文章核心观点 - 房地产市场出现“贷款卖房”现象，即业主在房价大幅下跌后，出售房产所得不足以偿还剩余银行贷款，需额外贷款填补资金缺口，这反映了部分业主陷入“房贷倒挂”困境[1][5][6] - 该现象由两类业主驱动：多套房投资者为减少亏损而抛售，以及收入下降的自住房家庭为减轻月供压力而卖房，他们的行为加剧了二手房市场的抛售压力和价格下跌[7][8][10][11][13] - 银行不鼓励“贷款卖房”，因其违反消费贷监管规定且风险高，银行更倾向于为困难业主提供纾困方案以避免成本更高的断供法拍[14][16][18][19] - 业主的抛售心态与价格战导致二手房市场持续低迷，形成买方市场，对于困境中的业主，建议包括摒弃沉没成本、与银行协商纾困以及基于市场成交价精准定价[21][23][24][25][26] 现象与案例 - 具体案例：某业主2018年以30万元首付、70万元贷款购买100万元房产，七年后偿还约20万元贷款（大部分为利息，本金仅减少10万元），目前房产估值50万元，贷款余额60万元，出售后需额外支付10万元才能还清贷款[1][2][3] - 业主因积蓄所剩无几无力支付卖房差额，且担心银行法拍价格更低并仍面临债务追偿，最终选择申请消费贷款来填补卖房资金缺口，此即“贷款卖房”[3][4][5] - 该现象并非孤例，在楼市持续调整背景下，越来越多业主面临“房贷倒挂”困境[6] 驱动群体与市场影响 - 第一类驱动群体是多套房持有者，他们在楼市火热期投资购房，现面临房价下跌、租金收益不抵月供的局面，选择割肉卖房以回笼资金、减少亏损[7][8][9] - 第二类驱动群体是仅有自住房的普通家庭，因家庭收入下降导致月供压力增大，不得不考虑卖掉唯一住房以减轻经济压力[10][11][12] - 这两类业主成为二手房市场的“砸盘者”，以低于市场预期的价格挂牌出售，进一步拉低区域房价，形成“价格下跌—恐慌抛售—价格进一步下跌”的恶性循环[13] - 业主之间的价格战愈演愈烈，形成了典型的买方市场[23] 银行立场与风险 - 银行消费贷款明确规定严禁流入楼市，若业主申请消费贷时表明用于填补卖房资金缺口，该理由在审批阶段会被否决[13][14] - 银行不鼓励该行为的原因包括：违反消费贷流入楼市的监管规定；该行为本质是“以债养债”，风险较高；业主需贷款填补卖房差额，其还款能力易受怀疑，银行担心新贷款变成坏账[15][16][17] - 银行更倾向于为房贷压力过大的业主提供纾困政策，例如延长贷款期限、降低贷款利率、阶段性只还利息，甚至可协商给予一至两年的缓冲期暂不还本付息[18] - 银行积极提供纾困是因为断供对银行成本更高：法拍往往以更低价格成交，银行收回资金可能远低于贷款余额；同时法拍会增加银行的不良资产率，影响其监管评级和融资成本[19][20] 市场状况与建议 - 全国百城二手房市场自2021年1月至2025年11月，价格及环比变化显示成交量持续低迷[21] - 对困境业主的建议包括：摒弃对沉没成本（如亏损首付、已偿还月供）的执念，基于现在和未来进行财务测算，比较继续持有还贷与忍痛割肉的总成本[24][25] - 建议主动联系贷款银行，坦诚说明收入状况，咨询纾困政策的可能性，因为银行比业主更不希望走到断供法拍一步[25][26] - 卖房时精准定价很关键，应参考近期同小区最低成交价而非挂牌价或心理价位，在当下市场中第一个出价者可能就是最好的出价者[26]

房贷倒挂现象 - 部分高位购房者面临房产市价低于银行贷款余额的困境，例如房产市价230万元而贷款余额260万元，形成负资产30万元[1] - 房价下跌导致卖房款不足以偿还银行贷款，购房者需通过亲友借款或过桥贷款弥补差额，从贷款买房转为贷款卖房[1] - 高杠杆购房者在房价下行周期中被迫承担全部市场风险[2] 现行房贷追索权制度 - 现行有追索权房贷制度下，银行持有房产抵押物并对借款人拥有追索权，无论房价涨跌购房者都必须偿还贷款本息[4] - 该制度保障了银行权益，将全部风险转嫁给购房者，形成银行稳赚、购房者兜底的格局[4] - 风险分配严重失衡，银行在房价上涨时坐收稳定利息，下跌时通过追索权向购房者追偿差额，甚至在一些烂尾楼事件中仍要求购房者继续还贷[7] 无追索权房贷的潜在影响 - 无追索权房贷允许购房者在资不抵债时将房子交给银行以清偿全部债务，无需承担房贷差额，体现了风险与收益对等原则[4] - 该机制可倒逼银行在放贷时更审慎评估房产价值与市场风险，而非盲目扩张借贷规模[4] - 但全面推行可能引发大规模策略性违约，即借款人即使有还款能力也可能因房产贬值而主动弃房断供，将损失转嫁给银行[5] 风险分配机制改革建议 - 探索混合追索权模式，当房产市值不足覆盖贷款余额时，购房者只承担部分差额，剩余损失由银行分担[9] - 折中方案既可缓解购房者压力，也为银行提供风险缓冲，同时促使银行放贷前更谨慎评估风险[9] - 银行作为房贷业务主要受益方，应承担与收益相匹配的责任，建立公平合理的风险分担机制[9][10]

市场现状与个案分析 - 部分在2021年房价高点入市的购房者面临房产市价低于银行贷款余额的困境，出现“卖房款不足以偿还银行贷款”的情况[1] - 深圳地区此类案例今年以来有所增多，其中多数是2021年前后高杠杆入市的投资型客户[1][4] - 陷入困境的业主多位于此前炒作热度较高的新兴片区或学区房概念区域，这些区域价格跌幅最为明显[5] 高杠杆投资风险暴露 - 2021年市场热度高，许多购房者采取较高杠杆比率，部分实际首付比例甚至不足三成[4] - 郑豪案例：房产购入总价340万元，当前市价230万元，银行贷款余额260万元，资金缺口30万元[1][2] - 李明案例：房产购入价500多万元，当前市价249万元，银行贷款余额280万元，资金缺口31万元[3][4] 业主应对策略与困境 - 部分业主尝试通过亲友借款或过桥贷款弥补卖房资金差额[1][5] - 部分业主评估申请暂停还款的可能性，但审批严格且存在不确定性[1][5] - 市场上出现声称能“断供保房”的中介机构，通过法律程序拖延诉讼时间，但存在争议且可能使债务人陷入更深债务泥潭[5][6] 行业观察与制度探讨 - 业内专家指出当前个案反映出市场下行周期中高杠杆购房带来的财务风险[1] - 有研究提及美国“无追索权贷款”制度，允许居民在房价贬值时放弃住房而无需承担剩余按揭余额，实现快速出清[7] - 有观点认为房贷从银行有追索权改为无追索权，是购房者和银行依据法制化和市场化分担风险的关键[7]

市场下行与高杠杆风险 - 部分房价持续下行地区出现"卖房款不足以偿还银行贷款"的情况，特别是在2021年房价高点入市的高杠杆投资型客户中有所增多[2] - 深圳中介人士透露，2024年初以来类似案例明显增多，门店几乎每月遇到两三例，多数位于此前炒作热度较高的新兴片区或学区房概念区域[5] - 陷入困境的业主大多在2021年市场高位采取高杠杆比率入市，有些通过擦边操作使实际首付比例不足三成，如今房价回调导致高杠杆投资脆弱性暴露[5] 典型案例分析 - 郑豪案例：2021年10月以340万元总价(2.7万元/平方米)购入房产，首付102万元，目前市价跌至230万元，剩余贷款260万元，卖房需自补30万元缺口[2][3] - 郑豪不计税费的利息支出与房价下跌损失已超过130万元，房产仍为毛坯状态，装修还需投入20多万元[4] - 李明案例：3年前以500多万元购入东莞学区房，目前市价仅约249万元，仍欠银行280万元贷款，卖房需自补31万元缺口[4][5] 业主应对策略 - 部分业主尝试通过亲友借款或过桥贷款组合筹资弥补卖房差额，但过桥贷款利息高昂带来压力[7] - 一些业主考虑申请暂停还款，但审批严格且存在不确定性[7] - 市场上出现声称能"断供保房"的中介机构，通过法律程序拖延诉讼过程，但业内认为这属于恶意诉讼，最终使债务人陷入更深债务泥潭[7] 制度机制探讨 - 美国部分州实行"无追索权贷款"制度，允许居民在房价贬值时放弃住房且无需承担剩余按揭余额，实现快速出清[9] - 资产价格快速修复产生的财富效应在美国居民去杠杆过程中发挥关键作用，房价反弹使家庭脱离"房贷倒挂"困境[9] - 有观点认为房贷从有追索权改为无追索权是购房者和银行依据法制化和市场化分担风险的关键，但全球主流仍是有追索权贷款，无追索权模式可能增加银行业风险[10]

市场下行与高杠杆风险 - 部分在2021年房价高点入市的购房者面临房产市价低于银行贷款余额的困境，出现“卖房款不足以偿还银行贷款”的情况[1] - 此类情况在2024年以来有所增多，其中多数是2021年前后高杠杆入市的投资型客户，部分中介门店几乎每月遇到两三例[1][4] - 陷入困境的房产多位于此前炒作热度较高的新兴片区或学区房概念区域，这些区域价格曾被炒得过高，当前价值回归时跌幅也最明显[5] 典型案例财务分析 - 案例一：郑豪在2021年以340万元总价（单价2.7万元/平方米）购入房产，首付102万元，目前房产市价约230万元，银行贷款余额260万元，卖房需自补近30万元缺口，不计税费下利息支出与房价下跌损失已超130万元[1][2][3] - 案例二：李明三年前以500多万元购入学区房，目前市价约249万元，仍欠银行280万元贷款，卖房需自补31万元缺口[3][4] - 业主普遍面临月供压力大、收入不稳定、流动资金紧张等问题，部分房产因装修成本高、出租困难等原因处于空置状态[2][3] 业主应对策略与市场乱象 - 部分业主尝试通过亲友借款或过桥贷款弥补卖房资金缺口，但过桥贷款利息高昂带来额外压力[1][5] - 有业主评估申请暂停还款的可能性，但了解审批严格且存在不确定性[1][5] - 市场出现声称能“断供保房”的中介机构，主要通过法律程序延长诉讼时间，但被业内质疑为恶意诉讼，可能使债务人陷入更深债务泥潭[5][6] - 银行对此类现象保持警惕，指出银行对短期资金困难的还款人有应对机制，无需通过中介机构[6] 制度层面的探讨 - 有专家指出，美国部分州实行的“无追索权贷款”制度，允许居民在房价贬值时放弃住房且无需承担剩余按揭余额，为居民提供了断供出清出路[7] - 该模式被认为有助于居民去杠杆，当房价反弹后能减缓债务进一步恶化的风险[7] - 但有业内人士持相反态度，指出全球主流仍是有追索权贷款，无追索权模式会增加银行业风险，需谨慎考量[8]

房贷倒挂现象 - 全国多个城市出现“贷款卖房”现象，即房屋市场售价低于剩余贷款金额，业主卖房后仍需向银行还款，例如广州黄埔案例中房屋挂价253万但贷款余额278万，卖房后需倒贴银行25万[4][5] - 房贷倒挂现象在一二线城市更为普遍，但三四线城市亦有出现[4] - 出现两类主要贷款卖房业主：一类是持有多套房产的投资客旨在割肉止损，另一类是仅有自住房但因收入下降难以承受月供的业主[7][8] 银行应对策略与市场影响 - 银行明面上不鼓励贷款卖房，消费贷严禁流入楼市，但为缓解业主压力推出纾困政策，包括延长贷款期限、调降利率、设置缓冲期等[11][12] - 银行为避免断供导致不良资产率上升，积极处理法拍房，但2025年前三季度全国法拍房流拍率高达85.81%，成交率仅14.19%[13][15] - 多家银行通过阿里资产、京东资产等平台直售房产，其中城商行与农信系统持有规模巨大，例如四川农信系统挂牌房产达24821套，但即便挂价较低出售效果仍不理想[16][17][24][25] 房地产市场趋势 - 房地产处于下行周期，10月百城二手房价格环比下跌0.84%，同比下跌7.60%，且各线城市跌幅均较上月扩大，二手房价格已连续42个月下跌[29][31][32] - 市场情绪极度悲观，央行调查显示仅9.1%居民认为房价会上涨，但资产市场规律表明极度悲观时刻往往接近拐点[33][34][35] - 行业预计随着政策持续发力与宏观面调整，房地产触底时间不会太远[36]

房贷倒挂现象概述 - 数百万购房者面临房贷利率高于当前新购房者且房屋市价低于银行剩余房贷的反常现象[1] - 该现象引发前所未有的还贷危机[1] 历史高利率购房者困境 - 2021年至2022年期间购房群体普遍面临5.5%以上的贷款利率 而当前多个城市首套房贷款利率已降至3.5%左右[3] - 北京朝阳区李女士案例显示其2021年购房利率为5.88% 与当前3.5%的利率差距显著[3] - 上海浦东新区张先生案例显示其2021年10月贷款280万元利率5.65% 当前新房贷款利率仅3.8% 导致其月供比现在购房者多近3000元[5] 负资产状况 - 随着房价下跌 部分房产市价低于剩余房贷总额形成负资产[6] - 杨清案例显示其一线城市核心区房产剩余房贷本金230多万元 但预计成交价仅220万元 出售需补足十余万元[6] - 深圳90后业主小曾案例显示其2020年购买总价600多万学位房 贷款400万后总房贷超650万 但目前市价仅360万[8] - 业主陈陈案例显示其2019年购买235万房产贷款总额346万 还贷6年后剩余本金143.6万 但同小区同户型现仅售116万 其放盘155万无人问津[8] 市场价格下跌数据 - 中指研究院10月百城房价报告显示全国100个城市二手住宅均价同比下跌7.6%[8] - 深圳等重点城市部分学区房价格较峰值下跌超过30%[8] 银行与政策应对措施 - 多家银行推出纾困措施包括延长贷款期限 下调贷款利率 提供免息缓冲期[12][14] - 政策端发力托底 "十五五"规划明确提出统筹化解房地产风险严防系统性风险[14] - 9月以来各地出台21次税费优惠政策 北京上海深圳等城市限购解绑逐步兑现[14] - 央行在2024年第三季度货币政策执行报告中规范极少数银行以显著低于保本点利率发放房贷的情况[14] 业主应对策略 - 直接割肉离场以市场价出售房产 不足部分自筹资金补足 可彻底斩断债务链条但需承担一次性巨额亏损[12] - 坚持还贷等待市场回暖或通过提前还款降低本金 可保留资产所有权并享受潜在房价回升红利[12] - 以租养贷将房屋出租用租金覆盖部分或全部月供 可降低现金流压力保留资产所有权[12] - 与银行主动沟通寻求解决方案[12]

文章核心观点 - 房地产市场进入深度调整期，呈现“房贷倒挂”、“挤泡沫”、“政策见底”和“磨底持久战”四大迹象，市场回归理性，房价大幅上涨的预期已破灭 [1][3][5][7][9][11] 房贷倒挂现象 - “房贷倒挂”现象普遍化，即欠银行房贷金额超过房屋当前市价，出现“卖房贷款”情况，例如上海案例房贷650万而市价仅360万，深圳南山案例房贷480万而市价320万，杭州案例房贷350万而市价230万 [3] - 2025年三季度全国重点城市“房贷倒挂”房源占比达3.7%，较去年翻倍，相当于每27套住房中有1套为负资产 [3] - 银行机构采取延长还款期限、暂停偿还本金等措施以化解风险 [3] 房价泡沫挤压 - 市场核心为“挤泡沫”，房价下跌主要针对炒作虚高部分，具备真实居住价值的核心地段房产价格保持稳定，例如2025年三季度北京西城、上海浦东核心地段新房价格逆势微涨0.2% [5] - 缺乏实质支撑的概念性房产价格大幅下跌，例如深圳太子湾“海景豪宅”单价从2021年12万元/平方米跌至6.8万元/平方米，跌幅超40%，成都天府新区“网红盘”从加价50万转为降价30万抛售 [5] 楼市政策环境 - 2025年一季度全国至少66个省市出台124次稳市场政策，政策工具箱已基本用尽，包括降低首付比例（首套最低15%、二套25%）、放开限购、降低房贷利率（5年期LPR累计下降1.15个百分点至3.5%）以及推行“以旧换新”、“带押过户”等 [7] - 政策效果有限，居民因对未来收入缺乏信心且家庭70%财富集中于房产，借贷意愿低迷，市场趋势难以依靠政策扭转 [9] 市场趋势与应对 - 行业处于筑底阶段，2026年房价仅可能实现“结构性企稳”，反弹可能性极低，且企稳需多项政策协同支持 [9] - 居民储蓄率2025年升至38%，表明“现金为王”观念强化，维护现金流健康比持有贬值房产更为重要，应对市场持久战需确保稳定收入和充足现金流 [9][11]

房贷倒挂现象 - 典型案例显示房屋市价大幅低于剩余房贷总额，如一位业主房产贷款本息总额超过650万元，而当前市价仅为360万元，市价仅为贷款总额的约一半[1][2] - 另一案例中，房产总价235万元，贷款总额346.24万元，当前放盘价155万元，但同小区同户型单价已降至1.5万元/㎡，一套76㎡房产挂牌价仅116万元[3] - 特定小区房价从高峰期7.5万元/㎡的成交纪录，下跌至当前单价最低约2.94万元/㎡，跌幅显著[2] 二手房市场状况 - 10月百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，同比下跌7.60%，价格下行压力较大[5] - 2021年后二手房成交艰难，卖家降价幅度跟不上买家心理预期，部分房屋成交周期可达两年[3] - 9月份某小区仅成交5套，均价为3.15万元/㎡，反映出市场流动性不足[2] 断供风险分析 - 断供与房贷倒挂无直接因果关系，除恶意欠款的"职业背债人"外，正常贷款人断供案例极少[1][6] - 断供风险可分为良性与恶意，良性风险源于贷款人收入大幅下降导致无力偿还，恶意风险则与"高评高贷"产业链相关[6] - 高评高贷的房产法拍后抵押率仅40%，意味着拍卖款与房贷之间存在60%的资金缺口[6] 银行纾困措施 - 银行为化解风险出台纾困措施，包括延长贷款期限、进一步调降贷款利率，以及提供免收本息的缓冲期[1][7] - 法院对房产的查封仅阻止其被随意处置转移，不影响被执行人对房产的占有和使用[7] - 有建议指出，对还款困难客户可采取延长还款期限、降低月供、先偿还利息等缓冲措施[7] 政策与市场展望 - 9月以来各地政策发力加快，累计出台21次税费补贴与优惠类政策，北京、上海、深圳的限购解绑政策进入兑现期[8] - 10月百城新建住宅均价为16973元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.67%，表现优于二手房市场[5] - 政策建议强调需精准识别房地产风险，并做好二手房挂牌量的消化，以促进市场联动和新循环[9]

房贷倒挂现象 - 深圳业主小曾案例显示，其第二套房产贷款本息总额超过650万元，而当前市价仅为360万元，市场价仅为贷款总额的大约一半 [3][5] - 该房产所在小区价格从高峰期7.5万元/平方米跌至当前最低2.94万元/平方米，跌幅显著 [5] - 业主陈陈案例显示，其房产购置总价235万元，当前放盘价155万元，但同小区同户型单价已降至1.5万元/平方米，有房源以116万元价格出售 [6] - 广东省住房政策研究中心首席研究员指出，部分二手房价格已跌至2017年水平，跌幅超过40% [8] 市场整体表现 - 2025年10月，百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，同比下跌7.60% [8] - 同期百城新建住宅均价为16973元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.67%，表现优于二手房市场 [8] - 房卫士总经理指出，2021年后二手房成交艰难，部分房屋成交周期可达两年，房价经历下调 [6] 断供风险分析 - 法律人士指出，断供与房贷倒挂无直接因果关系，正常情况下断供案例极少数，除职业背债人恶意欠款外，正常贷款人均有还款意愿 [3][9] - 风险可分为良性与恶意，良性断供源于贷款人收入大幅下降导致无力偿还，恶意断供则与“高评高贷”产业链中的职业背债人相关 [9] - 高评高贷的房产法拍后抵押率仅40%，意味着拍卖款与房贷之间存在60%的资金缺口 [9] 银行纾困与政策支持 - 银行为化解风险出台纾困措施，包括延长贷款期限、进一步调降贷款利率、给予免收本息的缓冲期等 [3][11][12] - 2025年下半年以来，行业在政策支持与自身调整下，房价同比指数筑底趋势逐月明晰 [12] - 进入9月后，各地政策发力加快，累计出台21次税费补贴与优惠类政策，北京、上海、深圳的限购解绑政策进入兑现期 [13] - 《第十五个五年规划的建议》明确推动房地产高质量发展，并强调统筹推进房地产等风险有序化解 [13]