股东借款安排 - 万科第一大股东深铁集团提供不超过8.69亿元股东借款 期限至2028年7月2日 定价基准为1年期LPR减66个基点 当前利率2.34% [1] - 借款资金用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [1] - 提供账面净值合计12.972亿元资产作为增信 包括办公资产、股权及公寓资产 抵质押率介于50%-70% [1][2] 增信措施明细 - 深圳市万科发展有限公司持有办公资产账面净值9.40亿元 采用资产抵押形式 抵质押率70% [2] - 杭州天马置业有限公司100%股权账面净值0.888亿元 采用股权质押形式 抵质押率50% [2] - 嘉兴万科房地产开发有限公司100%股权账面净值1.064亿元 采用股权质押形式 抵质押率50% [2] - 三处公寓资产合计账面净值1.54亿元 均采用资产抵押形式 抵质押率70% [2] 股东支持力度 - 本次借款距上月62.49亿元借款不足一个月 为年内第七次股东借款 [1][3] - 2025年初至今深铁集团累计提供借款218.19亿元 本次借款完成后总额超226亿元 [2] - 前六次借款金额分别为28亿元、42亿元、33亿元、不超过15.52亿元、不超过30亿元、不超过62.49亿元 [3]

股东财务支持 - 深铁集团向万科提供8.69亿元股东借款 利率为2.34% 期限3年至2028年7月2日 [1] - 借款用途为偿还公开市场债券本息及指定借款利息 经协商可提前还款或展期 [1] - 万科需以价值不超过12.98亿元的投资性房地产、固定资产及非上市公司股权提供抵质押担保 [1] 年度资金支持规模 - 深铁集团年内累计向万科提供借款达226.88亿元 本次8.69亿元借款为其中一部分 [1]

股东支持行动 - 深铁集团作为万科第一大股东 2025年以来第七次提供财务支持 本次借款金额8.69亿元人民币 [1] - 借款专项用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 期限至2028年7月2日 最晚提款日为2025年8月31日 [5] - 采用浮动利率定价机制 按LPR减66个基点执行 当前利率水平为2.34% [5] 担保安排 - 万科以投资性房地产、固定资产及非上市公司股权提供抵质押担保 担保资产总值不超过12.98亿元 [5] - 抵质押率实行差异化安排：投资性房地产和固定资产按账面净值70%折算 非上市公司股权按50%折算 [5] - 抵质押资产清单包含7项具体资产 涵盖办公资产、企业股权及公寓资产类别 [5] 累计支持规模 - 2025年内深铁集团已实施七轮资金支持 前六次借款金额分别为28亿、42亿、33亿、15.52亿、30亿及62.49亿元人民币 [6] - 本次借款完成后 股东累计提供资金支持规模近220亿元人民币 [6] - 大股东明确表示将在资金、资源、技术及产品方面持续提供支持 促进双方资源整合 [6] 公司财务状况 - 2025年上半年预计归母净利润亏损区间为100亿至20亿元人民币 公司已就业绩表现致歉 [6] - 上半年已完成164.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期压力 [6] - 二级市场表现方面 截至7月30日收盘价6.7元/股 对应总市值799.36亿元人民币 [6]

深铁集团向万科提供股东借款 - 深铁集团作为万科第一大股东（持股27 18%）向公司提供不超过8 69亿元股东借款 期限3年（至2028年7月2日） 利率为1年期LPR减66个基点（当前2 34%） 资金用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [2][4] - 借款采用浮动利率机制 可提前还款或展期 并以万科及子公司持有的投资性房地产（抵押率70%）、固定资产（抵押率70%）和非上市公司股权（质押率50%）作为抵质押担保 抵质押资产总价值不超过12 98亿元 [4] 抵质押资产明细 - 深圳市万科发展有限公司办公资产账面净值9 4亿元（抵押率70%） [5] - 杭州天马置业100%股权账面净值0 888亿元（质押率50%） [5] - 嘉兴万科房地产开发100%股权账面净值1 064亿元（质押率50%） [5] - 其他抵押资产包括万科企业股份办公资产（0 08亿元）和成都泰新房地产开发公寓资产（0 33亿元） 抵押率均为70% [5] 股东持续支持动态 - 此次为深铁集团2025年内第七次向万科提供财务支持 累计借款金额达227亿元 另在1月27日收购万科红树湾物业项目投资收益权 [5] - 公司强调本次借款利率低于金融机构水平 抵质押率符合或高于市场惯例 体现大股东支持 [5] 历史关联交易记录 - 2025年2月至7月 深铁集团通过8次公告向万科提供借款 单笔金额从8 69亿元至62 49亿元不等 其中7笔公告涉及借款总额227亿元 [6] - 截至7月30日 万科A市值为799 4亿元 [6]

借款安排 - 万科获得深铁集团提供的8.69亿元借款 用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [1] - 深铁集团已累计向万科提供借款金额超过226亿元 [2] - 借款期限为3年 借款成本维持在2.34%的低利率 可提前还款或展期 [2] 担保措施 - 万科以投资性房地产、固定资产及非上市公司股权提供担保 抵质押资产价值不超过12.98亿元 [2] - 投资性房地产和固定资产质押率为账面净值70% 非上市公司股权质押率为50% [2] - 抵质押资产共7项 账面净值12.97亿元 包括深圳市万科发展有限公司持有的办公资产（9.4亿元）、嘉兴万科房地产开发有限公司100%股权（1.06亿元）及杭州天马置业有限公司100%股权（0.89亿元） [2] 股东支持 - 深铁集团作为大股东对万科提供资金支持 借款利率低于金融机构水平 [3] - 深铁集团在资金、资源、技术、产品等方面继续支持万科 促进双方资源整合 [4] - 万科上半年完成164.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [4] 资产情况 - 嘉兴万科房地产开发有限公司持有嘉兴南湖余新镇115451.98平方米住宅用地 [3] - 6月底万科以不超过60亿元万物云股票作为42亿元借款的质押物 [3]

股东借款支持 - 深铁集团向万科提供不超过62.49亿元借款 用于偿还公开市场债券本息 期限不超过3年 利率2.34% [1] - 今年以来深铁集团已6次向万科提供股东借款 累计金额达211.01亿元 包括2月11日28亿元 2月22日42亿元 4月30日33亿元 5月15日15.52亿元 6月7日30亿元 以及此次62.49亿元 [5] - 深铁集团同意对已有8.9亿元借款展期 并要求万科为15.51亿元已有借款提供万物云股权质押 [5] 债务偿还安排 - 62.49亿元借款采用分期还款方式 前期每半年还款0.5% 后期按协议执行 [5] - 深铁集团保留提出担保的权利 延续6月初的要求 [5] - 万科7月面临62.63亿元债务偿还 为未来12个月兑付高峰 [5] 债务情况 - 万科境内公开市场债务总额358.01亿元 其中一年内到期273.73亿元 占比76.57% [5] - 截至5月30日 万科年内到期及到回售期境内外债券金额217.6亿元 面临集中兑付压力 [6]

股东借款与支持 - 深铁集团向万科提供不超过62.49亿元股东借款，用于偿还公开市场债券本金与利息，借款期限三年，利率2.34% [2][6] - 深铁集团同意对已有8.9亿元借款予以展期，展期后期限至2025年12月31日 [2][6] - 万科以万物云股权质押为15.51亿元信用借款提供担保，质押率高于市场惯例 [6][7] - 2025年以来深铁集团已六次向万科提供股东借款，累计金额超211亿元，利率均为2.34% [6] 股东背景与管理层 - 深铁集团为万科第一大股东，持股27.18% [7] - 2024年1月万科核心管理层变更，深铁集团董事长辛杰出任万科董事会主席 [7] - 辛杰表示深铁将在资金、资源、技术、产品等方面继续支持万科，促进双方深度融合 [7] 业务合作进展 - 深铁集团、万科与通力集团合作设立通力电梯大湾区智慧物流中心，由万科旗下万纬物流提供仓储运营服务 [7] - 该项目选址深圳地铁车辆段内可复合利用空间，是继2024年4月长租公寓合作后的新举措 [7] 市场表现 - 截至7月3日收盘，万科A股价报6.46元/股，市值731亿元 [8]

深铁集团对万科的股东借款支持 - 深铁集团再度向万科提供不超过62 49亿元股东借款 利率2 34% 期限不超过3年 用于偿还公开市场债券本金与利息 [1] - 还款方式为前期每半年还款0 5% 后期按协议执行 深铁集团保留提出担保权利 [1] - 2025年以来深铁集团累计向万科提供借款超218亿元（含本次62 49亿元） [2] 万科债务展期与增信安排 - 3月20日8 9亿元借款原期限60天 经展期至2025年12月31日 无担保要求 [2] - 5月中旬15 51亿元信用借款新增万物云股权质押担保 质押资产价值22 16亿元 质押率70%高于市场30-60%惯例 [2] 万科债务状况与偿债计划 - 前5个月新增融资341亿元 已偿还165亿元公开债务 年内无境外公开债 [3] - 截至5月30日 年内到期及回售境内外债券仍达217 6亿元 面临集中兑付压力 [3] - 偿债措施包括加速销售回款 动态管控开发节奏 资产证券化 争取金融机构支持等 [3]

大股东借款支持 - 万科与深铁集团签署42亿元借款合同，利率为年化2.34%，低于1年期LPR [2] - 借款由三家子公司提供信用保证，未来将置换为不超过60亿元的万物云股票质押，质押率70% [2] - 今年以来累计从深铁集团获得借款118.52亿元，用于偿还公开市场债券本息 [3][4] - 深铁集团此前已提供28亿元借款，利率同样为2.34%，质押率为70%，高于市场惯例水平 [4] - 深铁集团持有万科27.18%股权，持续通过多种方式支持公司 [5] 财务与经营状况 - 2024年营收3431.76亿元，同比下降26.32%，净利润-494.78亿元，同比下降506.81% [6] - 2024年经营活动现金流净额38亿元，同比下降2.87%，销售金额2460.2亿元，回款率超100% [6] - 2024年新增融资948亿元，综合成本3.54%，完成大宗资产交易259亿元 [6] - 2025年一季度营收380亿元，同比下降38.31%，净利润-62.46亿元，同比下降1625.63% [7] - 一季度完成98.9亿元公开债务偿还，新增融资139亿元，综合成本3.39% [7] 业务进展 - 2024年通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿元 [6] - 2025年一季度完成1.04万套住房交付，销售金额349.2亿元，回款率超100% [7] - 一季度实现大宗交易签约金额38亿元，盘活回款40.9亿元 [7] - 深铁集团通过业务支持、资金支持、战略融合等方式持续支持万科 [6]

万科与深铁集团的财务合作 - 万科与深铁集团签署42亿元借款补充协议，已收到42亿元借款，并需在2个月内召开股东大会审议以不超过60亿元万物云股票作为质押物的事项 [1] - 此前2月万科曾获得深铁集团28亿元借款，提供价值不超过40亿元的万物云股票作为质押物，质押率70% [1] - 5月14日深铁集团为万科提供15.52亿元借款用于偿还公开市场债券本息，利率2.34%，期限36个月 [3] - 截至目前深铁集团已累计为万科提供近120亿元借款 [3] 万科的债务偿还情况 - 万科一季度完成5笔境内公开债偿还总额98.9亿元，公开债全部如期兑付 [4][5] - 5月13日完成4.23亿美元、利率3.15%的美元债兑付 [5] - 5月19日按期完成"20万科04"债券付息，利率3.45% [5] 万科经营业绩 - 一季度实现营收近380亿元，销售近350亿元，回款率超100%，完成超1万套房屋交付 [4] - 完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿元 [5] 深铁集团对万科的多方位支持 - 除借款外，深铁集团通过购买万科项目资产支持发展，去年以22.35亿元竞得深圳湾地块 [5] - 以约10亿元认购中金印力公募REITs 29.75%的份额 [5] - 4月28日深铁置业与万科泊寓签署租赁运营合作框架协议，深化住房租赁领域合作 [6] 万科未来发展 - 公司表示在各方及大股东支持下，新管理团队将实施"一揽子"方案，有信心实现队伍、财务和生产经营稳定 [3] - 深铁集团作为积极股东和耐心资本，通过实际行动给予持续大力支持，体现对万科重回健康发展轨道的信心 [6]