地块规划调整趋势 - 广州市黄埔区新化快速路以西、金洲南路以北地块及深井社区金洲大道以南地块进行控制性详细规划修改 新增产业用地、完善区域配套、新增商住混合地块 [1] - 深圳宝安区新安街道A002-0108地块由商业用地及二类居住用地调整为纯住宅用地 容积率从5.7降至3.4 住宅占比提升至86.2% 剔除商业配套 [1] - 宁波江北区01-06-01、06地块调整用地性质、降低容积率、降低限高 该地块曾于2025年6月由政府以18.17亿元收储 [4] 土地市场成交表现 - 深圳宝安区新安街道A002-0108地块以86.40亿元成交 溢价率34.81% [1] - 宁波江北区01-06-01、06地块以19.33亿元成交 [4] 政策支持与行业影响 - 自然资源部会同国家发展改革委等部门2024年6月出台18条政策措施 解决存量房地产用地利用难、转让难、收回难问题 [2] - 政策允许依法调整规划条件 解决商办过剩与住宅错配的结构性失衡 降低房企开发强度与资金压力 [3] - 专项债券资金收储闲置存量土地超4300宗 用地面积超2.2亿平方米 [4] 市场机制优化方向 - 地块规划调整需加强市场监测 根据区域商办及住宅需求与配套供应情况因地制宜 [4] - 需控制规划调整与土地出让节奏 避免供给过剩问题 [4]

地块挂牌出让信息 - 江门市新会区枢纽新城约33亩地块以2.37亿元起拍价挂牌出让 [1] - 地块位于文华路东侧、钧明城欢乐世界广场项目西南角 [1] - 出让建设用地面积22476.32平方米（33.71亩），用途为城镇住宅和商业服务业用地 [5] - 商业用地年限40年，住宅用地年限70年 [5] - 挂牌起始价23658.265万元，折合楼面价4210元/平方米 [5] - 网上限时竞价时间为2025年7月29日9时 [5] 规划条件 - 容积率要求2.0-2.5，计算容积率总建筑面积44953至56191平方米 [5] - 商业建筑计算容积率总建筑面积≤3000平方米 [5] - 建筑密度≤25%，绿地率≥40%，建筑限高≤80米 [5] - 全装修住宅比例和面积不低于50% [5] - 需按规划建设临道路侧人行道及市政配套设施，与楼盘同步建设验收 [8] - 需设置环卫设施（垃圾收集点、再生资源回收点）和健身体育设施 [8] 地块开发定位 - 拟用于发展房地产项目，可能打造"好房子"4.0带装产品 [6] - 旨在盘活存量土地，推动房地产高质量发展，吸引优质房企及商户 [6] 与一期项目协同规划 - 须与北侧相邻地块统一规划设计，不得设置围墙与分割围栏 [10] - 车库保持互通，公共设施互享公用，出入口共同使用 [10] - 采用北侧相邻住宅小区的物业管理公司进行统一管理 [10] 区位优势 - 临近梅江农业生态园和枢纽体育公园 [10] - 交通便利，接驳江门站和江门大道 [10] - 教育资源丰富，临近文华小学等学校 [10] - 周边商住氛围日渐浓郁 [10] 项目现状 - 钧明欢乐世界广场A1地块已建有住宅和公寓，部分住宅已交付 [10] - 商业主体结构基本完成，暂未更新动工及商户入驻 [10] - 二期地块重新挂牌有望为区域注入新发展动能 [10]

盘活存量用地工作进展 - 各地公示拟使用专项债收储土地接近3000宗，总面积超1.33亿平方米 [1] - 4月份公示拟收储土地超1500宗，总面积超7000万平方米，总金额超1700亿元 [1] - 5月份各地持续推进收储土地工作，如重庆永川区拟收储7宗地块 [1] 专项债在盘活存量用地中的作用 - 专项债作为地方政府融资工具，在推进"严控增量、盘活存量、提高质量"工作中发挥积极作用 [1] - 专项债收储土地有助于平衡土地市场供求关系 [1] - 5月初央行下调政策利率0.1个百分点，有望降低各地发债成本 [3] 拟收储地块所有权结构 - 绝大多数宗地属于地方国企，占比超80% [2] - 4月份拟收储涉宅地块中民企占比约16%，较2月、3月有所提升 [2] - 央企、民企可通过换地、"收调供"等方式加强与地方政府沟通 [2] 收储价格情况 - 约50%地块拟收储价格与成交价比值在0.8至1.0之间 [2] - 约30%地块比值在0.9至1.0之间 [2] - 信阳市规定除四种情形外，按基础价格下调5%确定收地价格 [2] 专项债发行进展 - 广东、湖南、四川等省份已完成部分专项债发行，合计发债金额接近550亿元 [3] - 已发行金额约占拟收储金额的15% [3] - 宁波市将发行土地储备专项债券43.39亿元 [3] 未来工作方向 - 更多地区将参考已发行专项债省市做法，明确收回收购价格 [3] - 需明确收购土地用途，确保有效二次利用 [3] - 持续优化工作方案和流程，提高专项债发行与使用效率 [3]