香港联交所最新资料显示，8月13日，小摩增持领展房产基金(00823)60.4528万股，每股作价44.4614港 元，总金额约为2687.82万港元。增持后最新持股数目约为1.31亿股，最新持股比例为5.01%。 ...

市场互联互通进展 - 香港上市REITs有望通过沪深港通进入内地市场 这将是中国资本市场互联互通的重大突破[1] - 该举措有助于巩固香港国际金融中心地位 同时引入内地庞大的个人与机构投资者群体[1] - 预计将提高H-REITs市场活跃度并改善整体流动性[1] REITs市场概况 - 香港市场共有11只上市REITs 总市值合计1569亿港元[2] - 领展房产基金占据近70%市场份额 是亚洲规模最大的房地产信托基金[2] - 越秀房产基金是首个基础资产为内地物业的REITs[2] 中期业绩表现 - 6只公布中期业绩的REITs中大部分出现收益和物业收入净额下滑[3] - 越秀房产基金收入总额9.66亿元人民币同比下滑6.6% 物业收入6.79亿元人民币同比下滑8.6%[3] - 置富产业信托收益8.55亿港元同比下滑2% 物业收入净额6.13亿港元同比下滑3.2%[3] - 阳光房地产基金收益3.91亿港元同比下滑4.8% 物业收入净额3.07亿港元同比下滑5.4%[3] - 顺丰房托收益2.3亿港元同比增长3.4% 物业收入净额1.92亿港元同比增长6%[3] - 泓富产业信托收益2.06亿港元同比下滑4.3% 物业收入净额1.53亿港元同比下滑7.2%[4] 物业出租率变化 - 顺丰房托出租率97.5%较期初下滑0.5个百分点[6] - 越秀房产基金整体出租率82.2%较去年同期微跌1.8个百分点[6] - 阳光房地产基金整体租用率89.2%相对期初91.3%下降约2个百分点[6] 行业分化表现 - 写字楼和零售物业持续面临挑战 香港租金出现明显调整[6] - 物流物业受跨境电商业务增长放慢影响 大湾区租务市场存在压力[7] - 酒店及旅游业表现突出 实现量价齐升[7] - 广州IFC雅诗阁服务式公寓经营收入6030万元人民币创历史新高[7] - 广州四季酒店经营收入1.9亿元人民币 平均入住率80.1%同比增长1.1个百分点[7] - 北京东方君悦大酒店平均入住率从54.8%跃升至71.5%[8] - 沈阳威斯汀酒店平均入住率从49.7%上升至52.3%[8] 融资成本改善 - 越秀房产基金融资成本4.03亿元人民币同比下降13.5% 节省6300万元人民币[8] - 阳光房地产基金加权平均融资成本3.7% 去年同期为4.2%[8] - 置富产业信托融资成本1.73亿港元同比减少12.6%[8]

核心观点 - 消费板块潜力受关注 政策端持续发力提振内需 新消费和传统消费存在结构性机会 [1] - 砂之船REIT中报展现经营韧性 独特EMA商业模式提供稳定现金流和收入安全垫 [2][4] - 公司通过品牌优化和体验业态提升竞争力 会员经济贡献显著 VIP会员占比销售额60% [5][6][7] - 资产质量存在认知差 重庆两江等项目呈现高坪效和高出租率 政策红利有望推动价值重估 [11][12][14] - 动态股息率8.7%具吸引力 稳定现金流和优质资产支撑穿越周期能力 [16][17] 商业模式分析 - EMA模式固定收入占比超70% 同比增长3% 提供刚性支付和收益确定性 [2][11] - 固定收入2.37亿元 浮动收入9880万元 结构具备"进可攻退可守"特性 [2][4] - 浮动收入与销售额挂钩 微增0.3%反映销售端稳健表现 [4] 经营业绩表现 - 总收入3.36亿元 同比增长2.2% [2] - 投资组合销售额二季度同比增长3.0% 重庆两江奥莱创上市以来Q2销售额新高 [6] - 五一假期重庆两江和昆明奥莱销售额实现两位数同比增长 [6] 运营策略亮点 - 品牌组合精心优化 凭借行业深耕优势获取独家品牌和产品线 [5] - 增加儿童游乐场、餐饮等体验业态 延长消费者停留时间 [6] - VIP会员达445.8万 贡献第二季度门店销售额60% [7] 行业与市场环境 - 消费REITs板块受资金关注 华夏首创奥莱REIT年内累计涨幅35% [15] - 新加坡富时海峡房托指数涨幅仅4% 显著低于港股和A股主要指数 [11] - 政府工作报告将提振消费列为首要任务 政策扶持力度加大 [14] 估值与投资价值 - 动态股息率8.7% 在全球低利率环境中具吸引力 [16] - 优质资产估值存在认知差 重庆两江项目稀缺性未充分反映 [12] - 稳定现金流和审慎杠杆管理提供安全边际 [11][16]

业绩表现 - 2025年上半年公司实现经营收入9.66亿元人民币同比下降6.6%[1] - 物业收入净额6.79亿元人民币[1] - 整体期末出租率为82.2%[1] - 中期分派每个基金单位约0.0333元人民币约等于0.0366港元按年计算的分派收益率为8.42%[1] 经营策略 - 公司策略性抢占市场份额提前推进续租工作投入资本性改造提升产品竞争力[1] - 下半年将动态实施积极稳健灵活的租赁策略敏锐把握潜在机会持续提升资产组合市场竞争力[3] - 按计划开展相关资本性改造工程合理规划和分段改造广州四季酒店客房[3] 财务表现 - 报告期内融资成本为4.03亿元人民币同比下降13.5%[1] - 上半年平均付息率3.92%同比下降64个基点[1] - 外汇敞口管理得当较上年同期降低31个百分点至28%[1] - 成功发行6亿元人民币三年期熊猫债券票面利率低至2.70%[2] 业态表现 - 写字楼业态贡献55%的主要收入来源[2] - 广州国际金融中心写字楼续租率达70%精装修单元去化率接近九成去化周期仅约19天[2] - 越秀金融大厦上半年推出7089㎡带装修单元去化率超六成[2] - 酒店公寓收入占比26%客房收入和入住率表现均优于竞争群酒店公寓[2] - 广州白马服装市场整体经营收入1.09亿元人民币出租率稳居95%[3] 数字化转型 - 广州白马服装市场打造"白马智选"+"白马悦境通"双平台构建线上精准引流体系[3] - 上半年累计接待165个采批团促成采购金额1.4亿元人民币[3]

核心财务表现 - 上半年整体经营收入人民币9.66亿元 物业收入净额6.79亿元 [2] - 平均融资成本降至近三年低位 上半年平均付息率3.92% 同比下降64个基点 [2][5] - 总融资成本4.03亿元人民币 同比下降13.5% 节省约6300万元 [5] 物业运营表现 - 整体期末出租率82.2% [2] - 写字楼业态贡献55%收入 经营收入5.32亿元 [3] - 广州国际金融中心写字楼续租率70% 精装修单元去化周期约19天 [3] - 越秀金融大厦带装修单元去化率超60% [3] - 武汉越秀财富中心续租率81% [3] 酒店及服务式公寓表现 - 收入占比26% [3] - 广州四季酒店经营收入1.9亿元创历史新高 平均入住率80.1%同比增1.1个百分点 [3] - 每间可售客房收入1,762元 高于竞争群酒店30.5% [3] - 广州IFC雅诗阁服务式公寓经营收入6,030万元创历史新高 [3] 零售商场表现 - 广州IFC国金天地期末出租率96.4% 引入广州首家市内免税店"中免免税店" [3] - 广州VT101维多利广场整体销售额同比增长0.6% 主力店"优衣库"销售额同比增长0.3% [3] - 广州白马服装市场经营收入1.09亿元 出租率稳定在95% [4] - 线上平台累计促成采购金额1.4亿元 [4] 债务管理优化 - 人民币融资占比提升至72% 较去年同期上升31个百分点 [5] - 外汇敞口从去年同期59%大幅降至28% [5] - 成功发行6亿元人民币三年期熊猫债券 票面利率2.70% [5] 市场认可度 - 获得标普和惠誉投资级评级 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年8月11日-8月15日我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 市场交投热情有所下降 一级市场无REITs产品新增上市 有2只首发项目和1只扩募项目状态更新[1][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 加权REITs指数收于140.44 本周回报率为-1.44% 与其他主流大类资产相比 回报率排序为A股>可转债>美股>原油>纯债>REITs>黄金[1][11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均回调 产权类跌幅更大 消费类REITs跌幅最小 回报率排名前三的底层资产类型为消费类、生态环保类和能源类[16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 7只上涨 66只下跌 涨幅前三为南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT和华夏华润商业REIT 跌幅前三为工银蒙能清洁能源REIT、招商高速公路REIT和中金厦门安居REIT[23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为32.7亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三的资产类型为新型基础设施类、交通基础设施类、园区基础设施类 换手率前三为新型基础设施、市政设施类、能源基础设施[24] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT、博时蛇口产园REIT 成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT、创金合信首农REIT 换手率前三为南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT、工银蒙能清洁能源REIT[27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为5069万元 市场交投热情下降 不同底层资产REITs中 主力净流入额前三为新型基础设施类、能源基础设施类、市政类 单只REIT中 主力净流入额前三为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT、中信建投国家电投新能源REIT[2][30] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达32775万元 较上周减少 周二大宗交易成交额最高 为10105万元 单只REIT中 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT、易方达深高速REIT、南方润泽科技数据中心REIT[3][31] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年8月15日 我国公募REITs产品数量达73只 合计发行规模达1908.52亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为318.35亿元[35] - 本周无REITs产品新增上市[4][36] 待上市项目 - 共有17只REITs处于待上市状态 其中11只为首发REITs 6只为待扩募REITs[41] - 本周 华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金首发项目状态和国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金扩募项目状态更新至已反馈[41]

核心财务表现 - 2025上半年整体经营收入9.66亿元 物业收入净额6.79亿元 整体期末出租率82.2% [2] - 写字楼业态贡献55%收入 经营收入5.32亿元 新签面积48822平方米同比增长7.5% [2] - 广州IFC写字楼续租率70% 精装修单元去化率接近90% [2] 业态细分表现 - 酒店公寓收入占比26% 广州IFC雅诗阁服务式公寓经营收入6030万元创历史新高 [3] - 广州四季酒店经营收入1.9亿元 平均入住率80.1%同比提升1.1个百分点 RevPAR达1762元/间·夜 高于竞争群酒店30.5% [3] - 专业市场经营收入1.09亿元 出租率95% 累计接待165个采批团促成采购金额1.4亿元 [3] - 零售商场广州IFC国金天地出租率96.4% 续租率97% 引入广州首家市内免税店 [3] - 广州VT101维多利广场出租率96.2% 优衣库销售额同比增长0.3% [3] 融资结构优化 - 人民币融资占比提升至72% 较去年同期上升31个百分点 较去年末上升12个百分点 [4] - 2025年7月成功发行6亿元三年期熊猫债券 票面利率2.7% 为全球首单上市REITs熊猫债券 [4] - 上半年融资成本同比下降13.5% 节省6300万元 平均融资成本降至近三年低位 [4] 战略发展定位 - 全球首只投资中国内地物业的香港上市REITs 2005年香港联交所上市 即将迈入上市20周年 [4] - 2025下半年坚持"以变应变、精准施策"策略 持续提升资产价值应对不确定性 [4]

核心财务表现 - 2025年上半年整体经营收入9.66亿元 物业收入净额6.79亿元 [1] - 整体期末出租率82.2% 租金单价187.5元/㎡/月(不含酒店公寓) [1] - 写字楼业态贡献55%主要收入 酒店公寓收入占比26% [1] - 融资成本4.03亿元 同比下降13.5% 节省6300万元 [2] - 平均付息率3.92% 同比下降64个基点 [2] 业态运营表现 - 写字楼业态上半年经营收入5.32亿元 新签面积48822㎡同比增长7.5% [2] - 酒店公寓客房收入创新高 持续领先竞争群 [2] - 专业市场收入1.09亿元 出租率稳居95% [2] - 零售商场成功引入广州首家市内免税店"中免免税店" [2] 融资与资本管理 - 外汇敞口管理得当 较上年同期降低31个百分点至28% [2] - 7月成功发行6亿元人民币三年期熊猫债券 票面利率2.70% [3] - 全球首单上市REITs熊猫债券发行 [3] 战略与展望 - 聚焦产品力、招商力、运营力和服务力"四维能力" [2] - 多元资产布局战略具有前瞻性和可持续性 [3] - 以审慎乐观态度坚持"以变应变、精准施策" [3]

业绩表现 - 2025年上半年公司实现收入总额9.66亿元，同比减少6.6% [1] - 物业收入净额6.79亿元，同比减少8.6% [1] - 除税后净亏损3.37亿元，主要受投资物业公平值减值影响 [1] - 物业组合估值418.89亿元，同比下跌1% [1] 出租率与租金 - 整体出租率82.2%，期末租金单价187.5元/平方米/月（不含酒店公寓） [1] - 管理层表示出租率基本企稳，维持在82%以上 [1] 融资成本 - 融资成本4.03亿元，同比下降13.5%，节省6300万元 [1] - 平均融资成本降至近三年低位，上半年平均付息率3.92%，同比下降64个基点 [1] 业态表现 - 写字楼板块收入5.32亿元，占收入总额55.02% [2] - 新签面积4.88万平方米，同比增长7.5% [2] - 广州国际金融中心写字楼续租率70%，精装修单元去化率接近九成，去化周期约19天 [2] - 酒店业务经营收入6030万元，创历史新高 [2] - 广州四季酒店经营收入1.9亿元，平均入住率80.1%，同比增长1.1个百分点 [2] 管理策略 - 成立专班，依据"一项目一策略一专班"原则，优先稳定出租率 [3] - 拓宽招商渠道，推出带装修单元、中小户型单元等产品 [3] - 引进和留存优质租户优化租户结构 [3] 未来计划 - 广州首家市内免税店将于近期在广州国际金融中心开业 [3] - 下半年全运会举办将带来赛事消费契机 [3] - 管理层表示将以审慎乐观态度坚持"以变应变、精准施策" [3]

核心财务表现 - 上半年总收入9.66亿元同比减少6.6% 物业收入净额6.79亿元同比减少8.6% [2] - 中期分派总额1.7亿元 每基金单位分派0.0333元 按年末股价计算分派收益率达8.42% [2] - 融资成本4.03亿元同比下降13.5% 节省6300万元 平均融资成本降至三年低位 [4] 业态收入结构 - 写字楼业态贡献收入5.32亿元占比55% 酒店公寓收入2.5亿元占比26% [3] - 批发商场收入占比11.32% 零售商场占比7.74% [3] - 广州国金中心单项目贡献总收入50.3% 越秀金融大厦占比17.1% [3] 资产组合状况 - 物业组合共10项 覆盖广州上海武汉杭州香港核心地段 [2] - 物业产权总面积118.4万平方米 总估值418.89亿元 [2] - 整体期末出租率82.2% 不含酒店公寓的租金单价187.5元/㎡/月 [4] 融资能力优化 - 平均付息率3.92%同比下降64个基点 外汇敞口降至28% [5] - 人民币融资占比提升至72% 较去年同期上升31个百分点 [5] - 成功发行6亿元三年期熊猫债券 票面利率2.70% 为全球首单上市REITs熊猫债 [5] 经营策略举措 - 通过"四维能力"建设强化产品竞争力 包括产品力招商力运营力服务力 [3] - 实施"一项目一策略一专班"机制 优先稳定出租率并优化租户结构 [4] - 推出带装修单元及中小户型产品 拓宽招商渠道 [4]