贝壳2024年财务业绩与战略布局 - 2024年四季度总交易额(GTV)达11,438亿元，同比增长55.5%，净收入311亿元，同比增长54.1%，经调整净利润13.44亿元 [3] - 2024全年GTV 33,494亿元，同比增长6.6%，净收入935亿元，同比增长20.2%，经调整净利润72.11亿元 [3] - 非房地产交易服务业务收入占比达33.8%，同比增长64.2%，成为新增长引擎 [4][9] 业务板块表现 **存量房与新房业务** - 四季度存量房业务GTV 7,448亿元（同比+59.1%），净收入89亿元（同比+47.5%） [5] - 四季度新房业务GTV 3,553亿元（同比+49.3%），净收入131亿元（同比+72.7%） [5] **家装家居业务** - 四季度合同额53亿元（同比+34.7%），净收入41亿元（同比+12.8%）；全年收入148亿元（同比+36.1%） [8] - 基装工期缩短至94天（同比减少10天以上），数字化工具如Home SaaS系统实现设计施工自动化 [8] **房屋租赁服务** - 四季度净收入46亿元，全年143亿元（同比+135%），省心租在管房源超42万套 [9] - 二次出租天数缩短至12天以内（年初为15天），租客续约率提升至54% [9] 战略与科技投入 - "一体三翼"战略聚焦家装、租赁、贝好家业务，非交易服务收入占比提升9.1个百分点 [9] - AI应用覆盖楼盘字典、VR看房、语言图像大模型，推出AI选房师等工具提升经纪人效率 [6] - 设立1亿元平台赔付保障资金，推出"3+3"服务承诺专项强化消费者权益 [5] 市场与政策响应 - 四季度新建商品房销售面积与销售额同比正增长，政策带动市场信心修复 [5] - 公积金"直付房租"试点降低租住压力，贝壳为首批合作企业 [9] - 活跃门店数达49,700家（同比+18.3%），活跃经纪人44.5万人（同比+12.1%） [6]

文章核心观点 访日外国游客增多的观光地以及成功引进半导体等尖端技术相关工厂的地区拉动日本地方城市地价上涨 [1] 分组1：观光地地价上涨情况 - 长野县滑雪度假村因访日游客增加，别墅需求高涨，白马村中心区域住宅用地涨幅29.6％位居日本第二，野泽温泉村地块涨幅20.9％位居日本第六 [1] - 兵库县北部丰冈市城崎温泉中心区域一处商业用地同比上涨20.2％，涨幅比去年7.0％大幅扩大，餐饮店和特产店等新店接连开业 [1] 分组2：半导体工厂周边地价上涨情况 - 全日本地价涨幅最大的商业用地是北海道千岁市的JR千岁站前的地块，上涨48.8％，与上年30.3％相比上涨速度加快 [2] - 以量产最尖端半导体为目标的Rapidus进驻千岁市，物流设施、酒店以及办公楼规划项目不断，日本ES CON和世邦魏理仕等公司打算开设仓库 [2]

作 者丨曹媛 编 辑丨孙超逸 自去年11月发布征求意见稿后，深圳住房公积金贷款和利息补贴政策近期正式落地。 3月1 6日，深圳市住房公积金管理委员会发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充 规定》《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件，对深圳市住房公积金贷款和 利息补贴政策进行了调整优化。这两项文件自2 0 2 5年3月2 4日起开始实施。 除深圳外，全国范围内公积金新政密集出台，主要调整优化方向包括：优化使用流程、扩大缴存 范围、放宽使用限制、提升贷款额度、降低首付比例等。 值得注意的是，在新政出台后，也有深圳购房者担心，"己批但是还没放款的能按新额度吗？" 对此，深圳市住房公积金管理中心也公开回应称：政策实施后尚未放款的住房公积金贷款，如职 工存在《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》规定的最高贷款额度可予上浮的 情形，需要重新申请的， 可以申请将业务退回初审或申请撤销后，再重新提交住房公积金贷款申 请。 据中指研究院监测，2 0 2 4年全年，全国各地发布公积金优化政策超4 3 0条；2 0 2 5年以来，全国出 台公积金优化政策超2 0条。 图 / 21财料 个人最高 ...

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 土地收储政策推进有望改善地产库存问题 看好重点城市区域市场量价回升 以及"三好"房企估值修复[5] - 业绩与现金流稳健的物管公司有望受益于市场止跌回稳[5] - 规范文件持续出台有望给予地方政府更明晰操作指引 加速专项债券收地落地 从而平衡土地供需 改善房企流动性 进一步筑牢"止跌回稳"趋势[1] 增量信息总结 收地范围规范 - 优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划 24年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围[2] - 截至24年10月末 我国存量未开工土地计容建面约12.9亿平 这些土地可能优先成为土地储备对象[2] - 江苏 山东闲置土地绝对规模较高 若考虑"闲置土地/土地出让面积" 则重庆 云南 辽宁 宁夏 青海的库存压力相对更大[2] - 时间维度上 20-23年出让的地块占到63%[2] 申报审核流程 - 明确地方各级自然资源部门在专项债券发行前后的职责 包括编制审核项目实施方案 指导督促上缴专项债券还本付息资金等[3] - 地方各级财政部门要做好专项债券发行管理监督工作[3] - "自审自发"试点地区经省级人民政府审核批准后即可发行 无需财政部 自然资源部审核 政策落地效率更高[3] - 试点地区包括北京 上海 江苏 浙江 安徽 福建 山东 湖南 广东 四川及河北雄安新区[3] 资金收益平衡 - 强调专项债券发行和使用应当严格对应到项目 确保项目融资收益平衡[4] - 允许专项债券资金在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用 但以单个土地储备项目为单位确保平衡[4] - 强调合理确定专项债券用于土地储备的发行期限 并未限定具体期限 地方可根据土地市场供需关系自行确定[4] 市场数据与进展 - 截至3月10日 广东 四川 吉林 江西等已公示拟使用专项债券收地的金额约500亿元[1] - 北京 广东已率先发行用于土地储备的专项债券共424亿元 其中广东的307亿元全部用于回收闲置土地[1] 重点推荐公司 - 推荐城投控股 目标价6.61元 市值104.22亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.22/0.49/0.59元[9][10] - 推荐城建发展 目标价7.43元 市值101.09亿元 预计2025-2026年EPS分别为0.25/0.40元[9][10] - 推荐滨江集团 目标价12.35元 市值326.39亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.90/0.95/0.98元[9][10] - 推荐招商蛇口 目标价13.20元 市值858.97亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.61/0.66/0.72元[9][10] - 推荐建发股份 目标价12.37元 市值293.24亿元 预计2024-2026年EPS分别为1.03/1.37/1.63元[9][10] - 推荐新城控股 目标价15.83元 市值295.71亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.33/0.34/0.36元[9][10] - 推荐招商积余 目标价14.03元 市值111.23亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.76/0.85/0.95元[9][10]

中信证券近期 系列电话会 掘金香港金融股的攻守 中信证券金融产业系列电话会 3月10日-3月13日 参会密码：942617 3月11日 周二 19:00 3月12日 周三 15:30 港交所： 市场新高助推贝塔, 资金-资产共振演绎阿尔法 主讲：田良 薛姣 参会密码：796633 3月13日 周四 15:30 招商银行： 稳健增长，稳定回报 主讲：肖悲斐 林楠 参会密码：079047 | 3月12日 周三 15:30 | 3月13日 周四 15:30 | | --- | --- | | 友邦保险： | 中金公司： 低估值贝塔适逢行业供给侧改革 | | 淘金港股保险 | 主讲： | | 主讲： | 田良 陆昊 | | 童成墩 薛姣 张君翔 | 参会密码：265727 | 红利为锚，成长为帆 基础设施和现代服务产业系列电话会 3月10日-3月19日 3月10日 周一 19:00 贝壳： 居住服务入口 主讲：陈聪 张全国 川投能源： 估值具备吸引力，电价冲击有限 主讲：荣浩翔 参会密码：352675 3月12日 周三 19:00 3月13日 周四 19:00 参会密码：850703 | 申通快递： | 中国巨石：玻 ...

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[5] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[5] 核心观点 - 房地产市场热度自高位小幅回落但仍处相对高位 上周44城新房备案数据环比下降30% 其中一线城市下降21% 二线城市下降30% 三线城市下降36%[1] - 二手房市场表现相对稳健 22城二手房备案数据环比微降1% 其中一线城市下降9% 二线城市下降1% 三线城市大幅上升48%[1] - 行业库存持续优化 21个重点城市库存环比下降0.7% 其中一线城市下降1.2% 二线城市下降0.3% 三线城市下降0.9%[1] - 前瞻指标显示市场活跃度仍高于基准期 43城二手房门店成交套数环比下降4% 但较12月周均水平上升38% 带看人数环比下降9% 较12月周均上升26%[1][32] 市场表现分析 - A股房地产开发板块表现弱于大盘 上周下跌0.91% 同期沪深300指数上涨1.39%[2] - 港股房地产板块表现强劲 中华内房股指数上涨2.43% 恒生物业服务及管理指数大幅上涨6.34%[2] - 个股表现分化明显 周涨幅前十公司中派斯林上涨15.77% 中国武夷上涨10.49% 周跌幅前十公司中中洲控股下跌15.73% 光大嘉宝下跌13.16%[8] 销售数据表现 - 3月1-9日44城新房销售面积同比微升0.45% 其中一线城市大幅上升35% 二线城市下降6% 三线城市下降9%[10] - 年初至今44城新房销售面积累计同比上升2% 其中一线城市上升19% 二线城市下降3% 三线城市下降2%[10] - 二手房市场表现显著优于新房 3月1-9日22城二手房成交面积同比大幅上升40% 其中一线城市上升50% 二线城市上升28% 三线城市上升72%[16] - 年初至今22城二手房累计同比上升33% 其中一线城市上升48% 二线城市上升26% 三线城市上升15%[16] 库存与去化情况 - 2月24日-3月2日21城库存面积四周滚动环比持平 同比下降12%[24] - 去化速度有所放缓 21城去化速度为79周 四周滚动环比放缓16周 但同比加快22周[24] - 一线城市去化速度为54周 二线城市为72周 三线城市为150周[24] - 二手房挂牌量小幅上升 3月9日21个样本城市二手房挂牌量约261.1万套 较3月2日上升1.0% 其中一线城市挂牌量44.15万套 上升2.2%[1][28] 重点推荐公司 - 重点推荐五家A股房地产开发企业：城投控股（目标价6.61元 买入评级） 城建发展（目标价7.43元 买入评级） 滨江集团（目标价12.35元 买入评级） 招商蛇口（目标价13.20元 买入评级） 新城控股（目标价15.83元 增持评级）[3][5][38] - 城投控股2024年第四季度签约销售额81.1亿元 单季度同比增长51.5% 预计全年业绩将扭亏为盈[38] - 滨江集团土储集中于杭州 有望率先受益于核心城市房地产市场复苏[38] - 招商蛇口融资优势显著 储备兼具质与量[38] - 新城控股充沛的持有物业提升公司抗风险能力[38]

ESG评级提升 - 国际评级机构MSCI将贝壳ESG评级从"BBB"上调至"A"级，综合得分领先互联网行业 [1] - 评级提升验证公司长期主义战略价值，体现社会价值驱动高质量发展的使命 [1] 服务品质升级 - 房产交易领域实现13年100%真房源覆盖，真房源率长期超95%，2024年设立1亿元赔付保障资金 [3] - 家装服务推出"十怕十诺"等承诺覆盖全流程，租赁领域实施"新青年计划"惠及2万毕业生 [3] - 构建经纪人"搏学大考"体系累计320万人次参考，店东培训达17898人次，职业化启航率30.2% [4] 绿色低碳实践 - 承诺2030年实现运营碳中和，VR看房累计26.8亿次减少碳排放495.8万吨 [6] - 家装园区光伏发电177万度，推广绿色建筑标签并制定《链家绿色门店标准》 [6][7] - "蓝海行动"修复红树林113亩种植26万株，推出《公寓环保公约》引导租户节能 [7] 社区公益行动 - "我来教您用手机"项目覆盖130城服务130万人次，"防跌倒"课堂惠及5.5万老年人 [9] - 乡村建设"贝壳民宿"项目带动760人脱贫，改善6000余居民生活环境 [10] 战略愿景 - 以"美好居住"为使命，通过提升消费者体验和服务者效率创造十倍价值 [11]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持）[5] - 房地产服务评级为增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 随着24年9月政治局会议召开，房地产多个维度呈现积极信号共振，2024年以来市场关注的房价下行、信用风险、库存高企等问题有了解法[1] - 2025年房地产将迈过“最坏时刻”，有望看到结构性“止跌回稳”，高库存问题也将得到一定改善[1][14] - 看好重点城市区域市场的量价回升，以及对应区域有储备或新获取资源的房企的估值修复，业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳[3][14] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 上周沪深300指数下跌2.22%，房地产开发板块上涨2.22%，恒生指数下跌2.29%，中华内房股指数CNY上涨8.20%，恒生物业服务及管理指数上涨5.93%[2] 重点公司及动态 - 重点推荐A股开发的城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、新城控股[3][5] 本周观点 - 新房+二手房成交同比回正，前瞻指标延续24Q4以来热度，24Q4新房销售复苏推动重点城市库存和去化周期改善，春节后市场前端带看数据快速恢复，一线城市挂牌量降至2024年10月以来较低位[12] - 重点城市房价初现止跌回稳，土地市场热度恢复，一线城市二手房价自2024年10月以来连续4个月回升，2025年1月一线城市二手房价格指数较此前低点回升1.9%，2025年1 - 2月全国涉宅用地成交金额同比回正，成交溢价率提升至9% - 14%[13] - 头部房企风险处置获得进展，土地收储、白名单等政策持续落地，部分头部房企信用风险处置有积极进展，地方政府推进闲置土地收购，“白名单”扩容助力房企融资现金流改善和“保交楼”[13] 新房与二手房成交 - 2月1日 - 28日44城新房销售面积同比上升35%，其中一线上升80%，二线上升40%，三线上升14%；年初至今44城新房销售面积累计同比上升5%，其中一线上升18%，二线下降1%，三线上升6%[16] - 2月1日 - 28日22城二手房成交面积同比上升102%，其中一线上升131%，二线上升94%，三线上升53%；年初至今22城二手房累计同比上升34%，其中一线上升50%，二线上升27%，三线上升9%[25] 库存与推盘 - 2月17日 - 2月23日21城库存面积四周滚动环比下降0%，同比下降11%，一线环比下降2%，同比下降10%，二线环比上升2%，同比下降11%，三线环比下降1%，同比下降13%[35] - 21城去化速度为77周，四周滚动环比放缓15周，同比加快20周，一线去化速度为55周，四周滚动环比放缓10周，同比加快21周，二线去化速度为68周，四周滚动环比放缓13周，同比加快17周，三线去化速度为147周，四周滚动环比放缓26周，同比加快11周[35] 重点推荐 | 股票名称 | 投资评级 | 最新收盘价（当地币种） | 目标价（当地币种） | 市值（百万，当地币种） | EPS（元） | | | | PE（倍） | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | | 城投控股 | 买入 | 4.43 | 6.61 | 11,206 | 0.16 | 0.22 | 0.49 | 0.59 | 26.97 | 20.16 | 9.10 | 7.49 | | 城建发展 | 买入 | 5.14 | 7.43 | 10,669 | 0.27 | - 0.42 | 0.25 | 0.40 | 19.09 | - 12.34 | 20.70 | 12.70 | | 滨江集团 | 买入 | 10.83 | 12.35 | 33,697 | 0.81 | 0.90 | 0.95 | 0.98 | 13.32 | 12.06 | 11.35 | 11.02 | | 招商蛇口 | 买入 | 9.82 | 13.20 | 88,977 | 0.70 | 0.61 | 0.66 | 0.72 | 14.08 | 16.22 | 14.94 | 13.56 | | 新城控股 | 增持 | 13.42 | 15.83 | 30,270 | 0.33 | 0.33 | 0.34 | 0.36 | 41.07 | 40.72 | 39.87 | 37.19 | [43]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[5] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[5] 核心观点 - 房地产市场热度有所恢复，2月百强房企单月销售金额同比+6.7%，增速较1月提高23.9个百分点[1] - 贝壳50城新房/二手房成交量KMI指数分别为51.1/53.6，周环比分别+6.7%/+12.6%，重回荣枯线以上[1] - 春节后市场热度快速恢复至去年10-11月政策组合拳出台后的水平，预计当前热度仍将持续[1] - 楼市企稳迹象逐渐显现，19城新房+二手房成交面积同比回正，一线城市二手房价自去年10月以来连续4个月回升[4] - 看好重点城市区域市场的量价回升，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复[4] - 业绩与现金流稳健的物管公司有望受益于市场止跌回稳[4] 房企销售表现 - 2025年1-2月TOP10房企销售金额入榜门槛达128亿元，同比+4.8%，TOP100门槛为6亿元，同比-50.9%[2] - 百强房企单月销售金额中42家环比增长（较1月增加26家），44家同比增长（较1月增加18家）[2] - 2月TOP3房企单月销售金额同比+28.1%，TOP10同比+17.4%，增速较1月分别+29.6和+27.9个百分点[2] - 央国企1-2月累计销售金额同比+9.2%，民企同比-23.5%，央国企增速较1月+11.5个百分点[3] - TOP50房企中1-2月累计同比实现增长的房企有19家，较上月增加1家[3] - 累计同比增速高于50%的房企包括：中洲控股（+559%）、中旅投资（+504%）、能建城发（+145%）、武汉城建集团（+132%）、保利置业（+84%）、华发股份（+59%）[3] 重点推荐公司 - A股开发类重点推荐：城投控股（目标价6.61元）、城建发展（目标价7.43元）、滨江集团（目标价12.35元）、招商蛇口（目标价13.20元）、建发股份（目标价12.37元）、新城控股（目标价15.83元）[4][8] - 物管公司重点推荐：招商积余（目标价14.03元）[4][8] - 城投控股2024Q4签约销售额81.1亿元，单季度同比增长51.5%，NAV达282亿元，较当前市值折价率约63%[10] - 城建发展预计24年归母净亏损6.97-9.98亿元，主要因地产项目减值，但核心推荐逻辑未改变[10] - 滨江集团土储集中于杭州，有望率先受益于核心城市市场复苏，维持24-26年EPS为0.90/0.95/0.98元[10] - 招商蛇口24年前三季度归母净利26.0亿元（YOY-31.0%），但融资优势显著，储备兼具质与量[10] - 建发股份1-3Q24归母净利20.6亿元（YOY-83.4%），但长期看好融资优势、优质土储及周转能力[12] - 新城控股24年前三季度归母净利14.5亿元（YOY-41.3%），但持有物业提升抗风险能力[12] - 招商积余1-3Q24营收121.6亿元（同比+12%），归母净利润6.2亿元（同比+4%），市拓逆势提升[12]

日本房产投资吸引力 - 日元贬值、低利率及稳定市场环境推动海外投资者需求旺盛[1] - 东京圈2024年1~3月房地产投资额同比增长60%至76.5亿美元 跃居全球第一[1] - 东京和大阪新建住宅楼价格涨幅截至2024年10月位列全球15个主要城市首位[1] 投资方式与研学活动 - 东京证券交易所Prime上市企业STARTS与百年旅行社JTB合作推出"樱花季·日本不动产研学之旅"[2] - 活动涵盖参观东京富人区高档房产、普通社区及养老院等配套设施[2] - 通过沉浸式体验帮助投资者直观判断生活场景与房产配置[3] 研学行程细节 - 行程5天4晚(4月6日~10日) 人均费用1万2000元人民币(不含机票)[5] - 包含专车服务、公共交通体验、四星级酒店住宿及箱根日式温泉[5] - 日本专业房产专家同行 提供专题讲座与定制投资方案[4] 市场数据背景 - 东京车站周边步行5分钟内房价10年内翻番[8] - 东京都心二手房价涨至新建时3倍[8] - 日本房价收入比仍低于OECD平均水平[8]