投资评级 - 维持买入评级 目标价3 84港元 较当前股价3 06港元有25 5%潜在涨幅[1][2][6] 核心观点 - 上半年业绩符合预期 收入同比上升1 2%至2 25亿港元 物业收入净额上升3 43%至1 86亿港元[6] - 物业组合保持韧性 整体出租率达97 5% 四个物业出租率均稳定在95%以上[6][8] - 利息下降有助缓解2026年不确定性 平均借贷成本为3 95% 较2024年6月末下降44个基点[6] - 未来可能被纳入沪深港通 当前估值吸引 2025-27年股息收益率约8 5%[6] 财务表现 - 2025年上半年可分派收入1 19亿港元 与2024年上半年持平 环比上升3 9%[6][7] - 每单位分派13 10港仙 同比下降10 9% 但环比上升3 2%[6][7] - 分派比率自1H24起从100%降至90% 1H25维持90%水平[6][7] - 总借贷24 78亿港元 较2024年末减少0 27亿港元[6] 盈利预测 - 下调2025-2027年收入及每单位分派预测 2025E收入458百万港元(同比增长2 7%) 2026E收入448百万港元(同比下降2 2%)[5][6] - 2025E每单位分派0 261港元(同比下降4 7%) 较前预测值0 28港元下调6 6%[5][6] - 2025E物业收益净额368百万港元(同比增长4 2%) 2026E为359百万港元(同比下降2 7%)[5] 资产估值 - 每单位账面净值从2023年5 26港元降至2024年4 51港元 预计2025E进一步降至4 48港元[5] - 投资物业估值普遍下降 青衣物业估值从5 62亿港元降至5 17亿港元(下降8%)[8] - 资本化率保持稳定 四个物业资本化率维持在4 25%-5 70%区间[8]

行业与公司分析：高标仓物流地产市场（2025Q2） 一、行业概况 - **行业定位**：全国高标准仓储物流地产市场[1][2] - **核心指标**： - 全国高标仓存量达1.72亿平方米（环比+2%），较2019年底增长近1亿平方米[2] - 平均空置率18%（持续下行趋势），平均有效租金21.6元/平方米（略降）[1][2] - 五大城市群分布：长三角（6000万㎡）、珠三角/京津冀（各2000万㎡）、华南珠三角（1800万㎡）、长江中游（1500万㎡）[14] 二、区域市场表现 1 核心区域 - **长三角**： - 体量最大（6000万㎡），控制率25%，租金25元/㎡[14] - 上海：存量千万级，控制率30%，未来供应集中在浦东（170万㎡）[19][20] - 苏州：存量1400万㎡（全国第一），控制率下降3个百分点[21] - 嘉兴：控制率36%（全国最高），租金<20元/㎡[22][23] - **华南**： - 存量1800万㎡，控制率6.15%，租金领先全国[14][26] - 东莞：租金/空置率表现最佳[15] - 广州：未来将新增600万㎡（增城占50%+）[26][37] - **京津冀**： - 空置率27.1%（下降2.36个百分点），租金19.22元/㎡[14][17] - 廊坊：控制率22%（原25%），未来供应80万㎡[18] - 天津：空置率30%，租金触底14元/㎡[17] 2 其他重点区域 - **成渝**：控制率<10%，成都租金20元/㎡（体量800万㎡）[28] - **华中**： - 武汉：控制率<10%，租金16元/㎡[27] - 长沙：控制率快速下降，租金高于武汉[28] - **西安**：控制率<6%，租金20-23元/㎡（中转新疆产品）[29] 三、供需动态 1 供应端 - **新增供应**： - 2025H2预计1000万㎡，2026年1300万㎡[3][11] - 热点区域：广东（1200万㎡）、北京（200-300万㎡）、上海/东莞（各200万㎡）[11] - **项目特点**： - 设计错位：新项目难以满足快递企业跨度/快运企业回车距离需求[40] - 冷库市场：东部供过于求，沈阳/太原表现较好[42] 2 需求端 - **主力行业**： - 电商/三方物流/快递快运占主导[5] - 618期间京东临时租赁百万平方米（西安/廊坊/佛山等）[8] - **新兴需求**： - 跨境电商：华南租赁占比从7.6%增至30.9%[6][7] - 家电仓储：受国补政策推动[5] - **政策影响**： - 美国取消豁免致SHEIN/Temu日活下降25%/50%[9] - 美团优选收缩释放部分仓源（影响有限）[10][33] 四、未来趋势 - **市场分化**： - 华东/京津冀仍面临供应压力[31] - 成渝/华中趋向稳定[31] - **租金走势**： - 全国整体下行，但东莞/西安等优质市场回升[15][29] - 华南新增供应或致短期租金下跌[37] - **行业健康度**： - 非标仓库客户向高标仓迁移[35] - 空置率判断需结合城市基数（北京10%=30万㎡ vs 天津10%=100万㎡）[34] 五、数据亮点 - **电商促销**：京东618租赁面积同比显著增长[8] - **城市对比**： - 合肥：控制率<10%，租金24.5元/㎡（优等生）[24] - 郑州：丰泰项目300亩+中外运项目166亩[13] - **跨境数据**：2025年销售额1.1万亿元，直补1.75亿份[7]