投资策略 - 采用混合增长与收入的投资系统 实现与标普500相当的总回报 [1] - 通过优质股息股票 商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金提升投资收入效率 [1] - 重点关注具有长期增长潜力且支付能力强的股息资产类别 [1] 投资组合构成 - 经典股息增长股票构成投资组合基础配置 [1] - 搭配另类资产包括商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金增强收益 [1] - 投资组合构建兼顾总收入与传统指数基金的跟踪效果 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 公募REITs整体收入同比增速边际下行3pct至 -3%，财务完成度保持在高水平，消费、保障房仍是收入增速高的绩优板块，仓储物流好于预期，能源收入完成度高但可供分配金额季度波动拖累行情表现，业绩偏弱的板块主要是产业园、交通 [2][3] - 6月下旬以来，风险偏好回升，稳定、高股息资产走弱，REITs价格有所下行，估值压缩是季报期交易主旋律，REITs或进入震荡区间，稳定板块仍是优选 [4][5] 各部分总结 REITs整体 - 全市场REITs收入同比增速 -3%，较25Q1下降3pct，产权类收入同比增速 -4%，经营权类收入同比增速 -2%，能源业绩相对好 [17] - 剔除新券扰动后，全市场营业收入完成度96%，能源可分配金额完成度相对低，其余板块完成度都在94%以上 [18][23] 行情反应 - 6月下旬以来，风险偏好回升，稳定、高股息资产走弱，中证REITs全收益于6月20日触顶，至7月29日回调3%，估值压缩是季报期交易主旋律，使得REITs涨跌与业绩不完全匹配，部分个券交易预期差 [27] 分板块 产业园 - 收入同比下降14%，增速较上季度下降4pct，剔除新券后的板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为93%、96%，出租率普遍环比下行，租金涨跌不一，厂房类项目业绩有韧性，新增供给导致竞争加剧 [31] 仓储物流 - 收入同比下降4%，增速较上季度提升2pct，剔除新券后的板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为97%、98%，以价换量，多数资产的出租率稳中有升，经营压力主要来源于周边新增竞品 [36] 保障房 - 收入同比增长6%，增速较上季度提升6pct，剔除新券后的板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为100%、98%，底层资产出租率涨跌不一，波动幅度多在2pct以内，整体波动不大 [45] 消费 - 收入同比增长4%，剔新券后板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为102%、114%，财务完成度高，收入环比分化，华夏首创奥莱、华安百联的收入环比较其他个券至少低10pct [46] 交通 - 收入同比下降2%，降幅较25Q1扩大2pct，剔新券后板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为95%、97%，经营表现较为突出的包括平安广州广河、中金安徽交控、华泰江苏交控 [51] 能源 - 收入同比上升1%，较25Q1提升19pct，收入、可供分配金额完成度分别为99%、48%，光伏、风电等新能源REITs应收账款占用偏高，导致可供分配金额完成度明显低于收入完成度，下半年可供分配金额完成度有望逐渐提升 [55] 公用事业 - 除银华绍兴原水外，收入完成度在95% - 110%的较高水平，中航首钢生物可供分配金额完成度低主因垃圾处理量下降、北京市生活垃圾处理费回款减少，银华绍兴原水收入完成度低或因实施原水应急Ⅱ级响应 [63]

医疗保健行业分析 - 医疗保健行业变化迅速 公司产品组合经常发生变动 行业吸引大量资金配置 [1] 投资策略 - 采用经典股息增长股票作为基础 结合商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金 可有效提升投资收益 同时保持与传统指数基金相当的总回报 [1] - 构建增长与收入的混合系统 实现与标普500相当的总回报 [1] 分析师背景 - 拥有15年以上投资经验 擅长分析市场中的高收益机会 [1] - 专注于挖掘高质量股息股票及其他具有长期增长潜力的资产 [1]

公司动态 - 城投控股参与扩募城投宽庭保租房REIT 计划装入上海浦江社区和九星社区两个保障性租赁住房项目[1][2] - 浦江社区项目总建筑面积15.37万平方米 提供2362套保障性租赁住房 九星社区项目总建筑面积8.18万平方米 提供1230套保障性租赁住房 合计新增3592套保障性租赁住房[2] - 城投宽庭保租房REIT于2024年1月上市 募集规模30.5亿元 截至上半年末累计实现可供分配金额6337万元 年化现金流分派率4.19% 市值达42.72亿元 上市后增幅超40%[3] - 城投控股通过"投融建管退"循环路径发展保租房业务 城投宽庭品牌已布局上海9个区域19个项目 管理房源超2.7万套 服务近5万人次 2024年租金收入规模突破5亿元[4] 交易结构 - 交易步骤包括股权重组 将项目公司股东变更为上海城投房屋租赁有限公司 随后通过资产支持专项计划完成资金募集和资产转让[3] - 专项计划将向项目公司发放股东借款置换存量负债 扩募完成后由上海城投置地经营管理有限公司负责运营管理[3] 行业趋势 - 2024年REITs市场表现亮眼 8只保租房REITs收盘价均值4.2元 同比平均涨幅达44% 呈现波动中稳步上行特征[5] - 华夏北京保障房REIT于6月25日完成扩募上市 成为国内首单成功扩募的租赁住房REIT项目 募集资金约9.46亿元[6] - 企业通过收购存量项目扩充资产规模 新黄浦以2.15亿元收购北京昌平区硅谷SOHO-2号楼 计划纳入保障性住房体系[6] - 扩募注入模式有助于巩固权益资金融资通道 完善保障性租赁住房项目全周期运营机制 提升滚动投资能力[6] 资产运作 - 运营机构关注市属或区属国企退出的存量资产 以及市场化非租赁住房存量项目[7] - 通过"非改租"政策可提高存量商办项目的租金坪效和投资收益 部分资产可通过REITs实现证券化退出[7]

公司资本运作与上市规划 - 蒙西电网（内蒙古电力集团）正积极谋求资产证券化，其核心业务有望上市，公司已与上海证券交易所、深圳证券交易所就上市、资本运作等议题进行高层会谈 [1] - 公司正筹划将储能业务和信息化业务板块分拆独立上市，以实现产业结构和股权多元化 [1][5] - 公司已启动IPO准备工作，于2025年5月28日发布《2025-2028年资本运作（IPO业务）法律服务询比采购公告》，服务期限3年，并于6月以280万元中标 [2] 财务状况与经营规模 - 截至2024年末，公司总资产达1472亿元，净资产为595.40亿元，2024年营业收入为1218.06亿元，利润总额为45.17亿元 [3] - 截至2024年底，公司全年售电量完成3140.38亿千瓦时，全网最大供电负荷突破4887万千瓦，资产总额达到1480亿元 [4] 新能源业务发展 - 2024年上半年，公司新能源（风电、光伏）发电量达731亿千瓦时，同比增长41%，在全国省级电网中位列第二 [4] - 在储能业务方面，公司已投运超过0.5GW/2GWh的独立储能电站，并有超过2GW/8GWh的独立储能电站处于招投标或计划启动阶段 [6] 多元化融资渠道探索 - 公司积极探索债券发行、资产证券化等投资渠道，计划在2025年于上交所分两期发行不超过30亿元公司债券（含科创债和绿色科创债），用于偿债及新能源项目建设 [1][6] - 公司正积极推动抽水蓄能资产通过公募REITs等工具上市，并与沪深交易所探讨在绿色债券、公募REITs等领域的合作 [1][6]

深圳国资支持措施 - 深圳市国资委提出五大支持措施 包括组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作 [1] - 深圳地铁将承接万科在深圳的部分城市更新项目 交易金额预计超过100亿元 [2] - 通过受让 合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设 [3] - 通过协同 合作等方式提高万科持有的各类投资性房地产的流动性 [3] - 配合万科优化长期股权投资结构 [3] - 积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度 [3] 股东表态与信心 - 深圳地铁董事长辛杰强调深铁长期持有万科股票的初心不变 所谓大股东将减持万科是别有用心的谣言 [1] - 深铁对万科的实质性支持过去从未间断 未来更加强化 [2] - 深铁已经准备了丰富的工具箱 将根据市场情况进行有序释放以支持万科 [2] - 深圳市国资委有充分信心 足够的资金资源和工具帮助万科积极应对 [3] - 深圳地铁董事长辛杰当选万科董事会副主席时表示投资万科是正确的选择 对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化 [3] 公司经营与财务 - 1~9月万科累计合同销售金额2806亿元 排名全行业第二 [6] - 金九银十累计销售金额超638亿元 较此前两月环比增长超四成 [6] - 公司已连续14年保持经营性现金流为正 [6] - 截至三季度末 公司在手资金1037亿元 对短债的覆盖倍数2.2倍 [6] - 年内万科已无境外债务到期 境内待偿还信用债3.8亿元 [6] - 2023年前三季度经营服务业务实现全口径收入405.3亿元 [7] 行业发展与转型 - 商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加 预计到明年下半年这一叠加过程能基本结束 [3] - 房地产仍然是十万亿级别的大市场 常做常有 常做常新 [7] - 将不动产的经营管理能力视作企业未来最重要的竞争力 [7] - 万科在REITs试点中实现突破 旗下印力集团于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹 [7] - REITs将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商 [7] 市场波动与回应 - 万科A股10月整体下跌超13% 股价创逾8年新低 [5] - 股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关 [5] - 债券价格异动并非公司基本面出现任何问题 主要是市场情绪波动所致 [6] - 境外市场出现有关公司的不实猜测 导致公司美元债价格出现大幅波动 [6] 公司治理与激励 - 《2023~2025年度奖金方案》将董事会主席和总裁现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩 [8] - 增加年度股价变化作为调节系数 将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标 [8] - 强化股东利益导向 确保股东利益一致 [8] 分析师观点 - 截至2022年末万科总资产占国资比例约35% 辛杰的增选有望进一步增强公司与深铁协同 [4] - 选举决议代表国资股东对公司经营的认可背书和坚定选择 [4] - 万科在首次消费类基础设施REITs申报中抢得先机 为打通商业业务退出路径做出试水 [7]

产品发行与市场表现 - 南方润泽科技数据中心REIT于8月8日上市 成为全国首批数据中心REITs和深交所首单数据中心REIT 募集资金总额45亿元 基金份额10亿份 发售价格4.5元/份 上市首日市场运行平稳 [1] - 产品发售阶段累计吸引逾2800亿元资金参与认购 网下发售获167.06倍超额认购（350.82亿份） 公众发售获317.96倍超额认购（286.16亿份） [1] - 项目于6月16日获证监会注册 7月1日完成询价 7月14日至15日完成募集 公众募集提前一日结束 [1] 底层资产与资金运用 - 底层资产为润泽(廊坊)国际信息港A-18数据中心 位于河北省廊坊经济开发区 共有机柜5897个 总功率超42MW 上架率超99% 入选2023年度国家绿色数据中心名单 [2] - 原始权益人润泽科技发展有限公司净回收资金将主要用于重庆润泽(西南)国际信息港项目建设 形成"投资-运营-盘活-再投资"循环机制 [2] - 南方基金管理股份有限公司担任基金管理人 [2] 市场发展与类型创新 - 深市REITs市场总上市产品24只 总募集规模639亿元 总市值751亿元 覆盖生态环保、产业园区、收费公路等9类基础设施类型 [3] - 深交所创新推出首单清洁能源REIT（鹏华深圳能源REIT）、首批保障性租赁住房REITs（红土创新深圳安居REIT） [3] - 2024年推出首批消费基础设施REITs（华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT）、首单水利设施REIT（银华绍兴原水水利REIT）、首单农贸市场REIT（易方达华威市场REIT） [3] - 2025年6月以来受理中海商业REIT、安博仓储REIT、天虹消费REIT等项目 消费基础设施及仓储物流项目加速聚集 [3] 监管导向与市场建设 - 深交所将在中国证监会统筹指导下 聚焦REITs市场持续健康发展目标 坚持"质量第一"原则 [4] - 交易所计划加大优质REITs项目供给 稳步拓展底层资产类型 持续完善扩募制度机制 [4] - 加快推进REITs常态化发行 统筹质量与规模发展 [4]

二级市场表现 - 2025年8月4日至8月8日公募REITs加权指数收于142.49，周回报率为-0.44%，表现逊于美股、可转债、A股、黄金和纯债，仅优于原油 [4] - 产权类REITs跌幅大于特许经营权类REITs [4] - 生态环保类REITs涨幅居首，周回报率前三的底层资产类型为生态环保类、能源类和仓储物流类 [4] - 单只REITs中21只上涨，49只下跌，涨幅前三为华泰宝湾物流REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 交易活跃度 - 周成交规模达36.7亿元，新型基础设施类REITs日均换手率领先 [4] - 成交量与成交额前三均为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT和华夏华电清洁能源REIT [5] - 主力资金净流入总额2.43亿元，新型基础设施类、能源基础设施类和水利设施类REITs净流入额居前 [6] - 单只REITs主力净流入前三与成交量前三一致 [6] 大宗交易 - 周大宗交易总额3.36亿元，较上周增加，8月6日单日成交1.25亿元为周内峰值 [6] - 南方顺丰物流REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和创金合信首农REIT大宗交易额居前 [6] 一级市场动态 - 本周新增2只REITs上市 [7] - 2只首发REITs项目状态更新 [7]

医疗保健基金投资策略 - 全球医疗保健行业投资具有吸引力 因行业提供多元化机会 [1] - 投资组合构建建议结合经典股息增长型股票 并适当配置商业发展公司(BDCs) 房地产投资信托(REITs)和封闭式基金 以提升投资收益 [1] - 采用增长与收益混合策略 总回报表现与标普500指数相当 [1] 投资组合构建方法 - 长期投资策略聚焦高质量股息股票 及其他具有长期增长潜力的资产 [1] - 通过多元化资产配置(包括BDCs REITs等) 在保持总回报同时显著提升投资收入 [1] 分析师持仓情况 - 分析师持有THW股票的多头头寸 包括股票所有权 期权或其他衍生品 [2]

民营经济与资本市场 - 最高人民法院发布25条指导意见贯彻落实民营经济促进法 从依法平等对待、引导规范经营等五方面为民营经济提供法治保障 [1] - 证监会强调将继续严把IPO入口关 通过逆周期调节避免市场大规模扩容 全球主要市场通过制度创新吸纳优质企业促进二级市场活跃 [1] 化工与机器人产业 - 五部门联合推进化工园区规范建设 要求开展省级认定复核、严格管理及评价改造工作 [2] - 北京人形机器人产业规模占全国1/3 上半年营收增长40% 专精特新小巨人企业数量全国第一 [2] 新能源汽车与REITs - 7月新能源乘用车零售98.7万辆同比增12% 整体乘用车零售182.6万辆同比增6.3% [2] - 南方万国数据中心REITs在上交所上市 为首批数据中心REITs之一 推动科技与资本高水平循环 [2] 基建与国际AI进展 - 新藏铁路公司成立注册资本950亿元 业务涵盖铁路建设、房地产开发等 由中国国家铁路集团全资控股 [3] - OpenAI发布GPT-5模型 在编程、数学、健康等领域性能领先 减少错误生成并提升指令执行能力 [4] 全球经济与大宗商品 - 日本央行委员暗示年底或加息 需评估美国关税政策对经济影响 [5] - 联合国粮农组织食品价格指数7月达130.1点 创2023年2月以来新高 肉类和植物油价格上涨为主要驱动 [5] - 法国上半年贸易逆差430亿欧元环比增44亿欧元 欧盟与美国新贸易协议背景下逆差扩大引警示 [5] 金融市场动态 - 国内主要股指小幅下跌 上证指数跌0.12%至3635点 创业板指跌0.38% [6] - 国际原油黄金上涨 WTI原油涨0.2%至64美元 COMEX黄金涨0.92%至3485美元 [6]