北京写字楼市场表现 - 二季度北京写字楼市场租金降幅持续收窄，空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9% [1] - 2025年二季度北京写字楼市场无新增供应，总存量维持在1368万平方米，全市和五大核心商圈季度净吸纳量分别为39677平方米和-3984平方米 [1] - 上半年全北京写字楼市场净吸纳量达19.4万平方米，同比增长2.5%，五大核心商圈半年度净吸纳量11.1万平方米，同比增长9.0%，空置率降至10.9% [1] - 全市租金环比下降2.3%至每月每平方米人民币221.94元，五大核心商圈租金环比下降2.6%至每月每平方米人民币257.58元，降幅呈收窄态势 [1] 租赁需求行业分布 - 科技互联网企业和消费类企业租赁需求活跃，续租面积占季度租赁总成交面积的29.2% [3] - TMT行业在新租和搬迁类型中成交占比达55%，专业服务行业成交占比较上季度提升3个百分点达13.1%，金融行业以10.9%位居第三，零售业租赁需求占比8.5% [3] 市场预测与趋势 - 下半年北京甲级写字楼市场预计仍无新增供应，持续去化或推动空置率继续下调 [4] - 业主方对租金的让度空间已接近极限，市场处于筑底横盘阶段，预计2025年底租金或将趋于稳定 [4] - 北京产业园市场处于换挡阶段，生物医药产业载体迎来集中交付高峰，短期内区域供需矛盾加剧，细分市场租金持续承压下调 [4] - 产业园运营主体转向"服务+生态"竞争格局，通过构建园区级生态、产业联盟协作机制等方式构筑差异化壁垒 [4] - 短期来看，产业园市场空置率或维持高位，运营方采取"以价换量"策略，但长期来看，北京市高精尖产业和未来产业的发展将释放潜在租赁需求 [4]

北京写字楼市场供需动态 - 第二季度新增14.8万平方米办公面积，上半年累计新增18万平方米，完成全年预期总量的83% [1] - 上半年新租交易总面积同比上涨33%，净吸纳量达25.5万平方米，同比增长1.1倍 [1][2] - 空置率累计下降0.8个百分点至20.2%，中关村空置率降至8.9% [3] 行业需求结构 - TMT行业占比40%，人工智能、大数据、平台互联网及游戏类需求显著 [1] - 金融行业占比20%，以同区整合搬迁为主 [1] - 专业服务业占比12%，内资律所和咨询类租户升级需求持续 [1] 租金与竞争格局 - 上半年租金累计下降5.5%至每月每平方米241.7元，新兴区域分流和租户降本诉求是主因 [3] - 下半年仅一个新增项目入市，供应有限但总体仍充裕，业主竞争激烈或致租金继续下调 [3] 区域与政策影响 - 中关村、奥体、望京三大科技中心区为头部科技企业战略布局首选 [3] - 北京市优化营商环境政策预计将吸引总部、研发及外资需求 [3]

市场供需 - 广州甲级写字楼租赁市场问询及带看量较2024年年末回升，租赁需求释放积极信号 [1] - 2025年二季度广州甲级写字楼市场供应趋缓，仅一个新项目交付入市 [1] - 广州国际金融城成为年内新增供应的主要来源，推动全市存量增长至6937万平方米 [1] - 上半年全市净吸纳量录得152万平方米，同比下降133% [1] - 全市空置率同比增加09个百分点至198% [1] 区域表现 - 二季度海珠区琶洲成为租赁活跃度最高区域，空置率环比下降17个百分点，同比下降36个百分点至232% [1] - 越秀区录得多个1000平方米以上的较大面积成交，个别高楼龄项目通过商务策略调整与租户结构优化改善出租率 [1] - 越秀区净吸纳量在二季度实现由负转正 [1] 租金趋势 - 核心商圈租金跌幅收窄，全市写字楼平均租金环比下降14%至1235元/平方米·月，跌幅较上季度收窄33个百分点 [1] 行业需求 - TMT行业以302%的写字楼租赁成交面积占比维持行业需求首位，游戏公司表现活跃 [2] - 金融业以168%的成交占比位列第二，部分机构因琶洲办公氛围成熟考虑增设区域办公点 [2] - 贸易和零售业占比提升至163%，成为上半年全市租赁成交占比第三位 [2] 区域发展 - 广州国际金融城基建不断完善，银行、保险等金融机构企业总部计划于年内完成进驻 [2] - 新兴商务区办公氛围的形成将进一步提升区域市场关注度与资源虹吸效应 [2]

深圳甲级写字楼市场 - 2025年上半年深圳甲级写字楼新增供应23.5万平方米，总存量达860.5万平方米 [1] - 上半年全市甲级写字楼净吸纳量6.8万平方米，科技企业需求持续增长带动租赁市场 [2] - 2025年内预计新增122万平方米甲级写字楼供应，2027年末总存量或突破1000万平方米 [2] - 小米、腾讯、vivo等企业总部大楼即将投入使用，可能对存量楼宇租赁形成压力 [2] - 新兴行业及经营类业态占比上升，科技企业涌现将带来新增需求 [2] 深圳零售商业市场 - 2025年上半年新增30.3万平方米优质购物中心，总存量增至747.7万平方米 [1][3] - K11 ECOAST、罗湖益田假日广场为主要新增项目，太子湾招商花园城开放式街区形成差异化补充 [3] - 华润万象改造PA MALL引入首店品牌，印力轻资产项目iN城市广场以户外运动为特色 [3] - 未来三年计划新增126.4万平方米优质购物中心，西部板块占比达68.4% [3] - 文体娱乐、潮玩、二次元及宠物经济等细分消费领域料成零售增长点 [3] 大宗交易与投资趋势 - 上半年深圳办公类物业成交额近80亿，自用买家为主力，上市公司及国企占比显著 [4] - 大湾区大宗交易单宗均价降至5亿元，市场偏好小总价资产 [4] - 数据中心投资因AI算力需求激增重返热点，生物医药仓储及生产设施受关注 [5] - 价格调整下投资价值显现，私人投资者活跃度提升 [5]

上海甲级写字楼市场表现 - 2025年第二季度净吸纳量8.53万平方米，同比下滑67.6%，环比下滑18.4% [1] - 市场空置率攀升至23.6%，甲级写字楼平均租金降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9% [1] - 预计三四季度新增供应约百万平方米，徐汇滨江25万平方米，浦东前滩、长宁核心及普陀等区域均超10万平方米 [1] 租赁需求结构分析 - 零售贸易制造与TMT行业为租赁主力，占比分别为28%和23%，合计占市场51% [1] - 金融行业租赁成交占比15%，生物医药行业占比提升至10%，主要因国内外知名药企大面积搬迁 [1] - 零售贸易制造业偏好传统核心商圈及优势新兴商圈，奢侈品、体育用品零售企业表现突出 [2] - TMT行业集中于热门新兴商圈及新项目，需求来自平台网络软件服务企业搬迁、电商扩租及汽车软件平台续租 [2] 行业动态与政策影响 - 生物医药企业受上海打造全球生物医药研发经济政策驱动，升级搬迁及扩租需求持续释放 [2] - 上海加快建设国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心，强化城市核心功能 [2] - 政策优化营商环境及产业扶持力度，为企业在沪投资提供支持 [2]

北京写字楼市场现状 - 北京甲级写字楼空置率连续七个季度稳定在20%左右，租金水平已下滑至2011年水平 [1][2][4] - 甲级写字楼市场总存量达1310万平米，乙级写字楼1003万平米，产业园1308万平米 [2] - 二季度甲级写字楼平均净有效租金环比微降2.9%至235.6元/月/平米，为近三季最小降幅 [4] 供需结构分析 - 市场进入供需深度博弈期，需通过严控新增供应与激活企业需求双轨攻坚降低空置率 [1][4] - 2025年将迎三年新增供应低谷，为下半年空置率下行创造有利条件 [4] - 企业办公空间集约化整合叠加自有物业回迁潮，预计年末空置率仍维持20% [4] 区域分化表现 - 中关村连续四个季度累计去化总量近16万平米，创历史最快速度 [1][6] - 中关村规模以上重点企业1-5月总收入达3.2万亿元（同比+7.3%），技术收入占比28.5% [6] - 丽泽商务区单季净吸纳量突破2万平米，空置率降至21.5%；金融街空置率维持全市最低11.7% [9] 租金动态与案例 - 中关村互联网金融中心租金从2019年10.5元/平米/天降至当前6-9元/平米/天 [2] - 鼎好大厦改造后吸引深视科技、零一万物等科技企业入驻，出租率显著提升 [7] - 租金下行促使中关村部分高端写字楼短期内实现满租，如互联网金融中心仅剩1套房源 [6] 结构性机会 - 科创产业驱动中关村、丽泽及金融街成为需求核心区，市场呈现分化趋势 [5][6] - 轨道交通网络突破地理限制，企业选址半径扩大且优质项目可触达量翻倍 [3] - 老旧楼体升级改造（如鼎好大厦）成为科技企业集聚新载体 [7]

市场整体态势 - 北京甲级写字楼市场进入供需深度博弈期 [1] - 2025年第二季度净吸纳量达3.2万平方米，连续八个季度去化 [2] - 空置率稳定在20.2%，连续七个季度维持20%左右水平 [2] 租金表现 - 第二季度平均净有效租金降至235.6元/平方米/月，环比微降2.9%，为近三季度最小降幅 [2] 区域分化特征 - 需求呈现"西进东稳"态势，中关村、丽泽及金融街为新增需求核心区域 [2] - 中关村上半年净吸纳量突破6万平方米，连续四个季度累计去化16万平方米，创历史最快速度 [2] - 丽泽商务区本季度净吸纳量突破2万平方米，上半年累计超5万平方米，空置率降至21.5% [2] - 金融街空置率维持全市最低11.7% [3] 驱动因素 - 科创与产业创新融合推动高新技术企业空间扩张，中关村去化速度对标2015年4G产业爆发期 [2] - 国央企办公需求集中释放带动丽泽区域去化 [2] 未来展望 - 2025年处于三年新增供应低谷期，为下半年空置率下行创造有利条件 [3] - 企业办公集约化整合及自有物业回迁将导致全年净吸纳量同比收窄，年末空置率预计维持20% [3]

北京写字楼市场整体表现 - 2025年二季度北京甲级写字楼单季度净吸纳量达到3 2万平方米 连续八个季度为正 [1] - 上半年北京甲级市场需求呈"西进东稳"态势 新增需求高度集中于中关村 丽泽及金融街三大战略西轴 [1] - 北京甲级写字楼市场延续"总量去化 区域分化"态势 [1] 中关村区域表现 - 科创浪潮带动高新技术企业空间扩张 推动中关村上半年甲级写字楼净吸纳量突破6万平方米 [1] - 中关村连续四个季度累计去化总量接近16万平方米 创历史记录最快速度 [1] - 上一次连续四个季度累计去化超过10万平方米为2015年(4G产业爆发元年) [1] 丽泽商务区表现 - 丽泽商务区二季度单季净吸纳量突破2万平方米 上半年累计超过5万平方米 [2] 金融街区域表现 - 金融街写字楼空置率维持全市最低的11 7%水平 [3] 市场趋势与展望 - 2025年恰逢未来三年新增供应低谷 为下半年空置率持续下行创造有利条件 [3] - 差异化产业基因正催化结构性破局 下半年甲级写字楼市场或迎来区域性底部机会和价值拐点 [3] - 科技创新驱动新周期下 企业加速从低效资产向优质资产转移 [3] - 租金深度调整释放价格弹性 叠加轨道交通网络突破地理限制 企业租赁选择半径大幅扩张 可触达优质项目数量翻倍 [3]

公司摘星脱帽 - 公司因2024年年报触及被实施退市风险警示的情形已消除，于5月20日成功"摘星脱帽" [2] - 公司上市25年来第7次成功撤销退市风险警示，成为A股市场"保壳王" [2] - 公司自2000年登陆资本市场后持续挣扎在保壳路上，曾用名包括天龙股份、山水文化等 [2][4] 公司业务表现 - 2024年公司实现营业收入3.75亿元，同比增长434.28%，其中建筑工程业务贡献3.6亿元，同比增幅超500% [6][7] - 建筑工程业务毛利率为12.56%，主要通过控股子公司提达装饰、提达建设、提达机电开展 [7] - 提达装饰2024年贡献营收3.52亿元，净利润3788.7万元，占公司全年净利润近95%，而2023年该子公司亏损1.45亿元 [7] - 公司2024年新签项目39个，金额达8.47亿元 [8] - 公司前五大客户销售额2.28亿元，占年度销售总额60.93%，均为新增客户 [11] 行业对比 - 2024年Wind中信建筑装修板块28家相关上市公司中，18家归母净利润亏损，18家业绩同比下滑 [9] - 行业整体受宏观因素影响，竞争加剧，大部分同行企业业绩呈亏损或下降趋势 [9] 财务特征 - 公司2024年业绩呈现明显季节性，一、二季度净利润分别为-734.87万元、30.18万元，三、四季度分别达到1852.28万元、2850.11万元 [9] - 2024年公司归母净利润3997.7万元中，非经常性损益贡献3187.57万元，包括出售资产收益1248.8万元和公允价值变动收益493.71万元 [17] - 公司2024年扣非净利润仅为810.13万元 [17] - 2022-2024年公司经营活动现金流分别为892.62万元、-3921.65万元、-1235.4万元 [18] - 2024年公司货币资金6111.02万元，应付账款2.16亿元，应收账款同比激增178%至2.33亿元 [18] 股东结构 - 2024年7月连宗盛出资2亿元，通过间接持有33.23%股份成为公司新实控人 [12] - 连宗盛为深圳市潮汕青年商会常务副会长，与潮汕资本巨头连氏家族关联密切 [12] - 公司前十大股东中包含五位一致行动人，合计持股18.04% [17] 历史沿革 - 公司2000年以天龙大厦为核心资产上市，2001年因停业装修等因素亏损超7000万元 [4] - 2003年公司因连续两年净利润为负且每股净资产低于面值被实施ST [4] - 公司2004年首次成功保壳，此后在2007、2010、2014、2017、2020及2025年均完成保壳 [6] - 公司2009年及2013年均在前三季度亏损情况下，依靠第四季度实现全年扭亏 [6] 业务转型 - 公司主业频繁变更，从最初自有房屋租赁调整至红酒贸易、广告传媒，再到建筑装饰工程 [17] - 上市25年来公司扣非净利润仅在6个会计年度实现盈利 [17] - 当前公司主业包括建筑工程、写字楼出租和互联网广告营销三大类 [6]

深圳写字楼短租市场现状 - 深圳甲级写字楼空置率达29.8%，环比上升0.7个百分点，导致部分办公室被拆零日租[4] - 日租价格约为每平方米5元，200平方米办公室日租金1100元，150平方米日租金700-800元[6] - 短租客户主要包括商务拍摄、培训、商务交际和展示需求[6] 二房东运营模式 - 二房东从产权人处租下整层办公室，重新装修分割后出租[7] - 部分二房东因原业务萎缩转型，如房地产广告公司转型做商务会所短租[18] - 在租约到期或空置期推出短租业务以"少亏一点"[8][12] 不同类型短租办公室 - 标准商务型：200平方米配备老板桌、茶座等，日租1100元[6] - 法拍过渡型：100平方米因产权法拍无法续约，日租700元[12] - 共享办公型：不足100平方米朴素装修，日租400元[14] - 高端会所型：配备餐厅送餐服务，可分时段出租，日租700-1000元[17] 共享办公行业现状 - 行业规模较巅峰期萎缩超60%[15] - 头部企业WeWork申请破产，优客工厂传出跑路消息[15] - 部分企业转向精细化运营，如推出10平方米以下"包间"式空间[14] 市场供需数据 - 2025年Q1深圳新增甲级写字楼21万平方米，总存量达1158.6万平方米[10] - 季度净吸纳量6.7万平方米，环比下降33.1%[10] - 部分写字楼实际空置率高于官方数据，23层中约10层部分空置[10]