房地产市场整体态势 - 房地产市场呈现二手房交易占主导、逐步企稳的态势 [1] - 全国新建商品房与二手房交易总量同比基本保持稳定，未出现明显收缩 [2] - 全国新建商品房销售面积和销售额同比降幅分别比去年同期收窄9个和11.3个百分点 [2] 二手房市场表现 - 今年1至10月份，全国二手房交易网签面积同比增长4.7% [1] - 二手房在交易总量中的占比为44.8% [1] - 二手房交易占比呈现出逐步提高的态势 [2] - 二手房交易网签面积同比增长超10%的城市有上海、深圳、重庆、南京等超过15个城市 [3] 政策支持措施 - 各地持续调整优化房地产政策，包括取消或调减限制性措施，实施购房补贴、发放住房消费券等 [1] - 全国已有超过60个城市出台购房补贴或"以旧换新"类政策 [2] - 北京、上海、深圳、杭州、青岛等城市调整了住房公积金政策 [2] - 各地严控增量，不断优化土地供给，实现精准供地 [3] 市场结构变化 - 住房发展进入存量时代，二手房对新房的替代作用增强 [1] - 新房销售规模下降、二手房交易占据主导逐步成为房地产市场的常态 [1] - 房地产市场从过去以新房交易为主，逐渐转向以二手房交易为主 [3] - 在存量房时代，以年轻人、新市民、外来人群为主的刚需及改善性刚需占主导 [3] 具体城市与区域表现 - 1至10月份，新房和二手房网签交易总量同比保持增长的城市有深圳、武汉、厦门、沈阳等 [3] - 深圳统筹城市更新与新增住宅用地供应，更大力度出让优质居住用地 [3] - 西安在五大城市更新片区实施配套先行，杭州提高核心区供地占比 [3]

房产成交概况 - 赣州万象城附近天韵雅苑小区一套别墅以总价526万元、单价8768元/平方米成交，该房源建筑面积600平方米，地上三层，毛坯状态 [1] - 该房源初始挂牌价为630万元，经过两次降价后成交，最终成交价比首次挂牌价低102万元，成交周期为182天 [5] - 小区内别墅历史成交稀少，另一套别墅于2023年11月以总价365万元、单价7387元/平方米成交，成交周期长达508天 [17] 小区基本情况 - 天韵雅苑项目于2015年交房，由5栋32层高层住宅和2栋共10套别墅组成，项目占地面积22934.6平方米，总建筑面积87765.32平方米，容积率3.0，绿化率35%，共614户 [7] - 小区地理位置优越，紧邻中央生态公园、万象城商圈，并拥有赣州中学与文清路小学等优质教育资源 [9] - 小区定位为刚需小区，品质比较一般，别墅产品存在私密性差、临近马路有噪音、采光受遮挡等问题 [19][22][30] 二手房市场表现 - 天韵雅苑当前二手房挂牌均价为13417元/平方米，在赣州章江新区296个小区中排名第48位 [12] - 小区二手房市场交易活跃度不高，近90天成交1套，近30天带看66次，目前有41套高层住宅房源在售 [12][14] - 近期高层住宅成交单价区间为9426元/平方米至15656元/平方米，总价区间为82万元至183.5万元，成交周期在148天至159天 [16] 产品定位与市场错配 - 小区高层住宅主打刚需，主力户型为87至125平方米的两至三房，得益于优越地段和亲民物业费，房东持有稳定 [32] - 别墅产品因面积大、总价高，与小区刚需定位不匹配，导致其处于“有钱人看不上，普通人住不起”的尴尬局面，长期空置 [30] - 分析指出，在品质不高的刚需楼盘购买改善型大户型房产，在二手市场可能面临挑战 [35]