交易概述 - 公司的间接全资附属公司拟出售中山市中正物业管理有限公司51%股权，代价为人民币787.74万元 [1] - 交易预计于2025年11月14日联交所交易时段结束后进行 [1] 交易策略与影响 - 出售股权是经过策略性考虑的决定，旨在加强集团的营运重点及财务灵活性 [1] - 通过出售权益，集团得以精简业务组合，更专注于其余收入稳步增长且市场占有率不断上升的物业管理业务 [1]

核心交易 - 和泓服务间接全资附属公司作为卖方，于2025年11月14日与买方订立买卖协议，出售目标公司中山市中正物业管理有限公司51%的股权 [1] - 本次股权出售的代价为人民币787.7万元 [1] 交易目的与策略影响 - 出售目标公司51%股权是一项策略性决定，旨在加强集团的营运重点及财务灵活性 [1] - 通过出售权益，集团得以精简其业务组合，更专注于其余物业管理组合 [1] - 集团计划聚焦的物业管理业务收入稳步增长，市场占有率不断上升 [1]

公司核心事件 - 安永会计师事务所辞任公司核数师 自公告日期起生效 [1] - 公司委任中正天恒会计师有限公司为新任核数师 自公告日期起生效 任期至下届股东周年大会结束 [1] 核数师变更原因 - 公司与安永未能就截至2025年12月31日止财政年度的建议审计费用达成共识 [1] - 其他合适专业会计师事务所提供的方案更具竞争力 [1] - 变更旨在维持良好企业管治及加强核数师独立性 [1]

公司股份回购 - 绿城服务于2025年11月14日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购涉及20万股股份 [1] - 回购总金额约为96.57万港元 [1] - 每股回购价格区间为4.79港元至4.86港元 [1]

房产成交概况 - 赣州万象城附近天韵雅苑小区一套别墅以总价526万元、单价8768元/平方米成交，该房源建筑面积600平方米，地上三层，毛坯状态 [1] - 该房源初始挂牌价为630万元，经过两次降价后成交，最终成交价比首次挂牌价低102万元，成交周期为182天 [5] - 小区内别墅历史成交稀少，另一套别墅于2023年11月以总价365万元、单价7387元/平方米成交，成交周期长达508天 [17] 小区基本情况 - 天韵雅苑项目于2015年交房，由5栋32层高层住宅和2栋共10套别墅组成，项目占地面积22934.6平方米，总建筑面积87765.32平方米，容积率3.0，绿化率35%，共614户 [7] - 小区地理位置优越，紧邻中央生态公园、万象城商圈，并拥有赣州中学与文清路小学等优质教育资源 [9] - 小区定位为刚需小区，品质比较一般，别墅产品存在私密性差、临近马路有噪音、采光受遮挡等问题 [19][22][30] 二手房市场表现 - 天韵雅苑当前二手房挂牌均价为13417元/平方米，在赣州章江新区296个小区中排名第48位 [12] - 小区二手房市场交易活跃度不高，近90天成交1套，近30天带看66次，目前有41套高层住宅房源在售 [12][14] - 近期高层住宅成交单价区间为9426元/平方米至15656元/平方米，总价区间为82万元至183.5万元，成交周期在148天至159天 [16] 产品定位与市场错配 - 小区高层住宅主打刚需，主力户型为87至125平方米的两至三房，得益于优越地段和亲民物业费，房东持有稳定 [32] - 别墅产品因面积大、总价高，与小区刚需定位不匹配，导致其处于“有钱人看不上，普通人住不起”的尴尬局面，长期空置 [30] - 分析指出，在品质不高的刚需楼盘购买改善型大户型房产，在二手市场可能面临挑战 [35]

事件核心：股权拍卖纠纷 - 花样年控股与彩生活公开反对奥澌资本拟拍卖彩生活最多29.9%股权的计划[2] - 纠纷源于花样年与天风国际证券期货之间尚未解决的债务争议，涉及金额为9698万美元欠款[3][4] - 花样年明确否认欠款以彩生活股份作为担保，并正寻求法律意见以保护权益[3] 彩生活经营与资产状况 - 彩生活2025年上半年实现营业收入约10.39亿元，毛利约2.24亿元，净利润约2860万元[5] - 截至11月13日，彩生活市值仅为3.31亿港元，拟拍卖的29.9%股权对应市值不到1亿港元[4] - 彩生活曾是物业第一股，目前被视为花样年债务重组中的核心优质资产[5] 行业结构性变革与前景 - 物业管理行业因现金流稳定、抗周期能力强，在房地产市场调整期成为房企重组核心筹码[6] - 行业分化加剧，头部物企凭借资金优势加速整合，中小物企则面临股权动荡和资源流失困境[6] - 中国物业管理行业兼具准公共服务、消费、资产管理三大属性，对比海外拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大特色[6] - 随着城镇化率提升，行业仍有较大成长空间，预计将呈现总量平稳、结构分化、集中度提升的趋势[6]

股价表现 - 公司股价盘中跌幅超过3%，暂报1.25港元 [1] - 公司股价出现连续三个交易日下跌，累计跌幅达到10% [1] - 公司股票成交额为5895.92万港元 [1]

股价表现 - 恒大物业股价盘中跌幅超过3%，出现连续三个交易日下跌，累计跌幅达到10% [1] - 截至发稿时，股价下跌2.34%，报1.25港元，成交额为5895.92万港元 [1] 潜在交易进展 - 公司清盘人已邀请选定的投标人查阅进一步资料，并要求在2025年11月底前提交更新的非约束性意向要约方案 [1] - 清盘人将审阅可能收到的其他意向要约，但潜在交易仍处于初步阶段 [1] - 进入下一阶段程序及提交最终方案的时间尚未确定，未与潜在投标人进行磋商，也未达成任何正式或具法律约束力的协议 [1]

股价表现 - 恒大物业股价盘中下跌超过3%，并出现三连跌，累计跌幅达到10% [1] - 截至发稿时，股价下跌2.34%，报1.25港元，成交额为5895.92万港元 [1] 潜在交易进展 - 公司清盘人已邀请选定投标人查阅进一步资料，并要求于2025年11月底前提交更新的非约束性意向要约方案 [1] - 清盘人将审阅可能收到的其他意向要约，但潜在交易仍处于初步阶段 [1] - 清盘人就进入下一阶段程序及提交最终方案的时间尚未确定，也未与潜在投标人进行磋商或达成任何正式协议 [1]

交易方案核心 - 公司拟以1元对价向天津城市运营发展有限公司转让其评估值为-2.39亿元的房地产开发业务相关资产及负债 [1] - 交易目的是使公司彻底退出房地产开发业务，仅保留物业管理、资产管理与运营等业务 [1] - 公司表示此次交易旨在剥离亏损资产，提升资产质量，提高盈利能力和持续经营能力，化解退市风险 [4] 交易背景与演变 - 公司“退房”之路历经多次变动，2025年初首次披露重组计划，拟通过资产置换方式剥离原有资产并引进新业务 [2][3] - 初始方案涉及与天津能源集团等关联方进行资产置换，置入资产包括供热资产、风电资产等 [3] - 后续方案经历调整，置入资产范围缩小至主要聚焦城市集中供热，最终调整为当前的重大资产出售方案 [3][4] 上交所问询函关注要点 - 问询函要求公司就持续经营能力、标的评估情况、担保情况以及债权和债务情况四大方面作出进一步说明和解释 [1][6] - 在持续经营能力方面，监管关注交易后公司剩余业务的核心竞争力、是否会导致无具体经营业务以及是否有置入资产计划 [7] - 备考财务报表显示交易后公司资产规模和收入规模将大幅下降，但净资产由负转正，2024年及2025年1-6月营业收入分别为7093.25万元和3815.11万元 [7] 标的资产评估细节 - 置出标的评估价值为-2.39亿元，评估估值减值率达106.99% [7] - 长期股权投资板块账面价值74.75亿元，评估值35.79亿元，减值率52.12%，为主要减值来源 [7] - 多家子公司出现账面价值大幅缩减甚至负值估值，原因是被投资企业经营亏损 [7] 担保与债权债务情况 - 截至2025年6月30日，公司对外担保金额达66.13亿元，主要为控股股东及子公司提供担保 [8] - 需处理拟置出的债权和其他应收款72.87亿元，应收账款10.71亿元，以及各类拟转让债务 [8] - 交易完成后，公司对拟置出标的仍存在其他应收款6927.53万元 [8] 公司财务状况与退市风险 - 公司自2020年起持续亏损，2020年至2022年净利润分别为-25.17亿元、-18.44亿元、-2.96亿元 [9] - 2023年通过政府收储短暂扭亏后，2024年再度亏损，净利润为-2.1亿元 [9] - 截至2025年上半年，公司资产负债率达100.36%，净资产为-5.01亿元，面临退市风险 [9]