报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告核心观点 - 香港私人住宅市场8月呈现“量跌价稳”态势，成交受季节性因素影响环比回落，但年初至今累计成交同比显著增长，市场氛围持续改善[1][2] - 房价已连续5个月环比上升，累计上涨4.62%，显现企稳信号；租金指数创2019年8月以来新高，环比连续9个月上涨[1][3] - 美联储重启降息预期将在联系汇率机制下带动香港本地利率下行，有助缓解供楼压力并刺激需求，支撑楼市活跃度延续[1][2] - 报告看好香港本地开发商和商业运营企业的估值修复，建议关注拥有充裕土地储备和优质商业运营资产的公司[1][9] 市场成交情况 - 8月一手私人住宅成交1775宗，环比下降5%，但已连续6个月稳企在千宗以上，为2021年7月以来首次；1-8月累计成交12924宗，同比增长13.4%，创2020年以来同期新高[2] - 8月二手私人住宅成交3131宗，环比下降10%，但已连续5个月维持在3000宗以上水平；1-8月累计成交25395宗，同比增长14.9%[2] 价格与租金表现 - 8月香港私人住宅价格指数为288.5，环比微升0.14%，连续5个月环比回升，累计涨幅达4.62%[3] - 8月私人住宅租金指数同比上升1.85%，环比上升1.12%，环比已连续9个月上涨，租金水平创2019年8月以来新高[3] 利率与市场环境 - 9月1个月期HIBOR均值升至3.29%，环比上升0.25个百分点，已连续三个月回升，新批按揭利率再次触及封顶息率[4] - 部分银行推出优化产品以缓解供款压力，如汇丰推出首三年或首五年定息均为2.73%的按揭计划[4] - 8月香港A类私人住宅租金回报率维持在3.7%，持续高于按揭封顶息率（3.5%），“供平过租”现象持续[4] 重点推荐公司 - 领展房产基金 (823 HK)：评级“买入”，目标价50.59港元，作为香港首家上市REIT，核心资产聚焦本地必选消费场景，总估值约2258亿港元[9][21][22] - 新鸿基地产 (16 HK)：评级“买入”，目标价111.51港元，是香港最大地产开发商之一，在香港和内地拥有约1140万平米权益土储，2025财年投资物业利润贡献达57%[1][9][21][23] - 港铁公司 (66 HK)：评级“增持”，目标价29.90港元，2025年上半年归母净利润77.09亿港元，同比增长27.5%，其中物业发展利润55.42亿港元，同比大幅增长218.5%[9][21][25]