公司股份回购执行情况 - 截至2025年11月30日，公司已实施回购股份59.73万股，占公司总股本的0.26% [1] - 本次回购的最高成交价为13.08元/股，最低成交价为11.9元/股 [1] - 本次回购的成交总金额为728.15万元（不含交易费用） [1]

行业核心发展观点 - 深圳物协秘书长张红喜在2025熙说物业年度演讲中提出 物业行业当前处于“深水区” 发展面临现实而紧迫的议题[1][3][5][6] - 行业发展需树立三面旗帜 即坚持市场化根基 推动专业化与数字化双轮驱动 探索中国特色物业社区综合发展道路[3][6] 市场化发展根基 - 第一面旗是“市场化是根 松不得” 强调所有力量都应遵循市场节拍发力[3][6] - 党政机关深入物业领域是好事 但需校准引导坐标以激活市场机制[3][6] - 提及住建部今年颁发的199号文 其行业作用堪比1994年建设部33号令 但更尊重市场逻辑[3][6] - 新修订的《居委会组织法》赋予居委会协助指导和监督社区公共事务的新角色 此举被解读为帮助业主和甲方站稳脚跟 使市场运转更坚实 而非无端干预[3][6] 专业化与数字化驱动 - 第二面旗是“专业化与数字化”双轮驱动 专业人士需具备超越业主和客户的知识、素养与能力[3][6] - 当前行业应聚焦于提供专业解决方案 包括市场价格机制、物业服务量清单和成本定额测算 以及更清晰详尽的物业服务合同样本[3][6] 中国特色发展道路 - 第三面旗是探索“中国特色物业社区综合发展道路”[3][6] - 该道路首先立足于粤港澳大湾区的融通发展 其本质是港澳与深圳乃至广东省的双向奔赴[3][6]

市场整体表现 - 上证指数围绕3900点展开争夺，北证50坚守1400点，深证成指、创业板指、科创50微幅飘绿 [1] - 全市场超4000只个股下跌，成交呈萎缩趋势 [1] - 林业、消费电子、房地产服务、石油化工等板块涨幅居前，教育培训、电机制造、能源金属、BC电池等板块跌幅居前 [1] 消费电子板块 - 消费电子板块指数连续6日上涨，多只个股连续涨停，如通宇通讯、道明光学连续第4日封板，瑞玛精密连续第3日涨停，福蓉科技连续第2日封板 [2] - 政策层面提出到2027年形成3个万亿级消费领域和10个千亿级消费热点，消费电子、智能穿戴产品被列为重点方向 [2] - 构建"端侧AI芯片+视听算法+智能体"融合技术创新体系，重点发展AI电视、AI手机、AI眼镜、AI PC等新型智能终端 [2] - 头部企业密集发布新品，影石创新计划推出两个无人机品牌，全景无人机将于2025年12月4日发售，理想、谷歌、阿里、百度、华为等近期均有AI相关产品推出 [3] - 近1个月立讯精密获得近500家机构集中调研，蓝思科技、工业富联均获得超百家机构调研 [3] - 消费电子板块估值经前期调整后具备较强性价比 [3] 物业管理板块 - 物业管理板块指数连续第7日上涨，苏豪汇鸿连续第3日涨停，股价创近2年来新高，恒银科技、陕西金叶、宁波富达等涨停 [4] - 港股房地产板块大幅走强，辰兴发展高开涨逾24%，中国华星、中国上城、德祥地产、万事昌国际等均涨超10% [4] - 11月以来多地优化房地产政策，重庆市提出优化公积金提取方式，杭州市收购存量商品房作保障房，泰州市允许提取公积金支付物业费 [4] - 头部房企得益于持续新货补充和集中度优势，板块具备低估值、低持仓的避险属性及高政策敏感度 [4]

行业现状判断 - 物业行业已进入“深水区时刻”，面临历史、现实与未来三个维度的复杂挑战 [1][3][4][6] - 深水区的本质是表象之下的矛盾集中爆发，依赖惯性发展已不可复制 [3][6] 历史遗留问题（制度暗礁） - 法规条例不适应新情况需要修订 [3][6] - 物业费调价机制缺失 [3][6] - 甲方（业主方）长期缺位 [3][6] - 业主、物业公司、政府三方诉求错位 [3][6] - 业主及业委会约束机制缺失 [3][6] - 房屋全生命周期制度不健全 [3][6] - 开发商与物业公司的“父子关系”未断 [3][6] - 前期物业垄断问题依然存在 [3][6] 现实核心矛盾（焦灼冲突） - 物业费价格与服务质量之间存在矛盾 [3][6] - 业主与物业公司之间存在供需矛盾 [3][6] - 物业服务技能未有大的变化，服务水平持续缩水 [3][6] - 业主对物业服务普遍不满意 [3][6] - 物业公司经营困难重重 [3][6] - 行业存在同质化竞争、低价竞争（“低价卷”）现象 [3][6] - 行业出现“劣币驱逐良币”的趋势 [3][6] 未来变革方向 - 未来深水区是新技术、新机遇与新挑战的叠加 [3][6] - 具体方向包括FM（设施管理）、IM（资产管理）[3][6] - 具体方向包括AI（人工智能）技术的应用 [3][6] - 具体方向包括低碳节能 [3][6] - 具体方向包括“物业+养老服务”等新业态 [3][6]

新修订《山西省物业管理条例》核心内容 - 新修订的《山西省物业管理条例》将于2026年1月1日起施行，旨在提升物业服务水平、规范物业管理活动、维护业主和物业服务人权益[3][8] - 条例修订后共7章90条，较原条例增加26条，重点加强党建引领、厘清职责边界、规范服务流程、提高业主自治能力并加大违规处罚力度[3][4][6][60][64] 党建引领与治理机制 - 明确物业管理坚持党委领导、政府监管，多方参与、协商共建的原则，建立健全社区党建引领的多元治理机制[3] - 要求县级以上政府建立物业管理联席会议制度，由街道/乡镇政府负责召集，协调解决物业管理重要问题[3] 物业服务区域管理 - 物业服务区域划分以建设用地规划许可证的红线图为基础，综合考虑共用设施、建筑规模等因素[11] - 新建物业出售前需向县级物业主管部门备案物业服务区域，已划定但未备案的需补备案[12] - 建设单位需按国家标准配置物业服务用房，具备水、电、暖等基本使用条件，物业服务用房属全体业主共有[12][13] 业主组织与物业管理委员会 - 明确业主大会成立条件：交付专有部分面积达总面积50%以上，或首套物业交付满两年且不足50%时，5%以上业主可申请召开首次业主大会[15] - 业主委员会每届任期不超过5年，可连任，成员5-15人单数，会议决定需全体成员半数以上同意[16][17] - 对不具备成立业主委员会条件的小区，街道/乡镇政府应组建物业管理委员会，其中业主代表占比不得少于1/2[20] 前期物业服务规范 - 住宅前期物业需通过招投标选聘企业，投标人少于3个或住宅规模小于3万平方米可协议选聘[24] - 前期物业服务合同期限最长不超过3年，新建住宅首套物业交付1年内，物业主管部门需组织实地核查服务等级[25][28] - 已竣工验收未出售或未交付的物业费由建设单位承担，交付后由业主承担[28] 物业服务内容与收费 - 物业服务合同需明确服务事项、质量、收费标准等，住宅前期物业和保障性住房收费实行政府指导价，服务不达标可降低收费标准[33][39][47] - 物业服务企业需公示营业执照、服务电话、收费明细、公共收益等信息，业主可提出书面异议[33][41] - 物业费包括公共部位维护、绿化、清洁等费用，电梯维护费和停车费另约定，不得擅自扩大收费范围[39][48] 物业使用维护与公共收益 - 禁止擅自拆改承重结构、私拉电线、携带电动自行车电池入户等行为，物业服务企业有劝阻、制止、报告责任[42][44][64] - 占用公共区域设置的车位属全体业主共有，收益归业主，建设单位不得对未售车位"只售不租"[45][55] - 公共收益需单独列账、独立核算，定期公示收支情况，业委会成立后需转入专用账户[47][58][66] 监督管理与法律责任 - 省物业主管部门需建立物业服务企业信用评价体系，定期公开信用信息，街道/乡镇政府每两年开展一次服务质量评价[61][65] - 对建设单位不履行保修义务、车位"只售不租"等行为，处5万-20万元罚款；对物业服务企业违规收费、拒绝退出等行为，处1万-20万元罚款[54][67] - 专业经营单位拒绝接收符合标准的设施设备，处10万-30万元罚款；挪用公共收益的，处挪用金额1-3倍罚款[55][71]

专题：2025熙说物业年度演讲：深水区 2025熙说物业年度演讲于12月2日在深圳举行，主题为：深水区。中物智库创始人杨熙在演讲中谈到， 物业原本就不是从服务业诞生的，而是从房地产的尾部工序长出来的。 他提到，作为交付闭环的一部分，物业从出生起就不是为服务价值而生的，它是为销售价值而存在的。 在国民经济行业分类中，物业一直从属于房地产的门类，更深的束缚来自于基因与文化。房地产的主线 文化是快、节点、听命令，物业的本质要求是慢、耐心连情绪。一个是硬逻辑，一个是软逻辑；一个是 销售导向，一个是关系治理导向；一个讲绝对服从，一个讲感知与协商。 杨熙表示，在房地产的黄金时代，物业公司得益于地产的助推快速发展，过得也还算不错。但在过去四 年里，一些房地产企业陆续的爆雷，开发商资金紧张，占用透支物业的现金流，项目停摆交付有问题， 迅速传导影响物业。"在项目的现场，所有的不满，所有的委屈，所有的落差，都要找到一个出口。于 是物业在现实中被迫成为了背锅的担当，情绪的吸收层，以及社会压力的缓冲器。" 因此，杨熙强调，脱离地产基因，并非是否定地产，而是要补全服务业的基因。"用服务的逻辑重塑组 织，用长期主义加关系代理，取代短期的 ...

行业起源与基因束缚 - 物业行业并非诞生于服务业，而是从房地产的尾部工序衍生而来[1][4] - 物业从诞生之初的核心目的就不是创造服务价值，而是为了辅助房地产销售价值而存在[3][6] - 在国民经济行业分类中，物业一直从属于房地产门类，其更深层的束缚源于与房地产一脉相承的基因与文化[3][6] 房地产与物业的核心文化冲突 - 房地产行业的主线文化是追求快速、注重节点、强调命令与服从，属于硬逻辑和销售导向[3][6] - 物业行业的本质要求是慢、需要耐心并处理情绪，属于软逻辑和关系治理导向[3][6] - 两者在逻辑、导向和管理思维上存在根本对立：一个讲绝对服从，一个讲感知与协商[3][6] 行业发展阶段与当前困境 - 在房地产的黄金时代，物业公司借助地产板块的助推得以快速发展，经营状况尚可[3][6] - 过去四年间，部分房地产企业陆续爆雷，开发商资金紧张，占用并透支了物业公司的现金流[3][6] - 房地产开发项目停摆及交付问题，其负面影响迅速传导至物业板块[3][6] - 在项目现场，业主的不满、委屈和期望落差需要出口，导致物业公司在现实中被迫成为责任的承担者、情绪的吸纳层以及社会压力的缓冲器[3][6] 未来转型方向 - 行业转型的关键在于脱离地产基因，其本质并非否定地产，而是需要补全服务业的基因[3][6] - 必须用服务业的逻辑重塑组织，用长期主义结合关系代理的模式，取代过去短期的KPI考核和销售思维[3][6] - 只有完成上述转变，才可能在以存量资产为主的时代建立可持续的经营模型[3][6]

市场整体表现 - 12月2日A股市场小幅调整，上证指数围绕3900点展开争夺，收盘报3892.55点，下跌0.55% [1][2] - 深证成指收于13045.95点，下跌0.77%，创业板指收于3065.15点，下跌0.88%，科创50指数下跌1.18%至1320.97点 [2] - 北证50指数相对抗跌，收于1404.73点，微跌0.29% [2] - 全市场超过4000只个股下跌，市场成交呈现萎缩趋势 [1] 消费电子行业 - 消费电子板块近期表现强势，板块指数已连续6日上涨 [3] - 政策层面利好频出，工信部等六部门提出到2027年形成3个万亿级消费领域和10个千亿级消费热点，消费电子与智能穿戴被列为重点方向 [6] - 北京市发布行动方案，提出构建“端侧AI芯片+视听算法+智能体”融合体系，重点发展AI电视、AI手机、AI眼镜、AI PC等新型智能终端 [6] - 行业头部企业密集发布新品，影石创新计划推出自有及合作孵化的无人机品牌，其中全景无人机将于2025年12月4日发售 [6] - 理想、谷歌与XREAL、阿里夸克、百度小度、华为等公司近期均推出或计划发布AI眼镜等新产品 [6] - 机构关注度显著提升，近1个月内立讯精密获得近500家机构调研，蓝思科技、工业富联均获得超百家机构调研 [7] - 银河证券认为板块反弹受政策及新品发布催化，经前期调整后估值具备性价比，推荐关注苹果链和华为链 [7] - 二级市场上，通宇通讯、道明光学连续4日涨停，瑞玛精密连续3日涨停，福蓉科技连续2日涨停 [3] 房地产及物业管理行业 - 房地产服务板块早盘走强，物业管理板块指数连续第7日上涨 [8] - 苏豪汇鸿高开后秒速涨停，连续第3日封板，股价创近2年来新高，恒银科技开盘约3分钟垂直涨停，陕西金叶、宁波富达等也直线拉涨停 [8] - 港股房地产板块同样大幅走强，辰兴发展高开涨逾24%，中国华星、中国上城、德祥地产、万事昌国际等均涨超10% [11] - 11月以来全国多地优化房地产政策，重庆优化公积金提取方式，杭州收购存量商品房用作保障房，泰州允许提取公积金支付物业费 [11] - 天风证券认为，头部房企得益于新货补充和集中度优势，板块低估值、低持仓且对政策敏感，伴随基本面悲观预期修正，具备较高安全边际和修复空间 [11]

担保事项概述 - 公司子公司深圳市金地物业管理有限公司于2024年2月向招商银行申请了总额不超过人民币250,000万元（即250亿元）的综合授信额度，授信期限最长不超过三年 [2] - 公司为该融资提供全额连带责任保证担保，并将公司及全资子公司东莞市金地房地产投资有限公司持有的金地物业合计100%股权质押予招商银行 [2] - 为优化股权管理结构，东莞金地将其持有的金地物业0.25%股权转让予公司，转让后公司直接持有金地物业100%股权 [3] - 公司于2025年11月28日与招商银行签署补充质押文件，将受让的0.25%股权补充质押，质押完成后公司持有金地物业股权质押比例为100% [3][6] 内部决策程序 - 公司于2025年3月21日、2025年6月30日分别召开董事会和年度股东大会，审议通过了《关于公司2025年度提供对外担保授权的议案》 [4] - 该议案授权公司董事长批准相关担保事项，新增担保总额度不超过人民币250亿元，有效期自2024年度股东大会决议之日起至2025年度股东会决议之日止 [4] - 本次质押担保调整事项在上述授权范围内，无需另行召开董事会及股东会审议 [4] 累计担保情况 - 截至公告披露日，公司对外担保余额为185.89亿元，占公司2024年经审计归属于上市公司股东净资产的比例为31.49% [6] - 其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额为131.67亿元，对联营公司及合营公司提供担保余额为54.22亿元 [6] - 公司无逾期担保 [6]

公司运营与支付情况 - 公司董事长兼CEO透露2025年是参与供应商相关会议最多的一年[1] - 公司应收账款问题自2022年开始恶化[1] - 公司应付账款问题是多年积累形成[1] - 公司下半年专项支付约11亿元历史超期款项[1] - 公司目前尚有少数遗留付款问题待解决[1] - 2025年下半年公司实际付款天数较上半年加速57天[1] 供应链管理策略 - 公司不希望简单将经营压力传导至供应链一线[1] - 公司关注避免供应商员工工资发放问题[1] - 公司上半年进行专项研究后下半年实施支付方案[1]