作为一名拥有10年投资银行从业经验的资深研究分析师，我已仔细研读该行业研报。以下是我的专业总结： 报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计最终政策力度将超过2008和2014年水平 [4] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局持续改善，头部国央企和优质混合所有制企业表现优异 [4] - 坚持“一线+2/3二线+极少量三线城市”的投资策略，该城市组合在销售反弹时表现更佳 [4] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化，一二线城市将更受益 [4] - 2025年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [4] 按目录结构总结 全国房价延续调整，核心城市补跌 - 8月70城新房房价环比下降0.3%，同比下降3.0% [1][11] - 一线城市新房环比下降0.1%，二线下降0.3%，三线下降0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市9个（增加3个），下跌城市57个（减少3个） [1][11] - 二手房房价环比下降0.6%，同比下降5.5% [1][11] - 一线城市二手房环比下降1.0%，二线下降0.6%，三线下降0.5% [1][11] - 二手房价格环比上涨仅1城，下跌69城（增加1城） [1][11] - 核心城市出现补跌迹象，北京上海8月环比跌幅均在1%或以上 [1][11] 行情回顾 - 申万房地产指数本周累计变动0.7%，领先沪深300指数1.16个百分点 [2][14] - 在31个申万一级行业中排名第9名 [2][14] - 本周上涨个股38支，减少61支，下跌股数73支 [14] - 涨幅前五个股：香江控股(+52.6%)、银亿股份(+39.7%)、首开股份(+31.8%)、沙河股份(+19.1%)、亚太实业(+18.5%) [19] - 跌幅前五个股：福星股份(-19.4%)、绵石投资(-10.0%)、苏宁环球(-8.8%)、荣丰控股(-8.1%)、天业股份(-7.6%) [21] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30城新房成交面积154.1万方，环比提升12.9%，同比提升16.2% [2][24] - 一线城市成交50.0万方，环比+17.5%，同比+63.9% [2][24] - 二线城市成交63.2万方，环比-3.9%，同比-0.7% [2][24] - 三线城市成交40.9万方，环比+45.5%，同比+6.2% [2][24] - 今年累计38周30城新房成交7011.6万方，同比-2.0% [2][31] - 一线城市累计1866.3万方，同比+2.9%；二线3360.3万方，同比-4.8%；三线1784.9万方，同比-1.3% [2][31] 二手房成交 - 本周14城二手房成交面积195.3万方，环比增长0.7%，同比增长55.0% [3][35] - 一线城市成交86.2万方，环比+9.7% [3][35] - 二线城市成交84.8万方，环比-8.2% [3][35] - 三线城市成交24.2万方，环比+5.7% [3][35] - 年初至今累计二手房成交7615.7万方，同比增长17.4% [3][35] - 一线城市累计3130.8万方，同比+20.5%；二线3528.4万方，同比+16.3%；三线956.4万方，同比+11.4% [35] 重点公司境内信用债情况 - 本周发行房企信用债9只，环比增加1只 [3][44] - 发行规模80.20亿元，环比增加14.1亿元 [3][44] - 总偿还量146.14亿元，环比增加115.89亿元 [3][44] - 净融资额-65.94亿元，环比减少101.79亿元 [3][44] - 主体评级以AAA(93.5%)为主要构成 [44] - 债券类型以一般公司债(38.7%)和私募债(30.9%)为主 [44] - 债券期限以1-3年(57.9%)为主 [44] 投资建议 - 配置方向包括：基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、物业等 [4] - H股推荐：绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产 [4] - A股推荐：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 地方国企推荐：城投控股、城建发展、信达地产 [4] - 中介推荐：贝壳 [4] - 物业推荐：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4]

工业生产 - 日均铁水产量本周略有提升，钢铁五大品种产量小幅提升[3] - 石油沥青开工率本周环比提升3.8%，山东地炼开工率环比提升1.4%[13] - 汽车全钢胎开工率本周环比提升3.4%，半钢胎开工率有所回落[18] 地产市场 - 30大中城市新房销售面积同比增长-8.9%，增速较上周提升6.2个百分点[2] - 8月以来新房销售同比增长-14.2%，较上月提升5.0个百分点[2] - 近四周二手房出售挂牌价指数环比-0.42%[23] 内需消费 - 8月1-10日全国乘用车零售45.2万辆，同比下降4%[29] - 近四周主要家电零售额同比增长10.5%[29] - 本周日均电影票房收入20674万元，同比增长46.2%[31] 外需贸易 - 近四周港口货物吞吐量同比增长6.8%，集装箱吞吐量同比增长4.1%[34] - 8月前10日韩国出口金额同比增长-4.3%，较7月回落10.2个百分点[4] 价格走势 - 本周螺纹钢期货收盘价下跌0.8%，现货价格下跌0.3%[40] - 焦煤期货收盘价上涨0.2%，山西焦煤现货下跌0.6%[40]

整体供应情况 - 8月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积476万平方米 环比下降26% 同比下降38% 绝对量为年内次低 仅高于2025年2月 前8月累计供应同比下降17% [1] - 一线城市预计供应面积74万平方米 环比下降45% 同比下降53% 前8月累计同比下降17% [2] - 二线城市预计供应355万平方米 环比下降24% 同比下降36% 前8月累计同比下降17% [2] - 三四线城市预计新增供应48万平方米 环比增长9% 同比下降4% 前8月累计同比下降13% [3] 分能级城市表现 - 一线城市中北京、上海、深圳同环比齐跌 上海单月供应不足5万平方米 同环比跌幅均超90% 北京同比跌幅超70% 仅广州逆势增长 环比增13% 前8月累计同比跌幅收窄至5% [2] - 二线城市19城中有12城同环比齐跌 西安、成都、昆明、青岛跌幅均超50% 长沙、苏州阶段性放量 供应规模显著好于去年同期 [2] - 三四线城市中无锡单月供应达25万平方米 为年内高位 常州同比跌超50% 泉州、漳州单月供应仅5万平方米 [3] 产品结构特征 - 重点城市刚需、改善、高端产品占比分别为30%、51%和19% 形成以改善为主刚需为辅的供应结构 [5] - 南宁、深圳、昆明、广州、郑州、福州等城市刚需产品占比超50% [5] - 北京、厦门、漳州、泉州、长春、上海等城市以改善产品为主 其中北京、上海、成都、杭州加强适销改善盘供给 [5] - 济南高端产品占比达92% 无锡、徐州、苏州、常州、合肥高端产品占比居首 [5] 区域分布特征 - 重点城市主城、近郊、远郊供应占比分别为65%、29%和6% 供应重心集中在主城区 [8] - 徐州、漳州、泉州、福州、合肥、长春、无锡等城市主城供应占比超90% [9] - 上海、深圳、北京、长沙、厦门、宁波等城市以近郊项目为主 占比均超50% 天津近远郊占比持平均为37% [9] 市场预判 - 8月新房成交绝对量预计延续低位波动 因去年基数较低同比降幅或进一步收窄 累计同比降幅维持在5%以内 呈现弱复苏走势 [2][11] - 京沪深新房成交或阶段性回落 因优质供应短缺及前期需求放量 天津、苏州、长沙、重庆、厦门等二线城市或迎阶段性复苏 [11] - 二手房市场增长动能放缓 主要吸引价格敏感型刚需客群 以价换量趋势延续 [11]

8月房地产市场供给与成交分析 核心观点 - 8月新房供应量同环比大幅下降，重回年内次低水平，土地约束对供给影响显著[3][5] - 市场呈现以改善型产品为主导的供应结构，刚需占比30%，改善51%，高端19%[8] - 超7成城市供应集中在主城区，核心与非核心城市分化加剧[11][12] - 新房成交预计延续低位波动，但同比降幅或收窄至5%以内，呈现弱复苏态势[3][15] - 城市间分化显著：京沪深面临阶段性回落，杭津长等二线城市有望稳中有增[15][17] 分项总结 1 供应规模 - **总量**：28城8月商品住宅预计供应476万㎡，环比降26%，同比降38%，仅高于2月水平[5] - **能级分化**： - 一线城市：供应74万㎡（环比-45%，同比-53%），仅广州逆势增长13%，上海供应不足5万㎡（同环比均-90%+）[7] - 二线城市：19城供应355万㎡（环比-24%，同比-36%），12城同环比齐跌，西安、成都等跌幅超50%，长沙、苏州放量[7] - 三四线城市：48万㎡（环比+9%，同比-4%），无锡单月供应25万㎡达年内高位，常州等非核心城市跌幅超50%[7] 2 供应结构 - **产品类型**： - 南宁、深圳等6城刚需占比超50%，北京、上海等14城以改善为主（占比50%-100%），济南、苏州等6城高端占比超50%[8][9] - **区域分布**： - 主城占比65%（徐州、合肥等超90%），近郊29%（上海、深圳近郊占比超80%），远郊仅6%[11][12] 3 成交预判 - **新房**： - 杭州预计环比增18%，长沙、天津增10%，京沪深或回落15%-20%[15][17] - 高得房率新规产品入市支撑部分二线城市复苏（如苏州、厦门）[15] - **二手房**： - 整体动能放缓，上海预计环比降15%-20%，北京微增5%以内，南宁、长春表现突出（环比+19%/61%）[17] 4 行业趋势 - 房企推盘积极性普遍偏低，核心城市优质项目维持高热，非核心区域流动性枯竭[7][15] - 产品力升级加速市场分化，四代宅等新规产品成为局部亮点[15]

7月房地产市场供应与成交分析 核心观点 - 7月新房供应同环比均下降30%，绝对量为年内次低，房企推盘积极性回落，土地约束效应显著 [2][4] - 新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能收窄，呈现弱复苏走势 [1][2] - 市场热度高位回落，28城平均去化率29%，环比降15pcts，城市间分化加剧 [2][12] 分能级供应表现 一线城市 - 北京单月供应60万方（占一线总量54%），同环比倍增（+207%/+109%），沪广深集体缩量：上海（10万方，环比-74%）、深圳（11万方，环比-45%）、广州（32万方，同比连续3月负增长） [4] - 一线前7月累计供应988万方，同比-19% [4][6] 二线城市 - 24城中超八成环比下滑，12城跌幅超50%：青岛（6万方，环比-78%）、长春（4万方，环比-83%）、成都（42万方，环比-53%） [5] - 局部亮点：宁波（27万方，环比+56%）、长沙（33万方，环比+23%）、天津（60万方，环比+20%） [5][6] - 前7月累计供应3552万方，同比-19% [6] 三四线城市 - 徐州单月放量18万方（环比+374%），但无锡（6万方，同比-71%）、常州（4万方，同比-67%）等持续萎缩，泉州连续两月零供应 [5][6] - 前7月累计供应231万方，同比-25%（跌幅较上半年扩大3pcts） [6] 供应结构特征 产品档次 - 重点城市刚需/改善/高端占比40%/45%/15%，改善为主流：北京（改善66%）、成都（改善73%）、杭州（改善73%） [8][9] - 极端分化：济南高端占比95%，常州82%，昆明刚需占比88% [8][9] 区域分布 - 主城/近郊/远郊占比67%/23%/10%：厦门、漳州、南宁等主城占比超90%，北京、宁波近郊为主（占比≥50%），上海远郊占比85% [10] 市场热度与后市预判 - 北京（去化率38%）、杭州（70%）等热点城市持增，郑州（31%）、宁波（25%）弱复苏，青岛（12%）、济南（17%）持续低迷 [12][13] - 核心区域项目保持高热，外围去化承压，分化加剧：如成都二季度均值97% vs 7月54%（环比-45pcts） [12][13]