项目概况 - 首钢璟悦长安位于北京石景山，定位为区域首个"好房子"项目，主打4个首层架空层和南北内嵌式阳台设计 [2] - 项目占地面积2.8万平米，地上计容建筑面积7.59万平米，地块呈长方形（东西246米×南北112米）[10] - 规划容积率2.71，实际容积率因赠送面积飙升至3.16，地上实际建筑面积达8.86万平米 [13] 户型设计特点 - 特殊"枪型"户型：95平米三房两厅两卫，14套占比2%（总房源700套），形似手枪（主卧为枪口朝西，客厅为扳机）[3][9] - 东西朝向问题户型：24套（83平米12套+85平米12套）[4] - 赠送面积达10.2平米/户（赠送率10.74%），包含L型飘窗3平米、内嵌阳台1.6平米等 [7] - 设计缺陷：西南朝向导致西晒严重、客厅无电视背景墙、玄关采光差、公卫干湿不分离 [8] 规划矛盾点 - 容积率压力：通过架空层（4处共1200平米）、内嵌阳台等设计增加1.27万平米不计容面积 [10][13] - 日照限制：实际建筑高度54.6米（低于60米控高），影响楼间距设计 [10] - 与竞品相似性：类似丰台城建玺院的凑面积做法，280平米与83平米户型同样存在东西朝向问题 [6] 产品策略分析 - 营销亮点：采用挑空大门设计（300平米）、"四件套"赠送（内嵌阳台+设备平台+北面阳台+飘窗）[13] - 开发困境：在容积率限制下既要保证"好房子"要素（架空层、高赠送），又被迫设计非常规户型 [16] - 行业现象：高赠送面积和架空层设计成为新建住宅提升溢价但推高实际容积率的常见手段 [16]

北京房地产行业"好房子"政策对容积率的影响 - "好房子"政策导致不计容建筑面积增加 实际容积率上升 首钢璟悦长安项目通过首层架空、阳台赠送等方式使地上不计容面积增加 实际容积率从2.71升至3.16 增幅达0.45 [5][8][10] 首钢璟悦长安项目规划问题 - 项目规划16栋住宅 其中7栋楼间距不足 最短距离仅9米 大部分间距约13米 远低于正常标准 [3][5] - 项目占地面积2.8万平米 地上计容建筑面积7.59万平米 但通过不计容设计使实际地上建筑面积达8.86万平米 [5][8] - 项目实际建筑高度54.6米 低于土地出让文件规定的60米控高要求 可能为避免影响日照 [5] 不计容建筑面积构成 - 首层架空层4处总面积约1200平米 层高3.6米 [6] - 阳台系统包含内嵌阳台、设备平台、北面阳台和飘窗 其中内嵌阳台进深1.8米赠送一半 北面开敞阳台进深1米赠送一半 设备平台全赠送 飘窗全赠送 [6] - 南面挑空大门设计近300平米 [6] 行业比较分析 - 金茂满曜朝阳项目地上不计容建筑面积占比达16.72% 可作为行业参考 [8] - 北京楼市近一年涌现50多个带阳台新盘 不计容面积呈现扩大趋势 [10] - 海淀区新房除飘窗外几乎无赠送面积 容积率相对真实 [10] 北京市场阳台设计类型分布 - 内嵌式阳台主要采用"拟封闭+计一半面积"模式 涉及中海、中建、金茂等开发商29个项目 [11][12] - 外置阳台主要采用"不封闭+计一半面积"模式 涉及城建、华润等开发商20个项目 [12] - 防火排檐类阳台采用"不封闭+不计入面积"方式 主要出现在华润、保利等项目中 [12][13]