投资评级 - 维持买入评级 目标价3 84港元 较当前股价3 06港元有25 5%潜在涨幅[1][2][6] 核心观点 - 上半年业绩符合预期 收入同比上升1 2%至2 25亿港元 物业收入净额上升3 43%至1 86亿港元[6] - 物业组合保持韧性 整体出租率达97 5% 四个物业出租率均稳定在95%以上[6][8] - 利息下降有助缓解2026年不确定性 平均借贷成本为3 95% 较2024年6月末下降44个基点[6] - 未来可能被纳入沪深港通 当前估值吸引 2025-27年股息收益率约8 5%[6] 财务表现 - 2025年上半年可分派收入1 19亿港元 与2024年上半年持平 环比上升3 9%[6][7] - 每单位分派13 10港仙 同比下降10 9% 但环比上升3 2%[6][7] - 分派比率自1H24起从100%降至90% 1H25维持90%水平[6][7] - 总借贷24 78亿港元 较2024年末减少0 27亿港元[6] 盈利预测 - 下调2025-2027年收入及每单位分派预测 2025E收入458百万港元(同比增长2 7%) 2026E收入448百万港元(同比下降2 2%)[5][6] - 2025E每单位分派0 261港元(同比下降4 7%) 较前预测值0 28港元下调6 6%[5][6] - 2025E物业收益净额368百万港元(同比增长4 2%) 2026E为359百万港元(同比下降2 7%)[5] 资产估值 - 每单位账面净值从2023年5 26港元降至2024年4 51港元 预计2025E进一步降至4 48港元[5] - 投资物业估值普遍下降 青衣物业估值从5 62亿港元降至5 17亿港元(下降8%)[8] - 资本化率保持稳定 四个物业资本化率维持在4 25%-5 70%区间[8]