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市场表现 - 7月香港整体甲级写字楼市场录得正净吸纳量189,500平方呎 实现连续四个月正增长[1] - 整体写字楼空置率从前期水平轻微回落至13.4% 除湾仔/铜锣湾外大部分分区空置率下降[1] - 港岛东空置率降至13.4% 九龙东空置率降至20.2% 湾仔/铜锣湾空置率升至9.6%[1] 租赁动态 - 租赁交投主要由租户追求更优质办公空间驱动 利用租金回落时机升级办公场所[1] - 香港蚬壳公司于观塘The Millennity租赁12,300平方呎写字楼 从同区Landmark East迁入[1] - 湾仔/铜锣湾分区录得负吸纳量 成为唯一空置率上升的分区市场[1] 租金趋势 - 7月整体甲级写字楼租金环比下降0.5% 延续下跌趋势[1] - 港岛东租金跌幅最显著达2.6% 九龙东略跌0.7% 中环轻微回落0.2%[1]

大中华区写字楼市场概况 - 截至2025年第二季度大中华区20个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达7213万平方米 [1] - 2025年上半年大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量76.4万平方米 同比上涨5.5% [1] - 中国台北核心商圈2025年第二季度空置率较低为7.9% 青岛核心商圈空置率最低为24.7% [1] 市场供需状况 - 2024-2025年上半年新增供应量19.4万平方米（2025年上半年4.49万平方米）核心区与非核心区各占一半 [2] - 2025年下半年新增供应量预计增至26.43万平方米 [2] - 2024-2025年上半年季度平均新租赁面积8.49万平方米 较2020-2023年季度平均高出19% [2] 行业需求与租赁表现 - 金融业需求带动写字楼租赁市场 香港新股市场复苏预期提振市场气氛 [2] - 2024-2025年上半年全港整体写字楼净吸纳量12.2万平方米 部分在建项目预租活动未反映在数据中 [2] - 租户可享受优惠租赁条件并拥有更多选择权 业主采取灵活策略应对市场竞争 [1] 市场前景与预测 - 未来2-3年中国大部分城市将迎来供应高峰 市场竞争持续激烈 [1] - 2025年全年香港整体写字楼租金预计下跌7-9% [2] - 高空置率与租户成本控制措施可能对租金表现构成压力 [2]

市场表现 - 内罗毕高档写字楼入住率从72.7%提升至77.7% [1] - 租金水平维持在每平方米1.20美元 [1] 需求驱动因素 - 联合办公空间提供商需求增长推动占用率上升 [1] - 业务流程外包公司需求增长助推占用率提升 [1]

核心观点 - 写字楼市场短期仍面临以价换量调整 但核心商圈通过租金适配与产业升级展现韧性 新质生产力相关办公需求有望成为破局关键 [1][7] 一线城市空置率表现 - 北京2025年第二季度甲级写字楼空置率为16.9% 较2024年底的18.3%下降 是唯一同比环比均改善的城市 因无新增供应且存量面积持续去化 [3] - 上海空置率达23.6% 广州为19.8% 深圳高达27.8% 三城空置率环比同比及较2024年末均攀升 [3][4] - 深圳空置率居四大城市榜首 因年内有122万平方米新增供应集中入市 叠加总部大楼投入使用导致需求分流 [4] 租户行业结构特征 - 2025年1-6月金融服务企业租赁单数占比20% 居首位 覆盖传统金融 消费金融 金融科技等领域 代表企业包括华夏基金 爱建证券 马上消费金融 [4] - 科技研发与专业服务租赁单数占比均为13% 科技研发聚焦芯片 人工智能 AR/VR等硬科技赛道 专业服务涵盖法律 咨询 人力资源等领域 [5][6] - 医药健康 消费零售等新质生产力行业逐步成为增长引擎 科技研发 医药 消费 传媒娱乐等行业租赁占比有望进一步提升 [7] 区域集聚与产业绑定 - 租赁区域集中在北京金融街 上海陆家嘴 广州国际金融中心等核心商务区 [4] - 上海张江科学城形成集成电路设计-AR设备研发-电力通信的产业链聚集 入驻企业包括海光云芯 XREAL 乐鑫科技等 [5] - 写字楼入驻行业分布与区域产业定位深度绑定 如上海张江的科技 北京金融街的金融 [6] 标杆项目运营模式 - 上海中海中心写字楼2024年净吸纳量达7万平方米 跻身全市去化量首位 通过打造楼内法律服务中心形成产业集群效应 [6] - 项目入驻包括亚太国仲商务咨询 沪师律师事务所等专业机构 构建覆盖企业国际化全周期的一站式法律服务平台 [6] 城市层级差异化策略 - 一线城市以金融 跨国医药 硬科技总部为主 运营商通过硬件配套及软性服务吸引高净值租户 [7] - 新一线城市如成都 珠海 天津等侧重区域总部及细分赛道研发中心 以产业政策 成本优势 空间服务形成差异化竞争 [7]

市场整体表现 - 北京写字楼市场整体空置率维持在17.7%的高位 [2][8] - 整体租金同比下跌17.0%，环比下跌5.7% [2][6] - 净吸纳量达9.2万平方米，环比增长113.95% [2][6] 租户行为变化 - 企业选址逻辑从地段优先转向以组织结构与业务效率为核心的空间战略重构 [6][7] - 科技与新兴产业企业（如AI、传媒、咨询）成为租赁需求主要贡献者，关注空间技术适配性、灵活布局与共享服务 [6][17] - 传统行业（金融、能源）以压缩、下沉、复合为关键词进行结构调整 [7] 区域分化趋势 - 金融街空置率仅8.2%，租金稳定在389元/平方米/月，抗压能力强 [8][23] - 中关村空置率10.7%，净吸纳量2.4万平方米；丽泽净吸纳量2.8万平方米，表现活跃 [9][10] - 远郊区域（如上地-北清路空置率35.6%）几乎零净增长 [10] 资产价值重估逻辑 - 资产价值从区位红利转向运营红利，可运营性成为核心指标 [13][15] - 租户决策关注空间适配性、运营方响应力、长期使用意愿 [13] - 具备稳定现金流生成能力（如金融街）、租户结构更新能力（如中关村）、政策支持潜力（如丽泽）的资产更具价值 [23][24][25] 运营能力模型分类 - 被动型资产：缺乏服务响应，仅靠降价难以吸引租户 [15][16] - 服务型资产：提供灵活布局、共享会议室等定制化服务，受AI企业等青睐 [17] - 生态型资产：整合产业资源，提供办公+融资+产业导入一体化方案，具备REITs潜力 [18][19] 行业长期趋势 - 写字楼价值逻辑从租金收益转向空间运营与结构匹配 [5] - 运营ROCE（Return on Capital Employed）取代空置率成为核心衡量指标 [22] - 市场进入以组织战略空间化为核心的新周期，强调稳定性与结构可持续性 [26][27]

写字楼租户情绪与策略 - 31%受访者对未来12个月业务前景持负面看法，首次超过持正面看法的28%，41%持中性态度反映市场整体稳定但审慎 [1] - 55%租户计划维持现有写字楼面积，27%有意缩减，18%考虑扩张 [1] - 缩减办公空间的租户中81%主因是成本优化，60%因业务需求减少，扩张主因是香港业务增长(68%)和现有空间不足(51%) [1] 行业分化趋势 - 科技媒体电信(TMT)业与保险业扩张意向最强，分别有35%及36%受访者计划扩大办公空间 [1] - 银行金融业相对平稳，航运物流及采购贸易行业缩减倾向较强 [1] - TMT及保险业的积极扩张反映其对市场的信心与韧性 [2] 选址决策因素 - 租金(92%)为首要选址因素，其次为楼宇质量(72%)及楼层面积大小(37%) [2] - ESG因素逐渐受重视，12%受访者将其作为选址考量，旗舰租户中比例达41% [2] - 中环/金钟(91%)及九龙东(83%)租户区域忠诚度高，上环(57%)及港岛东(73%)租户较倾向搬迁 [2] 租赁市场动态 - 64%租户计划续租现有写字楼空间，其中44%不改变租用面积 [3] - 88%受访者期望免租期，49%希望资本支出补贴，46%期望管理费折扣(较2024年25%大幅上升) [3] - 核心商业区吸引力仍存，租金竞争力提升促使企业重新考虑迁回核心区 [3] - 九龙地区在提供具竞争力租金与优质空间方面具备优势，迎合租户对灵活度与优惠条件的需求 [3]

深圳写字楼市场现状 - 深圳甲级写字楼上半年新增供应35.2万平方米 总存量达1172.9万平方米 [1] - 甲级写字楼平均空置率环比上升0.8个百分点 同比上升0.7个百分点至30.6% [1] - 市场成交以同区域内搬迁为主 大面积交易数量较往年减少 [1] 租赁需求特点 - 人工智能 半导体 软件服务类企业租赁活动保持积极态势 [1] - 金融及贸易类企业租赁需求相对稳定 [1] - 科技 金融和专业服务行业推动南山区后海优质写字楼租赁需求增长 [2] 业主应对策略 - 写字楼业主普遍采取"以价换量"策略 提供极大优惠留住客户 [1] - 延续灵活的租金定价方案以加速成交 [1] - 企业租户更关注办公空间智能化 绿色化及柔性化设计 [2] 未来供应与展望 - 第三季度深圳甲级写字楼预计新增12.3万平方米供应 [1] - 政府培育新质生产力政策有望吸引更多科创企业 为写字楼需求注入新动能 [1] - 后海片区数字化转型与产业创新项目将共建数字科技与人工智能产业集群 [2]

大马尼拉地区办公市场现状 - 大马尼拉地区办公室空置率升至20%，为疫情前（4%）的五倍 [1] - 空置率上升主因包括新增办公楼供应、POGO撤离及租赁率从2024年Q2的42%降至14% [1] - 当前每平方米月租降至950比索 [1] 办公空间需求驱动因素 - IT-BPM行业员工达190万，占据办公面积的35%，预计成为未来需求主要推动力 [1] - 共享办公空间持续增长，全菲已有超200处，成为公司灵活选址替代方案 [1] 区域市场差异与发展趋势 - 省级写字楼空置率高达30% [1] - 政府"建设更好未来"项目及开发商郊区拓展计划正推动郊区办公市场发展 [1]

北京工业增长 - 1-5月北京规模以上工业增加值同比增长6 8% [1] - 计算机通信和其他电子设备制造业增长27 2% [1] - 汽车制造业增长13 9% [1] 办公楼市场表现 - 二季度北京办公楼空置率基本维稳 互联网大厂扩张需求贡献净吸纳量70% [1] - 甲级办公楼空置率环比下降0 4个百分点至12 0% 主要得益于中关村及丽泽大面积租赁成交 [1] - 甲级办公楼平均租金环比下降4 0% 同比下降16 8% [1] - 中关村租赁市场受科技行业支撑 部分高入驻率项目租金基本止跌 [1] 科技企业租赁动态 - 科技企业租赁表现突出 互联网大厂在中关村区域进行整合与扩张 [3] - 中小型内资律所持续作为泛CBD区域稳定需求来源 但租赁势头有所放缓 [3] - 业主为租户续约提供灵活租金折扣及免租期 部分附加免费车位等条款 [3] 租金走势预测 - 仲量联行预计2025年北京办公楼租金年度降幅14 8% [3] - 低租金阶段可能吸引租户搬迁至更优质办公空间 [3] - 业主间对搬迁租户的竞争预计加剧 [3]