报告行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级（如“增持”、“中性”等）[1][2][3][4][5][6] 报告的核心观点 * “十四五”期间（2021-2025年）中国房地产市场在2021年规模见顶后进入深度调整期，政策重心从“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，行业格局重塑，央国企市场份额提升[7][8][9] * “十五五”期间（2026-2030年）房地产市场预计将逐步筑底企稳，年均新建商品住宅销售面积有望保持在7-8亿平方米，市场驱动从“首次置业”转向“置换改善”主导，城市分化成为常态[6][10][15][16][17] * 行业发展趋势聚焦于“好城市+好房子”、存量时代的城市更新潜力释放，以及房企向“轻重并举”模式转型以适应高质量发展新阶段[6][17][18] 第一部分：“十四五”中国房地产市场形势总结 （一）政策环境 * 政策主线从强调“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，经历全面宽松周期，2024年“去库存”成为重点[7][22] * 需求端政策持续放松：5年期以上LPR累计降息8次共115个基点至3.5%，首套房首付比例下限降至15%，多数城市已全面取消限购限售等限制性政策[29][30][32][33][37][38] * 供给端政策以支持房企融资和盘活存量为主：“金融16条”、“三支箭”落地，设立3000亿元保障性住房再贷款，专项债用于收储存量土地和商品房[26][27][42][44][48][49] * 房地产发展新模式框架逐步清晰：完善“市场+保障、租+购”住房体系，建立“人房地钱”要素联动机制，推进现房销售试点，建设“好房子”成为重要抓手[50][51][52][53][54] （二）市场特征 * 2021年为行业规模拐点，全国新建商品房销售面积达历史峰值16.1亿平方米，随后进入深度调整期[8][56][62] * “十四五”时期全国新建商品房销售总面积约58亿平米，较“十三五”下降25%，2025年销售面积预计为8.8亿平米，较高点下降约五成[8][59][60] * 市场分化加剧：一二线城市新房销售额占比接近六成，表现出较强韧性；三四线城市整体承压，房价回调明显[8][64][71] * 存量时代到来：全国二手房交易量占整体比重超过40%，重点30城二手房成交占比升至65%左右，北京、上海占比超80%[8][73][74][78] * 改善型需求成为主力：重点城市新房市场中120-144平米户型成交占比已超30%[8][72] （三）企业格局 * 房企经营压力加大，规模房企数量持续萎缩：2024年千亿房企仅剩11家，相比2020年减少30家，“十四五”时期累计77家房企出现债务违约[9] * 行业集中度显著回落：TOP100房企销售额占全国比重由2020年的近六成降至2025年1-10月的约29.4%[9][87] * 央国企市场份额提升：2025年1-11月销售额TOP100企业中央国企有52家，拿地前100中约八成成为央国企[9] 第二部分：“十五五”中国房地产市场趋势展望 （一）发展环境 * 经济增长锚定2035年人均GDP达到中等发达国家水平，扩大内需是核心，房地产仍将发挥支柱产业作用[10] * 城镇化迈向“提质”新阶段：2024年城镇化率达67%，区域发展聚焦核心城市群与都市圈，分化成为市场主要特征[11] * 房地产政策短期聚焦“止跌回稳”，中长期锚定高质量发展，加快构建发展新模式[12] （二）市场预判 * 模型预判2026-2030年新建商品住宅年均销售面积有望保持在7-8亿平方米[6][15] * 需求结构转变：新增城镇人口需求（五年约3650万人，带动住房需求16.1亿平米）、改善型需求（成为核心引擎，占总需求比例约四成，带动增量20.3亿平米）、拆迁改造需求（约13.4亿平米）共同构成“十五五”时期约49.8亿平米的城镇住房总需求[15] * 当前住房需求已由“刚需”驱动转为“改善”主导，预计“十五五”前期销售量价仍有下行压力，中后期有望逐步走出低迷[16] （三）发展趋势 * 城市分化成常态：“好城市+好房子”具备发展空间，一二线核心城市凭借经济与产业优势，市场仍有空间[17] * 存量时代到来，城市更新潜力释放：城市更新将成为“十五五”城市发展重要抓手，为房地产发展注入新动力，改造需求多集中于大城市[17] * 房企转型“轻重并举”：企业需构建“开发、运营、服务”多元业务体系，聚焦产品力提升，拓展代建、物业、商业运营等轻资产业务，并利用数字技术降本增效[18]

中央政策导向 - 李强总理强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市工作结合，以推动房地产高质量发展[4] - 国家发改委将城市更新设施纳入基础设施REITs发行范围，以拓宽长期低成本融资渠道并盘活存量资产[5] - 央行行长重申构建房地产宏观审慎管理框架，并继续丰富和完善房地产金融政策工具箱[7] 地方政策与规划 - 重庆对符合条件的城市更新项目给予约15%的建筑面积“增容”奖励，以激励市场参与[8] - 浙江“十五五”规划建议提出高质量推进城市更新，一体化推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设[9] - 湖北“十五五”规划建议提出因城施策激活返乡置业、教育置业、创业置业和改善性置业等需求[10] - 山西“十五五”规划建议明确完善商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售等基础性制度[10] 地方需求端刺激 - 南京、泉州洛江区、常州等多地发放购房补贴，其中常州对购买新房最高资助20万元，购买二手房最高资助18万元[11] - 12月首周（截至7日）地方出台房地产政策合计11条，其中购房补贴类政策3条，公积金优化类政策2条[12]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、增持等）[1] 报告核心观点 - 国务院总理李强在专题学习会上指出，“十五五”时期新型城镇化发展空间仍然很大，为房地产市场发展进一步释放空间[3] - 城市更新已成为稳楼市的重要抓手，利好政策正在逐步落地，金融和土地政策均有突破[6][9] 行业需求与市场空间 - 根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量接近50亿平方米[4] - 综合按照70%~80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米，对应商品房销售面积年均约8.5-9.5亿平米[4] - 改善性住房需求占比超四成，是未来住房消费的核心增长点[5] - 2024年全国农民工总量接近3亿人，解决好这部分人群的安居问题是未来五年住房发展领域的重点之一[5] - 随着新型城镇化深入推进，优势地区资源集聚效应将继续凸显，部分城市在省内的人口首位度仍有提升空间[5] 政策与战略方向 - “十五五”规划建议明确指出要“深入推进以人为本的新型城镇化”，科学有序推进农业转移人口市民化、加快城市群一体化和都市圈同城化、大力实施城市更新等均是重点方向[3] - 新型城镇化是扩大内需和促进产业升级、做强国内大循环的重要载体[4] - 要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展[4][6] 城市更新具体举措与效果 - 2024年以来全国已有超130地出台/优化房票安置政策，一线城市相继跟进落地[6] - 广州黄埔区自去年4月落地房票后，截止今年11月末，累计通过房票认购商品房超4400套[6] - 上海嘉定区截至11月23日核发房票463张，预定房源412套[6] - 2025年12月1日，国家发改委印发新规，进一步拓展基础设施REITs发行范围至城市更新设施等领域，为城市更新拓宽长期低成本融资渠道[7][9] - 同日，重庆在政策吹风会上指出，对城市更新中包含增加公共服务功能的项目，按现状建筑面积或原批准计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持[9] 人口与城镇化数据支撑 - 表格数据显示，2024年主要省会城市常住人口占全省比重较高，例如武汉占湖北省常住人口比重为66.4%，西安占陕西省比重为66.1%，成都占四川省比重为59.2%[7] - 部分核心城市城镇化率较高，例如上海城镇化率为89.9%，北京为88.2%，天津为86.0%[7]

过去几年，祥源系在国内多地大举拿地布局房地产，并以开发商身份，将项目发包给交建股份旗下子公司。截至今年上半年，交建股份与祥源系之间应收类 项目，未结算金额超过9.2亿元。 "祥源系"未结算应收款项超9亿元 每经记者：张宝莲每经编辑：张益铭 12月24日，记者从部分与祥源系、交建股份有地产项目合作的人士处了解到，兑付逾期一事曝光后，他们曾多次向祥源系与交建股份子公司追讨应收款，涉 及工程款、工人薪酬等。 2025年11月底，浙江金融资产交易中心股份有限公司（下称浙金中心）平台交易的部分金融资产收益权产品到期未能兑付的消息断续流出，这些问题产品底 层资产指向祥源控股及其控制企业。 交建股份的一位合作方对记者表示，他已经来了十多次，向交建股份子公司讨要工人工资，共计800多万元。 12月7日晚间，祥源控股旗下三家上市公司祥源文旅（SH600576）、交建股份（SH603815）、海昌海洋公园（HK02255）迅速作出"切割"声明，称相关产品 与公司无关，且并不承担任何兑付及担保义务。 "交建（指交建股份子公司）是施工单位，但祥源是开发商，开发商没钱怎么办呢？能要回来一点是一点。目前是用祥源没卖掉的房产抵债，大约只能 ...

房产价格的变化直接影响了居民的心理，"房子值不值钱"变成了大事。感觉财富缩水后，大多数人立刻 收紧钱包，不再轻易做大额消费或投资决定，日常消费也变得克制。 大家好，我是乔叔，今天咱们说说为啥现在稳住房地产，已经成了咱老百姓兜里财富和国家经济转弯的 那道必答题。 这几年，中国的二手房市场出现了持续的降温，价格一路走低，不仅让有卖房打算的家庭焦虑起来，也 让不少原本准备入市的购房者选择观望。 楼市冷却背后是每个普通人对自己资产安全的担忧。买卖双方都陷入迟疑，谁也不想当接盘侠，这样一 来，房屋交易的热情被风吹散了。 作为买家，谁也不愿看到今天掏光积蓄换来的房产，没几年价值掉头缩水。这种情绪扩散下去，整个市 场信心也跟着走弱，二手房仿佛成了检测百姓财富信心的前沿阵地。 从持币观望到消费减速，经济承压的真实写照 买房的人少了，开发商自然变得谨慎，不敢盲目拿地搞新项目。这股寒气又蔓延到和楼市紧密相连的家 电、建材、装修、家具产业，影响面远远超出楼市本身。 统计数据显示，不只是房地产开发投资跌了，连消费增速也减弱，很多商品卖不动，百姓花钱越来越谨 慎，经济这台机器也就转不起来了。 家庭财富缩水，信贷和投资变得小心翼翼 在中 ...

政策方向 - 明年稳定房地产市场的政策路径已逐步明确，将采取兼顾供需、优化存量与新建住房协调的精准组合措施，而非一刀切的方式 [1][9] 存量资源利用 - 各城市需通过城市更新和社区改造，充分利用现有土地资源，促进对现有商业地产的收购，以建设保障性住房、安置房、学生宿舍和技能工人住房 [3] - 此举旨在释放各城市未充分利用的住房资源潜力，以保障居民生计 [3] 需求侧刺激 - 各市政府应充分发挥其在房地产监管方面的自主权，并根据实际需要优化各项措施以刺激需求 [5] - 需着重建设高品质住宅，通过现代化改造更好地满足市场对优质住房的需求 [5] - 需确保“卖掉现有房产，建造新房”循环的顺畅运行 [5] 风险防范与市场信心 - 将继续发挥房地产企业融资“白名单”制度的积极作用，支持房地产企业的充足融资需求 [7] - 需完善房地产开发项目的商业模式，并推进房地产融资牵头银行制度 [7] - 需进一步完善预售制度，确保“所见即所得”的透明度，并规范在建项目预售资金的监管 [7]

转自：北京日报客户端 12月25日，丰台区花乡中部组团城中村改造项目B区FT00-2405-0001地块R2二类居住用地以24.72亿元成 交出让，由北京建工地产有限责任公司与北京城乡房屋建设开发有限责任公司组成的联合体竞得，成交 楼面价约为4.2万元/平方米。该地块是丰台区七个城中村改造项目中首宗完成集体土地征地并实现入市 的地块。 地块位于丰台区玉泉营街道，三环至四环之间，用地规模约2.35公顷，规划地上建筑面积约5.89万平方 米，容积率2.5，建筑控高60米，绿地率30%。区位条件优越：南侧临近地铁房山线花乡东桥站，北侧 靠近地铁10号线与房山线换乘站首经贸站，半小时内可通达丽泽商务区、金融街等核心商圈。周边配套 成熟，涵盖天坛生活广场、花乡奥莱村、纪家庙公园以及首都医科大学附属北京天坛医院、北京口腔医 院等优质医疗资源。教育方面，现有花城幼儿园、北京小学丰台万年花城分校等学校，未来还将规划建 设幼儿园及中小学各一所。 该项目作为花乡中部组团城中村改造的一部分，该城中村改造项目整体改造面积约193公顷，规划地上 建筑规模约83万平方米，其中居住类建筑规模约53.56万平方米。 在审批流程上，项目充分利 ...

来源：风财讯 单盘英雄加冕：以热销印证实力 谁是2025北京楼市的单盘英雄？答案，藏在近千名购房者冒寒奔赴的抢房现场里，藏在66分钟售罄249 套的热销数据里，更藏在无数家庭对理想人居的真实向往中。在楼市深度博弈的寒冬，当观望情绪弥 漫、"慢热"成为常态，长安华曦府·金安以逆势登顶的战绩，重新定义了"单盘英雄"的核心内涵——它 从不是市场红利的偶然受益者，而是始终以客户真实需求为锚，用无可挑剔的产品力赢得市场追捧的必 然结果，是北京楼市中"卖得好、产品优"的实力标杆。 通勤破局：地铁加持的高效生活 通勤效率是都市家庭的首要关切，项目以纯正地铁盘属性给出最优解：距S1号线四道桥站仅约150米， 1站无缝换乘6号线与11号线，2站衔接1号线，5站海淀直达西城，三横四纵四轨的立体交通路网，让全 城通达成为日常，彻底化解通勤焦虑。 传奇一脉相承：单盘英雄的跨周期底气 "单盘英雄"的底气，源于穿越周期的持续认可，这一点在三座华曦府的热销轨迹中得到了最有力的印 证。2022年9月，北京华曦府首开即创2小时售罄229套期房的"日光"传奇，用贴合家庭需求的产品红动 京城；2024年9月，同系列现房开盘再续辉煌，108套房源逆 ...

三亚•财经国际论坛暨第五届三亚财富管理大会12月27日在海南三亚举办。中信城市开发运营（海南） 有限公司董事长张国良出席并发言。 张国良指出，海南尤其是三亚，具备资产保值甚至增值的机会。目前地产行业确实面临较大压力，全国 中等以上城市库存周期超过30个月，即近三年才能消化完现有房源，而三亚仅有9个月。 他认为，未来随着人口增加、政策变化，包括个人所得税、企业所得税便利，以及医疗等条件的改善， 必将带动海南整体经济发展。 他建议，海南全域放开限购，甚至对能为海南自贸港做出贡献的外籍人士降低购房门槛。 专题：2025三亚•财经国际论坛 三亚•财经国际论坛暨第五届三亚财富管理大会12月27日在海南三亚举办。中信城市开发运营（海南） 有限公司董事长张国良出席并发言。 张国良指出，海南尤其是三亚，具备资产保值甚至增值的机会。目前地产行业确实面临较大压力，全国 中等以上城市库存周期超过30个月，即近三年才能消化完现有房源，而三亚仅有9个月。 他认为，未来随着人口增加、政策变化，包括个人所得税、企业所得税便利，以及医疗等条件的改善， 必将带动海南整体经济发展。 他建议，海南全域放开限购，甚至对能为海南自贸港做出贡献的外籍人 ...

12月25日，滨江集团公告称，董事长戚金兴配偶俞理立因个人需求，以总价约2600万元购入"滨江系"开 发的一套商业大平层。 （文章来源：21世纪经济报道） ...