2025年第三季度经营业绩 - 报告期内部分业务收入较上年同期有所增长，且公司通过降本增效使成本费用大幅减少，但收入的增长尚不足以完全覆盖成本[4] - 2025年一季度公司出售了全资子公司上海天蓝蓝投资管理有限公司100%股权，确认了投资收益31,644,083.73元，但第三季度报告期内没有类似的重大资产出售收益[4] - 第三季度财务报表未经审计[3] 新办公场地租赁安排 - 公司拟与上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司签订房屋租赁合同，租赁位于上海市浦东新区陆家嘴金融服务广场一期的办公场所，总建筑面积为9,010.23平方米[10][13] - 租赁期限自2027年7月1日至2031年6月30日，其中2025年11月1日起为交房日，2026年5月1日至2027年6月30日为装修期[17][18][19][20] - 整个租期的租金总额约为4,985.19万元（含税），物业费总额约为1,693.60万元，仓库部分的租金及物业费获得全额减免[10][13][22][23] 董事会决议及公司治理 - 公司第五届董事会2025年第九次会议审议并通过了《2025年第三季度报告》以及《关于公司及子公司租赁办公场地的议案》，两项议案均获得6票同意，0票反对，0票弃权[41][42] - 租赁办公场地事项已经董事会审议通过，无需提交股东大会审议[12] 投资者交流活动 - 公司计划于2025年11月14日下午15:00-16:30通过上海证券交易所上证路演中心以网络互动方式召开2025年第三季度业绩说明会[33][35][36] - 投资者可在2025年11月7日至11月13日16:00前通过上证路演中心的“提问预征集”栏目或公司邮箱IR@gw.com.cn进行提问[33][38] - 公司董事长、总经理张志宏先生，副总经理、董事会秘书、财务总监申睿波先生等管理层将出席业绩说明会[37]

公司动态 - 保利发展间接全资持股新成立龙岩保润和院住房租赁有限公司 [1] - 新公司注册资本为5000万元 [1] - 新公司法定代表人为薛帅 [1] 业务拓展 - 新公司经营范围包含非居住房地产租赁、住房租赁、土地使用权租赁及柜台摊位出租 [1] - 此举标志着保利发展在住房租赁业务领域的进一步拓展 [1]

国内房地产市场高空置率现象 - 一线城市房屋空置率高达20%至25%，二三线城市空置率更为惊人，达到25%至30% [1] 高空置率原因分析 - 装修投入与租金回报不成正比，翻新及添置家具电器费用动辄数万元，导致房东宁愿空置以避免经济投入 [3] - 房东担忧房屋因出租遭受损耗，例如租客饲养宠物可能损坏家具，或出现地板翘起等问题，维修成本高昂 [4] - 部分房东为保持房产价值，选择空置精心装修的房屋，以避免出租造成的磨损影响未来出售价格，不看重眼前租金收入 [6] - 房东顾虑出租带来的潜在风险，如租客利用房屋从事非法活动（如开设棋牌室涉及赌博），可能导致房东受到牵连 [7] - 个人因素导致房屋空置，例如因工作地点变动而暂时空置自住房，或家长为未成年子女提前购房但尚未使用 [9]

公司新设与股权结构 - 保利发展间接全资持股新成立的公司龙岩保润和院住房租赁有限公司 [1] - 新公司法定代表人为薛帅，注册资本为5000万元人民币 [1] - 新公司经营范围包括非居住房地产租赁、住房租赁、土地使用权租赁及柜台摊位出租 [1]

租赁协议核心信息 - 公司间接全资附属公司DSL作为租户与业主耀生订立临时协议 [1] - 租赁物业为香港夏悫道18号海富中心一座27楼2703室 [1] - 协议订立日期为2025年10月27日 [1] 决策评估因素 - 董事评估了重续现有租赁或租赁新办公室的选择权 [1] - 评估因素包括地点、交通便利程度、营运效率及长期策略一致性 [1] - 董事认为该物业位于香港金钟商业区，交通方便 [1] 决策影响 - 董事认为搬迁及订立临时协议有利于集团的未来发展 [1]

投资趋势转变 - 投资者因大额存单利率从超过4%下降至不到2%而转向房产投资寻求更高回报 [1] - 房产中介和开发商在年底力推小户型公寓，宣传租金回报率超过3%以加速去化和回笼资金 [1] - 深圳二手公寓成交总价中位数为138万元，比住宅低207万元，较低总价和较高租金使其成为投资热点 [1] 租金回报率分析 - 租金回报率是判定房产投资价值的关键指标，计算方式为租金收入同房屋成本的比值 [2] - 50个重点城市租金房价比均值为2.21%，较2023年初低点提高0.23个百分点，较去年同期提高0.09个百分点 [2] - 不同城市租金房价比差异显著，深圳、北京、上海低于2%，而哈尔滨、贵阳等在3%以上 [2] 房产投资考量 - 部分房源因房价下调导致租金回报率上涨，但租金下跌和回报率变化是持续过程 [2] - 市场需关注居民对高租金接受度下降、换租以及房源空置期等潜在问题 [2] - 核心区域或繁华商业区的公寓租金通常高于住宅，租金回报率更具吸引力 [1]

核心观点 - 摩根大通洽谈租赁新鸿基地产西九艺术广场大楼整个项目 潜在搬迁对香港置地及领展构成负面影响[1] 潜在交易详情 - 交易涉及西九艺术广场大楼整个项目 总楼面面积达67万平方呎 预计于2026年中落成[1] - 摩根大通目前是置地公司旗下中环遮打大厦及领展旗下观塘海滨汇的主要租户 分别占用约20万平方呎及27万平方呎[1] 对新鸿基地产的潜在影响 - 潜在租约对新鸿基地产为正面 预计可产生约2.75亿港元租金息税前利润[1] 对香港置地的潜在影响 - 摩根大通潜在搬迁可能导致香港置地的中环办公室空置率增加约5% 截至今年6月底空置率为7%[1] - 摩通离场可能导致香港置地年度可归属租金息税前利润减少约1.9亿港元[1] 对领展的潜在影响 - 摩根大通潜在搬迁可能导致领展的海滨汇空置率增加30% 截至今年3月底空置率为0.8%[1] - 摩通离场可能导致领展年度可归属租金息税前利润减少约3500万港元[1]

项目概况 - 苏河美欣公寓是上海市“商改住”政策首批落地项目，由申能集团与金外滩集团联合开发运营，旨在缓解中心城区保障性租赁住房压力 [1] - 项目规划了230套公寓，配备全新家电及管家服务、免费健身房、会议室、高层休闲画廊等配套设施，实现“拎包入住” [1] - 项目区位优越，紧邻苏州河南岸，距离人民广场仅600米，周边有四行仓库、静安大悦城等城市地标 [1] - 项目支持用住房公积金支付租金，租期以长租为主，面向青年群体与新市民 [1] 政策与行业背景 - 上海市政府印发实施意见，明确鼓励存量商务楼宇功能调整，支持商办物业转型为居住等用途 [1] - 上海城市发展进入存量优化阶段，传统商业办公空间面临供需失衡、资源闲置问题，而高品质保租房需求迫切 [2] - “商改住”政策指引下，企业合作可形成协同效应，盘活存量资产 [2] 项目战略意义与模式 - 项目将单一办公空间转化为“居住+商业+休闲+配套”的复合型生活场域，填补了苏州河沿岸高品质居住资源空白 [3] - 项目并非孤立存在，而是主动融入周边社区生态，将商业配套和共享公区向周边居民适度开放 [3] - 该项目为城市存量楼宇功能转型提供了可复制、可推广的实践样本和方法论 [1][3] - 项目所在地块历史悠久，其转型是城市空间再生与社区重构的有益探索 [2][3] 开发运营方与合作 - 开发运营方为申能集团与金外滩集团，双方优势互补形成“1+1>2”的协同效应 [2] - 申能集团旗下申能能创专注于不动产资源综合利用开发，金外滩集团则深谙区域需求且具备强大执行能力 [2] - 据运营方透露，项目作为苏河岸线黄浦区段内为数不多的保租房项目，租赁情况较好 [1]

个人出租住房房产税 - 个人出租住房按4%税率征收房产税，免征城镇土地使用税 [3] - 自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人等减半征收房产税等税费 [3] - 自然人可按小规模纳税人享受"六税两费"减免政策，因此个人出租住房可按4%税率减半征收房产税 [3][4] 个人转租房产税务处理 - 房产税由产权所有人缴纳，个人转租房产不涉及缴纳房产税 [6][7] 企业自用房产计税 - 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2% [8][9] - 深圳特区房产税依照房产原值的70%计算缴纳 [9] - 纳税单位新建或购置的新建房屋，自建成或购置之次月起免纳房产税三年 [9] 企业出租房产税务处理 - 企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税 [10] - 专业化规模化住房租赁企业是指在深圳市持有或经营租赁住房1000套及以上或建筑面积3万平方米及以上的企业 [12] 无租使用房产税务处理 - 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税 [15] 离婚析产税务处理 - 离婚涉及家庭财产分割的无偿转让不动产免征增值税 [25][26] - 随增值税免征城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 [27] - 通过离婚析产方式分割房屋产权不征收个人所得税 [28] - 离婚析产不属于印花税应税凭证范围，不征收印花税 [29] - 以赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税 [30] - 夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的免征契税 [31]

香港租赁市场行业趋势 - 香港楼市未回暖但租赁市场兴旺，租赁需求源源不断 [1] - 市场兴旺促使名人将名下房产出租以换取回报率 [1] 公司特定资产运营 - 公司持有不少物业，除自住房产外大多数房产用以出租 [1] - 公司将位于坚尼地城傲翔湾畔的一套海景房出租，每月收租2.75万元 [1] - 此次出租的房产实用面积为497平方尺（约合46平方米），在香港未达过千尺的豪宅标准 [3]