政策调整核心内容 - 上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房[1][3][4] - 新增二套房贷利率从原主城区3.45%和临港等区域3.25%统一降至3.05%[1][2] - 政策通过降低购房成本直接刺激改善型需求释放[1][4][7] 具体成本变化测算 - 100万元贷款30年期等额本息还款月供减少220元（从4463元降至4243元）[1][2] - 总利息支出减少8万元（从161万元降至153万元）[1][2] - 利率下降0.40个百分点（从3.45%降至3.05%）[1][2] 政策机制转型 - 从"加点的结构性门槛"改为"更市场化的逐笔定价"[5][6] - 银行可根据经营状况和客户风险状况自主确定每笔贷款利率[5][6] - 取消房贷利率下限管理，实现差异化定价[5][6] 对房地产市场影响 - 显著提升换房需求支付能力，促进"金九银十"销售旺季成交量[1][3][7] - 推动一线城市房地产调控从"控房价"转向"稳市场"[2][7] - 核心地段优质房源需求回暖，外围区域仍需政策托底[7] 政策推广预期 - 北京和深圳作为仅存实行利率下限管理城市，跟进可能性较高[5][7] - 北京可能先观察上海政策效果后再跟进[7] - 广州深圳或采取渐进式调整，先通过公积金政策试探市场反应[7] 银行业影响 - 银行获得更大利率自主定价权，需强化风控能力避免过度授信[6][7] - 市场竞争从"利率比拼"转向服务创新和个性化金融方案[6][7] - 银行进入"精细化风控+综合收益"时代[6]

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、 市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（下称《通知》）。 《通知》内容包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政 策，自2025年8月26日起施行。 58安居客研究院院长张波分析认为，政策短期内将有效提振外环外市场热度，降低观望情绪，激发潜在 购房群体入市积极性；长期则有助于促进城市职住平衡与房地产市场的健康运行。 此次政策调整中，外环外购房套数的放宽与北京近期政策方向保持一致，针对市场需求相对不足的区域 进行精准放松，尤其利好松江、嘉定、青浦等五大新城的外环外区域。张波指出，"从北京政策效果 看，放宽外围限购后，市场的热度上升会表现明显"。但他同时表示，由于上海外环内新房供应占比高 于北京，且今年以来持续有核心区域优质地块供应，该政策对上海新房市场整体的拉动作用可能弱于北 京，而"对二手房尤其是外环外二手房的拉动作用可能会强于北京"。 此外，公积金政策也迎来多项优化，包括提高贷款额度、支持提取公积金支付首付款及实现"又提又 贷"，显著减轻购房者的资 ...

政策内容 - 北京和上海在2025年8月发布房地产市场优化政策 [1] - 政策集中在限购和公积金贷款支持等方面 [1] 政策影响 - 房地产政策进一步优化有利于释放短期需求 [1] - 政策表明面对巩固市场止跌回稳的要求会积极出台相关措施 [1]

为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政 局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调 减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。 上海商品房（资料图） 一、调减住房限购政策 为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合 本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房 不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。 按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购 房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在 ...

政策核心调整 - 上海发布房地产新政 涉及住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6项调整 自8月26日起施行 [1] - 央行上海总部同步调整商业性个人住房贷款利率定价机制 不再区分首套和二套住房 [1] - 市场普遍认为政策将有效释放购房需求 缓解资金压力 改善性需求有望集中释放 [1] 公积金政策优化 - 公积金最高贷款额度上浮15% 首套从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 二套从130万元提至149.5万元 [2] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 拓宽首付筹措渠道 [2] - 允许"又提又贷"并行 提取公积金支付首付款同时可申请公积金贷款且额度不受影响 [3] - 绿色建筑与公积金优惠挂钩 当前绿色建筑占全市新房比重约60% [3] 商业贷款政策调整 - 商业性个人住房贷款不再区分首套和二套 利率根据市场利率定价自律机制 银行经营状况和客户风险状况等因素确定 [4] - 二套房利率有望回落 与首套趋同 贷款100万元期限30年 二套房利率从3.45%降至3.05% 总还款额从161万元下降至153万元 月供减少约200元 [4] - 房贷利率统一降至LPR-45BP 原先临港新片区及六个郊区执行二套LPR-25BP 核心区为LPR-5BP [4] 银行层面影响 - 银行间利率竞争或将加剧 对风险管理提出更高要求 可能出现更灵活的浮动利率模式 [5] - 银行不需要再区分首套房和二套房 而是根据借款人资信状况等综合确定利率 [5] - 短期挑战在于风险识别难度上升 长期或推动银行建立更精细化的客户分层与抵押物估值体系 [5] - 未来银行定价核心锚点转向客户风险水平 抵押物质量和市场环境三大维度 [6] 市场反应与预期 - 新政后咨询量明显增多 改善型买家尤其活跃 新房和二手房咨询量增加 [7] - 购房者表示政策降低资金压力 加快置换节奏 [7] - 业内预计下半年上海楼市成交量温和回升 房价快速上行概率不大 呈现"量升价稳"效果 [7] - 新政可能在"金九银十"推动成交高潮 被视为近年来最佳购房窗口期 [7]

政策调整核心内容 - 上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平 [1] - 上海自贸区临港新片区和嘉定 青浦等6个市辖区(郊区)的二套商贷利率从LPR-25BP降至LPR-45BP 上海核心城区(主城区)从LPR-5BP降至LPR-45BP [1] - 调减住房限购政策 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 [2] - 优化住房公积金政策 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取住房公积金支付购房首付款 支持住房公积金"又提又贷" [3] - 对符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 购买的第二套及以上住房给予人均60平方米的免税面积扣除 [3] 政策影响分析 - 利率统一降至LPR-45BP有利于降低居民购房利息支出 减轻房贷负担 [1] - 刚需项目95%以上需要银行按揭贷款 多套房产家庭中的高端项目对银行按揭贷款利率依赖度超过50% 取消利率差异能改善群体和资产配置需求人群的还贷压力 [1] - 银行业金融机构根据经营状况 客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体利率水平 赋予银行自主定价权 [2] - 政策有助于银行灵活调整策略 优化信贷资源配置 精准评估风险 提高风险管理水平 [2] - 外环外在符合条件下不限购房套数的政策需要房贷政策有力支持 特别是在传统"金九银十"阶段 [2] 政策实施细节 - 符合上海市住房购买条件的居民家庭包括上海市户籍居民家庭 在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海市户籍居民家庭 [2] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [2] - 缴存人购买上海市新建预售商品住房可申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款 [3] - 提取住房公积金支付购房首付款不影响住房公积金贷款额度计算 [3] - 个人住房房产税按年征收 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受免税政策 [3]

【导读】央行上海总部：上海商贷利率不再区分首套、二套房 中国基金报记者 李智 8月25日，央行上海总部发布通知称，根据中国人民银行关于商业性个人住房贷款利率政策规 定以及上海市政府调控要求， 对上海市商业性个人住房贷款利率定价机制进行调整。 为促进房地产市场平稳健康发展，央行上海总部发布通知称，根据中国人民银行关于商业性 个人住房贷款利率政策规定以及上海市政府调控要求，对上海市商业性个人住房贷款利率定 价机制进行调整，有关事宜具体如下： 一、在利率定价机制安排方面， 上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住 房。 二、根据上海市房地产市场形势及上海市政府调控要求，上海市市场利率定价自律机制指导 银行业金融机构做好落实工作，规范市场竞争行为，维护市场秩序。 三、银行业金融机构应根据本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具 体利率水平。 四、 银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利 和消费者合法权益，确保有关工作平稳有序进行。 在利率定价机制安排方面 不再区分首套住房和二套住房 央行上海总部：上海商贷利率不再区分首套、二套房 8月25日，上海市住房 ...

政策优化内容 - 上海六部门联合发布房地产政策优化通知 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷和完善个人住房房产税政策[1] - 政策自2025年8月26日起施行 通过放宽限购 加大金融支持和税收优惠等措施刺激房地产市场活跃度[1] 市场影响 - 政策旨在更好满足居民住房需求 预计通过增加交易量和提升市场信心对房产交易服务平台产生积极影响[1] - 房多多盘前股价上涨7.59%至1.45美元 总市值566.16万美元[1] - 贝壳盘前股价上涨5.02%至18.53美元 总市值220.64亿美元[1]

市场表现 - 港股内房股集体上涨 万科企业涨近10% 中国海外宏洋集团涨6.98% 远洋集团涨6.78% 融创中国涨6.58% [1][3] - 融信中国涨5.5% 龙湖集团涨5.22% 富力地产涨4.94% 越秀地产涨4.28% 美的置业涨3.65% 雅居乐集团涨3.26% 中国金茂涨3.16% [1][3] - 万科企业最新市值677.66亿港元 龙湖集团市值788.15亿港元 中国金茂市值220.15亿港元 [3] 政策调整 - 上海优化房地产政策 外环外购房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 [1] - 符合条件居民家庭即沪籍家庭和连续缴纳社保或个税满一年及以上非沪籍家庭可享受外环外不限购政策 [1] - 外环内购房政策保持不变 沪籍家庭限购两套 非沪籍家庭连续缴纳社保或个税满三年及以上限购一套 [1] 金融支持 - 上海提高个人住房公积金贷款额度 购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% [1] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭上浮比例可叠加计算 [1] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 以减轻居民购房利息负担 [2] 人才激励 - 符合条件的非沪籍居民家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上住房人均扣除60平方米免税面积 [2] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受房产税优惠政策 [2] - 此次为上海今年首次出台房地产政策优化 去年5月和9月曾两次放宽政策 [2]

政策调整内容 - 上海自8月26日起实施房产新政 取消符合条件家庭在外环外购房套数限制 成年单身人士按居民家庭执行限购政策 [1][3] - 商业贷款利率定价机制不再区分首套和二套住房 二套房贷款成本显著下降 以100万元贷款30年期等额本息计算 月还款额减少220元 总利息减少8万元 [4] - 个人住房公积金贷款额度提高 支持提取公积金支付购房首付款 并允许"又提又贷" [1][5] 市场影响分析 - 新政预计带来"量提升、价更稳"积极效应 促进新房和二手房市场活跃 尤其利好外环外区域去化 [1][3][6] - 新房市场因品质提升和供应加快 将更好满足改善性需求 带看和签约量呈现上升势头 [6] - 二手房市场因房票增加和市场联动保持活跃 地段好/户型优/租金预期佳的房源表现更突出 [6] 市场反应 - 政策发布后立即引发市场关注 房产销售接到大量客户咨询电话 信息回复应接不暇 [1][7] - 从业者认为政策虽不会造成市场根本性变化 但能有效消化外围库存 并预期后续可能出台更多利好政策 [7] - 结合传统"金九银十"销售旺季 售楼处和中介机构将积极利用政策推动市场交易 [6]