住房公积金政策调整 - 提取住房公积金可用于支付购房首付款和物业费 每位缴存职工每年提取物业费不超过3000元 [1] - 取消自住住房房型业务办理限制 不再区分普通住宅和非普通住宅标准 [1] - 住房套数认定范围调整为按所购住房所在区域认定 包括各县市区和中心城区 [1] 贷款政策优化 - 二套自住房贷款首付比例调整为不低于20% 贷款额度不超过住房价款的80% [2] - 二套房组合贷款最高额度调整为不超过住房价款的70% [2] - 全市住房公积金贷款额度上限提高到100万元 高层次人才上限提高到150万元 [2] 政策影响与行业趋势 - 住房公积金家庭代际互助适用范围拓宽 个人住房贷款可贷年限延长 [3] - 提取公积金支付物业费政策覆盖16个城市 约束条件减少 惠及面扩大 [3] - 按物业费2.5-3元/平方米/月计算 90-120平方米住房可基本覆盖全年物业费成本 [3]

住宅市场 - 中小型住宅价格预计2025年下跌5%，豪宅价格预测从下跌5%调整至下跌5%-10%，主要受财困影响商用物业放售及持有豪宅业主的影响 [1] - 住宅租金预计突破历史新高，受非本地专才及学生入境持续增加带动 [1] - 发展商需持续对新盘减价出售以确保去货速度，若HIBOR长期维持2%以下，低利率环境有望促进住宅销售 [1] 写字楼市场 - 2025年上半年写字楼市场气氛好转，核心地段优质写字楼租赁交投和洽商活动持续增加，尤其是中环 [1] - 整体写字楼空置率升至13.6%，但湾仔/铜锣湾及尖沙咀空置率分别降至9.5%及7.9% [1] - 上半年市场录得13.07万平方呎正净吸纳量，主要由中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀等主要地区成交增加推动 [1] - 中环优质商厦租金预计2025年底回稳，租户对地标式商厦兴趣不减，下半年租务活动将有所改进 [2] - 2025年整体写字楼租金仍处于下行周期，预计全年下跌约5% [2] 零售市场 - 截至2025年6月底，核心区街铺空置率维持在10.5%，优质商场空置率上升至10.5%的新高，主要因新供应增加及现有商场新增空置楼面 [2] - 2025年下半年即将竣工的新零售空间约60万平方呎，对优质商场空置率造成上行压力 [2] - 预计2025年核心区街铺及优质商场租金将下降5%至10% [2]

广州房地产市场总体态势 - 广州在高质量发展目标引领下精准发力，依托"12218"现代化产业体系建设，为市场注入新动能 [2] - 广州持续优化营商环境，通过琶洲人工智能与数字经济试验区、广州国际金融城等重点平台建设，加速集聚高端产业资源，有效激活甲级写字楼和产业园区的需求潜力 [2] - 消费领域活力涌现，重点商圈业态焕新，结合沉浸式体验与智慧零售模式的广泛应用，重塑商业格局，提振市场信心 [2] - 在政策引导、产业创新与消费升级的多重共振下，广州房地产市场呈现出稳中回暖的发展态势 [2] 写字楼市场 - 2025年上半年市场共八个新项目交付入市，合计带来32.3万平方米供应面积，期末广州甲级写字楼市场总存量升至750.6万平方米，同比扩张6.1% [4] - 企业普遍继续执行严格的成本控制战略，选址青睐于租金门槛/租用成本更低的物业，全市半年度净吸纳量录得3.7万平方米，较上年同期回落21.2% [4] - 全市平均空置率环比上升1.5个百分点、同比上升4.1个百分点，期末录得22.6% [4] - 国际金融城、琶洲两新兴商务区继续以其高性价比优势吸引企业搬迁，两片区净吸纳量合计录得5.4万平方米，成为市场去化的主要推动力 [4] - 第二季度租金指数环比下降1.3%、同比下降6.5%，上半年租金指数累计下降4.5%，期末全市平均租金录得人民币每平方米每月127.4元 [8] - 2025年第三季度预计将有9.8万平方米新增供应入市，推动总存量升至760.3万平方米，市场存量规模将较2024年末扩张5.9% [8] 商业零售市场 - 2025年上半年广州有一个购物中心于二季度开业，另有一存量项目整体闭店，市场总存量环比扩容1.0%，至763.2万平方米 [8] - 品牌拓店节奏整体趋缓，存量项目多以小幅招商调改为主，核心商圈优质项目继续进行品牌组合升级及布局优化，引入部分新店、首店 [8] - 截至二季末，全市平均空置率环比微降0.2个百分点、同比微升0.1个百分点，至12.7% [8] - 二季度存量项目租金水平与一季度相较基本维稳，租金指数环比持平，但仍较去年同期微降0.3%，截至二季度末，全市平均租金录得人民币每平方米每月619.1元 [8] - 2025年下半年市场预计迎39.8万平方米供应入市，至年末市场总存量预计扩容6.2%，并突破800万平方米 [8] 住宅市场 - 2025年上半年广州一手住宅供应面积合计208.7万平方米，同比下降0.5%，其中第二季度供应面积为133.8万平方米，同比上升8.1% [8] - 二季度市场成交量止跌回升，单季成交面积环比上升35.8%，至162.3万平方米，上半年全市一手住宅成交面积同比上升11.5%，至281.8万平方米 [8] - 受二季度优质项目成交推动，中心城区成交面积占比扩大至近五成，全市一手住宅成交均价录得人民币每平方米44,494元，环比上升18.4%，但仍同比下降4.7% [8] - 广州拟有序落实"全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率"措施，或在一定程度上利好交易量回升 [7] 中资企业出海趋势 - 中资企业积极开拓海外市场已成为塑造全球产业格局的关键力量，其中制造业出海表现尤为亮眼，在竞争力、品牌建设、研发创新及本地化布局方面取得显著突破 [9] - 企业出海已从早期的产品出口迈入规模化、体系化的产业布局新阶段，背后是产能过剩需拓新市场、成本攀升驱动外迁、应对贸易壁垒优化全球布局、政策支持保驾护航、技术与市场多元需求吸引五大核心要素协同发力 [9] - 东南亚地区凭借其强劲的经济增长动能、年轻化的人口红利以及快速崛起的中产阶级消费市场，成为全球投资焦点，也是中资企业出海的重要目的地 [9] - 中国企业的海外投资模式正加速从轻资产试水转向自建生产基地，全球化策略正经历深刻调整，从单一产品输出转向全产业链出海，更着力优化全球供应链布局以提升韧性与灵活性，同时强化品牌建设并深化海外本土化运营 [9]

中证香港300地产指数表现 - 上证指数高开高走 中证香港300地产指数报1031 30点 [1] - 中证香港300地产指数近一个月上涨5 78% 近三个月上涨19 41% 年至今上涨15 61% [1] - 中证香港300行业指数系列反映香港市场不同行业整体表现 以2004年12月31日为基日 1000 0点为基点 [1] 指数权重构成 - 十大权重股包括：新鸿基地产（14 82%）、贝壳-W（13 06%）、领展房产基金（12 08%）、华润置地（11 16%）、长实集团（8 0%）、中国海外发展（6 46%）、九龙仓置业（4 83%）、恒基地产（4 62%）、龙湖集团（2 97%）、华润万象生活（2 85%） [1] - 指数持仓全部来自香港证券交易所 占比100 00% [1] 行业分布 - 房地产开发占比57 84% 房地产服务占比21 75% 房地产投资信托(REITs)占比12 97% 房地产管理占比7 45% [2] 指数调整规则 - 样本每半年调整一次 时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 临时调整包括中证香港300指数样本变更、样本公司行业归属变更、样本退市等情况 [2]

股价表现 - 7月7日贝壳盘中上涨2.24%至18.065美元/股 [1] - 当日成交额达2104.25万美元 [1] - 公司总市值216.91亿美元 [1] 财务数据 - 截至2025年3月31日收入总额233.28亿人民币同比增长42.44% [1] - 同期归母净利润8.56亿人民币同比增长98.2% [1] 公司概况 - 中国领先的线上线下一体化房产交易和服务平台 [2] - 拥有并运营链家品牌（中国服务品质领先的房产经纪品牌） [2] - 业务覆盖二手房/新房交易、房屋租赁、家装家居及其他居住服务 [2] - 具备23年行业运营经验（自2001年链家成立起） [2] 运营特点 - 首创行业平台基础设施和标准 [2] - 通过线上线下互动深度了解平台参与者需求 [2] - 链家的成功经验为平台发展奠定基础 [2] 重大事项 - 预计8月11日披露2025财年中报（纳斯达克官网数据） [2]

零售租赁市场 - 2025年上半年零售市场保持稳定 下半年零售租赁预计保持稳定 受本地消费及旅客人流改善支持 [1] - 餐饮运营商继续主导租赁需求 特别是针对大众及中端市场的品牌 [1] - 核心区一线街铺供应紧张持续支持租金轻微升幅 [1] - 2025年第二季度零售租赁动能较2024年下半年放缓 但整体零售销售跌幅收窄并于2025年5月扭转下行趋势 [2] - 核心区空置率下降0.7个百分点至7.1% 带动租金按季上升0.9% 与第一季度升幅一致 [2] - 上半年核心区租金增长达到1.9% [2] 工业及物流市场 - 对高规格金属储存仓库需求持续上升 因香港作为伦敦金属交易所认可交收地点 [1] - 2025年上半年地缘政治紧张及贸易政策不明朗 促使仓储租户采取更审慎策略 租赁需求大幅下降 [2] - 租赁活动主要由搬迁带动 常伴随缩减面积 推高空置率并压抑租金 [2] - 仓库空置率按季上升0.4个百分点至10.3% [2] - 仓库租金按季下跌0.8% 为连续第六季下跌 [2] - 截至2025年上半年末仓库租金跌幅达2.9% [2] - 预计2025年仓库租金下跌0-5% [1] 资本市场 - 投资者普遍采取审慎观望态度 HIBOR下调仅提供有限支持 [3] - 市场情绪有稳定迹象 自用买家查询明显增加 因资本价值持续下跌及借贷成本下降 [3] - 若HIBOR维持在低位 预计2025年下半年投资势头将逐步改善 [3] - 银行对财务压力贷款曝险增加 市场上可供折让出售资产将会增加 [3] - 低利率环境将鼓励更多自用买家及长线投资者入市 [3] - 预计2025年甲级写字楼(只限分层)资本值下降6-8% 核心区街铺上升1-3% 仓库下降8-10% [3] 物业改造机会 - 酒店改装成学生宿舍比商厦改装更划算 [2] - 香港特区政府推行酒店改建学生宿舍试验计划后 预计酒店业主及办公室业主对相关机会兴趣明显上升 [3]

北京写字楼市场表现 - 二季度北京甲级写字楼市场无新增供应 总存量维持在1368万平方米[1] - 写字楼租金降幅持续收窄 预计2025年底租金或将趋于稳定[1] - 续租面积占季度租赁总成交面积29.2% 新租和搬迁类型中TMT行业成交占比达55%[1] - 专业服务行业成交占比13.1%较上季度提升3个百分点 金融行业以10.9%位居第三[1] - 零售业租赁需求占比8.5%位列第四 受消费提振政策推动[1] - 下半年市场仍无新增供应 持续去化或推动空置率继续下调[1] - 2026至2028年市场将迎来约180万平方米新增供应 中央商务区和望京-酒仙桥区域占比70%[1] 北京零售市场发展 - 二季度新增3个零售项目带来20万平方米优质零售空间 购物中心总存量升至1686万平方米[2] - 存量改造项目加速推进 包括中海大吉巷 双井京东Mall开业及多个商场分区域升级[2] - 北京市商务局发布改造资金支持政策推动零售市场升级焕新[2] - 下半年将新增5个优质零售项目 供应超过50万平方米 远郊新建和传统商圈更新为主力[2] - 特色商业街区打造持续推进 奥园City街 大屯里商业街及隆福寺商业街区融合多元消费场景[2] - 北京市发布《扩大时尚消费专项行动方案》 通过商圈改造 首店引入及国潮品牌支持激发消费潜力[2]

股价表现 - 截至2025年7月4日收盘，皇庭国际报收于3.28元，较上周的3.09元上涨6.15% [1] - 本周最高价报3.42元，最低价报3.09元 [1] - 本周共计1次涨停收盘，无跌停收盘情况 [1] - 当前最新总市值38.79亿元，在房地产服务板块市值排名6/10，在两市A股市值排名3696/5149 [1] 公司人事变动 - 董事、执行总裁刘海波因个人原因辞职，辞职后担任公司商业顾问 [2][4] - 刘海波未直接或间接持有公司股份，不存在应当履行而未履行的承诺事项 [2] - 辞职不会影响公司董事会的正常运作 [2] 股东结构变化 - 皇庭产控与陈巧玲的一致行动协议于2025年6月22日到期不再续签 [3][4] - 一致行动协议到期后，皇庭产控及其一致行动人合计持有公司股份292920124股，占总股本的24.77% [3] - 本次权益变动不涉及股份转让或过户，不触及要约收购，不会导致公司控制权发生变化 [3] - 部分股份存在质押和冻结情况：皇庭产控质押181126900股，冻结174807000股；百利亚太质押40000000股 [3] - 信息披露义务人不排除未来12个月内增持或减持的可能性 [3]

深圳甲级写字楼市场 - 2025年上半年深圳甲级写字楼新供应面积23.5万平方米，低于市场预期，全市甲级物业存量达860.5万平方米 [1] - 甲级写字楼空置率半年微升1.2个百分点至27.8%，供应延后缓和了空置率上行压力 [1] - 高新技术产业和硬科技产业快速发展为办公楼租赁市场提供持续需求，但外部环境不确定性和新旧动能转换的结构性压力影响增量需求 [1] - 业主下调租金以留住租户，第二季度平均租金较去年末下跌5.3%至每月每平方米160.1元，价格优势促进净吸纳量达6.8万平方米 [2] - 总部型物业吸引关联企业回流及产业链上下游企业入驻，政府部门参与重点行业企业孵化和培育 [2] 深圳零售物业市场 - 2025年上半年深圳零售市场新增30.3万平方米优质购物中心，主要来自K11ECOAST和罗湖益田假日广场，全市优质购物中心存量增至747.7万平方米 [2] - 第二季度最优层平均租金半年下降2.4%至每月每平方米761.6元，整体空置率上升1.2个百分点至9.1% [2] - K11持续筹开有望带动片区空置率下行 [2] 粤港澳大湾区大宗交易市场 - 上半年大湾区大宗交易单宗均价降至5亿元，市场主流需求转向小总价资产 [3] - 广州工业类与非核心区办公成交主要由各区属平台招商引资及企业自用需求推动 [3] - 深圳办公类物业成交总额近80亿元，多为自用买家成交，上市企业及国企购置占据交易主体地位 [3] - 独栋别墅及工业类资产法拍成热点板块，险资持续加码布局物流资产，稳定运营商业项目受投资人青睐 [3] 投资机会与趋势 - 市场参与者可把握政策利好节点，优选政策导向明确的板块 [4] - 价格调整下投资价值浮现，私人投资者将择机低价收购优质物业 [4] - 商业与产城基础设施、内循环、产业转移机遇受关注 [4] - 新经济崛起推动数据中心投资重返热点，生物医药领域配送仓储及医疗器械生产获关注 [4]

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[7] - 房地产服务：增持（维持）[7] 报告的核心观点 - 消费修复有望促进商业地产企稳，进一步打开香港资产价值重估空间，但需关注消费改善的持续性 [1][5] - 看好香港本地开发商和商业运营企业估值修复，建议关注领展房产基金和港铁公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 香港零售额改善情况 - 2025年5月香港零售业销货价值达313亿港元，同比+2.4%，环比增速提升4.7pct，为15个月来消费额同比首次转正 [2] - 前期消费偏弱受港人北上消费、访港旅客消费量及常住人口减少等因素制约，目前这些制约因子有所削弱 [2] - 5月零售业改善得益于“五一”假期消费力提升和人才政策使人口止跌回升带来本地消费市场增量 [2] 消费结构情况 - 5月非必需消费结束16个月负增长，同比+3.5%，增速较必需消费高2.6pct [3] - 药物及化妆品、非必需百货、汽车品类表现突出，奢侈品类同比跌幅显著收窄 [3] - 非必需消费与消费场景链接强，商业地产更能受益于消费复苏 [3] 商业地产情况 - 截至2025年6月末，商铺租金中原经纪人指数为42，环比小幅修复3.3pct，但仍低于荣枯线 [4] - 零售销售回暖是商业地产租金修复前瞻指标，零售额持续反弹有望提升商户租赁意愿，降低空置率，促进租金企稳改善 [4] - 特区政府将积极推动旅游业及盛事项目，政策或将继续发力 [4] 重点推荐公司情况 领展房产基金 - 首次覆盖给予“买入”评级，目标价50.59港元 [13][14] - 作为香港首家上市REIT，核心资产聚焦本地必选消费场景，资产组合覆盖中港及海外，总估值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9% [14] - 预计2026 - 28财年可分派总额为69.08/69.82/70.52亿港元，同比为 - 1.7%/+1.1%/+1.0%，对应DPU为2.67/2.70/2.73港元 [14] 港铁公司 - 维持“增持”评级，调整目标价至29.5港元 [13][15][16] - 2024年收入600亿港元，同比+5.3%；归母净利158亿港元，同比+103%；经常性业务利润72亿港元，同比+68%；24年度股息拟定1.31港元，股息率达5.0% [15] - 预计25 - 26年为住宅交楼高峰期，25 - 27年资本开支达908亿港元，24年末净负债率为32%，足以支持渐进式分红政策 [15][16]