投资评级 - 维持买入评级 目标价从5 86港元上调至5 92港元 潜在涨幅22 8% [1][2][3] 核心观点 - 以必需消费为主的香港零售组合保持韧性 预计维持高出租率 [3] - 美联储降息预期将有助于股价回升 沪深港通潜在纳入成为未来12个月关键催化剂 [3] - 轻微下调2025年及2026年收入及分派预测 但预计2026-2027年分派可按年增长2-3% [3] - 50%负债为浮息负债 HIBOR下降预计降低融资成本40-50bps 有助于完成25亿港元再融资 [7] 财务预测 - 2025年收入预测1,743百万港元（同比-0 2%） 2026年1,782百万港元（+2 2%） 2027年1,815百万港元（+1 9%） [6][12] - 2025年每单位分派（DPU）0 362港元（+1 6%） 2026年0 373港元（+2 9%） 2027年0 382港元（+2 4%） [6] - 2025年可分派收入743百万港元 2026年773百万港元 2027年800百万港元 [6] - 毛利率预计从2024年71 8%提升至2027年72 4% [13] 运营状况 - 置富都会广场资产提升计划延后 清空部分重新招租预计提升下半年出租率 [7] - 引入特色餐饮及新品牌（袁记云饺、24/7 fitness等）以提升客流量 [7] - 屯门华都大道商场已完成优化翻新 出租率达100% [7] 同业比较 - 交银国际覆盖的香港房地产公司中 置富产业信托潜在涨幅22 8%高于领展房托（19 8%）和新世界发展（6 7%） [10]

公司背景 - 招商局商业房托基金由招商蛇口发起 于2019年12月在香港联交所主板上市 是首只在港上市的央企房托基金[2] - 公司历经六年发展 现已成为跨越北京和深圳等一线城市 覆盖产园 商业 办公等多元化业态的成熟房地产信托基金[31] 财务业绩 - 营业收入达2.25亿元人民币[4] - 物业收入净额为1.07亿元人民币[6][7] - 年化单位可分派5.59港元 年化回报率达9.1%[9] 融资成本优化 - 完成人民币40亿元固定资产抵押贷款的合同签署 新融资成本为2.80%[10][11][12] - 置换后综合贷款利率从3.17%下降至2.8% 降幅达37个基点[11][12] 物业组合分析 - 物业总估值达88.19亿元人民币[18] - 各物业估值占比：科技大厦二期12.1% 招商局航华21.4% 科贸中心27.3% 数码大厦11.9% 新时代广场10.7% 花园城购物中心16.6%[18] 物业运营表现 - 出租率表现：新时代广场98.2% 科技大厦97.4% 招商局航华92.2% 科贸中心86.3% 花园城购物中心89.5% 数码大厦56.4%[20][21] - 租金单价（元/平方米/月）：招商局航华219.3元 花园城购物中心144.6元 数码大厦142.6元 新时代广场127元 科技大厦121.7元 科技大厦二期120.9元[22] 收入结构 - 按项目收入占比：招商局航华科贸中心16% 科技大厦14% 数码大厦12% 新时代广场18% 花园城购物中心26% 科技大厦二期14%[24] ESG表现 - 物业组合ISO 14001环境管理体系认证率达100%[25] - 安全生产目标达成率100%[26] - 租户满意度调研覆盖率100% 连续发布ESG报告[27][28] 发展战略 - 稳经营确保出租率增长 持续压缩房托基金运营成本[30] - 加大挖掘可投资价值标的力度 拓展租户资源增加业绩增长点[30] - 发挥资产优势压缩融资成本 持续增强投资组合的抗风险能力[30]

财务表现 - 上半年可分派收入同比下跌12.6%至4.76亿港元，大致符合预期 [1] - 目标价由2.21港元下调至2.1港元 [1] 业务运营 - 花园道三号今年到期的租约已全部续租，但续租租金出现下滑 [1] - 花园道三号及朗豪坊办公大楼两个项目的净物业收入贡献合计约占上半年总收入的69% [1] 行业与市场前景 - 写字楼租金前景仍具挑战性，中环地区空置率高企令整体租金持续承压 [1] - 中环租赁活动略有回暖，但高空置率将继续影响续租租金增长前景 [1] - 续租租金下滑的负面影响预计将超过HIBOR下降带来的利息成本减少的正面影响 [1]

核心财务表现 - 中期可分派收入4.76亿港元 按年下跌12.6% [1] - 每基金单位分派0.0701港元 减少13.3% [1] - 租金收益总额10.29亿港元 按年跌7.6% [1] - 物业收益净额8.59亿港元 下跌10% [1] 朗豪坊商场运营 - 出租率维持在99.2%水平 拉面店8月开业后达100% [1] - 8至12楼人流按年上升25% [2] - 通过限定限量独家商品实现差异化经营 [2] - 马莎食品店铺位由新餐饮集团第四季度进驻 新租金水平较此前高 [2] 写字楼物业表现 - 朗豪坊办公楼出租率86.9% 较去年底跌0.3个百分点 [2] - 花园道三号写字楼出租率80.7% 跌1.9个百分点 [3] - 今年到期租约全部处理完成 续约率维持高水平 [3] - 明年到期租约逾7成已续租 [3] 租户策略优化 - 着重体验感服务 寻找相关租户迎合旅客消费新模式 [1] - 强化朗豪坊办公楼60 Wellness Hub概念 招揽大健康相关租户 [2] - 优质租户销售表现较之前租户高一倍以上 [1] - 香港股市畅旺使金融类别客户查询增加 花园道三号睇楼量录双位数升幅 [3] 债务与融资状况 - 资产负债比率维持在24.5%健康水平 [3] - 超过一半未偿还债务以浮动利率计算 5月起香港银行同业拆息回落有望减低利息支出 [3] - 今年到期贷款已完成再融资 [3] - 2026年到期债务已积极开展筹备 寻求不同融资渠道 [3]

核心财务表现 - 租金收益总额10.29亿港元 同比减少7.6% [1] - 物业收益净额8.59亿港元 同比减少10% [1] - 可分派收入4.76亿港元 同比减少12.6% [1] - 每基金单位分派0.0701港元 [1] 损益表现 - 基金单位持有人分派后期内亏损20.73亿港元 [1] - 亏损额同比增长30.16% [1]

投资评级 - 维持买入评级 目标价3 84港元 较当前股价3 06港元有25 5%潜在涨幅[1][2][6] 核心观点 - 上半年业绩符合预期 收入同比上升1 2%至2 25亿港元 物业收入净额上升3 43%至1 86亿港元[6] - 物业组合保持韧性 整体出租率达97 5% 四个物业出租率均稳定在95%以上[6][8] - 利息下降有助缓解2026年不确定性 平均借贷成本为3 95% 较2024年6月末下降44个基点[6] - 未来可能被纳入沪深港通 当前估值吸引 2025-27年股息收益率约8 5%[6] 财务表现 - 2025年上半年可分派收入1 19亿港元 与2024年上半年持平 环比上升3 9%[6][7] - 每单位分派13 10港仙 同比下降10 9% 但环比上升3 2%[6][7] - 分派比率自1H24起从100%降至90% 1H25维持90%水平[6][7] - 总借贷24 78亿港元 较2024年末减少0 27亿港元[6] 盈利预测 - 下调2025-2027年收入及每单位分派预测 2025E收入458百万港元(同比增长2 7%) 2026E收入448百万港元(同比下降2 2%)[5][6] - 2025E每单位分派0 261港元(同比下降4 7%) 较前预测值0 28港元下调6 6%[5][6] - 2025E物业收益净额368百万港元(同比增长4 2%) 2026E为359百万港元(同比下降2 7%)[5] 资产估值 - 每单位账面净值从2023年5 26港元降至2024年4 51港元 预计2025E进一步降至4 48港元[5] - 投资物业估值普遍下降 青衣物业估值从5 62亿港元降至5 17亿港元(下降8%)[8] - 资本化率保持稳定 四个物业资本化率维持在4 25%-5 70%区间[8]

财务表现 - 收入总额约9.66亿元 同比减少6.6% [1] - 物业收入净额约6.79亿元 同比减少8.6% [1] - 除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损约3.37亿元 同比增长732.5% [1] 分派情况 - 中期分派总额约1.71亿元 同比减少7.6% [1] - 每个基金单位中期分派约0.0366港元 [1] 基金单位表现 - 每个基金单位亏损0.0630元 [1]

核心财务表现 - 收入总额约9.66亿元 同比减少6.6% [1] - 物业收入净额约6.79亿元 同比减少8.6% [1] - 除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损约3.37亿元 同比增长732.5% [1] 基金单位相关数据 - 每个基金单位亏损0.0630元 [1] - 中期分派每个基金单位约0.0366港元 [1] - 中期分派总额约1.71亿元 同比减少7.6% [1]

超微半导体 (AMD US) - 3Q25收入指引超预期：管理层指引3Q25收入中位数87亿美元，高于预期，2Q25收入77亿美元，Non-GAAP毛利率43.3%均超预期 [1] - MI350系列产品驱动增长：MI350系列从6月开始上量，性能或超过GB200且性价比高40%，预计3Q25数据中心收入达41.1亿美元，GPU业务或超20亿美元 [2] - 上调财务预测：2025E/26E收入预测上调至328/388亿美元（前值313/377亿美元），维持2026年Non-GAAP EPS 5.60美元不变，目标价上调至196美元对应35倍2026年市盈率 [2] 置富产业信托 (778 HK) - 上半年业绩稳定：2025上半年收入同比降2.0%至8.545亿港元，净物业收入降3.2%至612.6亿港元，DPU同比升1.0%至18.41港仙 [3] - 出租率改善：+WOO资产提升工程完成后出租率同比升0.9个百分点至95.0%，置富都会广场计划延后但下半年出租率有望进一步改善 [3] - 利息成本下降：2025上半年平均利息成本3.5%同比降60基点，实际借贷成本降12.6%至1.733亿港元，预计下半年节省更多利息开支支持DPU上升 [3] 互联网行业 - 腾讯海外流水恢复增长：7月本土流水同比降12%（净减14亿元），海外流水同比增5%（增1.3亿元），《三角洲行动》流水环比翻倍 [8] - 网易《蛋仔派对》表现亮眼：7月本土流水同比增5%（增2.1亿元），《蛋仔派对》流水创年内新高 [8] - 新游定档早于预期：腾讯《无畏契约：源能行动》和网易《命运：群星》国际服分别定档8月19日和28日，预计缓和下半年高基数影响 [8][9] 全球市场数据 - 美股指数表现：纳指涨1.21%年初至今涨9.62%，标普500涨0.73%年初至今涨7.88%，道指涨0.18%年初至今涨3.88% [5] - 大宗商品走势：布兰特原油涨8.85%但年初至今跌9.31%，期银涨13.10%年初至今涨29.22%，期铜涨0.81%年初至今涨10.00% [6] - 外汇市场：欧元兑美元涨2.50%年初至今涨12.28%，日圆跌3.09%年初至今涨6.63%，英镑跌0.31%年初至今涨6.44% [6]

报告行业投资评级 - 未提及行业投资评级 报告的核心观点 - 2025上半年置富产业信托业绩稳定，派息回升，维持买入评级，目标价5.86港元不变 [1] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2025上半年置富产业信托收入同比降2.0%至8.545亿港元，净物业收入降3.2%至612.6亿港元，可供分派收入及每单位派息同比升2.1%/1.0%至3.771亿港元/18.41港仙 [1] 零售组合情况 - 香港零售组合保持韧性，出租率维持高水平，2025年出租率同比升0.9个百分点至95.0%，17个商场中有11个出租率在96%以上 [1] - 置富都会广场资产提升计划延后，重新招租后预期下半年出租率进一步改善，带动租金回升 [1] - 截至2025年6月底，租户组合中约72%是日用品以及必需服务，公司会持续优化租户组合，预料商场下半年整体租金大致保持平稳 [1] 利息支出情况 - 2025上半年整体平均利息成本为3.5%，同比降60基点，实际借贷成本同比降12.6%至1.733亿港元 [1] - 公司约50%浮息负债下半年将持续受惠于HIBOR下行节省更多利息开支，支持DPU上升 [1] 目标价及潜在涨幅 - 置富产业信托评级为买入，收盘价5.23港元，目标价5.86港元，潜在涨幅12.0% [5]