公司股份回购进展 - 截至2025年9月12日累计回购股份2782万股占总股本1.01% [4] - 回购最高价5.83元/股最低价4.78元/股 [4] - 回购成交总金额1.42亿元（不含交易费用） [4] 销售业绩表现 - 2025年1-6月销售金额502.2亿元同比增长11% [5] - 同期销售面积189.9万㎡同比增长14% [5] - 商业招商面积8.5万㎡累计客流同比增长24% [5] 经营性业务发展 - 出租房产总面积101.2万㎡ [5] - 物业管理合约面积6320万㎡在管面积5850万㎡ [5] - 进驻全国42个城市超400个服务项目 [5] 投资与开发情况 - 新增成都两个项目总土地出让面积7.86万㎡ [6] - 新开工面积9.04万㎡竣工面积110.58万㎡ [6] - 截至2025年6月末在建面积约669.78万㎡ [6] 财务与融资状况 - 综合融资成本4.76%较2024年末下降46个基点 [6] - 长期有息负债占比超80% [6] - 剔除预收款资产负债率63%现金短债比1.34 [6]

投资评级 - 维持"增持"评级 [4] 核心观点 - 股权回购推进：截至2025年9月12日累计回购股份2,782万股（占总股本1.01%），回购金额1.42亿元，最高价5.83元/股，最低价4.78元/股 [1] - 销售业绩增长：2025年1-6月实现销售金额502.2亿元（同比增长11%），销售面积189.9万㎡（同比增长14%） [2] - 经营业务发展：商业招商面积8.5万㎡，累计客流同比增长24%；出租房产总面积101.2万㎡；物业管理合约面积6,320万㎡，在管面积5,850万㎡，进驻42个城市超400个项目 [2] - 投资策略谨慎：新增成都两个项目（权益30%和60%，总土地出让面积7.86万㎡），新开工面积9.04万㎡，竣工面积110.58万㎡，在建面积约669.78万㎡ [3] - 融资成本优化：综合融资成本4.76%（较2024年末下降46bps），长期有息负债占比超80%，剔除预收款资产负债率63%，现金短债比1.34 [3] - 盈利预测调整：下调2025-2027年归母净利润至3.5/5.8/7.7亿元（原预测8.2/9.6/11.2亿元），对应PE分别为45/27/20倍 [4] 财务数据 - 营业收入预测：2025E 752.77亿元（+25.48%），2026E 574.32亿元（-23.71%），2027E 560.79亿元（-2.36%） [5] - 归母净利润预测：2025E 3.47亿元（-63.52%），2026E 5.83亿元（+67.84%），2027E 7.71亿元（+32.35%） [5] - 盈利能力指标：毛利率2025E 14.1%，ROE（摊薄）2025E 1.75% [13] - 偿债能力指标：资产负债率2025E 70%，流动比率2025E 2.07，速动比率2025E 0.85 [13] - 每股指标：EPS 2025E 0.13元，每股净资产2025E 7.20元 [14] 市场表现 - 当前股价5.68元，总市值156.32亿元，总股本27.52亿股 [6] - 相对收益表现：近1月相对收益7.65%，绝对收益14.24%；近3月相对收益2.87%，绝对收益20.01% [9]

点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 报告摘要 事件： 公司发布截至2025年8月31日未经审核运营数据 2025年8月，公司实现合同销售金额132亿元，同比下降13.2%；合同销售面53.9万平方米，同比下降26.7%。 2025年1-8月，公司实现合同销售金额1368亿元，同比下降12.0%；合同销售面积512.0万平方米，同比下降 23.3%。 点评： 销售均价提升明显，资产运营稳健增长，融资成本持续优化 销售均价提升明显，销售结构聚焦核心： 2025年1-8月，公司实现合同销售金额1368亿元，克而瑞销售排行榜稳居行业前三；2025年上半年，公司实现 签约销售金额1103亿元（同比下降11.5%），签约销售面积412万平方米（同比下降20.9%），签约销售均价 2. ...

投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 核心观点 - 销售均价提升明显 销售结构聚焦核心城市 资产运营稳健增长 融资成本持续优化 信用优势显著 [2][3][4] 销售表现 - 2025年8月合同销售金额132亿元 同比下降13.2% 合同销售面积53.9万平方米 同比下降26.7% [1] - 2025年1-8月合同销售金额1368亿元 同比下降12.0% 合同销售面积512.0万平方米 同比下降23.3% [1] - 2025年上半年签约销售金额1103亿元 同比下降11.5% 签约销售面积412万平方米 同比下降20.9% 签约销售均价2.68万元/平方米 同比提升11.9% [2] - 克而瑞销售排行榜稳居行业前三 15个城市市占率排名前三 [2] 土地储备 - 2025年上半年权益投资322.8亿元 新增土地储备148万平方米 [2] - 截至2025年6月30日总土储面积4895万平方米 [2] - 拿地坚持"量入为出"原则 聚焦一二线城市 [2] 资产运营 - 2025年上半年资产运营板块营业收入121.1亿元 同比增长5.5% [3] - 购物中心总建筑面积1185万平方米 同比增加13.3% 在营购物中心94座 零售额1101.5亿元 同比增长20.2% 经营利润率65.9% [3] - 写字楼总建筑面积146万平方米 同比增加7.8% 在营写字楼23座 平均出租率74.5% [3] 财务状况 - 截至2025年6月持有现金储备1202.4亿元 净有息负债率39.2% [3] - 加权平均融资成本较2024年底下降32个bp至2.79% 维持行业最低水平 [3] 盈利预测 - 下调2025-2027年归母净利润预测至247.4亿元/252.7亿元/255.3亿元（原预测262.5亿元/281.5亿元/289.3亿元） [4] - 当前股价对应2025-2027年PE估值分别为8.5倍/8.3倍/8.3倍 [4] - 预计2025-2027年营业收入2719.12亿元/2465.16亿元/2244.71亿元 增长率-2.5%/-9.3%/-8.9% [5][10] - 预计2025-2027年归母净利润增长率-3.3%/2.1%/1.0% [5][10] 市场数据 - 当前股价32.36港元 总股本71.31亿股 总市值2307.57亿港元 [6] - 一年股价区间18.19-32.94港元 近3月换手率15.44% [6]

财务表现 - 公司上半年实现营业收入381 99亿元 同比增长53 46% [1] - 净利润7 59亿元 归母净利润1 72亿元 同比下降86 41% [1] - 上半年末预收楼款余额（含销项税）745 43亿元 [1] - 上半年实现销售502 2亿元 位列克而瑞销售榜单第11位 [1] 产品与业务发展 - 公司迭代完善华发"科技+"好房子产品体系2 0 并在珠海 成都 西安等地成功落地实践 [1] 资金与负债管理 - 上半年综合融资成本4 76% 较2024年末下降46BPs [1] - 长期有息负债占有息负债总额的比例保持在八成以上 [1] - 剔除预收款的资产负债率63% 现金短债比为1 34 [1]

市场影响分析 - 杠杆融资规模变动对股市有显著影响，当融资余额单周增加超500亿元，沪深300指数后续1个月平均上涨5%；单周减少超300亿元，指数平均下跌3%，2023年两者相关性达0.7 [1] - 融资交易占比（融资成交额÷总成交额）是情绪指标，占比超15%表明市场过热，2021年该比例达18%后，指数1个月内下跌8%；占比低于8%显示情绪低迷，往往是底部信号 [1] - 杠杆资金偏好大盘股，沪深300成分股融资余额占比65%，创业板指成分股占比20%，小盘股因流动性差受冷落，融资余额占比仅15% [1] - 融资余额与指数形成正反馈，指数上涨→融资余额增加→推动指数再上涨，反之则形成下跌循环，2024年这种循环平均持续2-3周 [1] 不同主体参与特征 - 个人投资者是杠杆融资主力，占比60%，但平均单笔融资额仅50万元，偏好消费、科技股；机构投资者占比30%，单笔融资额超1000万元，侧重金融、周期股；外资占比10%，融资行为更长期（平均持仓3个月），偏好高股息蓝筹股 [2] - 不同资金规模策略分化，100万元以下投资者多满仓融资（2倍杠杆），风险承受能力强；1000万元以上投资者杠杆多控制在1.2倍以内，注重风险分散 [2] - 年龄结构上，30-45岁投资者占杠杆融资的70%，这类群体风险偏好高且具备一定专业知识，25岁以下和55岁以上占比均不足10% [2] 与宏观政策联动 - 货币政策宽松期（如降准降息），杠杆融资成本下降，融资余额往往增加，2020年央行降准后，融资余额3个月内增加1500亿元 [3] - 监管政策调整直接影响杠杆融资，2023年监管将融资保证金比例从100%上调至120%（杠杆从2倍降至1.7倍），融资余额当月减少600亿元 [3] - 财政政策发力（如基建投资增加）时，周期股融资余额增速加快，2024年一季度基建政策出台后，钢铁、建筑板块融资余额分别增长25%、20% [3] - 汇率波动对外资杠杆融资影响大，人民币升值时，外资融资买入额增加（成本降低），反之则减少，2024年人民币升值1%，外资融资余额平均增加50亿元 [3] 成本优化策略 - 利息成本节省有技巧，选择季度末、年末融资，部分券商为冲业绩会下调利率0.5个百分点，1000万元融资1年可节省5万元利息 [4] - 利用信用交易账户闲置资金理财，融资持仓期间，闲置资金可购买货币基金（年化2%-3%），抵消部分利息成本，2024年该方式平均降低融资成本15% [4] - 组合融资更高效，用"50%现金+50%高折算率股票（如茅台，折算率70%）"作为保证金，融资额度比全股票保证金增加15%，且流动性更好 [4] - 展期时机选择在利息计提日前（通常每月20日），可少付几日利息，1000万元融资展期1次可节省约2000元 [4] 标的选择标准 - 流动性是首要条件，日均成交额需超5000万元，融资买入后才能顺利平仓，2023年因流动性不足导致平仓困难的案例占比10% [6] - 波动适中更适合杠杆融资，年化波动率20%-30%的股票最佳，波动率超40%的股票易触发平仓，低于15%的股票收益难覆盖成本 [6] - 财务稳健性要求高，连续2年净利润为正、资产负债率低于70%的企业，被调出融资标的概率低，2024年融资标的调整中，此类企业仅占调出数量的5% [6] - 股息率高于融资利率（7%）的股票，可"以息补息"，如某银行股股息率8%，融资买入后股息可覆盖大部分利息成本，适合长期持有 [6] 仓位动态调整 - 牛市阶段仓位管理：指数从底部上涨10%后，杠杆从1倍增至1.5倍；上涨20%后，增至1.8倍；上涨30%后，降至1.5倍（防范回调），2023年按此策略收益比满仓融资高10%且回撤小 [7] - 熊市阶段仓位管理：指数下跌10%后，杠杆降至0.8倍；下跌20%后，降至0.5倍；下跌30%后，清仓观望，2022年该策略亏损比2倍杠杆少50% [7] - 震荡市采用"中枢策略"，指数在区间下沿（如3000点）用1.5倍杠杆，上沿（如3300点）用0.5倍杠杆，中间位置用1倍杠杆，2024年震荡市该策略盈利8%，跑赢指数5个百分点 [7]