核心观点 - 上海商业地产正迎来投资风口 各类投资者积极布局核心物业 在利率下行和资产价值调整背景下 具备长久期 低波动和稳定现金流特性的优质标的成为穿越周期的必要选项 [1][6][7] 投资者类型与交易案例 - 厦门市属国企象屿集团以21亿元收购仙乐斯广场98.68%股权 成交单价约3万元/平方米 较峰值折价三成 [2] - 昆山国资旗下公司以14亿元从万科接手上海金桥万创中心 该园区入驻康宁 普立万等跨国公司和研发机构 [2][3] - 险资机构加大不动产投资力度 年内已发布16份大额不动产投资公告 较去年同期增幅明显 [4] - 友邦保险通过Pre-REITs基金投资上海松江租赁住宅柚米社区 共2252套房源 总建筑面积超13万平方米 [4] - 中邮保险联合阿布扎比投资局斥资超百亿人民币收购上海静安核心区博华广场 [4] - 大家保险收购上海闵行天街等四个房地产项目49%股权 [4] - 私人投资者活跃于公寓和酒店板块 上半年完成3笔精品酒店交易 金额1-3亿元 均为带租约现金流稳定标的 [5] 市场特征与投资逻辑 - 上半年投资型买家成交额占比超八成 保障性租赁住房 可散售公寓和商业地产成为热门标的 [4] - 一线城市商业地产预测收益率：办公5.7% 零售6.5% 物流7.6% 显著高于二线城市对应业态 [6] - 核心不动产资产波动性低于股票债券 能提供稳健租金现金流 并具备资产价值提升潜力 [6] - 上海优质商办流动性具有市场优势 大宗交易占比持续领先 [6] 未来趋势展望 - 外资基金持有的折价办公项目有望达成交易 推动办公类别大宗交易占比回升 [7] - 国内低息环境为内资买家创造良好融资杠杆 [7] - 长租公寓 保障型租赁住房和商场等REITs底层资产将持续受机构投资者关注 [7] - 法拍市场小金额 提升空间大的项目将成为私人投资者主流 交易金额偏好集中在5亿元以下 [7]

业绩表现 - 2025年上半年收入52.02亿港元，同比减少18.45% [1] - 股东应占纯利6.97亿港元，同比减少21.51% [1] - 每股盈利0.51港元 [1] - 办公楼租赁收入下跌4%至人民币6.38亿元 [2] 业务发展 - 持续开发投资项目包括无锡恒隆广场第二期、杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目 [1] - 在香港推出共享办公空间项目NET WORK [1] - 举办65周年庆祝及市场营销活动，带来可观客流量并加强顾客联系 [1] - 预期上述举措将改善营业额及加强品牌忠诚度 [1] 商场运营 - 商场组合整体收入持续稳定 [1] - 针对不同客群推出具针对性的市场营销项目 [1] - 除天津、武汉和沈阳恒隆广场外，商场组合大致取得收入增长 [1] - 整体租出率维持于高位 [1] 办公楼市场 - 上海恒隆广场甲级办公楼收入跌幅占整体办公楼收入跌幅的77% [2] - 办公楼市场受租户搬迁潮、需求模式转变及成本效益考虑影响 [2] - 成功维持高水平物业管理服务并积极留住优质租户 [2]

核心财务表现 - 2025年中期收入52.02亿港元 同比减少18.45% [1] - 股东应占纯利6.97亿港元 同比下跌21.51% [1] - 每股盈利0.51港元 基于股东应占纯利计算 [1] 商场业务表现 - 商场组合整体收入保持稳定 租出率维持高位 [1] - 天津恒隆广场、武汉恒隆广场及沈阳市府恒隆广场出现销售租金下跌 受同业激进定价及宣传影响 [1] - 全国举办65周年市场营销活动 带动可观客流量并强化顾客联系 [1] 办公楼业务状况 - 办公楼整体收入同比下降4%至6.38亿元人民币 [2] - 上海恒隆广场甲级办公楼收入跌幅占整体77% 主因租户搬迁潮及需求模式转变 [2] - 市场面临租出率下跌与租金下调压力 物业管理服务维持高水平 [2] 项目开发进展 - 持续推进无锡恒隆广场二期、杭州恒隆广场及上海恒隆广场扩建项目 [1] - 在香港推出共享办公空间项目NET•WORK [1] - 预期新项目将改善营业额并增强品牌忠诚度 [1]

项目概况 - 龙湖济南西城天街定于10月31日正式开幕 [2] - 项目位于槐荫区经十路以北、腊山河以东，紧邻地铁4号线腊山河西站 [2] - 总建筑面积约15.76万平方米，为山东体量最大的龙湖天街项目 [2] - 该项目为济南第3座、山东第4座龙湖天街 [2] 招商进展 - 目前已签约400余家品牌 [1][2] - 首店品牌占比超过40% [1][2] - 品牌业态覆盖零售、餐饮、娱乐、科技等全业态 [1][2]

海南日报海口7月29日讯 (海南日报全媒体记者 邓海宁 通讯员 钟玲)7月29日，海南日报全媒体记者从 海口市公安局交警支队获悉，为缓解海口龙湖天街商圈周边路网交通拥堵，拟定于7月31日起至8月31日对博 巷三路(南海大道至坡博四横路段)、坡博四横路(博巷三路至豪苑路段)、博巷一路实施机动车单向交通组织调 整(试行)。 据了解，此次调整包括：博巷三路(南海大道至坡博四横路段)机动车由双向通行调整为南往北单向通 行，非机动车保持双向通行;坡博四横路(博巷三路至豪苑路段)机动车由双向通行调整为东往西单向通行，非 机动车保持双向通行;博巷一路机动车由双向通行调整为北往南单向通行，非机动车保持双向通行。 海口交警表示，请机动车驾驶人途经博巷三路(南海大道至坡博四横路段)、坡博四横路(博巷三路至豪苑 路段)、博巷一路时，自觉按照交通标志、交通标线的指示通行。 龙湖天街周边路网交通组织流线示意图。受访者供图 ...

RWA概念与市场背景 - RWA指现实世界资产上链开展代币化融资交易，核心是将实体资产收益权以数字代币形式在区块链网络实现募资、交易与流转 [3] - 香港《稳定币条例草案》生效后，稳定币与RWA结合为内地资产赴港上链融资创造发展空间，民生证券报告指出该闭环生态或成Web3时代重要突破口 [4] - 协鑫能科、朗新集团已试水新能源RWA融资，近期文旅潮玩、房地产、光伏新能源、充电桩等领域企业也积极探讨赴港RWA可行性 [5][6] 行业应用与资产类型 - 房地产企业对RWA热情高涨，希望通过成熟商业地产项目租金收益上链融资以偿还贷款及降低债务压力 [7] - 赴港RWA资产集中于三类领域：存量类资产（如商业地产租金、基础设施使用权）、供应链金融资产（如央企国企应收账款）、绿色资产（如碳排放配额） [7] - 不同行业诉求差异明显：房地产/充电桩/光伏企业侧重改善现金流，文旅潮玩/消费品企业则希望通过RWA提升品牌年轻客群粘性 [11] 操作门槛与中介乱象 - 内地资产需满足规模超2亿元人民币、年收益分红超5%等条件才适合RWA，否则发行成本过高或缺乏投资者吸引力 [12] - 中介机构夸大RWA便利性，回避跨境合规、信息披露等核心问题，导致企业误判操作难度，前期辅导费可达百万元（含尽调30万、技术开发30万等） [14][15][16] - 部分中介缺乏实操经验，仅以"赚快钱"为目的，专业团队需在资产建模、法律适配、链上治理等环节提供实质性支持 [15] 合规挑战与解决方案 - 跨境资产结构需符合两地监管标准，避免"名义外迁、实质不合规"，香港市场对信息披露透明度要求极高（如估值、兑付路径等） [17] - 企业需系统性评估法律结构、运营能力与技术支撑，重点解决KYC/AML监管差异、资产上链真实性验证、智能合约与法律执行衔接等问题 [21] - 专业机构建议企业建立独立RWA逻辑判断力，40%咨询工作聚焦合规操作建议，逐步引导企业理性看待可行性 [21][22]

从物业类型来看，戴德梁行的报告指出，受惠于跨境电商的持续发展与扩张，大湾区内地城市物流板块 相关物业的表现最好。2025年上半年，在剔除广州与深圳的粤港澳大湾区内地城市的商业地产成交案例 中，工业物流相关案例占98%，剩下2%则为惠州的一例用于酒店业的成交案例。 21世纪经济报道记者 孙迟悦 实习生 顾泯骏 香港报道 7月29日，戴德梁行发布《2025半年度粤港澳大湾区住宅市场及商业物业投资市场回顾与展望》，戴德 梁行中国资本市场部副董事总经理陈彩丽指出，2025年上半年，大湾区内地城市的商业物业总成交额达 247亿元，同比上升108%，创下历史新高。 从成交金额来看，陈彩丽表示，2025年上半年，大湾区内地城市商业物业的成交以小额交易为主。在这 期间，大湾区内地城商业物业共成交31宗，高于2023年的22宗与2024年的21宗；然而，在今年的这些交 易中，交易总额高于10亿元的交易总共有4宗，反观2023年同期则为11宗。 但陈彩丽也提醒道，在未来2-3年内，大湾区内地城市仓储市场将迎来约50%的新增供应，届时空置率 将会上升，租金水平也将受压。此外，地缘政治环境的不确定走向也为物流行业带来了不确定性，相关 ...

万达集团动态 - 万达近期以2.4亿元现金向中国儒意出售快钱金融30%股权 交易完成后中国儒意将成为快钱金融最大股东 [11][13] - 万达半年内已进行三次重大资产剥离 包括传闻出售十几座万达广场100%股权 交易金额超500亿元 [15][23][27] - 大连万达1.4亿股权被冻结 公司面临债务压力 需应对与苏宁易购 融创等合作伙伴的法律追债 [17][29][30] - 万达商业地产领域曾横跨海内外 创始人王健林2013年以1350亿元身家成为中国首富 两年后登顶全球华人首富 [21][55][57] 京东集团动态 - 刘强东近期推出"七鲜小厨"外卖业务 并启动"产品合伙人"计划 投入数十亿资金 提供百万保底分成 已吸引数万份报名 [32][35][37][39] - 京东与德国Ceconomy达成合作 将拓展欧洲零售网络 强化国际化布局 [43] - 刘强东以达沃斯论坛联席主席身份出席工商界活动 并与国家领导人交流 7月参加中欧企业家会议提出战略建议 [41][45][47][49] 行业对比分析 - 万达代表传统商业地产模式 受行业周期影响陷入债务危机 需通过资产出售缓解压力 [7][15][57] - 京东依托电商赛道持续扩张 通过新业务孵化与国际合作实现增长 创始人刘强东国际影响力提升 [32][43][49] - 两家企业创始人背景差异显著 王健林出身军事家庭 刘强东来自农村 但均在各自领域建立商业帝国 [61][63][66]

大湾区住宅市场回顾与展望 - 关税阴霾导致第二季度市场气氛疲软 市场信心恢复需时 不稳定性持续存在 观望情绪将延续至第三季度 [1] - 预计下半年平均每月一手成交2.7-2.8万套 全年一手销售约30万套 楼价存在下调压力 全年或录得0-5%跌幅 [1] - 政策松绑及"好房子"建设推动刚性需求和改善型需求释放 专项债收储和商品房收购缓解开发商压力 促进供需平衡 [1] 区域市场表现特征 - 广州和深圳上半年一手销售表现突出 显示一线城市优越地段且定价合理的优质楼盘仍受市场追捧 [1] - 上半年大湾区整体一手住宅销售数字同比上升3% 但四月起受关税战影响 买家转向观望 第二季度楼价未能延续升势 [3] 商业物业投资市场趋势 - 物流和商业板块预计继续表现突出 跨境电商扩张推动物流资产需求强劲 但未来2-3年新增供应将推高空置率并压制租金 [2] - 工业物流成交额占比大幅提升至超过50% 录得大型物流资产包成交 社区商业板块热度持续升温 稳定租金收益项目受青睐 [3] - 业主态度转向务实 议价空间扩大促进物流仓储交易 机构型和长线投资者趁机寻宝 [2] 商业资产交易动态 - 下半年预计出现更多优质商业资产成交 港人消费力外溢及中低端消费趋势使运营出色商场和社区商业项目受市场青睐 [2] - 一线城市商场业主惜售 二线城市业主态度务实 成熟社区商业项目成为保险和房地产基金首选投资板块 [2] 市场复苏驱动因素 - 住宅市场复苏最关键驱动因素是整体经济环境而非政策 购买意愿释放可能带来巨大反弹力 但目前市场信心不足 [3] - 美联储减息可能对内地住宅市场产生正面影响 主要体现为吸引国际投资者进行长线投资 [3]

政策与市场动态 - 多座城市出台或落地离境退税政策，广州市天河区天环广场启用全市首个离境退税"即买即退"集中退付点 [1] - 大连市和湖北省于7月1日起实施境外旅客购物离境退税政策，上海市计划增设退税商店优化消费环境 [1] - 杭州万科出售拱墅区智尚汇商业中心项目，总建筑面积约1万平方米 [1] - 何猷君控制的武汉星竞威武文体发展有限公司成为寰聚商业第一大股东，计划打造"电竞+夜经济"融合业态 [1] 商业地产零售业态运营商表现 - 华润万象生活、恒隆地产、九龙仓、太古地产、龙湖集团、凯德投资、印力集团、新鸿基地产、新世界中国、中粮大悦城、新城商业、百联股份、招商商管、领展、首创钜大、珠海万达商管位列7月商业地产零售业态运营商表现榜单 [2] 业务拓展与商场改造 - 华润万象生活与福建三信集团合作打造莆田金鼎广场升级项目，计划2026年以"莆田万象汇"品牌重新开业 [4] - 保利商旅与知识城集团签约香雪时光项目，打造广州首个POD概念购物中心 [4] - 绿地集团在天津打造的团泊绿地缤纷天地商业街于7月试运营 [4] - 上海恒隆广场扩建部分封顶，预计2026年下半年开幕，新增约3080平方米地面楼面面积 [4] - 广州天河领展广场西翼改造预计8月完成，新引入永旺超市及多家餐饮品牌广州首店 [4] - 北京西直门凯德Mall原华联生活超市位置扩建为DT-X，定位"邻里中心概念店" [4] 商业品牌与电商动态 - 霸王茶姬加速香港布局，多家新店开业 [6] - 老乡鸡在港交所提交上市申请，营收和毛利持续增长 [6] - LV在上海南京西路揭幕全球唯一"路易号"巨轮，融合店铺、餐厅和品牌展览 [6] - 周六福珠宝在香港联合交易所主板挂牌上市 [6] - 阿里巴巴集团发行零息可交换债券，资金用于云计算基础设施建设和国际电商业务发展 [6] - TikTok Shop进军日本电商市场 [6] REITs市场表现 - 中金中国绿发商业REIT上市首日涨幅达30% [6] - 中海地产拟将佛山南海映月湖环宇城以公募REITs形式上市，计划募资13.55亿元 [6] - 华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金计划扩募 [6] - 华夏金茂商业REIT发行价2.67元/份，6月27日收盘3.61元/份 [8] - 嘉实物美消费REIT发行价2.383元/份，6月27日收盘4.37元/份 [8] - 华夏印力消费REIT发行价6.902元/份，6月27日收盘10.03元/份 [8] - 中金华润商业REIT发行价3.26元/份，6月27日收盘4.37元/份 [8] - 华安百联消费REIT发行价2.332元/份，6月27日收盘3.43元/份 [8] - 华夏首创奥莱REIT发行价2.468元/份，6月27日收盘4.34元/份 [8] - 华夏大悦城商业REIT发行价3.323元/份，6月27日收盘5.26元/份 [8] - 易方达华威市场REIT发行价3.027元/份，6月27日收盘5.28元/份 [8] - 中金中国绿发商业REIT发行价3.16元/份，6月27日收盘4.10元/份 [8]