核心观点 - 2025年前8月全国300城土地市场呈现“止跌企稳”态势，成交金额同比增长9%，但结构性分化显著，一二线城市韧性明显优于三四线 [3][5] - 重点城市（上海、杭州、北京、成都、西安）土地成交金额领先，其新房供应呈现“量跌质增”特征，预期新增供应总量同比下降29%，但产品档次与区域匹配度将主导后续市场热度 [11][45] - 不同城市供需匹配度存在显著差异：上海、杭州、成都匹配度较高有助于维持市场热度；北京、西安则因库存高企及产品错配面临潜在库存压力 [45] 前8月土地成交止跌企稳，京沪深杭镐等土地成交金额断层领先 - 2025年前8月300城土地成交面积38982万平方米，同比降幅收窄至约10%，成交金额13128亿元，同比增长9% [3] - 一二线城市地市表现强劲，成交金额同比增幅超20%，均价同比增幅超20%，溢价率均高于10%；三四线城市则量价齐跌，溢价率同比下降0.2个百分点 [5] - 上海、杭州、北京、成都、西安土地成交金额居前，均超350亿元，其中上海成交金额达1848亿元，上海、杭州、北京、成都同比正增长，反映房企投资聚焦核心城市 [8] 沪蓉杭预期供应同比显著回落，2025年四季度为项目集中入市高峰 - 重点5城（北京、上海、成都、杭州、西安）未来9个月预期新增商品住宅供应面积1944万平方米，同比下降29%，其中成都、杭州同比降幅超40% [11] - 各城市项目入市节奏分化：成都、杭州、上海2025年四季度为供应高峰，预期新增供应占比超50%（杭州超70%）；北京供应高峰在2026年一季度；西安高峰集中在2026年上半年 [14][15] - 项目开工进度不一，杭州2025年成交地块中超60%已开工，上海约50%已开工，而西安近90%地块尚未开工，开工率不足15% [10] 京沪杭等核心区加速供货，预期供应仍以刚需、刚改产品为主 - 预期供应产品结构以刚需和刚改为主：西安刚需产品占比高达62.2%，成都、杭州刚需占比分别为51.9%和42.0%，北京则以刚改产品为主（占比46.9%） [22][25] - 上海、成都、杭州高端改善产品（高改豪宅）供应充裕，占比均接近20%，为豪宅市场成交提供基础；上海呈现刚需与中高改产品“两头翘”格局 [22][25] 预判：沪杭蓉等供应“量跌质增”或能维持去化热度但对成交规模提升有限 - 上海、杭州、成都因预期供应与成交匹配度较高，对市场热度有维稳作用，但供应量同比下降对成交规模提升有限 [45] - 产品档次供需错配显著：北京刚改产品供应过量（预期供应占比46.86% vs 成交占比31.62%），中改产品供应不足；上海刚需产品供应过量，高改豪宅供应略高于成交占比 [26][30] - 成都中改产品预期供应严重不足（供应占比不足15% vs 成交占比34.46%），杭州刚改产品供不应求（供应占比26.41% vs 成交占比49.07%），西安刚需产品供给过量而刚改、中改产品供给不足 [32][37][41]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 2025年五一假期新房市场热度环比提升3.9%，回暖趋势初显，但同比去年下降10.3%，整体仍处低位；二手房市场热度自然回落，百城找房热度指数降至0.38，较2024年同期锐减15.3%；租房市场核心城市价格回升，供需格局分化，预计二季度租赁市场景气度有望持续回升 [4][15][40] 根据相关目录分别进行总结 新房市场 - 全国新房市场日均找房热度环比上涨3.9%，同比去年下降10.3%，仅重庆、常州等少数城市较去年同期保持平稳，市场受假期消费分流和分化严重影响 [4][5] - 分梯队城市新房市场表现中，新一线和二线城市热度同比降幅较少，一线城市上海和广州核心区优质项目热度高，深圳大户型改善房成交占比提升；新一线城市重庆表现较好；二线城市常州、长春、温州同比下降幅度最少；三四线城市南阳、柳州市场表现同比去年较好 [7][8] 二手房市场 - 2025年五一假期全国百城二手房找房热度指数降至0.38，较2024年同期锐减15.3%，一线城市跌幅最为突出，达20.8% [15] - 市场热度显著降温主要归因于楼市政策环境根本性转变和居民消费结构变化，随着宏观经济环境企稳，购房需求有望回流 [16] 租房市场 - “五一”期间租赁挂牌价格表现平稳，一线城市挂牌租金小幅上涨，12个城市假期挂牌租金较节前小幅回升，多数二线城市挂牌租金仍呈现小幅回落，租赁线上需求热度较节前显著回落近两成 [24] - 重点二线城市分化显著，需求更偏重性价比，一线城市中北京、上海、深圳部分价格段和区域需求热度有变化，重点二线城市之间租赁市场供需价格表现差异较大 [27][33] - 综合“五一”期间重点城市租赁市场表现，今年租赁市场延续一季度以价换量趋势，核心一二线城市租赁挂牌价格企稳回升，预计二季度租赁市场景气度有望持续回升 [40]

深圳二手房市场假期表现 - 五一假期期间深圳二手房签约量较去年同期增长66% [1] - 新房签约量增长17% [1] - 二手房带看量同比增长14% [1] - 乐有家门店二手住宅看房量同比增长16.3% [1] - 乐有家门店签约量同比增长27.7% [1] - 5月1日至5日深圳全市主要中介机构促成交易367套，其中完成网签63套，较去年同期增长36.96% [1] 市场趋势与价格特征 - 深圳楼市逐步"止跌回稳"，政策边际效应持续 [1] - 相较今年3月市场高峰，深圳楼市热度有所回调 [2] - 深圳二手房成交同比增长37%，但市场整体延续"以价换量"行情 [2] - 挂牌量增加，出现性价比高的'笋盘'，整体价格保持稳定 [2] 购房者情绪与未来展望 - 购房者期待更大的"让利空间"，维持谨慎态度 [2] - 政策上或需要加大刺激 [2] - 政策利好预期叠加高品质项目入市，有望促进改善及置换需求释放 [2] - 预计5月核心城市市场有望继续修复，但短期二手房成交环比或出现一定回落 [2]