扩募计划概况 - 城投控股拟以城投宽庭•浦江社区和城投宽庭•九星社区两个租赁住房项目作为底层资产参与REIT扩募申报工作 [1] - 两个项目均为保障性租赁住房项目 总建筑面积23.54万平方米(浦江社区15.36万平方米 九星社区8.18万平方米) [3] - 项目总套数3592套(浦江2362套 九星1230套) 产权期限至2088-2089年 [1] 项目运营情况 - 两大项目均已满租 浦江社区租金2480-10560元/月 九星社区3900-9000元/月 [4] - 浦江社区一居室轮候人数达30人 显示市场需求旺盛 [4] - 首次发售的城投宽庭REIT规模30.5亿元 上半年累计可供分配金额6337万元 年化现金流分派率4.19% [4] 交易结构与资本运作 - 项目公司将进行股权重组 股东变更为上海城投房屋租赁有限公司 [5] - 扩募完成后将设立第2期资产支持专项计划 原始权益人认购不低于20%战略配售份额 [5] - 交易价格将根据评估价值和市场公允价值确定 [4] 行业动态与战略意义 - 租赁住房产业需创新金融模式解决重资产投入效率问题 [2] - 2024年上半年全国保障性租赁住房大宗交易7宗 上海占4宗 [6] - 扩募将巩固权益融资通道 提升滚动投资能力 完善全周期运营机制 [6] 资本方动向 - 友邦保险近期以9.8亿元收购柚米社区项目 [6] - 保险资金通过专项基金间接收购资产 锁定长期收益 计划以公募REITs退出 [7] - 长租公寓REITs市场表现良好 影响保险资金等机构的投资行为 [7]

全国长租市场租金走势 - 2025年上半年全国55城个人房源租金坪效为31.9元/㎡/月 同比下降3.6% 降幅较2024年同期扩大1.2个百分点 [1][2] - 个人房源租金自2022年起连续四年下行且降幅持续扩大 [1] 集中式公寓市场分化特征 - 核心八城集中式公寓供应规模超125万套 其中七城租金出现下滑 [1][8] - 上海 北京 深圳 广州 杭州的集中式公寓租金降幅显著低于个人房源 而成都 武汉 南京呈现相反趋势 [4] - 高规模城市因行业集中度高 产品标准化完善及租客对品牌溢价接受度高 租金体系更具韧性 [7] - 中规模城市受市场渗透率低影响 定价权弱势 易受个人房源比价效应冲击 [7] 保租房占比对租金的影响 - 核心八城集中式公寓平均租金101.14元/㎡/月 环比微涨0.07% 同比下降3.33% [8] - 保租房占比高的城市租金跌幅显著：上海占比近60% 成都达46.5% 两地跌幅介于4%-7% [8] - 南京 北京因保租房规模较低租金波动小 广州因保租房冲击小及数字经济产业带动需求成为唯一租金上涨城市 [8] 逆势上涨板块分析 - 核心八城超百个板块集中式公寓租金逆势上涨 主要分布于产业集聚及配套完善区域 [1][14] - 产业集聚型案例：成都武侯区租金超78元/㎡/月且同比上涨 因医疗健康与科技产业聚集高收入租客 [15]；上海杨浦区同比涨3.83% 受益于互联网企业总部及科创园区集聚 [17]；武汉金融街板块同比涨26.2% [18]；北京中关村板块涨14.3% [19] - 配套完善型案例：北京双井板块因交通网络发达同比涨14.2% [20]；广州金融城板块因产业与商业配套协同涨11.2% [20]；上海航头板块因交通改善支撑租金稳定 [20] 城市级数据表现 - 成都武侯区 高新区 天府新区租金坪效均超78元/㎡/月 其中武侯区同比涨12.27% 金牛区涨16.32% [16] - 北京中关村板块租金231.70元/㎡/月涨14.3% 朝阳区双井板块208.56元/㎡/月涨14.2% [21] - 杭州桃源板块涨25.4% 金融城板块涨24% [22] - 深圳观澜高新园片区租金227.27元/㎡/月涨11.5% [23]

产品创新 - 公司拥有瑰悦、窝趣和华舍三大品牌共七个产品系列 覆盖中高端服务式公寓 白领公寓和员工公寓 [3] - 窝趣品牌以"小空间·多场景"为设计理念 在核心城市实现94.5%平均出租率 80%租户租期超6个月 70%门店续租率 [3] - 正研发产品3.0版本 聚焦品质 颜值和智趣 面向一二线城市95后及00后群体提供居住空间与情绪价值 [3] 运营管理 - 精细化运营涵盖前期研判 筹开期间 预热阶段 爬坡蓄客至稳定运营全流程 各阶段均设标准化操作规范 [5] - 通过百租通数字化分销平台对接超6000家中介 年促成交易超1.8万单 显著提升销售去化效率 [5] - 企业客户与重点客户开发构成项目稳定器 品牌会员与市场化C端客户成为收益提升主要来源 [5] 数字化建设 - 自建SaaS系统实现资产管理全面数字化 具备六大特色功能 覆盖分析 预警与决策管理环节 [6] - 系统实现多业态统一资产管理报表分类 单系统完整输出资管成果 有效提升综合运营效率 [6] - 通过实时数据监控 收益预警 生产经营安全及可视化工具实施差异化风险管理策略 [6] 战略方向 - 坚持产品创新与精细化运营双轨并行战略 持续优化产品服务与运营管理水平 [6] - 通过风险防控与品牌建设强化品牌溢价与市场竞争力 [6]

公司业务动态 - 昆明市安居集团与万科泊寓签订保租房市场化运营委托管理协议 合作期限10年 涉及呈贡区和盘龙区两个项目共计901间房源 [1] - 两个项目分别位于东盟商贸港(444套)和车行天下(457套) 均处于产业配套周边区域 预计2026年陆续入市 [2] - 该项目是昆明市首个市场化经营的保障性租赁住房试点项目 标志着泊寓在昆明市场政企合作模式实现突破 [1][3] 市场表现与认可 - 泊寓2023年宣布实现业务盈利 规模、纳保数量、运营效率三项关键指标持续保持全行业第一 [2] - 2023年首进昆明市场 已开业2家门店 在营房间数1500间 艺城|泊寓·紫金中心店三期房源均在开业当天满租 [2] - 2024年被认定为昆明市首批"青年发展型空间春城青居示范点" 为公安局、法院等机关及养乐多、君悦酒店等企业提供员工住房 [2] 战略合作与业务规模 - 截至2025年6月 万科长租公寓业务已有超13万间房源纳入保障性租赁住房 占总开业房源的65% 纳保数量在市场化运营机构中位居第一 [4] - 2025年上半年新开业房源中超七成是与各地国企平台合作的保租房 [4] - 近期开业规模突破20万间 累计服务超80万青年群体 [5] 业务模式创新 - 跑通"非居改保"、"由售改租"、TOD租赁社区等多种发展模式 将各类闲置资产盘活为保障性租赁住房 [4] - 与深圳地铁置业集团开展战略合作 对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营 [5] - 在青岛打造首个TOD租赁社区青铁美寓|泊寓·公园里店 地铁直通公寓负一层 开业当天吸引200多位青年人才入住 [5] - "轨交+安居"新模式在深圳、济南等地实现规模化、可复制发展 [5]

住房租赁条例实施 - 《住房租赁条例》将于9月实施 核心政策包括"多渠道增加租赁住房供给" 重点推动"非居改租"模式 [1] - 政策明确培育市场化、专业化住房租赁企业 目前市场供给主体以个人为主 机构主体发展不足 [2] - 深圳等地已推出配套细则 允许非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 不变更土地性质 不补缴土地价款 [5] 行业现状与市场表现 - 长租公寓成为新市民首选 集中式公寓租客中62%为毕业3年内年轻人 分散式公寓中占比52% [2] - 泊寓开业房间数突破20万间 2025年上半年新开业房源中超七成与国企合作保租房项目 [3] - 龙湖冠寓累计服务近200万租户 南京水晶郦城店将可售商业改为700间长租公寓 [2][6] 存量资产盘活实践 - 泊寓在长春、广州等地盘活1.46万间存量住房 其中万科旗下房源7000间 形成"非居改保"等可复制模式 [3] - 深圳环水泊寓·生态软件园店由国企办公楼改造 204套房源持续满租 租金为周边同品质9折 [4][6] - 北京亚运村关庄店改造国企大院 办公楼更新为长租公寓 食堂浴室改为联合办公空间 [6] 改造难点与政策期待 - 老旧厂房改造面临成本高、设计差异大等问题 回收期远超常规5-8年 需重新做楼面结构等基础改造 [7][8] - 审批流程复杂 部分地区需经市区两级多部门联合会审 涉及住建、消防、规划等10余个部门 [8] - 行业期待《条例》配套措施优化审批流程 明确非住业态认定标准 降低水电气费用等运营成本 [9]

行业趋势 - 中国长租公寓市场正迎来跨界新玩家涌入，包括科技公司、酒企、金融物流等多元背景企业，推动行业产品与服务迭代[1][6][10] - 细分市场需求显著未被满足，如青年社群文化、企业员工福利、性价比敏感群体等，传统租赁产品难以精准匹配[5][14] - 2030年中国集中式长租公寓需求规模预计超1200万套，目前仍属蓝海市场[11] 跨界案例 - 跳海Living以13间公寓试水青年社群租赁，通过问卷筛选租客并设计公共活动空间，租金可兼职抵扣但规模仅占项目总量28%[1] - 小米青年公寓北京项目2658间房首周超700名应届生预订，南京566间秒罄，月租1999元较周边民宅低30%-50%，配备智能家居和盲盒营销[2][3] - 华为上海人才公寓5584套以2000-3000元/月定向出租员工，较5公里内市场价低40%，配套社区中心和幼儿园[3][4] - 周大福通过城璟租住集团两年内收购上海松江、宝山两处重资产项目，并注资安住此间平台扩张一线城市[6] - 京东投入60亿元建4000套员工公寓，租金为市价一半；MUJI与宝龙地产合作全球首家长租公寓[10] 商业模式 - 轻资产与重资产模式分化：外资倾向资管+运营一体化平台（如景顺与自如合资12亿投建北京1500间公寓），险资偏好Pre-REITs基金（如新华保险14亿元收购厦门泊寓项目）[8][13] - 2022-2024年租赁住房大宗交易达60余宗，资方结构从银行外资主导转向基金险资为主[8] - 地方国企加速布局保租房，如宁波仑寓引入瓴寓国际运营能力，黄岩几木公寓嵌入智能家居和五分钟生活圈[7] 运营策略 - 产品呈现两极化趋势：2024年新开项目中500间以下"小而美"项目占比超50%，同时大体量租赁社区占比提升[15] - 社群运营成差异化抓手，如泊寓联名王者荣耀创80万+曝光，自如绑定草莓音乐节，相寓PARK打造20分钟职住社交圈[16] - 跨界品牌尝试基因转化：小米嵌入智能家居销售场景，跳海Living通过酒水品牌提升公区坪效，华为公寓对接HR系统[17] 行业挑战 - 盈利困境普遍：北京小米公寓月租难覆盖成本，行业微利或无利状态持续，仅头部运营商和国企可能盈利[3][11] - 监管趋严：2020年以来多地加强资金监管，消防、安全、租金贷等合规要求提升，违规项目面临清退风险[12] - 人才短缺：一线城市急需管家、店长等运营人才，标准化服务体系构建成竞争壁垒[17][18]

住房租赁条例实施 - 《住房租赁条例》将于2025年9月15日起施行 旨在规范住房租赁主体行为 健全监管机制 完善租购并举制度 推动房地产发展新模式 [1] - 《条例》提出鼓励多渠道增加租赁住房供给 培育市场化 专业化住房租赁企业 为拥有长租公寓业务的房企带来新机遇 [1] 长租公寓市场现状 - 截至2025年6月底 TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达135.9万间 较5月底增加2.7万间 [1] - 万科泊寓 龙湖冠寓和魔方生活位列前三 开业规模分别达到19.82万间 12.3万间和8.4万间 [1] - 龙湖冠寓2024年租金收入达26.5亿元 同比增长4% 开业规模12.4万间 出租率达到95.3% [1] - 深圳长租公寓出租率基本在85%以上 但租金维持稳定 竞争加剧导致企业不敢随意提价 [2] - 长租公寓市场玩家推出"安心住""随心住"等灵活短租产品以应对租金下滑压力 [2] 资本与投资动态 - 部分投资机构打包改造商务公寓为长租公寓 优质租赁资产投资回报率接近5年定存利率 [3] - 政策规范提高租赁稳定性 激励市场主体投资住房租赁 促进行业向存量运营转型 有利于REITs发行 [3] 行业发展趋势 - 住房租赁市场正从大规模建设进入存量提质阶段 对长租公寓企业提出更高要求 [4] - 相比发达国家 我国住房租赁行业机构化率仍较低 未来政策有望从财政金融 市场培育等多角度加大支持力度 [4] - 头部企业已建立可复制 可扩展的资产运营模型 在存量市场中寻找可持续现金流 [3]

《住房租赁条例》实施与行业影响 - 《住房租赁条例》将于2025年9月15日施行 旨在规范租赁主体行为 健全监管机制 完善租购并举制度 推动房地产发展新模式 [1] - 条例鼓励多渠道增加租赁住房供给 培育市场化 专业化住房租赁企业 为房企长租公寓业务提供新机遇 [1] 头部房企长租公寓业务表现 - TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源达135.9万间 较5月底增加2.7万间 万科泊寓 龙湖冠寓 魔方生活分别以19.82万间 12.3万间 8.4万间位列前三 [1] - 龙湖冠寓2024年租金收入26.5亿元 同比增长4% 开业规模12.4万间 出租率95.3% 显示头部企业通过规模扩张与高效运营贡献稳定现金流 [1] 长租公寓市场现状与竞争策略 - 市场进入理性发展阶段 出租率普遍超85% 但租金保持稳定 长期租赁可享折扣 年轻租客更倾向选择长租公寓 [3] - 行业竞争加剧 企业推出"短租"产品如"安心住""随心住"以应对租金压力 同时资本机构通过打包改造商务公寓进入市场 优质资产回报率接近5年定存利率 [3] 政策与行业转型分析 - 政策规范权益将提高租赁稳定性 激励市场主体投资 推动行业向存量运营转型 促进REITs发行 [5] - 头部企业建立标准化产品体系与数字化管理模型 实现可复制运营模式 在存量市场中获取可持续现金流 [5] - 行业从大规模建设转向存量提质阶段 机构化率仍低于发达国家 未来政策或从财政金融 市场培育 非居改租等多角度持续支持 [5]

行业趋势 - 2025年6月TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达135.9万间 较5月底增加2.7万间 [1] - 房企系、地方国企系和酒店系住房租赁企业累计开业规模相较5月份分别增加1.21万间、0.84万间和0.60万间 [1] - 专业长租公寓运营商聚焦存量资产盘活和轻资产管理输出 地方国企通过收储转租拓展规模 [2] 头部企业表现 - 万科泊寓、龙湖冠寓、魔方生活位列行业前三 开业规模分别为19.82万间、12.3万间和8.4万间 [1] - 万科泊寓2024年租赁住宅业务营收37.02亿元（同比+7%） 出租率95.6% GOP利润率89.8% [2] - 龙湖冠寓2024年租金收入26.5亿元（同比+4%） 出租率95.3% 与写字楼、养老等业务融合发展 [2] 业务拓展模式 - 万科泊寓通过存量物业盘活新增587间租赁住房 纳入保障性租赁住房体系 [1] - 头部企业建立标准化产品体系和数字化管理工具 形成可复制的资产运营模型 [3] - 华夏北京保障房REIT扩募超9亿元 购入4个基础设施项目 成为国内首单扩募租赁住房REITs [3] 资本工具应用 - REITs为租赁住房市场提供高效退出机制 [3]

科技公司员工公寓项目概况 - 小米青年公寓在北京和南京两地推出后迅速被预订一空 北京首批超700位应届生预订 南京566间房源全部订完 [1] - 北京公寓主力户型29平方米 南京主力户型55平方米 租金范围1699-3399元/月 远低于周边市场价 [1][2] - 华为上海人才公寓项目5584套住房已基本出租 租金2000-3000元/月 面积50平方米以内 [4] 项目运营模式 - 北京小米公寓优先面向应届生开放 剩余房源依次对往届生和社招员工开放 南京采用全员先到先得模式 [2] - 华为公寓仅限内部员工申请 新员工入职即可申请 平均排队周期2-3周 [1][4] - 两公司均提供配套商业设施 小米还赠送生活必需品礼包 华为社区配备幼儿园等设施 [2][4] 市场影响与行业趋势 - 北京公寓周边民宅单间租金超3000元/月 整租一居室达4000-5000元/月 小米价格仅为市场价的40-60% [3] - 行业分析认为科技公司自建公寓将成为留才新趋势 可能重塑长租公寓市场格局 [3][5] - 智能化场景成为差异化亮点 市场化运营商可借鉴智能家居配置提升竞争力 [5] 战略价值分析 - 优质低价住房显著提升人才吸引力 华为项目解决研发中心搬迁后的员工居住问题 [4][5] - 直接降低员工生活成本 增强归属感 间接提升企业形象和品牌价值 [5] - 当前模式具有企业专属性质 难以被市场化运营商复制 但智能家居方案具备行业推广潜力 [5]