住房销售市场在此期间下降超过30%[25] - 2025年第二季度的代理人数为171,781人，较2023年第二季度的135,186人增长了27%[108] - 2025年第三季度，代理与全职经纪员工的比例为89:1，反映出最佳的运营效率[68] - 公司的软件平台实现了100%的代理使用率，自动化手动流程并利用人工智能和机器学习提供更深入的洞察[153] 未来展望 - 预计到2025年第四季度，AI驱动的客户解决方案Leo for Clients将简化购房过程，提升客户体验[37] - 通过整合抵押贷款、产权和其他附属服务，Real有机会提升每笔交易的单位经济效益并推动长期利润扩张[74] 运营效率 - 公司的运营费用占收入的比例从7.4%降至4.7%，显示出运营效率的显著提升[68] - 公司的调整后运营费用作为收入的百分比持续下降，表明平台规模扩大[118] 财务状况 - 9月30日，公司的总资产为145,215,000美元，较2024年12月31日的86,595,000美元显著增加[190] - 截至9月30日，公司的流动资产总额为124,710,000美元，较2024年12月31日的72,911,000美元增长[190] - 截至9月30日，公司的流动负债总额为91,622,000美元，较2024年12月31日的54,452,000美元增加[190] - 公司的股东权益在9月30日达到53,640,000美元，较2024年12月31日的32,146,000美元显著上升[190] - 公司的额外实收资本在9月30日为161,896,000美元，较2024年12月31日的138,639,000美元增加[190] 负面信息 - 2025年9月的综合损失为637,000美元，较2024年9月的2,813,000美元有所改善[192] - 55%的代理商认为，抵押贷款利率和房价是买方面临的最大挑战[165] 市场动态 - Real的乐观指数在9月份上升至66.2，较8月份的64.2有所增加，63%的代理商表示更加乐观[158] - Real的交易增长指数在9月份上升至49.5，较8月份的42.7有所提高，美国子指数从43.9上升至49.1[160] - 52%的代理商认为其当地市场偏向买方，17%偏向卖方，31%描述市场状况为平衡[162]

核心财务表现 - 2025年三季度累计实现住房总交易金额（GTV）约1962亿元，同比增长5.2% [1] - 实现归母净利润约4232.7万元，同比增长398.75% [1] - 实现扣非归母净利润约5424.42万元，同比增长173.96% [1] - 业绩增长得益于政策利好、核心城市深耕、内部运营管理加强及门店布局优化 [1] 经纪业务表现 - 前三季度经纪业务实现GTV 1566亿元，同比增长5.1% [3] - 北京、上海等核心城市二手房买卖业务市占率稳中有进，杭州市场保持头部稳定 [3] - 精细化运营体系是关键竞争力，包括密集社区服务网络、海量楼盘字典、精准客户需求洞察能力 [3] 新房业务表现 - 前三季度新房业务GTV达259亿元，同比增长9.3%，逆势增长 [4] - 同期北京、上海、杭州新房销售量同比分别下降2.8%、10.2%、9.6% [4] - 增长得益于精准风险管控、营销数字化投入（如“夏季新房节”）及一二手房源联动优势 [4] - 推出“跨区域联动VIP服务”，打破传统区域服务壁垒，强化竞争优势 [4] 行业政策与展望 - “止跌回稳”政策导向下，各城市预计将持续出台支持性政策以激发市场活力 [5] - 行业将从规模扩张转向品质提升与民生赋能的新方向，强调“好房子、好服务、好维护”的全生命周期管理 [6] - 城市更新将为经纪企业提供多元业务机遇，从传统交易服务扩张至社区生态运营 [6] 公司竞争优势与战略 - 公司拥有数万名专业经纪人、数千家线下门店构建的社区服务网络，形成竞争壁垒 [6] - 数字化赋能精准匹配能力，叠加社区深耕优势，难以复制 [6] - 未来将持续拓展业务边界，助力行业高质量转型，满足“住更好”的民生需求 [6]

行业运行情况 - 2025年第三季度房地产行业进入传统交易淡季，核心城市二手房成交量和成交价环比第二季度均有所下行，市场保持"以价换量"局面 [5] - 北京第三季度二手房网签量约42,013套，环比下降6.7%，同比下降3.4%；上海网签量约52,555套，环比下降10.3%，同比上升11.5%；杭州网签量约18,711套，环比下降18.1%，同比下降0.5% [6] - 三季度百城二手房价格累计下跌2.26%，跌幅较二季度扩大0.14个百分点，前三季度累计下跌5.79% [6] - 三季度末北京、上海等核心一线城市推出限购优化等房地产新政，旨在释放住房需求 [7] - 三季度一线城市住房租金指数环比第二季度提升约1%，但同比去年同期下降3.3% [8] 公司整体财务表现 - 报告期内（前三季度）公司实现营业收入81.65亿元，同比下降6.81% [8] - 报告期内公司实现归属于母公司所有者的净利润约4,232.7万元，同比大幅增长398.75% [8] - 报告期内公司实现扣非归母净利润约5,424.42万元，同比增长173.96% [8] - 第三季度单季度公司实现营业收入25.07亿元，同比下降14.94% [9] - 第三季度单季度实现归母净利润392.68万元，同比增长118.81% [9] - 第三季度单季度实现扣非归母净利润约432.72万元，同比增长114.66% [9] 公司分业务经营指标 - 报告期内公司累计实现住房总交易金额（GTV）约1,962亿元，同比增长5.2% [10] - 经纪业务GTV为1,566亿元，同比增长5.1%；新房业务GTV为259亿元，同比增长9.3%；资产管理业务GTV为137亿元，同比下降3.5% [10] - 第三季度单季度GTV约585亿元，同比下降8.7%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务GTV分别为458亿元、51亿元、76亿元，同比分别下降6.0%、5.6%、23.2% [10] - 报告期内经纪业务二手房成交量达54,626套，同比增长5.6%；新房业务成交量达8,150套，同比增长0.4% [8] - 截至三季度末，公司资产管理业务（相寓）在管房源规模达33万套，相较年初增长8.9% [8][10] - 报告期末公司国内运营门店总量约2,549家，其中直营门店2,086家，加盟门店463家，经纪人总数约3.1万人 [10] 公司重大事项 - 报告期内公司为全资子公司提供多笔担保，包括为昆明百货大楼（集团）家电有限公司2,800万元贷款提供担保 [11] - 为全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司向光大银行申请20,000万元授信提供担保 [12] - 为北京我爱我家向浦发银行申请30,000万元融资额度提供担保 [12] - 为北京我爱我家向上海银行申请的5,000万元流动资金借款提供担保 [13]

公司财务表现 - 报告期内公司实现归母净利润约4232.7万元，同比大幅增长398.75% [1] - 扣非归母净利润约5424.42万元，同比增长173.96%，显示主营业务盈利能力增强 [1] 业务运营数据 - 经纪业务二手房成交量达54626套，同比增长5.6% [1] - 新房业务成交量达8150套，同比增长0.4% [1] - 资产管理业务在管房源规模达33万套，较年初增长8.9% [1] 公司战略与市场地位 - 公司通过强化内部运营管理和优化业务流程提升核心城市门店经营效率 [1] - 各项业务增长高于市场平均水平，公司市占率稳步提升 [1]

财务业绩表现 - 2025年前三季度累计实现住房总交易金额（GTV）约1962亿元，同比增长5.2% [1] - 前三季度实现归母净利润约4232.7万元，同比增长398.75% [1] - 前三季度扣除非经常性损益的归母净利润约5424.42万元，同比增长173.96% [1] - 第三季度单季营收25.1亿元，同比下降14.9% [1] - 第三季度单季归母净利润393万元，相比去年同期亏损2087万元实现扭亏为盈 [1] 经纪业务表现 - 前三季度经纪业务二手房成交量达54626套，同比增长5.6% [1] - 经纪业务实现GTV 1566亿元，同比增长5.1%，是公司业务的压舱石 [1] - 盈利大幅增长主要源于经纪业务成交量提升及运营成本下降 [1] 新房业务表现 - 前三季度新房业务GTV达259亿元，同比增长9.3% [2] - 新房业务成交量达8150套，同比增长0.4% [2] - 公司借势北京五环外限购放松新政推出“夏季新房节”等营销活动激活需求 [2] - 通过数字化工具升级房源同步、客户匹配、交易跟进等全流程效率 [2] - 优化内部运营机制，强化一二手联动优势，推出新房“跨区域联动 VIP 服务” [2] 资产管理及运营规模 - 资产管理业务在管房源规模达33万套，较年初增加约2.7万套 [3] - 资产管理业务出租率维持在95.2%的高位 [3] - 报告期末国内运营门店总量约2549家，其中直营2086家，加盟463家 [3] - 经纪人总数约3.1万人 [3]

公司财务业绩 - 2025年三季度累计实现住房总交易金额（GTV）约1,962亿元，同比增长5.2% [1] - 实现归母净利润约4,232.7万元，同比增长398.75% [1] - 实现扣非归母净利润约5,424.42万元，同比增长173.96% [1] 经纪业务表现 - 前三季度经纪业务实现GTV 1,566亿元，同比增长5.1% [3] - 北京、上海等核心城市二手房买卖业务市占率稳中有进，杭州市场保持头部稳定 [3] - 精细化运营体系包括密集的社区服务网络、海量楼盘字典和精准的客户需求洞察能力 [3] 新房业务表现 - 前三季度新房业务GTV达259亿元，同比增长9.3%，逆势增长 [4] - 同期北京、上海、杭州新房销售量同比分别下降2.8%、10.2%、9.6% [4] - 通过一二手联动优势、数字化工具升级和营销活动（如“夏季新房节”）驱动增长 [4] 行业政策与机遇 - “止跌回稳”的政策导向下，各城市预计将持续出台支持性政策 [5] - 行业从规模扩张转向品质提升与民生赋能的新方向，强调“好房子、好服务、好维护” [5] - 城市更新为房产经纪企业提供参与前期调研、房源建档、价值评估到过渡租赁等多元业务机遇 [5] 公司竞争优势与展望 - 数万名专业经纪人、数千家线下门店构建的社区服务网络形成竞争壁垒 [5] - 数字化赋能的精准匹配能力与社区深耕优势相结合 [5] - 公司将持续拓展业务边界，助力房地产行业高质量转型并满足“住更好”的民生需求 [5]

公司财务业绩 - 2025年第三季度累计实现住房总交易金额（GTV）同比增长5.2% [1] - 报告期内实现归母净利润约4232.7万元，同比增长398.75% [1] - 实现扣非归母净利润约5424.42万元，同比增长173.96% [1] - 新房GTV同比增长9.3%，实现逆势增长 [1] 公司经营策略 - 公司聚焦核心城市深耕，通过强化内部运营管理实现提质增效 [1] - 以数字化工具为经纪人提供个性化培训，精进服务能力 [1] - 持续深化社区布局，不断夯实品牌影响力与客户黏性 [1] 行业背景与公司表现 - 三季度为房地产行业的传统交易淡季 [1] - 公司前三季度业绩依旧保持盈利，展现了强大的经营韧性 [1]

公司财务业绩 - 前三季度归母净利润为4232.7万元，同比增长398.75% [1] - 前三季度扣非净利润约为5424.42万元，同比增长173.96% [1] 业务运营表现 - 经纪业务二手房成交量达54626套，同比增长5.6% [1] - 新房业务成交量达8150套，同比增长0.4% [1] - 资产管理业务在管房源规模达33万套，较年初增长8.9% [1] - 报告期内重点提升核心城市门店经营效率 [1]

公司首次覆盖与评级 - 华泰证券首次覆盖贝壳港股，给予目标价65.64港币和买入评级，估值基于2026年26倍经调整后市盈率 [1] 公司业务与市场地位 - 贝壳是国内O2O房屋交易龙头平台，前身为2001年成立的链家 [1] - 公司作为渠道龙头，其去化重要性在政策托底促进市场温和复苏的背景下凸显 [1][2] - 预期更多第三方门店加入贝联合作网络，将推动2025-2026年经纪业务市场份额分别提升2-3个百分点 [1] 经纪业务运营与效率 - 经纪业务持续提升人效，2024年第二季度链家经纪人数环比下滑6% [1] - 2024年7月上海链家启动新制度，经纪人专攻房源或客源端，资深经纪人转向房源端，有助于掌握核心优质房源 [2] - AI逐步赋能业务，AICRM智能体“来客”已覆盖超33.5万经纪人，截至8月在北京和上海的渗透率达75% [2] 家装业务前景与财务预测 - 看好家装业务长线发展，预测2025-2027年营收同比增长9%、13%、12%至161亿元、182亿元、204亿元 [3] - 预期家装业务2026年经营利润率达3-5%，远期（2028-2029年）达到8-10% [3] - 家装业务于2025年4月实现盈亏平衡，以北京被窝家装为例，2025年上半年经营利润率较2023年上半年提升6个百分点至11% [3] 家装业务竞争优势与效率提升 - 贝壳结合链家导流模式显著降低营销成本，标准化流程促进口碑和市占率提升 [3] - 家装业务抓手包括：2026年有望提价10-15%，集采体系下材料和人工费率远期下降9个百分点，三费收入占比远期有望下降10-15个百分点 [3] - 门店整合提升坪效，AI工具渗透销售和施工环节，提升新客转化率和交付效率 [3] 房地产市场环境与趋势 - 房地产市场正在构筑止跌回稳基础，政策托底效果初步显现，但2024年第四季度面临高基数压力 [1] - 2024年上半年全国商品房销售面积同比降幅收窄，二手房成交明显回暖，但第三季度以来销售再度承压 [1] - 中长期市场有望筑底回稳，需求端房贷利率和房价回落推动购房负担减轻 [1] - 从交易结构看，未来十年中国二手住宅成交占比有望从2024年的44%提升至50-60% [1] 公司整体财务预测 - 预测贝壳2025-2027年收入达1001亿元、1133亿元、1259亿元，同比增长7%、13%、11% [3] - 预测2025-2027年经调整归母净利润达60.4亿元、82.01亿元、98.2亿元，主要得益于收入改善、经营杠杆效应及家装业务扭亏为盈 [3]

年度担保额度批准 - 公司2025年度为子公司债务融资提供不超过40亿元的总担保额度 [2] - 其中为资产负债率低于70%的子公司提供不超过30.80亿元担保额度，为资产负债率超过70%的子公司提供不超过9.20亿元担保额度 [2] - 额度有效期自2024年年度股东大会决议之日起12个月内有效 [2] 子公司间担保额度调剂 - 公司将上海我爱我家未使用的担保额度中的1,000万元调剂至上海伟爱 [3] - 调剂后上海我爱我家担保额度由2,000万元减至1,000万元，上海伟爱担保额度增加1,000万元 [3] - 本次调剂金额占公司最近一期经审计净资产的0.11% [3] 具体担保进展 - 公司全资子公司上海伟爱和上海家营分别与上海农商银行普陀支行签订1,000万元流动资金借款合同，期限自2025年10月29日至2026年10月23日 [4] - 公司作为保证人与银行签署两份《保证合同》，为上述债务提供连带责任保证担保 [4][12] - 保证期间为债务履行期限届满之日起三年 [12] 被担保子公司财务状况 - 上海我爱我家截至2025年6月30日总资产51,248.29万元，总负债73,515.76万元，净资产-22,267.47万元，2025年1-6月净利润4,584.08万元 [5] - 上海伟爱截至2025年6月30日总资产3,382.95万元，总负债8,289.02万元，净资产-4,906.07万元，2025年1-6月净利润-1,376.23万元 [8] - 上海家营截至2025年6月30日总资产197,392.52万元，总负债187,019.75万元，净资产10,373.77万元，2025年1-6月净利润-1,558.02万元 [9] 公司累计担保情况 - 本次担保后公司及子公司对外担保总余额为206,450.08万元，占最近一期经审计净资产的22.00% [13] - 公司对子公司提供的担保余额为196,447.86万元，占最近一期经审计净资产的20.93% [13] - 所有担保均为对合并报表范围内子公司提供，无逾期担保及涉及诉讼的担保 [13]